Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 6-2017

Achtergrond

CORPORATIES LEREN, HUURDERS PROFITEREN

Aedes-benchmark

6 minuten leestijd

Dit jaar vond de Aedes-benchmark voor de vierde maal plaats. Dat de benchmark werkt, is te zien in de prestaties: huurders oordelen positiever over de dienstverlening, corporaties slagen erin de bedrijfslasten steeds verder te verlagen en de duurzaamheid van hun woningen neemt toe. In dit artikel een samenvatting van de Aedes-benchmark 2017 en enkele reacties daarop.

Corporaties doen massaal mee
De Aedes-benchmark is niet meer weg te denken uit de branche. Ook in het vierde jaar is de belangstelling om mee te doen groot. Bijna 90 procent van de corporaties doet mee en is bereid hun resultaten openbaar te maken. 303 corporaties deden mee, zij hebben 98 procent van de corporatiewoningen in bezit.

Dit jaar is de benchmark nog completer. Op het gebied van duurzaamheid wordt bijvoorbeeld de warmtevraag per woning gemeten, en bij onderhoud en verbetering zijn de Energie-Index en het huurdersoordeel toegevoegd als maatstaf voor de technische en ervaren woningkwaliteit.

LEREN VAN ELKAAR

‘Hoe doe je dat, die hoge score op het huurdersoordeel?’ Corporaties zoeken elkaar op om van elkaar te leren en Aedes ondersteunt hen daarbij. De Aedes-benchmark laat zien waar verbetering mogelijk is en stimuleert corporaties om van elkaar te leren. In het Aedes-benchmarkcentrum kunnen bestuurders en medewerkers zien hoe hun corporatie presteert ten opzichte van andere corporaties. Om onderling leren in de praktijk mogelijk te maken, organiseert Aedes een programma voor benchlearning dat dit jaar nog uitgebreider is. In 85 bijeenkomsten kunnen bestuurders en medewerkers de prestaties van hun corporatie vergelijken, daarover met elkaar in gesprek gaan en van elkaar leren.

‘Benchlearning verruimt je blikveld’

Bauke Leeman, business controller bij Mitros en nauw betrokken bij de benchlearning voor XL-corporaties

‘Samen met het benchmarkcentrum van Aedes organiseren we in februari voor de vierde keer de benchlearningsessie voor XL-corporaties. Dat zijn in totaal negentien corporaties – Mitros is er een van. Je kunt echt zien dat die bijeenkomsten iets opleveren.’

Betere samenwerking is een van de belangrijkste voordelen. Je legt tijdens zo’n bijeenkomst gemakkelijk contacten. Vaak resulteert dit in een vervolgafspraak. Zo leer je van elkaar. Bijvoorbeeld op het gebied van bezuinigen; of je goed bezig bent. Maar ook van elkaars cultuur. Ben je misschien te streng, waardoor je wel relatief lage bedrijfslasten hebt, maar wellicht ook een lage huurderstevredenheid? Of te lief, waardoor je lasten relatief hoog liggen? Je kunt heel specifiek inzoomen. Tot op detailniveau. Bijvoorbeeld: zij hebben zoveel buurtbeheerders; o, ze doen meer met minder mensen; hoe zit dat bij ons?’

‘Hierdoor zijn corporaties beter gaan presteren. Vooral op het gebied van bedrijfslasten en huurderstevredenheid. Gemiddeld én op corporatieniveau – bijvoorbeeld bij XL-corporaties. Door het spiegeleffect met die letters (A, B en C) neemt de onderlinge competentie toe en krijg je een grotere drang om te presteren. Onderwerpen komen eerder op de agenda; bij de directie, maar ook bij de raad van commissarissen. Benchlearning verruimt je blikveld. Alleen al daarom is het zeer zinvol.’ 

HUURDERS OP ALLE FRONTEN TEVREDENER

Voor het vierde jaar op rij stijgen de rapportcijfers die huurders aan hun corporatie geven voor de dienstverlening. Aan ruim 170.000 nieuwe huurders, vertrokken huurders en huurders met een reparatieverzoek werd een oordeel gevraagd. Zij gaven gemiddeld respectievelijk een rapportcijfer 7,5, een 7,4 en een 7,5. Huurders waarderen het vooral als corporaties zich houden aan afspraken, zo vroeg mogelijk in het proces laten weten waar ze aan toe zijn en verzoeken in één keer afhandelen.

Corporaties geven aan dat de benchmark ervoor heeft gezorgd dat dit onderwerp hoger op de agenda is komen te staan. Veel corporaties hebben hun huurdersprocessen onder de loep genomen en verbeterd. Dit is een knappe prestatie, omdat de prestaties zijn geleverd met minder personeel en lagere budgetten. 

BEÏNVLOEDBARE BEDRIJFSLASTEN DALEN

In 2016 daalden de beïnvloedbare bedrijfslasten voor het derde jaar op rij. Corporaties verlaagden hun bedrijfslasten de afgelopen jaren met 235 euro per huurwoning, bijna 20 euro per maand. Daarmee zijn de bedrijfslasten met 23 procent gedaald sinds de start van de benchmark. De verschillen in bedrijfslasten tussen de corporaties zijn de afgelopen jaren kleiner geworden. De Aedes-benchmark heeft met name corporaties met hoge bedrijfslasten aangezet tot het efficiënter werken.

In tegenstelling tot bedrijfslasten die corporaties zelf kunnen beïnvloeden, zijn de totale bedrijfslasten toegenomen met 45 euro per woning. Dit komt onder meer omdat de administratieve lasten en de verhuurderheffing zijn toegenomen, kosten waarop de corporaties geen invloed hebben.

HUURWONINGEN ENERGIEZUINIGER

Voor de tweede keer maakt duurzaamheid deel uit van de Aedes-benchmark en ook hier is meteen een positieve trend zichtbaar. Uit de benchmarkresultaten blijkt dat de energie-technische kwaliteit van corporatiewoningen is verbeterd. De Energie-Index is gedaald van 1,85 naar 1,73. Als deze trend zich voortzet, zijn corporaties goed op weg om hun langetermijnambities uit de Aedes-Woonagenda te realiseren: gemiddeld energielabel B (Energie-Index van 1,4) in 2021.

Naast de Energie-Index is dit jaar voor het eerst ook gevraagd naar de CO2-uitstoot van huurwoningen. Daarmee is in de toekomst meetbaar hoe woningcorporaties gevorderd zijn in hun ambitie om in 2050 een CO2-neutrale woningvoorraad te hebben.

‘Het blijft alle hens aan dek’

Erik Ronnes, Tweede Kamerlid CDA, woordvoerder Wonen

‘De Aedes-benchmark heeft veel goeds gebracht. Corporaties leren van elkaar. Mede daardoor zijn ze erin geslaagd de bedrijfslasten flink omlaag te brengen. Dat was een van de belangrijkste doelstellingen van de nieuwe Woningwet. Maar er valt nog meer winst te behalen. Corporaties moeten bijvoorbeeld op vijf of zes verschillende manieren de waarde van hun woningen bepalen. Daarin gaat veel tijd en energie zitten. Waarom houden we het niet gewoon op een of twee methodes? Voor ons als politiek ligt daar een rol.’

‘De verhuurderheffing zorgt ook voor hogere lasten. Mede op aandringen van het CDA vloeit daarvan nu 100 miljoen euro terug naar de sector voor investeringen op het gebied van duurzaamheid. Dat is weliswaar een bescheiden bedrag, maar het is wel een eerste aanzet. Je creëert een vliegwieleffect.’

‘Verduurzaming in de volkshuisvesting is belangrijk. Dat kan niet hard genoeg gaan. Het gaat de goede kant op. Al is er wel sprake van enige vertraging. Aanvankelijk was de doelstelling: een gemiddeld label B in 2020. Dat is nu verschoven naar 2021. Bovendien zijn niet alle corporaties even ver; er zijn koplopers, maar ook achterblijvers. We moeten zien dat we iedereen aan boord houden. Hoe? Volgens mij is transparantie over wat er wordt gedaan en wat daarvan de voordelen zijn essentieel. Daarin moet je de huurders meenemen. Dat vergt tijd en is arbeidsintensief. Maar we staan voor een grote opgave. Het blijft alle hens aan dek.’

MEER GELD BESTEED AAN ONDERHOUD EN VERBETERING

Corporaties besteden jaarlijks meer geld aan onderhoud, verbetering en renovatie van hun woningen. De instandhoudingskosten komen 6 procent hoger uit op 2.146 euro per huurwoning. Het grootste deel van dit bedrag gaat naar planmatig onderhoud. Ongeveer een kwart investeren zij in woningverbetering.

Naast de instandhoudingskosten is dit jaar voor het eerst gemeten hoe de huurder de kwaliteit van zijn woning ervaart. Gemiddeld geeft hij een 7 waarbij het geen verbazing wekt dat er flinke verschillen zijn tussen bouwjaren en woningtype.

MEER BETAALBARE WONINGEN

Het laatste prestatieveld laat zien hoe corporaties hun maatschappelijke taak vervullen: passende en betaalbare woonruimte bieden voor mensen met lagere inkomens. In 2016 wisten corporaties het aantal betaalbare huurwoningen uit te breiden met 1,3 procent. Dat zijn 23.000 huurwoningen erbij met een huur tot 629 euro. Een ruime verdubbeling ten opzichte van het jaar ervoor toen de betaalbare voorraad met 11.000 woningen toenam. Hieruit blijkt dat corporaties extra inzetten op de laagste inkomensgroepen.

Uit de benchmark blijkt verder dat corporaties de huren het afgelopen jaar heel beperkt hebben laten stijgen: gemiddeld 2 procent. De gemiddelde huur voor zittende huurders steeg slechts 1,1 procent, flink lager dan de maximaal toegestane huurverhoging.

‘De bejegening is verbeterd’

Ronald Paping, algemeen directeur van de Woonbond

‘De benchmark is hartstikke mooi. Het beeld wordt steeds vollediger. Nadeel is dat het daardoor ook minder helder wordt. Het is lastig geworden om te zien waar jouw corporatie precies staat.’

‘Huurders hebben baat bij de benchmark. De bejegening is verbeterd. Dat is geen toeval. Desondanks krijgen we nog regelmatig klachten over arrogant en klantonvriendelijk gedrag. Bijvoorbeeld van mensen die in het weekend niet worden geholpen. Wat mij verder opvalt, is dat de ervaren woningkwaliteit relatief laag is. Dit geldt vooral voor woningen van voor 1970. Dat blijft een aandachtspunt. Je ziet ook dat kleinere corporaties voor wat betreft het huurdersoordeel beter scoren dan grote. Waarmee dat heeft te maken? Ik denk de bureaucratie; hoe groter de organisatie, hoe minder persoonlijk.’

‘Maar huurders klagen bij ons vooral over de betaalbaarheid en beschikbaarheid. Het is jammer dat hiervoor geen letter-score wordt gegeven. De gemiddelde huur van corporaties is onderling te vergelijken, maar dat zegt niets over de vaak forse stijging. Het totaalbeeld wijst uit dat de huren van bestaande contracten in 2016 met gemiddeld 1,1 procent zijn gestegen. Inclusief mutaties was dat 2 procent. Dat is veel. Koppel je dit aan de lage inflatie dan zijn we helemaal niet tevreden. Ja, als je kijkt naar 2015 en vooral 2014 dan valt 1,1 procent mee. Maar om nu te zeggen: wat zijn we goed bezig... In deze twee jaren was de inflatie substantieel.’

‘Zeker, dat er meer goedkope huurwoningen zijn bijgekomen is een goede zaak. Dat is de heilzame werking van het passend toewijzen en heeft weinig van doen met de benchmark. Maar de totale sociale woningvoorraad onder de liberaliseringsgrens is wel gedaald, met 27.000. Voor de beschikbaarheid is dat kwalijk.’

Lees ook de hele rapportage van de Aedes-benchmark.