Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 3-2020

Achtergrond

DE CORPORATIE VAN MORGEN

Technischer, digitaler èn socialer

9 minuten leestijd

Wat betekenen de veranderingen in samenleving en technologie voor de woningcorporatie van morgen? Aedes deed er onderzoek naar, met medewerking van 1.000 corporatiemedewerkers. Rode draad is dat het werk de komende vijf jaar technischer, digitaler èn socialer wordt. De belangrijkste veranderingen op een rij èn drie verhalen van mensen die al met beide benen in de toekomst staan.

Weinig sectoren zien zo veel veranderingen op zich afkomen als de corporatiesector. Nederland heeft meer – betaalbare – woningen nodig. Technologische ontwikkelingen volgen elkaar in razend tempo op. We leven langer en wonen liefst zelfstandig. Meer huurders vertonen verward gedrag. Terwijl het belang van duurzaamheid en energiezuinig leven groeit. Deze ontwikkelingen bepalen de komende jaren het werk van de 25.000 medewerkers in de sector.

Techniek
Dat gaat het werk van corporaties nog het meest beïnvloeden. Op alle niveaus en binnen alle werkvelden. Van nieuwe duurzame technieken in de nieuwbouw tot data-analyses om te voorspellen hoe de leefbaarheid in de wijk zich ontwikkelt en chatbots die met huurders communiceren.

Werk en privé
Aedes vroeg in een serie videocasts trendwatcher en tech-expert Ben van der Burg de veranderingen te duiden. ‘Alles waarvan je denkt dat kan met een telefoon, gaat binnenkort ook digitaal. Dat is een megatrend, daar doe je niets aan. Hoe ga je daar mee om? Dat is de discussie die je binnen een organisatie moet voeren.’

Werk en privé gaan volgens Van der Burg steeds meer door elkaar lopen. Maar of dat erg is? ‘Bedrijfssoftware is vaak gemaakt door nerds, de gebruiksvriendelijkheid is minder. Maar dat zie je nu veranderen. Op je werk krijg je systemen die net zo fijn werken als appen met je vrienden of Netflix kijken. Geen lange mails meer, maar appen met je klanten.’

Foto: Erwin Zijlstra

LEON KLEIN GUNNEWIEK, PROJECTLEIDER WONINGCORPORATIE WONION

‘IN ONS CIRCULAIRE BOUWPROJECT WERKEN WE INTENSIEF SAMEN MET DE GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK’


‘Voor de Heuvelstraat in Silvolde, in gemeente Oude IJsselstreek, zijn de plannen ambitieus. Op de plek van 36 woningen uit de periode 1920-1940 gaan we nieuw bouwen. We besloten circulair te werken en samen met de gemeente de hele locatie opnieuw in te richten. De lat ligt hoog. Een fictief hek om het terrein, er gaat niets van het terrein af. We gaan zoveel mogelijk materiaal hergebruiken.

Circulaire aanpak

Voordat we besloten de hele straat circulair aan te pakken is eerst onderzocht of renovatie mogelijk was. Dit bleek niet haalbaar. De bouwkundige staat van de woningen was te slecht. En het riool was aan vervanging toe. Dus kwam al snel het besluit om de straat zo duurzaam mogelijk aan te pakken. We zijn nu aan het slopen. Gevelstenen kunnen we hergebruiken, dakpannen zijn veilig gesteld en bomen krijgen een nieuwe plek in het stedelijk plan.

Het uitgangspunt van circulariteit leidt tot mooie oplossingen. Niet alleen bouwkundige. Zo gaan we warmte centraal opwekken, we gaan rioolwater ter plekke zuiveren en ons streven is om van het hemelwater drinkwater te maken.

Proef

Wonion heeft duurzaamheid hoog in het vaandel. We doen al jaren veel aan duurzaamheid en we zijn ook lid van de Groene Huisvesters van Aedes. Het streven om samen volledig circulair te werken, was wel nieuw. Voor Wonion is het een soort proef. Is het realiseerbaar, ook financieel? Dat laatste blijkt best moeilijk. Je hebt bijvoorbeeld ruimte nodig om alle materialen op te slaan. Ook bleek dat onze oplossingen voor energie en water in zo’n klein project financieel eigenlijk niet haalbaar zijn.

Zo’n circulair project vergt veel samenwerken, met heel veel partijen. Het vraagt energie om de juiste mensen aan tafel krijgen. We werken al jaren heel vaak en goed samen met gemeente Oude IJsselstreek. Mensen bij de gemeente maken goed gebruik van onze kennis over gebouwen en de omgeving. In dit project is onze samenwerking nog intensiever dan voorheen.

Marktverkenning

Een tip die ik aan andere corporaties kan geven die circulair willen werken, is veel aandacht te besteden aan de voorbereiding. Zo kun je leren van projecten elders in het land. En in een goede open marktverkenning kun je kijken wat de markt te bieden heeft. Daarnaast is het waardevol een team samen te stellen en met respect voor elkaars belang het gezamenlijk doel voor ogen houden. De sfeer in het team moet goed zijn en blijven.’

Informatie, informatie, informatie
Voor medewerkers die alleen uitvoerend, repeterend financieel en administratief werk doen komt er steeds minder ruimte bij corporaties. Dat soort werk nemen computers en robots over. Tegelijkertijd wordt het werk dynamischer en complexer. Er is meer behoefte aan cijfers en informatie om te kunnen bijsturen. De nadruk gaat van uitvoering en ondersteuning dus naar strategie en advies. Medewerkers zullen zich in die richting moeten ontwikkelen.

Meer samenwerking
Woningcorporaties werken op alle niveaus en binnen alle werkvelden meer samen met stakeholders. Met gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen, huurders, collega-corporaties en leveranciers, zelfs met onderwijsinstellingen. Samenwerking krijgt bovendien vaker de vorm van een partnerschap. Denk aan teams van mensen uit verschillende organisaties.

Regisseur
In bouw, renovatie en onderhoud treden corporaties steeds meer op als regievoerders en netwerkorganisaties. Leveranciers krijgen geen opdracht meer, maar de volledige verantwoordelijkheid. Met de leverancier gaat de corporatie dus een partnerschap aan, gericht op het hele proces. Assetmanager Barteline Smit van Habion vertelt hieronder er meer over.

Foto: Erwin Zijlstra

BARTELINE SMIT, ASSETMANAGER OUDERENHUISVESTER HABION

‘DOOR ONZE SAMENWERKING MET VIER PARTNERS VOOR ONDERHOUD ZIJN WE EEN REGIECORPORATIE GEWORDEN'

‘Wij zijn twee jaar geleden begonnen met het samenwerken met vier onderhoudsbedrijven. Dat maakt ons nog meer dan voorheen een regiecorporatie. Het regisseren in plaats van zelf doen is bij ons noodzaak. Ons vastgoed bestaat voor de helft uit verpleeg- en verzorghuizen en voor de andere helft uit vaak aanpalende seniorenwoningen. De landelijke spreiding maakt beheer en service een uitdaging. Veel kan digitaal, maar een oplevering voor een bewoner van 80 is toch lastig op afstand.


Meer dan onderhoud

Acht jaar geleden begonnen we al te werken met externe vastgoedmanagers. Zij deden het beheer voor de zelfstandige woningen: commercieel, administratief en technisch. Voor de tehuizen deden we dat altijd nog zelf met zes objectmanagers.

Zo’n twee jaar geleden vatten we het plan op met een aantal aannemers te gaan werken om zelfstandig al ons onderhoud te doen: van de dagelijkse meldingen tot planmatig onderhoud. Ook het onderhoud dat tot dan toe bij de vastgoedmanagers lag. Tegelijkertijd ging het om meer dan onderhoud.

Habion heeft een duidelijke visie: Alle ouderen een comfortabel (t)huis. Dan gaat het niet alleen om het huis en bijvoorbeeld deugdelijke legionella- en brandmeldinstallaties, maar ook om de intake, het contact, de empathie van de technicus. We vinden het belangrijk om die visie met onze partners te delen.

Extern bureau

Bij de keuze hebben we gelet op de onderlinge samenhang, op expertise en de manier van werken. We hebben ook veel aandacht besteed aan de zachte kant van de samenwerking. Hoe ga je met elkaar om? Durft de partner de opdrachtgever aan te spreken? Met een kernteam van alle vijf partijen hebben we de samenwerking opgezet, onder leiding van een extern bureau. Een externe was nodig, je bent zelf immers ook gewoon een partij in die samenwerking. En het is niet niets. Het is een kernproces dat je in zijn geheel uitbesteedt.

Huurders hebben we betrokken via een interne academy. Dat leverde nuttige input op, met name over communicatie. Bijvoorbeeld hoe het kaartje in de meterkast eruit moet zien, waarop staat wie je moet bellen. Dat klinkt als iets kleins, maar het is belangrijk voor huurders.


Tevredenheid omhoog

De investering in het hele traject loonde de moeite. Er zijn nu korte lijnen tussen huurder en aannemer. De klanttevredenheid steeg van 7,2 naar 7,8. We hebben het planmatig onderhoud verder gestroomlijnd. We kunnen beter sturen. Nadelen zijn er ook: we zijn minder direct betrokken, ook de huismeesters bellen nu bijvoorbeeld de aannemer.

Een tip voor corporaties die op deze manier willen gaan werken is om gelijkwaardigheid te bewerkstelligen. Vorm een team van je corporatie met je partners. Je zit vaak nog traditioneel in de wedstrijd, in de rol opdrachtgever-opdrachtnemer. Ik betaal dus ik bepaal. Dan haal je echt niet het beste in die aannemer naar boven.’

Tegelijkertijd neemt de complexiteit van bouwprojecten toe. Bij nieuwbouw is energieneutraal nu al de standaard. En dat wordt steeds slimmer, vol met technologische snufjes; sensoren, slimme meters. Aan corporaties bovendien de taak om te zorgen dat huurders deze verduurzaming omarmen. Een technisch medewerker is dus niet alleen met de techniek bezig, maar ook met het draagvlak ervoor.

Samen beter worden
Ben van der Burg betoogt dat samenwerking vooral een andere mindset vraagt: ‘Je moet zo creatief zijn dat je samen iets verzint waardoor je samen beter wordt. Concurrentie is gebaseerd op het idee dat de een beter wordt, de ander slechter. De wereld is daar te klein voor geworden. De kunst is altijd vanuit de ander te denken. Eerst begrijpen, dan begrepen worden.’

Zelf verantwoordelijkheid nemen
Vooral op het gebied van leefbaarheid, is samenwerking cruciaal. De wijken worden nog diverser en multicultureler. Het aantal huurders dat hulp nodig heeft, gaat de komende jaren groeien. Ook de problematiek van huurders kent meer verscheidenheid. Corporaties werken daarom samen met sociaal werkers, zorg en politie.

Ellen Hoppenbrouwers gebiedsregisseur bij Oosterpoort vertelt in dit onderstaand kader dat zij samen met die partijen signaleert hoe het gaat in de wijk. Binnen die samenwerking is het steeds vaker het streven huurders te stimuleren zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de leefbaarheid in hun buurt.

Foto: Erwin Zijlstra

ELLEN HOPPENBROUWERS, GEBIEDSREGISSEUR WONINGCORPORATIE OOSTERPOORT

‘WIJ ZETTEN MET ONZE PARTNERS IN DE BUURTEN VEEL IN OP PARTICIPATIE, DAT BEWONERS MET ELKAAR BEPAALDE DINGEN ZELF AANPAKKEN'


‘Een fijn thuis, dat is ons motto. En dat is meer dan een huis, dat gaat ook over de omgeving. Wij werken structureel samen met veel instellingen aan verbetering van de leefomgeving. Wij vinden het belangrijk dat mensen elkaar kunnen ontmoeten in de wijk. Bijna de helft van onze huurders is 65-plus. Er zijn ook veel kwetsbare mensen, met psychische problemen of dementie. Dat maakt samenwerking onontbeerlijk.

We werken op drie manieren samen: in programma’s, in projecten en individuele vraagstukken. De programma’s zijn gericht op maatschappelijke opgaven en lopen langere tijd. Zo helpen we bijvoorbeeld oudere huurders zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Bij programma’s is er meestal een stuurgroep, met bestuurders van alle partijen. Dat werkt goed, het geeft commitment. Projecten zijn wat specifieker. Dan gaat het meer over het verbeteren van de leefbaarheid in een bepaalde wijk. Bij individuele vraagstukken is overlast, zorg en vervuiling in het geding, dat laatste zien we steeds meer.

Participatie en netwerkgericht
Samenwerken is niet nieuw. Zo bestaat onze tweejaarlijkse werkconferentie in Heumen al zo’n vijftien jaar. Samen met wonen-, welzijn en zorgpartners zetten we projecten op die in een jaar zijn te realiseren. Denk aan de opzet van een Alzheimercafé. De kracht is dat hier ook vertegenwoordigers van de wijk, cliënten van de zorginstelling en ouderen bij zijn.

Voor mij persoonlijk betekent het veel schakelen, dat vind ik inspirerend. Je werkt met elkaar aan wat er echt toe doet. Je krijgt ook goed inzicht in hoe een andere partij denkt, wat je aan elkaar kunt hebben. Wij zetten samen veel in op participatie, dat bewoners met elkaar dingen in de buurt zelf aanpakken.

We zijn nu bezig meer netwerkgericht te werken: de juiste partners bij een bepaalde opgave betrekken. Onderwijs bijvoorbeeld, en ggz. Dan zijn we nog effectiever. Maar met zo’n grote groep, moet je ook elke keer opnieuw beginnen, dan is het soms moeilijk om resultaten te laten zien. Een leerpunt is om dan met duidelijke doelen te werken, waar iedereen achter staat. Dan heb je iets om op terug te vallen, ook al verandert de samenstelling van de groep.

Begin gewoon
Een tip die ik kan geven aan andere corporaties is zo vaak mogelijk bewoners te betrekken, zodat je goed kunt inspelen op hun wensen en deze kunt opnemen in projecten en programma’s. Ook is het belangrijk gezamenlijk de urgentie goed te beschrijven voor je een programma start. Waarom gaan we samenwerken? Maar ik zou ook zeggen: begin gewoon. Je hoeft niet altijd eerst een hele structuur op te zetten.’

Wendbaarheid
Dit alles vraagt verandervermogen en wendbaarheid van corporaties, hun medewerkers en hun omgeving. Volgens Ben van der Burg gaat het erom te denken en te handelen vanuit de wens van de klant: ‘Door digitalisering zijn we van een aanbodgedreven naar een vraaggestuurde samenleving gegaan. Als je in de toekomst relevant wilt zijn, moet je je aanbod aanpassen aan de wensen van je huurders. Dat is voor corporaties best lastig, want woningen gaan lang mee en verander je niet zo maar even.’

Een andere manier van sturen
Voor bestuurders van corporaties ligt er een flinke kluif. Zij moeten zorgen dat hun organisaties en hun medewerkers toekomstbestendig en duurzaam (inzetbaar) zijn. Daar is visie, verandervermogen en daadkracht voor nodig. De organisatie wordt bovendien minder hiërarchisch, wat vraagt om een leiderschap dat inspirerend, dienend en coachend is.

Ben van der Burg: ‘Er wordt vaak gesproken over leiderschap in termen dat het topdown of faciliterend zou moeten zijn. Maar zoals we gemerkt hebben door de coronacrisis, moet het ook situationeel zijn. Je moet kunnen inspelen op veranderingen, het lef hebben om risico’s te nemen. Slechte leiders leiden naar beneden, geven opdrachten. Dat is niet zo moeilijk. Het moeilijkste is om je aandeelhouders of de politiek te beïnvloeden. Dat is de grote uitdaging voor leiders. En de mensen die het werk doen binnen je organisatie, die geef je de ruimte om hun werk te doen en te leren van hun fouten.’

INNOVATIELAB #2

Wat doe jij morgen en hoe werk jij in 2025? Werk je bij een corporatie en wil je daar induiken? We bieden je met het online Innovatielab #2 op dinsdagochtend 13 oktober 2020 opnieuw een plek boordevol innovatie en inspiratie. Dit najaar gevolgd door leuke, concrete workshops: hoe kun jij met de nieuwe inzichten aan de slag?

Pim de Morree van Corporatie Rebels komt vertellen hoe je werken leuker maakt, #hoedan? En oudschaatser Ben van der Burg en natuurkundige Herbert Blankesteijn vertellen hoe zij professioneel een andere weg in sloegen. Samen maken ze de podcast De Technoloog van BNR.

Werk je bij een corporatie dan kun je je nog aanmelden voor dit bruisende evenement.

tekst: christine de ruiter