Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 2-2017

Achtergrond

WAAROM BRANDT ER ZO LAAT NOG LICHT?

Administratieve lasten na de Woningwet

6 minuten leestijd

De overgang van bedrijfswaardering naar marktwaardering, nieuwe reglementen en statuten… De Woningwet stelt extra eisen aan corporaties. Resultaat: ze zijn veel meer tijd en geld kwijt aan administratie. Drie corporatiemedewerkers vertellen wat dit in de praktijk betekent. Aedes inventariseert ervaringen en onderzoekt mogelijke verbeteringen.

Olaf Kraak

‘Taxatierapport duurder dan de jaarlijkse huuropbrengst’

‘Het lukt ons nog wel met het personeel dat we nu hebben, hoewel we met uren moeten schuiven en onze medewerkers op hun tenen moeten lopen’, zegt Siebe van den Berg, manager Financiën bij Velison Wonen in IJmuiden.

‘Het kan efficiënter. De beleidsmedewerkers van het ministerie van BZK zouden eens met onze medewerkers moeten praten, om te zien hoe het beleid in de praktijk uitpakt. Dan kunnen we samen kijken hoe het anders kan.
Bij ons kosten vooral de voorbereidingen voor de accountantscontrole extra werk en geld, omdat we dit jaar voor het eerst ons vastgoed moeten waarderen tegen marktwaarde in plaats van bedrijfswaarde. Alleen al het verzamelen van de gegevens die we voor de controle moeten aanleveren kost veel werk. Zo moeten we de postcodes van woningen online opzoeken en daar een screenshot van maken. Maar ook screenshots van woningen van Google Street View, huurcontracten, opnameformulieren en informatie over de woning uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen moeten we opsturen. Ten slotte moeten we alle woningen vóór 1 januari 2019 in laten meten door een gecertificeerd bedrijf. Dat kost niet alleen tijd, maar ook veel geld: 100 euro per woning, voor ons in totaal zo’n 200.000 euro.

Een ander voorbeeld: we moeten al ons vastgoed laten taxeren, dus ook winkelpanden en school- en zorggebouwen. Wij hebben drie kleine winkels in ons bezit. Eén daarvan is een postzegelwinkeltje van 25 vierkante meter. Nu zijn de kosten om een taxatierapport op te laten stellen hoger dan de jaarlijkse huuropbrengst van het winkeltje. Dit lijkt een uitzondering, maar alle circa 350 corporaties hebben hiermee te maken. In totaal kost het inmeten en taxeren van het bezit de sector miljoenen euro’s.’

Babet Hogervorst

‘Buiten kantooruren invullen, was het advies van Aw’

‘Natuurlijk stijgen de administratieve lasten: logisch, want we hebben een nieuwe Woningwet. Maar dit is wel heel extreem’, zegt Robert Blom, coördinator Verslaglegging en Rapportage bij Woningstichting Hellendoorn.

‘Ik noem twee voorbeelden: de extra voorbereidingen voor de accountantscontrole en de problemen met CorpoData, het platform waar we onze verantwoordings- en prognose-informatie moeten invoeren. We moeten ook dubbel zoveel stukken klaar hebben liggen als vroeger, voordat de accountant aan zijn werk kan beginnen. Dit kost extra tijd en geld. Toen onze accountant langskwam om onze jaarrekening te controleren, had ik nog niet alles klaar. Dat komt deels door de drukte, maar ook doordat vanuit de Autoriteit woningcorporaties en het ministerie van BZK nog veel niet duidelijk was. Sommige van de eisen werden pas de week daarvoor bekendgemaakt. Dit maakt het voor ons wel heel lastig te plannen.’

’Het grote probleem eind vorig jaar was het aanleveren van dat scheidingsvoorstel en de prognose-informatie aan de Aw. ICT-problemen bij CorpoData zorgden voor veel vertraging en extra werk. Begin december waren wij druk met het invoeren van gegevens, toen opeens bleek dat er gegevens verdwenen waren. Daarbij waren de rapporten die je kon uitdraaien niet compleet. We konden dus niet goed controleren of alles goed was gegaan. Dat was wel even zwoegen. De Autoriteit woningcorporaties adviseerde toen om de gegevens buiten kantooruren in te vullen. Wij hebben dat dus deels ’s avonds en in het weekend gedaan. Natuurlijk, dit is een overgangsjaar, volgend jaar zal het hopelijk soepeler gaan. Maar het vervelende is dat er de laatste jaren alleen maar eisen bij zijn gekomen en er geen eisen verdwijnen. Daar moet echt iets in veranderen.’

‘We hebben soms wel acht accountants over de vloer’

‘Dat we vanaf nu ons vastgoed op marktwaarde moeten waarderen, doet onze administratieve lasten toenemen’, zegt Norbert Verheijen, manager Financiën en Control bij Area Wonen in Uden

‘Op dit moment hebben we drie weken lang accountants over de vloer – soms wel acht tegelijk – die onze cijfers controleren. Dat leidt ons af van waarvoor wij zijn: sociale huisvesting. Nu het toch moet, doen we liever iets nuttigs met de marktwaardering. Wij gebruiken die bij investeringsbeslissingen en als vliegwiel voor de ontwikkeling van onze medewerkers. Marktwaarde laat ons breder kijken naar de mogelijkheden van een pand. Als we bijvoorbeeld iets bouwen voor een zorginstelling, kunnen we rekening houden met de marktwaarde van dat vastgoed. We zien bijvoorbeeld hoeveel het vastgoed in de toekomst waard is, ook buiten de sociale sector. Dan weten we: als die huurder vertrekt en er komt geen nieuwe, dan kunnen we het nog verkopen.’

’Daarnaast kijken we naar het toekomstperspectief van onze medewerkers op de arbeidsmarkt. Mede gedwongen door de toegenomen lastendruk, huren we zo min mogelijk in en sturen we onze medewerkers naar opleidingen zodat ze zelf de noodzakelijke kennis opdoen. We halen dus alles eruit wat erin zit met de marktwaardering. Maar dat kan niet met alle extra eisen vanuit de nieuwe Woningwet. Zo moeten we nu nieuwe statuten en reglementen opstellen: dat gaat echt over the top. We zouden met elkaar moeten kijken wat de extra waarde is van bijvoorbeeld een Reglement financieel beleid en beheer bovenop alle wetgeving. Dat gaat gewoon nergens over. Onze business controller is nu vooral bezig met de gevolgen van al die statuten en reglementen. Hij is als het ware geclaimd door de Autoriteit woningcorporaties.’

HOE KAN HET BETER?

Aedes verzamelt praktijkervaringen over administratieve lasten van corporatiemedewerkers en voorstellen om de lasten te verminderen. Deze worden gepubliceerd op Aedes.nl. Corporatiemedewerkers kunnen online hun ervaringen met toegenomen administratie delen met Aedes. Het gaat om ervaringen in de volgende categorieën:

•Marktwaardering
Prestatieafspraken/passend toewijzen/regionalisering
 Verkoop/vervreemdingen
Investeringen (DAEB/niet-DAEB)
•Administratieve scheiding/juridische splitsing
•Jaarverslaggeving/jaarrekening/dVi/volkshuisvestingsverslag
•WSW (sanering en borgstelling)
•Toezicht (Aw)

Administratieve lasten na de Woningwet

De administratieve lasten blijken bij woningcorporaties sinds juli 2015 wel erg op te lopen na de invoering van de Woningwet. Taxatierapporten die duurder zijn dan de huuropbrengst van een pand, verdubbeld papierwerk, extra accountantsinzet; Hierboven zomaar wat concrete praktijkvoorbeelden van drie corporatiemedewerkers. 

Een tijdelijke toename van administratieve handelingen is logisch na de invoering van een nieuwe wet, maar deze stijging lijkt wel erg groot. Aedes onderzoekt daarom de effecten van de wet op de administratieve lasten van corporaties, de uitkomsten zijn er in juni 2017. Uit het onderzoek zullen ook voorstellen komen om die lastendruk en de bijbehorende kosten te verminderen.

Vastgoed waarderen op marktwaarde
Een van de oorzaken van de toegenomen administratie is de manier waarop woningcorporaties jaarlijks berekenen hoeveel hun vastgoed waard is. Tot en met vorig jaar ging dat op basis van de zogeheten (volkshuisvestelijke) bedrijfswaarde. Daarbij kijkt de corporatie naar de inkomsten (huur) en uitgaven (zoals onderhoud) die ze voor dat pand verwacht. Omdat corporaties hun huurders geen marktconforme, maar een sociale huur rekenen, is die bedrijfswaarde altijd wat lager dan de waarde van een woning op de vrije markt. Dat gaat vanaf nu anders: in hun jaarverslag over 2016 moeten corporaties hun vastgoed waarderen op basis van marktwaarde. Ze moeten dus opschrijven wat zij voor hun woningen – maar ook hun zorgvastgoed en bedrijfspanden – zouden kunnen krijgen als ze het verkochten of verhuurden op de vrije markt.Voormalig minister van Wonen Stef Blok wil hiermee zorgen dat de waarde van corporatievastgoed beter vergelijkbaar is met de waarde van commerciële partijen.

Woningwet
Ook andere aspecten uit de Woningwet leveren corporaties extra werk op. Zo moeten corporaties hun organisatie scheiden in een tak die de sociale huurwoningen beheert en een tak met de ‘commerciële’ activiteiten van corporaties, zoals het beheer van huurwoningen in de vrije sector en bedrijfspanden. Die scheiding kost veel voorbereiding en roept veel vragen op bij corporaties. Naast deze voorbeelden moeten corporaties een keur aan reglementen en statuten opstellen en meer gegevens aanleveren bij de toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Aedes-onderzoek
Het onderzoek van Aedes vormt de basis voor gesprekken met het ministerie van BZK, de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om samen de (onnodige) administratieve lasten die de Woningwet met zich meebrengt op een slimme manier te verminderen. Denk bijvoorbeeld aan de administratie die het aanleveren van de prognose-informatie (dPi) en de verantwoordingsinformatie (dVi) van corporaties vraagt. Daarnaast start Aedes een apart onderzoek naar de toenemende accountantskosten voor corporaties.

tekst: quinten snijders, foto’s: olaf kraak, erik van der burgt, babet hogervorst