Volgend artikel

Achtergrond

EVALUATIE WONINGWET

Een confectiepak dat knelt

5 minuten leestijd

Het is inmiddels ruim drie jaar geleden dat de Woningwet 2015 van kracht werd. Tijd om de balans op te maken. Waar lopen corporaties tegenaan? In opdracht van Aedes evalueerde de commissie-Van Bochove de Woningwet. Een samenvatting van de belangrijkste conclusies. Daarnaast vertellen twee corporaties en een huurdersvereniging wat de Woningwet in de praktijk voor hen betekent.

‘Het is goed dat de Woningwet er is gekomen’, is de eerste conclusie van de commissie die onder leiding stond van oud-Tweede Kamerlid Bas Jan van Bochove. Op 19 november 2018 presenteerde zij haar evaluatie van de Woningwet. Dat de doelen van de Woningwet grotendeels zijn behaald en woningcorporaties zich aan de wet houden, is een compliment aan alle betrokkenen: wetgever, parlement en toezichthouders Aw en WSW. Maar het zijn niet alleen positieve geluiden die de commissie hoorde van woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten.

Toegevoegde waarde voor huurders?
Het naleven van de wet lijkt inmiddels te zijn verheven boven de kerntaak van corporaties: het huisvesten van mensen die zonder steun niet aan bod komen op de woningmarkt en zorgen voor leefbare buurten en wijken. Ook zijn het interne en externe toezicht onnodig complex. ‘Wat is de toegevoegde waarde van alle wet- en regelgeving voor de huurder?’, vraagt de commissie zich af.

Lokaal maatwerk nodig
De Woningwet heeft ervoor gezorgd dat woningcorporaties zich meer op hun kerntaken richten, zoals de bedoeling was. Maar de wet is doorgeschoten, constateert de commissie, en kent te stringente landelijke regels met te weinig mogelijkheden om lokaal maatwerk te leveren.

‘De Woningwet is een landelijk confectiepak dat lokaal knelt’, schrijft de commissie. Ze adviseert om de driehoek van corporaties, gemeenten en huurders meer ruimte te geven. Die partijen weten immers bij uitstek wat er lokaal op de woningmarkt speelt en wat er nodig is. In een gespannen woningmarktgebied zijn dat andere dingen dan in een krimpgebied. Als de landelijke regels flexibeler zijn, kan de kerntaak van de woningcorporatie lokaal preciezer worden vastgesteld en zijn geen ingewikkelde uitzonderingen in de wet nodig.

Corporaties kunnen dan bijvoorbeeld met lokale partners afspreken dat het in hun werkgebied ook tot hun kerntaak behoort om te zorgen voor middeldure huurwoningen (van 700 tot 1.000 euro).

Een greep uit andere aanbevelingen van de commissie:

  • Het aantal kwetsbare huurders neemt toe. Geef corporaties de ruimte om flexibel samen te werken met lokale zorg- en welzijnsorganisaties en zo de leefbaarheid in wijken en buurten te verbeteren.
  • Corporaties staan voor enorme investeringen in duurzaamheid. Maak die voor corporaties gemakkelijker door te kijken naar de totale woonlasten van bewoners (en niet alleen de huur). En sta corporaties toe om opgewerkte energie terug te leveren aan het energienet.
  • Het systeem van intern en extern toezicht is deels dubbelop. Baseer het toezicht op verdiend vertrouwen: wat door het interne toezicht is beoordeeld, hoeft niet even intensief te worden gecontroleerd door Aw en WSW.
  • Corporaties kampen nog steeds met hoge administratieve lasten. Verminder de lasten- en regeldruk door het Convenant Verbeteren Informatievoorziening en de aanbevelingen hierover uit het eerder verschenen Sira-rapport op te volgen.

WAAROM EEN EIGEN (AEDES-)EVALUATIE?

In december komt het ministerie van BZK met een evaluatie van de Woningwet uit 2015. Vooruitlopend daarop heeft de commissie-Van Bochove de wet op verzoek van Aedes geëvalueerd. Wat Aedes betreft is de evaluatie van BZK te smal ingestoken. Het ministerie kijkt vooral of de wet voldoet aan de doelstellingen uit 2015 en of corporaties zich eraan houden.

De commissie-Van Bochove heeft zich gericht op de vraag of de wet corporaties helpt om hun maatschappelijke opgave te vervullen. Kunnen corporaties doen wat we van ze mogen verwachten? Zijn er dingen onmogelijk die wel gewenst zijn? Welke kansen en belemmeringen biedt de wet? De commissie baseert haar conclusies en aanbevelingen op onder meer juridisch onderzoek, interviews met corporatiebestuurders en essays van deskundigen.


Evaluatie Woningwet

[voorbeeld PAM middenhuur Eigen Haard]

Eigen Haard bouwt in fases zo’n 500 nieuwe appartementen in De Titaan in de Kolenkitbuurt in Amsterdam-West. In het complex realiseert de corporatie naast sociale huurwoningen ook woningen in de vrije sector. 

Foto: Jeroen van Kooten

‘We willen ons niet beperken tot de laagste inkomens’

‘De Woningwet geeft aan hoe de kerntaak en -doelgroep van woningcorporaties eruit zien’, zegt Bert Halm, directeur-bestuurder Eigen Haard in de regio Amsterdam. ‘In deze regio willen we ‒ na overleg met gemeenten en huurders ‒ ons niet beperken tot de laagste inkomens, maar er zijn voor iedereen met een inkomen tot zo’n 55.000 euro. Díe groep kan hier niet zelfstandig op de woningmarkt huren of kopen. Ons volkshuisvestelijk kader is dus ruimer.’

‘De gedachte achter de Woningwet is dat als de markt iets kan, je het aan de markt moet overlaten. Je ziet in de huidige overspannen woningmarkt echter dat institutionele beleggers niet of beperkt investeren in middenhuurwoningen. Daarom hebben we mede het Platform Amsterdam Middenhuur opgericht.’

In het PAM werken vijf Amsterdamse woningcorporaties en een aantal grote beleggers samen om het aanbod huurwoningen in het middensegment (725 tot 1.000 euro per maand) te vergroten. De doelstelling is om tot 2025 minimaal 10.000 nieuwe middenhuurwoningen te realiseren voor mensen met een inkomen tussen één en twee keer modaal.

Gemeente en Rijk moeten samen aan tafel
‘Onze inzet daarbij is: als de markt meer middenhuur bouwt, zorgen wij voor doorstroming uit de sociale huur. Maar veel middenhuurwoningen worden er nog niet gerealiseerd. Beleggers en gemeente komen er samen niet goed uit. De grondprijzen zijn te hoog en de voorwaarden te streng. Dan wordt er al snel toch naar corporaties gekeken.

Gezien de gestegen bouwkosten, vpb-lasten en ATAD is het echter ondenkbaar om van corporaties te verwachten dat ze forse aantallen middenhuurwoningen bouwen. Gemeente en Rijk moeten samen aan tafel. Er moet echt iets gebeuren aan de lastenkant om onze doelgroep sociale én middenhuur te kunnen bedienen, daar waar de markt past.’

Evaluatie Woningwet

[voorbeeld prestatieafspraken Waard Wonen]

Dit jaar heeft Waardwonen in Millingen aan de Rijn een complex sociale huurwoningen gerealiseerd in nauwe samenspraak met de huurdersvereniging en de gemeente. 

Foto: Marcel van den Bergh

‘Met een gelijkwaardige positie aan tafel’

‘Sinds de invoering van de Woningwet maken we jaarlijks prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties’, zegt Hanke Struik, directeur-bestuurder van Waardwonen in Huissen. ‘Door de Woningwet hebben we daarin allemaal een gelijkwaardige positie gekregen. We ontwikkelen een gemeenschappelijke woonvisie waaraan alle partijen een bijdrage leveren.’

In Millingen aan de Rijn zit Waardwonen om tafel met de gemeente Berg en Dal en de plaatselijke huurdersvereniging. Voorzitter Jan de Smidt: ‘Vóór de wijziging van de Woningwet hebben we die gelijkwaardige positie moeten bevechten. Dat proces was wel op gang, maar is nu dwingend voorgeschreven ten gunste van huurders.’

Korte lijnen
‘Wat maakt onze samenwerking zo goed?’, vraagt Struik zich hardop af. ‘Dat we werken via korte lijnen en elkaar weten te vinden. ‘Wonen doe je samen’ is onze visie en die brengen we in de praktijk bij het maken van afspraken over betaalbaarheid en duurzaamheid.’

De Smidt vult aan: ‘Het zijn niet alleen de regels waardoor je goed samen kunt werken. We zijn bereid om naar elkaar te luisteren. Ook als je het niet eens bent, respecteren we elkaars mening en uitgangspunt. Het doel is duidelijk, de weg erheen is vaak een compromis.’

Frisse blik
De Smidt: ‘Er moet wel uitgebreid worden gesproken over alle onderwerpen. Het begint met een evaluatie, dan volgt een bod en tot slot de afspraken. Dat levert veel werk op. Wij zijn in de gelukkige omstandigheid dat we een stevig bestuur hebben, maar andere huurdersorganisaties kampen met bezettingsproblemen.’

Struik: ‘Voor je het weet ben je meer met het proces bezig dan met de inhoud. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om de huurdersvereniging daarin te ondersteunen en deskundigheid te bevorderen. We hebben de frisse blik van de huurder echt nodig.’

TEKST: JOSÉ DE VREEDE