Volgend artikel

Interview

KAJSA OLLONGREN

‘Deze kabinetsperiode voldoende investeringsruimte’

7 minuten leestijd

Ze ziet corporaties als belangrijke partners om de huizenmarkt vlot te trekken en de woningvoorraad te verduurzamen. Tegelijkertijd stijgen de lasten. Daardoor hebben corporaties per saldo steeds minder geld om aan alle verwachtingen te kunnen voldoen. Hoe valt dit te rijmen? Een gesprek met Kajsa Ollongren, als minister van Binnenlandse Zaken inmiddels ruim een jaar verantwoordelijk voor het woonbeleid. Met een reactie van Aedes op het eind van dit interview.

Tussen Stef Blok, haar voorganger, en de woningcorporaties was de relatie niet altijd even warm. Blok legde de sector stevig aan banden. Aan de ene kant begrijpelijk, gezien de crisis en de misstanden in het verleden. Maar, was de VVD-minister met zijn beleid niet al te zeer doorgeschoten? Gooide hij niet kind én badwater weg?

Kajsa Ollongren, als minister van Binnenlandse Zaken sinds oktober 2017 verantwoordelijk voor de portefeuille Wonen, kiest voor een andere benadering. Zij ziet zich geconfronteerd met twee grote opgaven: zorgen voor voldoende (betaalbare) huizen en de woningvoorraad verduurzamen.

Corporaties krijgen daarbij een prominente rol toebedeeld. De minister komt hen tegemoet – financieel en met aanpassingen van wet- en regelgeving. De markttoets voor de middenhuur wordt vereenvoudigd en de verhuurderheffing gaat omlaag. Maar van die laatste geste blijft weinig over; de belastingdruk stijgt op termijn met liefst 1 miljard euro. Wat gaat de minister daaraan doen? En, hoe kijkt Ollongren überhaupt terug op haar eerste jaar op ‘wonen’? 

U bent inmiddels ruim een jaar minister van Binnenlandse Zaken met wonen in de portefeuille. Wat zijn de belangrijkste uitdagingen?

‘De woningmarkt staat politiek hoog op de agenda. Er is in alle segmenten een tekort, ook in de sociale woningvoorraad. De mensen die daar inzitten kunnen niet verder doorstromen als hun inkomen dat zou toestaan, omdat er geen aanbod is in hun koopsegment bijvoorbeeld, of omdat er geen middenhuursegment is. Meer aanbod is de belangrijkste sleutel om het slot van de woningmarkt te halen. Dat is een belangrijke opgave waarin ik als minister nu mijn rol moet spelen. Corporaties zijn daarbij belangrijke partners.’

De woningmarkt lijkt een Gordiaanse knoop...

‘Alles hangt met alles samen. Toch denk ik niet dat we het moeten zien als een enorm groot probleem, maar als iets waarmee we gewoon hard aan de slag moeten.’

Een van de knelpunten is het tekort aan bouwlocaties. Hoe gaat u dit aanpakken?

‘Het begint bij de plancapaciteit; die is van de provincies. We moeten zorgen dat daar voldoende ruimte in zit, omdat niet alles uiteindelijk ook tot realisatie komt. Gemeenten moeten dit vertalen in voldoende plekken om te bouwen. Daarbij moeten we ons realiseren dat er lokaal grote verschillen zijn. Het is daarom belangrijk om lokale oplossingen te bedenken. Vandaar dat ik nu met de vijf meest knellende woningmarktregio’s afspraken ga maken over wat er daar in die regio gerealiseerd moet worden; wat voor woningen zijn er nodig en wat voor type woningen? Dan hebben we het over Amsterdam, Utrecht, Den Haag/Rotterdam, Eindhoven en Groningen. Daar is de meeste druk op de woningmarkt.’

U hebt in mei de Woonagenda afgesloten. Daaraan hebben de gemeenten zich niet gecommitteerd.

‘De bevoegdheid ligt bij de gemeenten. Zij kunnen het beste inschatten wat lokaal nodig is. De verschillen in Nederland zijn gewoon heel groot; er zijn ook regio’s waar sprake is van krimp. Wat ik wil doen is ervoor zorgen dat provincies voldoende plancapaciteit hebben zodat ze ook echt kunnen bouwen en belemmeringen in de wet- en regelgeving wegnemen. Een goed voorbeeld is de vereenvoudiging van de markttoets. Er was weinig ruimte voor corporaties om ook in het middensegment actief te zijn. Nu zeggen we: corporaties mogen middenhuur ontwikkelen mits dat gebeurt onder dezelfde condities waar marktpartijen mee te maken hebben. Een belangrijke stap denk ik.’

Foto: Joris den Blaauwen

Hoe staat het met de betaalbaarheid?

‘Betaalbaarheid is heel belangrijk. Maar die is gekoppeld aan beschikbaarheid, de mogelijkheid om bij te bouwen en de kwaliteit van de woningvoorraad. Dat hangt dan weer samen met de verduurzaming. Allemaal dingen waarmee corporaties rekening moeten houden.’

‘Kijk je breder naar de betaalbaarheid, dan is het middenhuursegment onderontwikkeld. Ik denk dat het zou kunnen helpen als we veel meer middenhuur zouden hebben. Maar dan moet het wel echt middenhuur zijn en de huur na oplevering niet al direct boven de 1.000 euro per maand uitkomen. Dat stelt mensen ook in staat door te stromen, bijvoorbeeld vanuit de sociale huur.’

U geeft corporaties meer ruimte om middenhuurwoningen te bouwen. Is dat een breuk met het beleid van uw voorganger?

‘Ik denk helemaal niet in termen van “een breuk met het beleid” van mijn voorganger. We leven echt in een totaal andere tijd. Het vorige kabinet bestuurde in tijden van economische crisis, in tijden van grote bezuinigingen. Dit kabinet is aangetreden in tijden waarin het economisch beter gaat en we een aantal acute problemen op de woningmarkt moeten gaan aanpakken. Dat vraagt om andere maatregelen.’

De evaluatie van de Woningwet is klaar. Zijn er volgens u dingen die moeten veranderen?

‘Het is heel moeilijk om daar op dit moment al antwoord op te geven. We zijn nog druk bezig met onze eigen evaluatie; daarin nemen we ook de evaluatie van Aedes mee. Die zal ik met veel interesse lezen.‘

‘Er is wel een aantal dingen dat al op de agenda staat. Ik denk aan de verduurzaming, de omgang met kwetsbare groepen mensen, de uitstroom uit de ggz bijvoorbeeld, samenhangend ook met passend toewijzen en het middenhuurverhaal in samenhang met de liberalisatiegrens. Maar ik wil daar niet op vooruitlopen.’ 

Uit onderzoek in opdracht van Aedes blijkt dat er nieuwe achterstandswijken dreigen te ontstaan. Moeten corporaties niet meer ruimte krijgen om daar iets aan te doen?

‘Corporaties hebben al verscheidene mogelijkheden om dit te voorkomen. Ik denk aan het meer verspreid toewijzen van woningen aan kwetsbare mensen in deze wijken, huurwoningen verkopen of duurdere huizen bouwen. Er zijn ook voorbeelden van corporaties die daar heel goed gebruik van maken.’

‘Meer aanbod is de belangrijkste sleutel om het slot van de woningmarkt te halen, corporaties zijn daarbij belangrijke partners’

U beschouwt corporaties als belangrijke partners, u komt ze financieel enigszins tegemoet. Tegelijkertijd stijgt de belastingdruk op termijn met zo’n 1 miljard euro. Wat gaat u daaraan doen?

‘Er spelen een paar dingen: er is een verhuurderheffing. Dit kabinet heeft gezegd: jullie krijgen 100 miljoen euro korting op de verhuurderheffing voor verduurzaming. Deze zomer heb ik gezegd: ik vind dat we toch reëel moeten zijn in de lastendruk, de belastingmaatregel ATAD levert een extra lastendruk op die drukt op de investeringsruimte, we gaan structureel nog eens 100 miljoen euro extra van die verhuurderheffing afhalen.’

‘Dat compenseert voor deze kabinetsperiode volledig de effecten van ATAD, want je moet ook nog incalculeren dat het tarief voor de vennootschapsbelasting omlaag gaat. Dat scheelt een slok op een borrel als het gaat over de investeringsruimte; die is echt substantieel.’

‘Verder weg in de tijd – en daar gaat de discussie over – zegt Aedes: als je dit doortrekt komen we uit op een heel hoge lastenverzwaring. Het is altijd lastig om ver vooruit te kijken, maar ik vind het belangrijk dat we in het kabinet hebben afgesproken dat ATAD voor deze kabinetsperiode is gecompenseerd. Voor wat er verder weg in de tijd komt: daarover moeten we gewoon het gesprek met elkaar aangaan.’

‘We moeten dat beeld verder verscherpen. Het heeft niet zoveel zin om nu al te zeggen: we kunnen niet zoveel doen, want we denken dat we dan op termijn tegen de een of andere berg zitten aan te kijken. We weten wat voor ruimte er wel is; dat is voor deze periode wat betreft investeringsruimte voldoende. Dan kunnen we voor deze periode beter inzoomen op individuele corporaties en regio’s waar het soms niet helemaal goed uitpakt; dat we dat vraagstuk met elkaar oplossen.’

Corporaties moeten niet mopperen?

‘Corporaties investeren de komende vijf jaar ongeveer 40 miljard euro. Dat is ongelofelijk veel. We hebben goed in beeld wat hun indicatieve bestedingsruimte is, inclusief leenruimte. Ik denk dat dit genoeg zou moeten zijn.’

Vrijstelling voor de ATAD is uitgesloten?

‘We hebben er heel goed naar gekeken. Ik zit er echt ook helemaal niet op te wachten om de woningcorporaties dit op te leggen. Maar die ATAD is er, die heeft ook een doel: voorkomen dat bedrijven en instellingen te veel profiteren van het lenen van geld en van de rente die daarover moet worden betaald.’

‘De ATAD geldt ook voor woningcorporaties. Als ik hen daarvan vrijstel, tikt de Europese Commissie mij en mijn collega’s van Financiën onmiddellijk op de vingers omdat we staatssteun aan het verlenen zijn.’  

Foto: Joris den Blaauwen

KAJSA OLLONGREN (51)

is sinds 26 oktober 2017 vicepremier en als minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verantwoordelijk voor het woonbeleid. Ze groeide op in Oegstgeest als dochter van een Zweedse moeder en een Nederlandse vader, die afstamt van oude Fins-Zweedse adel. Ollongren studeerde geschiedenis. Toen ze begin twintig was, werd ze lid van D66.

Na haar afstuderen werkte ze meer dan twintig jaar als ambtenaar in Den Haag. Als secretaris-generaal op het ministerie van Algemene Zaken begeleidde ze in 2010 de formatie van het kabinet-Rutte I en was ze de rechterhand van de premier tijdens de banken- en eurocrisis. In 2014 maakte ze de overstap naar de politiek; ze werd wethouder in Amsterdam. Ollongren, een groot Ajax-fan, woont in het centrum van Amsterdam met haar vrouw en twee zoons in een koopwoning, een bovenwoning. 

NASCHRIFT

Aedes heeft inmiddels gevraagd om overleg met leden van het kabinet over verschillen in berekeningen over de ontwikkeling van de belastingdruk voor woningcorporaties. Het kabinet stelt dat de 100 miljoen euro korting op de verhuurderheffing voldoende compensatie is voor de invoering van ATAD gedurende deze kabinetsperiode.

Aedes betwijfelt dat en kijkt daarnaast naar de verhoging van de totale belastingdruk op woningcorporaties de komende jaren. De vennootschapsbelasting loopt sowieso op (ook zonder ATAD) en hetzelfde geldt voor de verhuurderheffing.

Woningcorporaties hebben behoefte aan lange termijn-duidelijkheid: investeringsbeslissingen voor de kortere termijn hangen altijd samen met het financieel perspectief voor de langere termijn. Het kabinet zet inmiddels de ramingen van Aedes naast haar eigen ramingen.

Ook de Tweede Kamer is deze discussie met het kabinet aangegaan. Via een motie heeft de Kamer gevraagd om een onderzoek naar de haalbaarheid van de maatschappelijke opgaven van woningcorporaties.

CDA Kamerlid Erik Ronnes: ‘Er moet duidelijkheid ontstaan over de financiële positie van corporaties en of zij hun maatschappelijke taak kunnen waarmaken, op de korte en lange termijn.’ Alle coalitiepartijen staan achter de motie en dat is volgens Ronnes een belangrijk signaal: ‘In het belang van de volkshuisvesting in Nederland is het noodzakelijk dat we de feiten goed op een rij hebben.’

tekst: jan smit