Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 2-2020

Achtergrond

BOUWSTROOM IN DE FABRIEK

‘We zijn gek als we dit niet onderzoeken’

8 minuten leestijd

Het tempo van de bouw van nieuwe woningen is te laag om aan de grote vraag naar betaalbare huizen te voldoen. Het is tijd om anders te gaan bouwen. Op verschillende plekken zijn corporaties daar al mee aan de slag. We nemen een kijkje in het westen en in het zuiden. Een andere manier van werken blijkt niet in één dag te realiseren. 

Corporaties verkennen mogelijkheden om anders te bouwen. Niet meer traditioneel op de bouwplaats, maar bijvoorbeeld in een fabriekshal. Niet meer ieder voor zich nieuwbouwprojecten ontwikkelen, maar met andere corporaties bestaande woningconcepten collectief inkopen bij dezelfde bouwers. Zo hopen ze nieuwbouw sneller, innovatiever en goedkoper te realiseren. De grote vraag naar betaalbare woningen maakt dit extra urgent.

‘We zijn wel gek als we dit niet onderzoeken’, zegt Fleur Meuwissen, manager Nieuwbouw, Aankoop en Verkoop Vastgoed bij Wonen Zuid (14.000 woningen in Midden- en Zuid-Limburg). De corporatie verkent samen met enkele andere Limburgse corporaties de mogelijkheden van een gezamenlijke bouwstroom.

‘Conceptueel bouwen was voor ons iets onbekends, iedereen moest er nog gevoel bij krijgen’

Dat gebeurt ook in Noord-Holland. Op initiatief van directeur-bestuurder Harry Platte van Parteon (ruim 18.000 woningen in de Zaanstreek) maakt een groep van inmiddels acht corporaties plannen voor de Bouwstroom Noord-Holland. In deze bouwstromen brengen corporaties conceptueel bouwen samen met collectief opdrachtgeverschap. Hoe pakken ze dat aan? Waar beginnen ze mee? En komen de verwachtingen uit?

In de fabriek
Binnenkort heeft de gemeente Wormerland er 44 nieuwe woningen bij. Energieneutraal en gemaakt in de fabriek. Het zijn de eerste conceptwoningen die Parteon oplevert. In de corporatie was aanvankelijk niet veel enthousiasme voor conceptueel bouwen, zegt directeur-bestuurder Platte. ‘Moeten we dat wel doen? Daar hebben we toch geen ervaring mee’, waren de reacties. ‘Het was voor ons iets onbekends, iedereen moest er nog gevoel bij krijgen.’

Hij heeft daarom extra energie en tijd gestoken in deze nieuwe manier van bouwen. Door bijvoorbeeld met corporatiemedewerkers en de wethouder te gaan kijken op bouwlocaties van soortgelijke woningen.

Organisatieverandering nodig
Het nieuwe van conceptueel bouwen, zit vooral in het proces, merkt Platte. Corporaties zijn gewend om nieuwbouwprojecten zelf te ontwikkelen. ‘We maken voor ieder project meestal een uniek ontwerp. Dat beschrijven we in gedetailleerde bestektekeningen, inclusief toe te passen materialen en werkwijze. We praten met architecten en leggen aannemers onze specifieke eisen op. Dat is een ambachtelijk traject.’

‘Als je dat het leukste aan je werk vindt, word je niet meteen blij van het inkopen van bestaande woningconcepten. Dat snap ik best.’ Daar zit volgens Platte ook deels de weerstand tegen conceptueel bouwen. Het vraagt een organisatieverandering van corporaties.

Foto: Jonas Briels

Voorbij Prefab in Amsterdam

De foto’s bij dit artikel zijn gemaakt in de fabriek van Voorbij Prefab in Amsterdam. Ze maken onder andere prefab casco’s voor grondgebondenwoningen. Dat gebeurt tot op de millimeter nauwkeurig en strak afgewerkt dankzij de aansturing van robots vanuit het BIM model (Bouw Informatie Model). 

Directeur Dorien Staal: ‘Wij zijn vaak al in een vroeg stadium betrokken bij projecten zodat we de voordelen van ons geautomatiseerde en gerobotiseerde productieproces goed kunnen benutten. Ook delen we graag onze BIM-kennis en -ervaring om het voortraject voor ons èn de opdrachtgever efficiënter te maken.’

Bundelen projectvraag
Waar zit de winst van conceptueel bouwen? ‘Onder meer in de hogere kwaliteit, zegt Platte. ‘De wanden van die 44 woningen in Wormerland komen kierdicht uit de fabriek. Het maakproces is slimmer dan op locatie. Daar komt eerst iemand betonstorten, iemand anders metselt de muur, weer een ander plaatst de kozijnen, dan komt het glas. In weer en wind. Soms zitten er weken tussen die handelingen. De foutenkans is bij traditionele bouw gewoon groter.’

Conceptueel bouwen is bovendien sneller en Platte is ervan overtuigd: ook goedkoper. Dat hoorde hij ook in de oriënterende gesprekken met fabrikanten en bouwers van conceptwoningen. ‘Maar de voordelen nemen pas echt flink toe als aanbieders een constante stroom opdrachten krijgen. Dan blijven de machines in de fabrieken draaien en kunnen fabrikanten met bouwbedrijven hun planning op elkaar afstemmen.’

Zo’n continue stroom kan Parteon nooit alleen realiseren, wist Platte. Daar is de corporatie te klein voor. Het lukt misschien wel, als we met meer corporaties onze projectvragen kunnen bundelen. Hij ging praten met bestuurders van corporaties met wie Parteon al samen zonnepanelen inkoopt. ‘Laat ik hun eens polsen, dacht ik. We liggen elkaar en werken al goed samen.’ Acht collega-bestuurders voelden er wel wat voor om te onderzoeken of ze ook in nieuwbouw samen kunnen optrekken. Zo ontstond de bouwstroom Noord-Holland.

Foto: Jonas Briels

Mensenwerk
Platte benadrukt hoe belangrijk het is om zo’n bouwstroom voorzichtig, stapsgewijs te realiseren. ‘Samenwerken is mensenwerk. Dat kun je niet van boven afdwingen.’ In eerste instantie zaten alleen de bestuurders om de tafel. Vervolgens zochten ook de vastgoedmanagers en projectmanagers van de verschillende corporaties elkaar op.

Nicole de Vrij, manager Realisatie bij Eigen Haard, speelt een verbindende rol in dat proces. Eigen Haard (ruim 56.000 woningen in de regio Amsterdam) heeft al veel ervaring met conceptueel bouwen. Voor een aantal nieuwbouwprojecten heeft de corporatie bij verschillende aanbieders woonconcepten ingekocht. De teller staat op bijna 400 woningen. Over de kwaliteit is Eigen Haard tevreden.

‘We zien dat conceptwoningen goed in elkaar zitten. Bouwoplossingen zijn al doordacht in het concept, die hoeven dus niet meer per project bedacht te worden. Alles is netjes afgewerkt en dat is fijn voor de bewoners.’

Harry Platte van Parteon: ‘Samenwerken is mensenwerk. Dat kun je niet van boven afdwingen’

De corporatie kan ook meer snelheid maken in de uitwerking en de realisatie van nieuwe woningen. Maar voor de noodzakelijke radicale versnelling van de nieuwbouw is meer nodig dan alleen conceptueel bouwen, zegt De Vrij. ‘Ook omdat de praktijk ons leert dat conceptueel bouwen nu nog niet veel goedkoper is dan traditionele bouw. Dat heeft te maken met de omvang en de continuïteit van de productie van concepten. Die is niet optimaal en daardoor zitten fabrieken met pieken en dalen in hun productie.’

Dezelfde taal spreken
Daarom doet Eigen Haard mee met de Bouwstroom Noord-Holland. In de eerste verkennende gesprekken bleek hoe belangrijk het is dat je dezelfde taal spreekt, zegt De Vrij. ‘Dat begint al bij de vraag: wat is conceptueel bouwen? Er zijn concepten met een 3d-module. Die units zijn in de fabriek al helemaal in elkaar gezet en hoeven op locatie alleen nog maar gestapeld te worden. Ze moeten wel op een vrachtwagen passen, dat betekent dus beperkingen aan de afmeting van woningen.’

‘Bij een 2d-module komen de wanden, vloeren en plafonds in platte elementen aan. Dat biedt meer flexibiliteit maar vraagt ook meer handelingen op de bouwplaats.’ Een ‘warming up-bijeenkomst’ onder leiding van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen heeft de Noord-Hollandse corporaties geholpen om een aantal zaken scherper te krijgen, vertelt ze.

‘Hoe verken je de markt? Hoe vertaal je de gezamenlijke wensen in één vraag aan de markt? Bij conceptueel bouwen gaat het om het formuleren van prestatie-eisen in plaats van gedetailleerde opdrachten. Bijvoorbeeld over de duurzaamheid, toegankelijkheid of architectonische uitstraling van de woningen. De bouwoplossing, de techniek en de materialen laat je over aan de markt. Dat is voor een individuele corporatie al best lastig. Bij collectief inkopen wordt dat nog ingewikkelder.’

Foto: Jonas Briels

Programma De Bouwstroom

Met het programma De Bouwstroom stimuleren het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) en Aedes corporaties en de partners in de bouwketen om anders te gaan werken. Het programma biedt verschillende vormen van ondersteuning bij conceptueel bouwen en vraagbundeling/collectief opdrachtgeverschap. Bijvoorbeeld de handleiding De Woonstandaard en Conceptenboulevard.nl.

NCB en Aedes organiseren regionale bijeenkomsten waarin zij kennis, ervaringen en goede voorbeelden delen. Ook zijn er excursies naar productlocaties en nieuwbouwprojecten.

Oefentraject
Na flink wat huiswerk en enkele oefensessies zijn drie Noord-Hollandse corporaties gestart met een gezamenlijke inkooppilot. Naast Eigen Haard en Parteon doet ook Intermaris mee. De drie corporaties zoeken gelijksoortige eengezinswoningen. Ze hebben hun vraag bij drie conceptaanbieders neergelegd. ‘Het is een oefentraject, maar wel met echte projecten’, zegt De Vrij. De corporaties vragen de aanbieders onder meer wat een collectieve inkoop oplevert in geld, tijd en mogelijk kwaliteit, vergeleken met een individuele opdracht.

‘In dit traject lopen we samen alle stappen door en zien we hoe de markt daarop reageert’, zegt De Vrij. ‘Ondertussen leren we van elkaar. Corporaties zullen wat autonomie moeten inleveren. We kunnen niet meer ons eigen stempel op nieuwbouwprojecten zetten. Hoe nemen we onze eigen achterban mee in dat proces? Hoe zorgen we bijvoorbeeld dat de interne besluitvorming op tijd rondkomt?’

De ervaringen uit deze pilot delen de drie corporaties straks weer met de andere corporaties in de Noord-Hollandse Bouwstroom. Gedurende de rit haakt er soms een corporatie af en komen er andere bij. Nu zijn naast de drie genoemde corporaties Wooncompagnie, Woontij, Woonwaard, Rochdale en Ymere van de partij. Met de twee grote Amsterdamse corporaties is het potentiele inkoopvolume flink vergroot. ‘We hebben de ambitie om in de toekomst een forse bouwstroom te realiseren’, zegt De Vrij. ‘Maar we pakken het stapje voor stapje aan.’

De juiste vragen stellen
In Limburg was Wonen Zuid al langer op zoek naar goede, gestandaardiseerde woningconcepten, vertelt Fleur Meuwissen. In het begin was die markt vrij onoverzichtelijk, zegt ze. ‘En als corporatie moesten we ook nog leren om de juiste vragen aan de markt te stellen.’ Wonen Zuid heeft meegewerkt aan de totstandkoming van De Woonstandaard (zie kader ).

Fleur Meuwissen van Wonen Zuid: ‘Hoe beter de vraag, hoe beter het antwoord van de markt’

Deze handleiding van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen omschrijft de prestatie-eisen van veelgevraagde bouwconcepten. Dit instrument dwingt je om je vraag goed te vertalen in prestatie-eisen, zegt ze. ‘En hoe beter de vraag, hoe beter het antwoord van de markt.’ Met de komst van de Conceptenboulevard.nl is ook een belangrijke stap gezet, vindt Meuwissen. Hierop presenteren bouwbedrijven en fabrikanten hun concepten voor verschillende soorten woningen en appartementen.

‘Je gaat het verschil tussen traditioneel en conceptueel bouwen pas echt zien, door het te doen’, vervolgt ze. ‘Daarbij kom je onvermijdelijk hobbels tegen. Maar het is aan de conceptaanbieder of het bouwbedrijf om die op te lossen. Dat is een van de voordelen van conceptueel bouwen.’

Tijd nodig
Momenteel onderzoekt Wonen Zuid in Kerkrade samen met HeemWonen de mogelijkheden voor een collectieve opdracht voor vijf woontorens. Op uitnodiging van de twee corporaties zijn aanbieders al passende woonconcepten komen presenteren. Met Wonen Limburg en ZO Wonen voert de corporatie ook voorzichtige, verkennende gesprekken over vraagbundeling van nieuwbouwprojecten.

Meuwissen: ‘De ontwikkeling van traditioneel naar conceptueel bouwen vraagt van een corporatie een heel andere werkwijze. De omslag van individueel naar collectief inkopen, maakt het nog spannender. We moeten al doende leren om afstand te nemen van vertrouwde processen.’ Het realiseren van een bouwstroom heeft tijd nodig, blijkt ook in Limburg.

Foto: Jonas Briels

Omslag bij gemeenten
Naast de interne hindernissen zijn er ook externe belemmeringen. De andere manier van bouwen vraagt niet alleen van corporaties een verandering in denken en doen, maar ook van bijvoorbeeld gemeenten. In overleg met Wonen Zuid denkt de gemeente Roermond daar al over na. ‘Wij zijn klaar voor een pilot’, zegt wethouder Angely Waajen.

Welke knelpunten ze daarbij precies zal tegenkomen, is nog niet duidelijk. Ze kan zich voorstellen dat er een gesprek komt met de gemeentelijke commissie Beeldkwaliteit. ‘Bij traditioneel bouwen is het nog mogelijk om de materiaalkeuze van een woningontwerp aan te passen. Bij conceptueel bouwen is dat voor corporaties veel lastiger. ‘Er zullen waarschijnlijk gemeentelijke welstandswensen sneuvelen.’

Angely Waajen, wethouder in Roermond: ‘Om het vergunningentraject te versnellen zullen er wel wat schotjes moeten verdwijnen bij de gemeente’

Verder zullen er ook wat schotjes tussen onze gemeentelijke loketten moeten verdwijnen om het vergunningentraject sneller te laten verlopen. En als Wonen Zuid straks samen met andere Limburgse corporaties collectief woningconcepten op de markt inkoopt, hoopt Waajen dat gemeenten samen optrekken in het vergunningentraject. ‘We willen met zijn allen sneller en meer betaalbare huizen bouwen’, stelt de wethouder. ‘Dat is leidend. We moeten samen bereid zijn uit te zoeken wat daarvoor nodig is.’

tekst: marjon van weersch