Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 3-2020

Achtergrond

WAAR MOETEN AL DEZE MENSEN DAN WONEN?

Te weinig geld om te doen wat nodig is

8 minuten leestijd

We gaan in maart 2021 stemmen voor de Tweede Kamer. In Aedes-Magazine belichten we een aantal belangrijke verkiezingsthema’s aan de hand van interviews met corporaties, politici en deskundigen. Dit keer: woningcorporaties hebben te weinig geld om voldoende woningen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Dat blijkt uit een recent onderzoek.

Corporatiebestuurders Bert Halm uit Amsterdam en Bert Moormann uit Emmen lichten toe wat dat in hun regionale context betekent. En onderzoeker Peter Boelhouwer en Tweede Kamerlid Julius Terpstra geven hun visie op de situatie.

In juli verscheen het lang verwachte, gezamenlijke rapport van drie ministeries (BZK, Financiën en EZK) en Aedes over de Opgaven en middelen van woningcorporaties. In totaal komen corporaties tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekort om voldoende huizen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Zelfs als ze tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden gaan.

Op heel korte termijn al vanaf 2024 komen regionaal de eerste corporaties in financiële problemen. Vanaf 2028 zijn de middelen voor alle woningcorporaties een knelpunt. De onderzoekers dragen drie mogelijke oplossingen aan: halvering van de verhuurderheffing, een versnelde huurstijging of het verkleinen van de opgaven van woningcorporaties. 

BERT HALM, bestuursvoorzitter woningcorporatie Eigen Haard in Amsterdam:

‘Wij willen dat 100 procent van onze huurders betaalbaar woont’

Foto: Jeroen van Kooten

De conclusies in het rapport hebben Bert Halm niet verrast: ‘Ook aan onze eigen financiën zie ik het. De bedragen die we afstaan aan de overheid groeien zo hard, dat we onze ambities voor de langere termijn niet kunnen waarmaken.’

De woningnood in Amsterdam is enorm. De wachttijd voor een sociale huurwoning is vijftien jaar. Daarnaast is er een enorm tekort aan woningen in het lage middensegment. Tussen de 740 en 1.300 euro is bijna geen aanbod. ‘Mensen met een inkomen tot 60.000 euro kunnen hier niet zelf huren of kopen. Die behoren dus tot onze volkshuisvestelijke doelgroep.’

Eigen Haard staat er volgens de bestuursvoorzitter financieel gezien goed voor. De LTV (leningen ten opzichte van beleidswaarde woningen) ligt onder de 50 procent. De woningcorporatie heeft voor de komende jaren twee belangrijke ambities geformuleerd. Groeien van 56.000 naar 60.000 woningen en alle woningen in 2030 klaar om van het gas af te gaan. ‘Die twee doelstellingen halen we niet, over vijf jaar lopen we aan tegen de eerste grenzen van de toezichthouder. Ondanks onze goede financiële positie.’

Halveren en afbouwen naar nul
Halvering van de verhuurderheffing is volgens Bert Halm noodzakelijk, maar onvoldoende in de zoektocht naar verlichting voor corporaties. ‘Je moet nu halveren en vervolgens afbouwen naar nul. Dat is nodig om de enorme opgave in Amsterdam te kunnen realiseren. Huurders, gemeente en corporaties zijn het eens over wat er moet gebeuren. Volgens de Woningwet legitimeert dat de opgave! Maar we halen het nooit met de huidige belastingdruk.’

   Bert Halm: ‘Ons uitgangspunt blijft de opgave die er ligt en niet de afremming door het gebrek aan middelen’ 

Als die druk niet verandert, is het verkleinen van de opgave onontkoombaar. Dat is dan geen beleidskeuze, maar een afgedwongen consequentie. Halm: ‘Als ik geen geld heb, kan ik niet nieuw bouwen of verduurzamen. Corporaties zullen opgaven links laten liggen. Maar ons uitgangspunt blijft de opgave die er ligt en niet de afremming door het gebrek aan middelen.’

Kind van de rekening
In een snellere huurstijging ziet Halm niets. ‘Wij hebben in de afgelopen jaren al wat extra gevraagd van onze huurders. Nu willen wij ze vooral een betaalbare woning leveren. Anders zijn de huurders straks het kind van de rekening. Wij willen dat 100 procent van onze huurders betaalbaar woont.’

Toch is Halm optimistisch. ‘Omdat dit onderzoek zoveel handtekeningen heeft. Er is nu voldoende draagvlak, ook in de Tweede Kamer, voor een reële verandering. De verkiezingen volgend jaar zullen bepalen hoe de verhoudingen dan liggen. Maar ik heb goede hoop dat een nieuwe coalitie ermee aan de slag kan.’

PETER BOELHOUWER, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft:

‘De situatie is ernstiger dan ik dacht, eerlijk gezegd’

Foto: Phil Nijhuis

‘Ik vermoedde al dat de opgaven van woningcorporaties niet gerealiseerd konden worden’, zegt Peter Boelhouwer. ‘Maar dat het in sommige regio’s al in 2024 gaat knellen, had ik niet verwacht. Het is ernstiger dan ik dacht, eerlijk gezegd.’

Volgens de hoogleraar spelen niet alleen de toegenomen belastingdruk, maar ook de uitbreiding van de opgaven en de dalende opbrengsten de corporaties ernstig parten. ‘De verduurzaming, het woningtekort, dat is echt iets van de afgelopen paar jaar. Tegelijk worden de middelen beperkter door de heffingen en het inflatievolgende huurbeleid. Het is een combinatie van die twee dingen.’

Inkomensgrens
Peter Boelhouwer heeft vier kritiekpunten op het rapport. ‘Allereerst indexeren ze de inkomensgrens voor de doelgroep met de inflatie. De inkomensontwikkeling op langere termijn ligt daar iets boven. Zo maak je de doelgroep dus steeds kleiner. Merkwaardig, alsof er steeds minder behoefte aan sociale huurwoningen zou zijn. Mensen die de inkomensgrens overschrijden, redden het niet meer, omdat de commerciële huur- en koopprijzen zich boven inflatie ontwikkelen.’

Boelhouwer: ‘Ten tweede werkt het rapport met de minimum parameters. In de praktijk ken ik maar weinig corporaties die beleid ontwikkelen op de ondergrenzen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in hun financiële toezicht hanteren. Dan hoeft er maar iets mis te gaan en je zakt er onderdoor. Daarnaast gaat het rapport ervan uit dat alle opbrengsten uit de niet-DAEB-tak naar de DAEB-tak worden overgeheveld. Gezien de precaire positie van veel middeninkomens is dat onverstandig.’

Peter Boelhouwer: ‘Als de overheid wil dat corporaties maatschappelijke taken uitvoeren, is het vreemd dat je daarover belasting heft’ 

‘Als laatste mis ik de betaalbaarheid. Onderzoek van het NIBUD wijst uit dat een kwart van de huurders in de corporatiesector onder het sociale minimum zit. Voor hen zijn de huren eigenlijk al te hoog. Dat kun je zien als een inkomensprobleem, maar een hoger inkomen is niet zomaar geregeld. Dus moet je de huurprijs daarop afstemmen. Een snellere stijging van de huurprijzen is daarom de allerlaatste knop, waaraan ik zou draaien.’

Vreemd
Een halvering van de verhuurderheffing ligt volgens de hoogleraar meer voor de hand. ‘Als de overheid wil dat corporaties maatschappelijke taken uitvoeren, is het vreemd dat je daarover belasting heft. Belastingen verlagen is daarom logisch. Of koppelen aan een investeringsopgave.’

Als de belastingdruk niet afneemt, moeten automatisch de opgaven worden verkleind. Boelhouwer wijst in dit verband naar de verduurzamingsopgave. ‘Het Rijk ziet graag de woningcorporaties als de startmotor van de verduurzaming. Dan moeten daarvoor ook middelen beschikbaar zijn. Anders zou ik als corporatiesector zeggen: organiseer de koopsector maar als startmotor.’

Toch is Boelhouwer positief gestemd. ‘We zijn een rijk land. We kunnen de opgaven aan, zolang we in het systeem aan de juiste knoppen draaien. De politiek heeft tot nu toe vooral op basis van ideologische overwegingen keuzes gemaakt. Maar ik denk wel dat nu een aantal dingen ten goede gaat keren.’ 

JULIUS TERPSTRA, sinds mei 2020 lid van de Tweede Kamer voor het CDA met portefeuille Wonen:

‘De verhuurderheffing heeft zijn langste tijd gehad’

Foto: Phil Nijhuis

Het was zijn voorganger Erik Ronnes die zich hardmaakte voor het onderzoek naar opgaven en middelen van woningcorporaties. Julius Terpstra: ‘Corporaties gaven aan dat ze de taken die de politiek van hen verwacht niet meer aankonden binnen het huidige financiële kader. Maar eigenlijk was nooit goed uitgespit hoe ze er op langere termijn voor stonden. Daarom drong het CDA aan op dit onderzoek.’

Afschaffing verhuurderheffing
De omvang en diepgang van het onderzoek hangen volgens het Kamerlid samen met de complexiteit van de sociale huursector. Dat de financiële situatie in sommige regio’s al rond 2024 gaat knellen, noemt hij verrassend, maar verklaarbaar. ‘Corporaties hebben een spilfunctie op tal van terreinen. Woningnood, leefbaarheid, verduurzaming.’

Vanwege de woningnood moet ook de lage middenhuur (tot 900 euro) volgens Julius Terpstra het domein voor corporaties worden, met name in verstedelijkt gebied. Regelgeving en belastingdruk mogen daarbij niet in de weg staan. ‘De verhuurderheffing heeft wat mij betreft zijn langste tijd gehad. Ik sta open voor afschaffing in zijn geheel op de langere termijn. Als je de uitdagingen voor corporaties op hun merites beoordeelt, is dat de logische consequentie.’

Maatwerk
‘Een snellere stijging van de huren is niet wenselijk. Zeker nu we in een flinke recessie zijn beland. Als je de meest kwetsbare huurders moet huisvesten, ligt een snellere en generieke huurstijging niet voor de hand. Corporaties moeten maatwerk kunnen leveren op dit vlak.’

Julius Terpstra: ‘Een dak boven je hoofd is een grondrecht’ 

Ook een verkleining van de opgave is volgens Julius Terpstra niet logisch. ‘Het verduurzamingsvraagstuk ligt er. En gezien het woningtekort lijkt me ook niet dat corporaties minder moeten gaan bouwen. Sommigen (zoals de VVD, red.) bepleiten een verkleining van de doelgroep, maar de enorme woningnood rechtvaardigt dat niet. Ook politieagenten en verpleegkundigen moeten wonen. Zij moeten bij corporaties terecht kunnen.’

Grondrecht
Afschaffing van de verhuurderheffing zit er deze kabinetsperiode niet meer in, door het huidige regeerakkoord. De kiezer moet straks duidelijk maken welke kant het op moet. Terpstra: ‘Woningnood wordt een belangrijk verkiezingsthema, ook de rol van corporaties hierin. Het vinden van een fatsoenlijke, betaalbare woning is verder weg dan ooit. Terwijl een dak boven je hoofd een grondrecht is.’

Toch ziet Terpstra geen reden tot negativiteit. ‘Het besef dat er iets moet gebeuren, groeit bij gemeenten, landelijke politiek, zorginstellingen en corporaties. We hebben nu zwart op wit, hoe groot de uitdaging is. De wil om eruit te komen, is er. Hoe? Door corporaties voor een lange periode in staat te stellen veel extra woningen te bouwen en te verduurzamen. Wat het CDA betreft gesteund door één geïntegreerd ministerie, dat processen versnelt, waardoor bouwlocaties sneller worden aangewezen.’

BERT MOORMANN, directeur-bestuurder woningcorporatie Domesta in Emmen:

‘Het is van de zotte, dat je over sociale huur belasting heft’ 

Foto: Bianca Verhoef

Bert Moormann noemt het rapport gedegen, maar had graag een prominentere plek gezien voor betaalbaarheid. ‘Een kwart van onze huurders betaalt de huur wel, maar vraag niet hoe. Zij bezuinigen noodgedwongen op zorg, eten, van alles. Dus betaalbaarheid is voor ons het allerbelangrijkste.’

‘Wij verduurzamen vooral om de energierekening voor onze huurders omlaag te krijgen. Woningen isoleren, zonnepanelen installeren, daar gaan harde euro’s naartoe. Die kunnen wij niet verhalen op onze huurders.’

Slopen en anders nieuw bouwen
De uitkomsten van het onderzoek hebben de directeur-bestuurder niet verrast. ‘Ook wij hebben bekeken: hoe lang houden we dit vol? Dan zie je dat het met een paar jaar ophoudt. Het is goed dat ook de buitenwereld dat nu ziet.’

Bert Moormann constateert dat het een samenspel is tussen toegenomen belastingdruk en verzwaring van de opgave. ‘80 tot 90 procent van onze prestatieafspraken gaat over leefbaarheid. Voor Domesta betekent dat concreet veel slopen en anders nieuw bouwen. Met name de uitstroom uit de zorg vraagt om een ander type woning, om tussenvormen, want niet iedereen kan volledig zelfstandig wonen. Daar gaat veel geld naartoe de komende jaren.’

Bert Moormann: ‘Daar waar de zorg zich terugtrekt, springen corporaties momenteel in, zodat mensen fatsoenlijk kunnen blijven wonen. Daar ben ik trots op’ 

Moormann: ‘Tussen nu en tien jaar lopen wij uit de ratio’s, ondanks dat wij een kerngezonde corporatie zijn. Bovendien sluit ik niet uit dat we meer mensen moeten aannemen, daar waar de zorg zich terugtrekt.’ Een halvering van de verhuurderheffing gaat Moormann daarom niet ver genoeg. ‘Ik vind het überhaupt van de zotte dat je over sociale huur belasting heft. Wij bouwen en onderhouden primair voor de meest kwetsbaren in de samenleving.’

Meer dakloosheid
Bert Moormann is pertinent tegen een snellere huurstijging. ‘Je kunt het wel willen, maar een op de vier huurders kan de huur nu al niet betalen. Dat stijgt dan naar een op de drie of zelfs meer.’ Ook het verkleinen van de opgave vindt hij geen reële optie. ‘Dan krijg je Engelse toestanden. Woningen waaraan al twintig jaar geen onderhoud is gepleegd en waar mensen op basis van hun postcode een etiketje krijgen.’

Toch is hij een geboren optimist, zegt de directeur-bestuurder. ‘Ik hoop dat het gezonde verstand zal zegevieren in de politiek. We hebben een fantastische sociale sector in ons land. Daar waar de zorg zich terugtrekt, springen corporaties momenteel in, zodat mensen fatsoenlijk kunnen blijven wonen. Daar ben ik trots op.’

‘Als het kabinet op korte termijn de belastingdruk kan verlagen, zou dat mooi zijn. Maar het mag niet afleiden van een structurele oplossing op de langere termijn. Een volgend kabinet moet met échte maatregelen komen.’ 

Meer weten over de uitkomsten van het onderzoek Opgaven en Middelen van drie ministeries (BZK, Financiën en EZK) en Aedes? Bekijk de infographic Opgaven en Middelen of lees het hele rapport op de website van het ministerie van BZK.

tekst: marlies kolthof