Volgend artikel

Groeten uit

Almere

4 minuten leestijd


Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? En voor deze special: hoe wordt hier gewerkt aan vernieuwing? Dit keer: Almere.

Almere is in 40 jaar uitgegroeid tot de zevende stad van Nederland, met inmiddels meer dan 200.000 inwoners. Vier decennia lang is ruim gebouwd. Vooral eengezinswoningen die Amsterdammers een alternatief boden voor hun woningen driehoog-achter.

Maarten Nip, senior beleidsmedewerker bij de gemeente Almere, schetst de situatie: ‘Er is altijd relatief weinig sociale huur geweest in Almere voor het aantal woningzoekenden. Maar velen vonden een alternatief in de koopmarkt. Almere bood volop betaalbare eengezinswoningen, waardoor starters niet waren aangewezen op de huurmarkt.’

‘Als we huurwoningen aanbieden met een huur onder de eerste aftoppingsgrens, kijken we er niet van op als we gemiddeld 150 reacties per woning krijgen’

Dat is veranderd. Inmiddels zijn de hypotheeknormen aangescherpt en zijn de prijzen op de koopmarkt fors gestegen. ‘Koop is veel minder een alternatief, en niet meer de kurk waar de woningmarkt op drijft’, aldus Nip.

De Almeerse woningcorporatie GoedeStede ziet een grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Directeur-bestuurder Arjan Deutekom: ‘Als het regent in Amsterdam, druppelt het in Almere. En dat geldt ook voor de woningmarkt.

Eigen aanwas
Almere heeft veel ruime en relatief jonge huurwoningen, die veel WWS-punten hebben en dus een hoge maximaal redelijke huur. Als we huurwoningen aanbieden met een huur onder de eerste aftoppingsgrens, kijken we er niet van op als we gemiddeld 150 reacties per woning krijgen.’

De woningvoorraad in Almere is traditioneel: veel eengezinswoningen met voor- en achtertuin. De laatste jaren wordt Almere steeds meer een ‘gewone’ stad, merkt Deutekom. ‘Er wordt niet alleen meer gebouwd voor instroom, maar steeds meer voor ‘eigen aanwas’. Jongeren, kinderen van huidige bewoners, maar ook bewoners die ouder worden en zorg nodig hebben. Daar moeten wij als corporatie rekening mee houden.’

De eerste bewoners worden verwelkomd bij de Goedhuurwoningen in Almere Poort

De gemeente streeft ernaar om de voorraad betaalbare huurwoningen in Almere te laten groeien. Nip: ‘In de periode vóór 2014 daalde de voorraad sociale huurwoningen. Er werd wel bijgebouwd, maar meer verkocht. We boerden de verkeerde kant op.’

Met de corporaties is toen afgesproken te werken aan een netto-toename. Met als resultaat dat er in de vorige collegeperiode ongeveer 1.400 woningen bij zijn gekomen. Voor de komende collegeperiode zijn de ambities groter. In het coalitieakkoord Almere 2018-2022 is afgesproken om extra sociale huurwoningen te bouwen. De gemeente trekt de komende vier jaar extra geld uit om de bouw van 2.000 tot 2.500 sociale huurwoningen mogelijk te maken.

Wikihouse
Ook Jan van Barneveld, directeur Ontwikkeling van de Alliantie, signaleert krapte op de Almeerse woningmarkt: ‘Almere staat bekend om de sociale koop, maar met de stijgende woningprijzen is voor steeds meer mensen alleen sociale huur nog betaalbaar.’

De wens om in de komende collegeperiode meer huurwoningen te realiseren dan in de afgelopen vier jaar, noemt Van Barneveld een opgave. ‘De ambitie is groot. Wij zijn bereid om ons in te spannen, en vragen ook aan de gemeente om snel met locaties te komen. Processen om woningen te plannen en realiseren hebben tijd nodig.’

Ruimte
Almere heeft ruimte om te groeien en is traditioneel een bouwgemeente. Nip: ‘Een deel van de benodigde grond is beschikbaar. Voor grondexploitatie stelt de gemeente 8 miljoen extra beschikbaar. Niet alleen fysiek, ook financieel is er dus ruimte. Daarnaast zoeken we het ook in transformatie en binnenstedelijke ontwikkeling. Almere heeft nog steeds een relatief jonge bevolking, maar vergrijst inmiddels ook. Daardoor komen bijvoorbeeld scholen leeg te staan.’

Eén van die leegstaande schoolgebouwen in Almere Haven maakt plaats voor seniorenwoningen. GoedeStede gaat de appartementen bouwen en verhuren. Deutekom: ‘Ondanks veel vraag naar standaardwoningen, experimenteren we in Almere ook volop. Zo kijken we bij dit project of het juridisch en financieel mogelijk is een wooncoöperatie te vormen, waarbij de bewoners actief meedoen en hun wensen realiseren. Met dit soort experimenten ontdekken we hoe het anders kan.’

Een tweede experiment waar GoedeStede aan meedoet, is de bouw van een tinyhouse. Deutekom: ‘De tinyhouse-beweging is veelal voor particulieren, maar de vraag was: kan dit ook in het huursegment? In samenwerking met het Woningbouwatelier hebben we een Wikihouse ontwikkeld en gerealiseerd.’ In het Woningbouwatelier werken initiatiefnemers, overheid en marktpartijen samen aan innovaties in de woningbouw.

Betaalbaar en duurzaam
Voorbeelden van vernieuwende bouwprojecten in Almere zijn er volop. Ymere realiseerde in Nobelhorst Zeer Energiezuinige Nieuwbouw. Deze ZEN-huizen wekken alle elektriciteit die ze verbruiken zelf op, zodat huurders kunnen wonen zonder energierekening. De gemeente en Ymere vonden elkaar bij de realisatie van deze betaalbare en energiezuinige sociale huurwoningen.

Een ander voorbeeld zijn de Goedhuurwoningen die de Alliantie realiseerde in Almere Poort. Samen met bouwbedrijf Trebbe won de Alliantie in 2016 de ontwikkelvraag van het Woningbouwatelier: wie ontwikkelt, bouwt en exploiteert huurwoningen inclusief energiekosten onder de 550 euro?

Modulair
Van Barneveld: ‘Het was een uitdaging om betaalbare en tegelijkertijd duurzame sociale huurwoningen te bouwen. Modulair bouwen, duurzame materialen en proces- en bouwinnovatie zorgen voor lagere beheer- en onderhoudskosten.’ Het resultaat? Duurzame huurwoningen met een oppervlak van 80 tot 110 vierkante meter en een EPC van 0, voor een huurprijs van 550 euro.

De komende jaren zet de gemeente Almere samen met de rijksoverheid het Woningbouwatelier voort om vernieuwende woningbouwconcepten te realiseren. De ambitie van het nieuwe Almeerse college is woningen te realiseren waarbij niet alleen wordt gekeken naar de kwantiteit, maar zeker ook naar de kwaliteit: betaalbaarheid, diversiteit, duurzaamheid en innovatieve concepten. 

Foto: Hollandse Hoogte

ALMERE IN CIJFERS

Aantal inwoners: 205.596 (1 juli 2018)

Gemeentebestuur: VVD, PvdA, D66, GroenLinks en CU

Woningmarktregio: Metropoolregio Amsterdam

Prestatieafspraken: Ja, voor 2017 en 2018. Nieuwe zijn in de maak.

Woningcorporaties: de Alliantie, Woningstichting GoedeStede, Ymere

Aantal sociale huurwoningen: de Alliantie: 6.145, GoedeStede: ongeveer 8.000, Ymere: 7.314

Verhouding sociale huur-vrijesectorhuur: 26% sociale huur, 6% vrije-sectorhuur (van het corporatiebezit)

Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 608 euro netto (GoedeStede)

TEKST: josé de vreede, foto’s: HOLLANDSE HOOGTE, lex beers