Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 3-2020

Opinie

‘Den Haag, neem meer regie bij nieuwbouwplannen gemeenten’

Arjan Deutekom, directeur-bestuurder GoedeStede

4 minuten leestijd

Tijd voor een discussie over het Nederlandse woonbeleid. Op verzoek van Aedes-Magazine reageert Arjan Deutekom op de bijdrage van Arjen Zandstra in de Platform31-bundel De sociale huur onder vuur. Ook Deutekom pleit voor meer samenhang in het beleid. Daarbij legt hij echter andere accenten. 

Wat is dat eigenlijk, een sociale huurwoning? Door deze vraag, die Arjen Zandstra in de Platform31 essaybundel oproept, ben ik ook weer gaan nadenken over ons Nederlandse woonbeleid. Volgens Arjen is de samenhang inmiddels uit dat beleid verdwenen. Ik ben dat met hem eens. Daarbij leg ik wel andere accenten.

‘Met een inkomen van 39.000 euro kun je in een Gronings dorp een huis kopen, in Amsterdam krijg je daarvoor een garagebox’

Zo ben ik vooral geïnteresseerd in de vraag waarom wij eigenlijk maar één type sociale huurwoning kennen: het hele land heeft voor de toegang tot de sociale huur één en dezelfde inkomensgrens. De regionale verschillen op de woningmarkt rechtvaardigen dat niet, die zijn daarvoor veel te groot.

Met een inkomen van 39.000 euro kun je in een Gronings dorp een huis kopen, in Amsterdam krijg je daarvoor een garagebox. Iedereen die te weinig verdient voor een woning in de middenhuur of de koopsector, zou terecht moeten kunnen in een sociale huurwoning. Waar je ook woont.

Buiten de boot
Nu zijn er regio’s waar die woningzoekenden buiten de boot vallen. Dat komt doordat de woningmarkt in drie moten is gehakt: die van de sociale huurwoning, de middeldure huurwoning en de koopwoning. En dat zijn nu geen communicerende vaten. Maar wat in het ene segment gebeurt, heeft consequenties voor het andere. 

Daarom pleit ik ervoor dat de inkomensgrenzen op de sociale huurmarkt meebewegen met de regionale ondergrenzen van de middeldure huur en de koopmarkt.

Not In My Backyard
Tot zover de toegang en de vraag. Aan de aanbodkant is het woningtekort inmiddels zo groot dat centrale, landelijke regie echt onvermijdelijk is, stelt Arjen. Ik ben dat hartgrondig met hem eens. Daarbij ga ik misschien zelfs nog verder. Overal zie ik ambitieuze nieuwbouwplannen. In de Woondeals die minister Ollongren in grote stadsregio’s sluit en op talloze plekken elders.

Daarbij dwingt echter niemand de gemeenten tot een minimum percentage aan sociale huurwoningen. Ik vrees op meerdere plekken in het land voor het Not In My Backyard-effect. Gemeenten krijgen nu eenmaal minder geld voor hun grond als daarop sociale huurwoningen verrijzen. Bovendien bestaat de kans dat meer sociale huurwoningen zorgen voor meer sociaaleconomisch kwetsbare bewoners.

Veel van onze huurders en woningzoekenden verkeren helaas in moeilijke omstandigheden. Dat betekent minder bestedingsmogelijkheden voor de lokale economie en een forser beslag op bijstand en WMO-gelden. Met het oog op de leefbaarheid bouwen wij graag gemengde wijken: een slimme mix van sociale, middeldure huur en koop.

Driehoek prijs - kosten - kwaliteit
Ik stel voor dat het Rijk gemeenten opdracht geeft tot een bepaald aandeel sociale huur binnen de nieuwbouw. En ik vind ook dat daarbij een kader hoort voor de grondprijs en bijkomende kosten die de gemeente mag vragen. Zoals Arjen terecht stelt, is in de volkshuisvesting de driehoek huurprijs, kosten en kwaliteit allesbepalend.

Illustratie: Han Hoogerbrugge

Ik huldig het principe: alle waar is naar zijn geld. De kwaliteit van een sociale huurwoning is dus richtinggevend voor de prijs. Een lagere huur betekent bijvoorbeeld een kleinere woning. Verder hebben corporaties niet zoveel knoppen om aan de stichtingskosten te draaien. De sturing die wij op de grondprijzen en bouwheffingen van de gemeenten hebben, is beperkt. Die kosten zijn landelijk bovendien niet transparant. Duidelijk is wel dat gemeenten sterk uiteenlopende grondkosten rekenen. Ik pleit ervoor dat het Rijk ook grenzen stelt aan dat vrije spel van gemeenten.

Hete aardappel
Ook ik ben voorstander van meer samenhang in het woonbeleid. Om te beginnen door de sociale huur meer in verband te brengen met ontwikkelingen in de middenhuur en het koopsegment. En vooral door Den Haag weer meer regie te geven bij de nieuwbouwplannen van gemeenten.

‘Het Rijk moet grenzen stellen aan het vrije spel van grondkosten en bouwheffingen door gemeenten’

Over één oplossingsrichting verschillen Arjen en ik van mening. Hij noemt dat ‘de hete aardappel van de ongelijke verdeling van opgaven en middelen tussen corporaties’. In zijn pleidooi leidt dat ultiem tot één corporatie voor heel Nederland. 

Dat vind ik een uitgekauwd voorstel dat geen oplossing biedt. Al was het maar omdat het recente Opgaven en Middelen-onderzoek van Aedes en drie ministeries laat zien dat uitvoering van het huidige overheidsbeleid de gehele corporatiesector met een tekort van 30 miljard opzadelt tot en met 2035. Over de oplossing daarvoor zijn Arjen en ik het wel eens. De verhuurdersheffing moet fors verminderd, of nog beter, afgeschaft worden.

In het rapport Gebouw van de volkshuisvesting; renovatie gewenst! onderzoeken Platform31 en RIGO de gevolgen van 30 jaar rijksbeleid. Ter verdieping heeft Platform31 de essaybundel De Sociale huur onder vuur uitgebracht. Arjen Zandstra, regisseur strategie Wooncompagnie, is een van de auteurs van de bundel. Platform31 organiseert een online debat over het onderwerp op 28 oktober van 19:00 tot 21:30 uur.