Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 6-2017

Achtergrond

OP WEG NAAR OPLOSSEN LASTENDRUK

Bedrijfsvoering en regels

8 minuten leestijd

Gedetailleerde regels en extra eisen in de Woningwet zorgen voor hoge administratieve lastendruk bij corporaties. Daarom legt Aedes de politiek verbetervoorstellen voor. Een deel daarvan raakt het werk van de Autoriteit woningcorporaties. Daarover praten we met de Aw-directeur. Daarnaast vertellen een corporatiemedewerker en iemand van de maatschappelijke opvang over voorstellen om iets te doen aan de nu tijdrovende inkomenstoets voor kwetsbare mensen.

Een donker kantoor met één oplichtend scherm waarachter een corporatiemedewerker gegevens zit in te voeren. De foto stond begin dit jaar in Aedes-Magazine. ICT-problemen bij het gegevensplatform CorpoData zorgden december 2016 en begin januari 2017 voor veel vertraging en extra werk bij het invoeren van de prognose-informatie (dPi) door corporaties. Het systeem bleek bij grote drukte traag of niet te werken en corporaties moesten gegevens soms meerdere malen invoeren. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) adviseerde op een gegeven moment om de gegevens maar buiten kantooruren in te vullen. ‘Die foto is illustratief geworden voor wat er mis was in het verantwoordingssysteem voor corporaties’, zegt de directeur van de Aw Kees van Nieuwamerongen. ‘En dat gaat over veel meer dan alleen overwerk.’
De verantwoording door corporaties en het toezicht op corporaties moeten we als sector samen anders inrichten, zegt hij. ‘Daar zijn we al druk mee bezig. Het Convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporatiesector waar de Aedes-leden op het recente najaarscongres mee instemden, is een gigantische stap in de goede richting (zie kader).’

CONVENANT VERBETEREN INFORMATIEVOORZIENING WONINGCORPORATIES

De leden van Aedes verklaarden zich tijdens het verenigingscongres op 23 november 2017 unaniem voor dit convenant. Aedes kan het convenant nu tekenen en samen met het ministerie van BZK, Aw en WSW aan de slag gaan met de uitvoering. 

Wens tot samenwerken
De administratieve lastendruk is groot door de gedetailleerde regels en eisen van de Woningwet. Te groot, vindt ook de directeur van de Aw. Hij onderschrijft eveneens dat die lasten gepaard gaan met hoge kosten. Geld dat hard nodig is in de sociale huisvesting. Maar laten we niet vergeten dat we iets goed hebben te maken in de sector, benadrukt Van Nieuwamerongen aan het begin van het gesprek. ‘Ook al liggen de aanleidingen voor de parlementaire enquête woningcorporaties al weer enige tijd achter ons, het wantrouwen van de samenleving en de politiek is nog niet verdwenen. Dat wantrouwen is gestold in de Woningwet. Die wet ligt er en daar zullen we ons de komende jaren aan moeten houden. Maar binnen de kaders van de wet kunnen we kijken naar de mogelijkheden om de administratieve lasten drastisch te verminderen.’ In opdracht van Aedes zocht adviesbureau Sira samen met corporaties en samenwerkingspartners naar concrete verbetervoorstellen om dat te realiseren. Het resultaat is het rapport Effecten van de Woningwet op regeldruk voor corporaties (zie kader). Een groot aantal suggesties daarin heeft een relatie met het werk van de Aw. Van Nieuwamerongen is positief over de meeste voorstellen: ‘Ze passen goed bij de ontwikkelingen die al in gang zijn gezet.’

Het belangrijkste punt in die verbetervoorstellen is volgens hem de wens tot samenwerking. ‘In de praktijk gebeurt dat deels al. Kijk naar het convenant over het verbeteren van de informatievoorziening. Naast Aedes wordt dat binnenkort ook ondertekend door het ministerie van BZK, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Aw.’ De bedoeling van het convenant is dat corporaties over vijf jaar hun gegevens met één druk op de knop kunnen aanleveren. ‘Nu vraagt CorpoData nog om veel handmatige activiteiten. Dat systeem gaat dus verdwijnen. Daarnaast gaan we de gegevensaanvraag voor de verantwoordings- en prognose-informatie (dVi en dPi) afslanken en ook de uitwisseling van die informatie verbeteren. Binnen vijf jaar zijn de door corporaties aan te leveren gegevens gehalveerd. Dat maakt echt een gigantisch verschil in werkdruk.’

Foto: Rijksoverheid

Kees van Nieuwamerongen: ‘In plaats van dingen dubbel te doen, kunnen we ook varen op elkaars inzichten en zorgen dat de informatie die we opvragen zoveel mogelijk overeenkomt.’

Hoe gaan de partijen dat voor elkaar krijgen? Tot nu toe was het zo dat er steeds meer informatievragen bij kwamen, legt Van Nieuwamerongen uit. ‘Voor de beleidsvorming van BZK, voor een betere borging van het WSW, ter verrijking van de Aedes-benchmark of om ons eigen Aw-toezicht te verbeteren. Al die wensen werden op één groeiende hoop gegooid. Dat gaan we nu gezamenlijk aan banden leggen.’ Vergelijk het met het opgeruimd houden van je boekenkast, zegt hij. ‘Als er iets bijkomt, moet er ook iets verdwijnen. Een convenantpartner die per se een eis wil toevoegen, moet eerst maar eens goed uitleggen waarom dat nodig is.’

Dubbel werk voorkomen
Ook de samenwerking tussen bijvoorbeeld de Aw en het WSW sluit aan bij de verbetervoorstellen uit het Sira-rapport, zegt Van Nieuwamerongen. ‘De Aw kijkt naar de financiële gezondheid van corporaties, het WSW naar hun onderlinge borging. We ontwikkelen nu samen een verticaal toezichtsmodel. In plaats van dingen dubbel te doen, kunnen we ook varen op elkaars inzichten en ervoor zorgen dat de informatie die we opvragen zoveel mogelijk overeenkomt.’ Een andere belangrijke ontwikkeling is dat het toezicht binnen de Aw steeds meer gericht is op de governance, Dus ook op aspecten als de cultuur en het gedrag bij de corporatie. ‘Ik vind het bijvoorbeeld belangrijker om te zien hoe een bestuurder en een interne toezichthouder reageren op een verslechterende financiële situatie, dan die situatie zelf. Zo kunnen we risicogerichter werken en daarmee komen we tegemoet aan de wens om corporaties niet allemaal over één kam te scheren. We gaan pas verder graven bij een corporatie als er alarmbellen afgaan.’

Ook aan de overlap met de visitaties wordt volgens de Aw-directeur al hard gewerkt. ‘Afgelopen jaar kregen veel corporaties zowel de Aw als de visitatiestichting op bezoek. Het is terecht dat corporaties dan zeggen: “Dat is te gek voor woorden, stem dat nu eens op elkaar af.” We hebben afspraken gemaakt met de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland over het beter stroomlijnen van de visitaties en de governance-inspecties. Ook hiermee willen we dubbel werk voorkomen.’

Van Nieuwamerongen benadrukt nogmaals het belang van afstemming bij het verminderen van de administratieve druk voor corporaties. ‘Als jij dit doet, dan doe ik dat.’ Eigenlijk is het onbegrijpelijk dat het in het verleden anders ging, voegt hij daaraan toe. ‘In wezen is het zo eenvoudig.’

Minder eenvoudig vindt de directeur van de Aw het verbetervoorstel over de marktwaardering. Het Sira-rapport stelt voor om corporaties bij de waardering van hun vastgoed te laten kiezen tussen een zogeheten full-versie van die marktwaardering en een waardering die deels gebaseerd is op de WOZ-waarde. Die oplossing krijgt zijn steun niet. De Aw vindt dat een uniforme marktwaarde nodig is voor een professionele vastgoedsturing door corporaties. Van Nieuwamerongen onderschrijft dat de invoering van de marktwaardering veel onzekerheden en administratieve discussies oplevert. Waar mogelijk zal hij ook op dit punt zoeken naar oplossingen die leiden tot een vermindering van de administratieve lasten.

Kan de directeur van de Aw corporatiemedewerkers geruststellen? Gaat er daadwerkelijk iets veranderen in hun administratieve werkdruk? ‘Zeker’, zegt hij. ‘We komen minder vaak langs. We gaan anders kijken. Niet meer vanuit de insteek: jullie zijn een corporatie en dus fout. We willen weg van dat wantrouwen en samen kijken: hoe doen jullie je werk? Waar liggen de echte problemen? De lasten van het toezicht gaan daardoor echt afnemen.’ De Aw gaat de corporaties bij die veranderingen betrekken, belooft hij. ‘De nieuwe systematiek van de opvraag van de dVi hebben we met 30 corporaties getest voordat deze live ging. Datzelfde doen we nu met de dPi. En ik kan zeggen dat het stil blijft bij onze helpdesk.’ Hij lacht: ‘En dat is niet omdat we niet bereikbaar zijn, zoals begin dit jaar. Dat hebben we getest.’

De inkomenstoets

Voordat een corporatie een sociale huurwoning mag verhuren, moet zij eerst het inkomen van de woningzoekende toetsen. Een tijdrovende stap in het verhuurproces, zegt Jennifer Buijnink, adviseur Strategie en Beleid bij Kleurrijk Wonen. Zij is dan ook blij met het voorstel om één Centraal Register voor die inkomenstoets in te richten.

Bij het toetsen van het inkomen maken corporaties gebruik van inkomensverklaringen van de Belastingdienst. Althans, dat gaat zo bij de ‘eenvoudige’ toetsen, zegt Buijnink. ‘Dat kost overigens per woningtoewijzing nog steeds een half uur tot drie kwartier aan administratie. Zo moeten we de documenten controleren op volledigheid, een verklaring voor de huurder opmaken en laten ondertekenen en de vragen beantwoorden die dat soms weer oproept.’ Van de ongeveer 1.000 woningen die Kleurrijk Wonen in 2016 toewees, was het bij 20 procent echter niet zo eenvoudig. ‘Bijvoorbeeld bij ZZP-ers of mensen die een nieuwe baan hebben. Dan moeten we de inkomenstoets doen aan de hand van recente loonstroken of andere gegevens. Vergeet daarbij niet dat een deel van onze doelgroep de administratie niet altijd goed op orde heeft. Bovendien hoort het interpreteren van loonberekeningen niet tot de expertise van onze verhuurmedewerkers. Je wilt niet weten hoe verschillend de loonstroken er in Nederland uitzien. Zo’n ingewikkelde inkomenstoets kost ons ongeveer 2 uur werk. Reken maar uit. En dan heb ik het nog niet over het controleren door de accountant van de toewijzing.’

Jennifer Buijnink: ‘Eén Centraal Register voor de inkomenstoets zou een grote verbetering zijn’

De instelling van één Centraal Register dat is aangesloten op de Belastingdienst zou voor een aanzienlijke verlichting van die regeldruk zorgen. Potentiële huurders kunnen dat register raadplegen om te zien of ze recht hebben op een sociale huurwoning. Zo schuift de verantwoordelijkheid van de inkomenstoets naar een derde onafhankelijke partij. ‘Dat zou een grote verbetering zijn’, vindt Buijnink. ‘Dan is er ook één adres waar vragen uniform beoordeeld worden. En daar zit ook de benodigde kennis om aan de hand van loonberekeningen te bepalen of het inkomen passend is voor een woning.’

Verhuur met begeleiding

Ook zorginstellingen en opvangorganisaties die woonruimte onderverhuren – intermediaire verhuurders – moeten inkomens toetsen. ‘Bizar’, vindt senior adviseur Karen van Brunschot van de Federatie Opvang (FO). ‘We weten dat het inkomen van onze cliënten op of onder de bijstandsnorm zit en moeten veel moeite doen om daar vervolgens bewijzen voor te zoeken. De FO is dan ook voor het voorstel uit het Sira-rapport om een lijst op te stellen met van de inkomenstoets vrijgestelde intermediairs.

Foto: Simone Michelle de Blouw

Corporaties zorgen ook voor woningen voor de meest kwetsbare mensen, die (nog) niet helemaal zelfstandig kunnen wonen. Daarvoor werken ze samen met zorginstellingen en opvangorganisaties. Ook bij deze ‘intermediaire verhuur’ is de inkomenstoets van toepassing. ‘Dat kost veel tijd’, zegt Van Brunschot. ‘Onze leden, zoals het Leger des Heils of HVO Querido, moeten een administratie opzetten alsof ze een corporatie zijn. En dat zou toch niet onze taak moeten zijn.’ In de praktijk ziet zij ook dat er bij corporaties ‘koudwatervrees’ ontstaat om nog via intermediairs te verhuren omdat de verantwoording soms veel moeilijkheden met zich meebrengt. ‘Daardoor stellen corporaties minder woningen beschikbaar. En zijn er dus minder woningen voor onze cliënten.’

Karen van Brunschot: ‘Een inkomenstoets is bizar bij mensen waarvan we weten dat hun inkomen op of onder de bijstand zit’

Dankzij eerdere druk van de Federatie Opvang en Aedes op het ministerie van BZK ligt er al een zogeheten bestuursverklaring die intermediaire verhuurders kunnen gebruiken. Die biedt echter slechts een oplossing als er sprake is van een gebruikersovereenkomst. Bij een echte huurovereenkomst gelden alle administratieve verplichtingen. ‘En wij vinden een huurovereenkomst belangrijk om mensen te laten wennen en de doorstroming naar helemaal zelfstandig wonen te bevorderen. Ook wanneer wij nog zorgen voor begeleiding. De FO is dan ook een grote voorstander van een lijst met vrijgestelde intermediairs met bij de branchevereniging aangesloten instellingen.’ 

ZESTIEN VERBETERVOORSTELLEN

De Woningwet kost corporaties jaarlijks ruim 90 miljoen euro aan administratiekosten, drie maal zoveel als voor de invoering van de wet. Uit het onderzoek Effecten van de Woningwet op regeldruk van corporaties van Sira blijkt dat zestien verbetervoorstellen die kosten met 28 miljoen euro kunnen verlagen. Aedes wil hierover in gesprek gaan met de minister van BZK en de Tweede Kamer.


De verbetervoorstellen gaan onder meer over:

• Verbeteren verslaglegging en verantwoordingsinformatie

• Marktwaardering van het vastgoed

• Mogelijk maken meerjarige prestatieafspraken

• Inkomenstoets bij woningtoewijzing vereenvoudigen

• Bepaalde intermediaire verhuurders – zorgaanbieders die woonruimte onderverhuren aan cliënten – vrijstellen van de inkomenstoets

tekst: marjon van weersch