Volgend artikel

Achtergrond

AMERIKAANSE LESSEN VOOR DE WONINGMARKT

7 minuten leestijd

Hoe functioneert de woningmarkt in de Verenigde Staten? Welke rol spelen de overheid en de markt? En wat kunnen we daarvan leren in Nederland? Paul van Minnen van woningcorporatie Talis ging op studiereis om het uit te zoeken. Hij kwam thuis met andere antwoorden dan hij van tevoren dacht.

Eigenlijk ging Paul van Minnen vorig najaar voor zijn studie naar de Verenigde Staten om praktische ideeën op te doen. Om te kijken hoe we in Nederland het wonen meer aan de markt kunnen overlaten. Bijvoorbeeld het bouwen van meer middenhuurwoningen.

Bij zijn terugkomst galmden de waarschuwingen van zijn Amerikaanse collega’s nog na in zijn hoofd: ‘Marktwerking? Pas daar mee op. Koester jullie Nederlandse systeem van sociale huisvesting. En voorkom tweedeling door segregatie nu dat nog relatief eenvoudig is.’

Marktwerking in de VS
Wat is de achtergrond van die waarschuwingen? In principe laat men in de Verenigde Staten woningbouw over aan de markt. Tot de jaren 70 van de vorige eeuw was er een uitzondering voor lagere inkomensgroepen. Voor die groep bouwde de overheid wel via door haar opgerichte Housing Authorities, enigszins vergelijkbaar met onze woningcorporaties. Daarna is dat beleid losgelaten en sindsdien is in de VS het wonen vrijwel uitsluitend aan de markt.

Amerikaanse les 1: koester het Nederlandse systeem van volkshuisvesting en pas op met marktwerking

Dat beleid leidt tot extreem hoge huurprijzen en een fikse tweedeling tussen rijke en arme wijken. Het heeft bovendien een fors woningtekort opgeleverd in grote delen van de VS, extreem hoog zelfs in populaire regio’s.

Foto: Richard Levine / Alamy Stock Photo

Massale complexen met sociale huurwoningen van Housing Authorities in New York City, veelal gebouwd in de jaren 50 en 60. Huurders betalen standaard 30 procent van hun inkomen aan huur. Door deze regeling hebben Housing Authorities weinig geld voor onderhoud en renovatie.

Van Minnen vertelt: ‘In de omgeving van San Francisco, bijvoorbeeld in de Bay Area waar ook Sillicon Valley ligt, zijn heel weinig betaalbare huizen ten opzichte van het aantal woningzoekenden. Daardoor slapen daar zelfs medewerkers van Facebook en Google in hun auto. Een huurprijs van meer dan 3.000 dollar per maand voor een eenkamerappartement op 55 km van het centrum van de stad is daar geen uitzondering.’

Ook in andere economisch aantrekkelijke gebieden zijn de huurprijzen voor veel mensen onbetaalbaar. Verreweg de meeste woningen zijn in handen van marktpartijen die daar zoveel mogelijk aan willen verdienen.

Bestaansminimum
Hebben in veel regio’s de middeninkomens het al moeilijk op de woningmarkt, voor de inkomensgroepen op en onder het bestaansminimum is het nog zwaarder. Het tegen een gereduceerd bedrag verhuren van woningen aan mensen met een laag inkomen, zoals in Nederland woningcorporaties dat doen, gebeurt slechts beperkt. Er zijn ongeveer 3.300 semipublieke Housing Authorities actief met gemiddeld 350 woningen in beheer.

De National Low Income Housing Coalition (NLIHC), een kennis- en lobbyorganisatie voor betaalbare woningbouw, agendeert de problemen in dit segment van de woningmarkt. De NLIHC heeft vorig jaar becijferd dat er in de hele VS gemiddeld maar 35 betaalbare woningen beschikbaar zijn op elke 100 huishoudens op of onder de armoedegrens (zie het kaartje).

Op elke 100 huishoudens op of onder de armoedegrens zijn gemiddeld 35 betaalbare woningen beschikbaar in de VS

Volgens NLIHC betaalt driekwart van deze extreem arme huishoudens – ongeveer 43 miljoen mensen – minimaal de helft van hun inkomen aan de huur. Logisch dat zij veel moeite hebben de eindjes aan elkaar te knopen. Geld voor bijvoorbeeld een ziektekostenverzekering hebben ze vaak niet.

Impact segregatie
Naast de negatieve effecten van deze marktwerking, is Van Minnen de tweedeling in de Amerikaanse samenleving erg opgevallen: ‘Voordat ik naar de Verenigde Staten vertrok had ik mij niet gerealiseerd hoe sterk de Amerikaanse samenleving sociaal gesegregeerd is.’

‘Natuurlijk, ik wist dat de kloof tussen arm en rijk groter is dan in Nederland. Op de index van inkomensverschillen staat de VS op de 59ste plaats en Nederland op de 143ste. En ook wist ik van de kloof tussen “black” en “white”. Maar de enorme omvang en veelzijdigheid van de sociale segregatie en de impact daarvan op de samenleving als geheel had ik zwaar onderschat.’

Foto: Paul van Minnen

Cabrini-Green in Chicago. Op de plek van het grasveld stonden tot 2000 massale wooncomplexen met 3.600 sociale huurwoningen. De wijk werd vanaf de jaren 70 berucht om zijn gewelddadige criminele bendes, drugshandel en hoge werkloosheid. Sloop was de enige oplossing. Voor het terrein zijn nu herontwikkelingsplannen met een mix van woningen in verschillende prijsklassen. 

De Metropolitan Planning Council van Chicago heeft in 2017 bijvoorbeeld becijferd wat het zou opleveren als het grote verschil tussen arm en rijk in de stad zou dalen tot het Amerikaanse gemiddelde. Chicago zou dat jaarlijks 4,4 miljard dollar aan extra inkomsten opleveren, er zouden ruim 200 mensen niet om het leven gekomen zijn door moord (een daling van 30 procent) en jaarlijks zouden 83.000 extra mensen een bachelorgraad behalen.

‘We moeten met spoed onze lessen leren uit deze Amerikaanse ervaringen, voordat het te laat is’, moet Van Minnen van het hart. Hoewel veel Nederlandse steden actief inzetten op een ongedeelde stad, bestaat ook hier een reëel risico op een groeiende segregatie.

Amerikaanse les 2: Blijf alert op segregatie en bestrijd het

Van Minnen: ‘Zo heeft inzetten op een kleinere corporatiesector ten gunste van de markt als risico dat marktpartijen daar rijk van worden ten koste van huurders. In de VS zie je dat het armste deel van de bevolking weggedrukt wordt uit economisch aantrekkelijke gebieden als huurprijzen stijgen omwille van de belangen van marktpartijen.’

Foto: Jim West / Alamy Stock Photo

Demonstratie in Detroit in 2017 voor meer betaalbare woningbouw.

In Nederland ziet Van Minnen dit risico vooral in het middenhuursegment waar de huurprijs niet gereguleerd is. ‘Harde afspraken met marktpartijen over de huurprijs kunnen daarbij helpen. Maar als je die slechts voor 15 of 20 jaar maakt, los je het probleem enkel tijdelijk op.’

En dan zijn er processen van gentrificatie, die op zich positief kunnen zijn voor delen van de stad. Maar die ook kunnen leiden tot elitewijken waar je met een gemiddeld inkomen niet meer terecht kunt.

Daarnaast ziet Van Minnen risico’s in passend toewijzen voor het ontstaan van segregatie. ‘Laat corporaties voldoende ruimte om in overleg met gemeenten maatwerk te bieden. In sommige wijken kan passend toewijzen een heel verkeerd instrument zijn dat de kwetsbaarheid van de wijk vergroot. En de segregatie in de gemeente doet toenemen. Dat kan niet de bedoeling zijn.’

Leren van fiscale en financiële maatregelen in de VS
Kunnen we ook positieve dingen leren van de Amerikaanse woningmarkt? Van Minnen denkt van wel. In de VS is de overheid erg creatief met fiscale en financiële maatregelen om betaalbare woningbouw te stimuleren. ‘Vergelijkbare maatregelen kunnen ook in Nederland effectief zijn en zijn door de overheid zelfs budgetneutraal in te zetten.’

Foto: Aerial Archives / Alamy Stock Photo
Foto: Richard Levine / Alamy Stock Photo
Foto: Jim West / Alamy Stock Photo
Foto: Alamy
Foto: Clarence Holmes Photography / Alamy Stock Photo
Credit: Serhii Chrucky / Alamy Stock Photo

De effectiefste Amerikaanse fiscale stimuleringsmaatregel voor betaalbare woningbouw is het getrapte systeem van Low Income Housing Tax Credits. Simpel gezegd komt het erop neer dat je minder belasting hoeft te betalen als je investeert in betaalbare woningbouw. Tussen 1995 en 2015 heeft die maatregel geleid tot de bouw van ruim 2,3 miljoen betaalbare woningen. Hoe werkt het systeem?

Amerikaanse les 3: leer van de fiscale en financiële woningmarktinstrumenten in de VS

Jaarlijks krijgt elke staat een bepaald aantal Tax Credits van de federale overheid. Ontwikkelaars kunnen die credits verdienen door hun plannen voor projecten met betaalbare woningen zo goed mogelijk af te stemmen op de lokale woningbehoefte. Hoe beter hun plannen aansluiten, hoe meer credits zij in de wacht slepen.

Ontwikkelaars gebruiken die credits niet allemaal zelf, ze verkopen een deel door aan banken die in hun projecten willen investeren. Nadat een project is opgeleverd, zijn de credits in tien jaarlijkse termijnen te verzilveren. De woningen moeten bovendien 15 jaar aan allerlei regels voldoen, waaronder een vastgesteld huurprijsniveau.

Fiscaal beleid
Van dit fiscaal beleid kunnen we best wat leren in Nederland, denkt Van Minnen. ‘Zo zou je bijvoorbeeld investeringen in betaalbare woningbouw (waaronder middenhuur) kunnen stimuleren met belastingkorting. Dekking kan komen uit extra belasting van het duurdere segment, waar de winsten voor projectontwikkelaars ook hoger zijn.’

‘En je kunt natuurlijk gebiedsgericht fiscale maatregelen inzetten om segregatie te voorkomen of tegen te gaan. Lokaal maatwerk is daarbij wel belangrijk. Gemeenten zouden dan ruimere mogelijkheden tot belastingheffing moeten krijgen. In Nederland is dat nu nog voor het grootste deel een bevoegdheid van de nationale overheid.’

Lokaal investeren verplicht
Van Minnen vertelt dat in de VS financiële instellingen verplicht zijn om te investeren in de gemeenschappen waar zij actief zijn. Doen zij dat onvoldoende, dan kan de overheid beslissen dat ze geen nieuwe vestigingen mogen openen of dat fusieplannen in de ijskast moeten. ‘In mijn periode in de VS heb ik verschillende banken een cheque zien uitreiken aan maatschappelijke partijen voor de bouw van betaalbare woningen.’

Foto: Sean Pavone / Alamy Stock Photo

AMERIKAANSE LESSEN VOOR DE NEDERLANDSE WONINGMARKT

Paul van Minnen (34) is manager Bedrijfsvoering bij woningcorporatie Talis in Nijmegen. Hij ging voor een paar maanden naar de VS voor zijn studie executive Master of Public Administration aan de Nederlandse School voor Openbaar Bestuur. Hij sprak daar met professionals op de woningmarkt in Boston, Chicago, San Francisco, Oakland, Sacramento en Albany.

Zijn belangrijkste lessen:
1. Koester het Nederlandse systeem van volkshuisvesting waarin woningcorporaties een substantieel deel van de woningvoorraad verhuren tegen een gereduceerde prijs. Dit voorkomt dat marktpartijen de woningmarkt als ‘melkkoe’ gebruiken ten koste van huurders.

2.
Blijf alert op het tegengaan van segregatie. Woningcorporaties kunnen daarbij een belangrijke rol spelen.

3. Leer van de Amerikaanse fiscale en financiële woningmarktinstrumenten. Bijvoorbeeld de verplichting voor bedrijven om maatschappelijk te investeren in gemeenschappen waar zij actief zijn.

In essentie komt die investeringsverplichting er op neer dat een groter deel van de winst van dergelijke partijen terugvloeit naar de maatschappij, in plaats van naar de aandeelhouders. Met belastingheffing gebeurt dat natuurlijk al. 

‘Toch kan het heel interessant zijn om een lokale maatschappelijke investering te vragen van grote commerciële bedrijven. Zeker als je door de mondialisering het risico loopt dat bedrijven naar het buitenland vertrekken als de belastingtarieven te hoog zijn.’

Ruimere lokale belastingbevoegdheid
Van Minnen denkt dat de verplichting tot een maatschappelijke investering ook voor de Nederlandse situatie interessant zou kunnen zijn: ‘Natuurlijk, investeren moet voldoende rendement blijven opleveren. Maar het is de vraag of er nu niet vaak sprake is van overrendement. Een overrendement dat je maatschappelijk zou kunnen aanwenden in plaats van richting de aandeelhouders te laten vloeien.’

In de VS is de overheid er een meester in op deze manier marktpartijen af te romen, vervolgt hij. De lokale overheid heeft een ruimere bevoegdheid om zelf belastingen te heffen dan in Nederland. ‘Naast de verplichte lokale investering bestaan er plaatselijk ook verschillende maatschappelijke fondsen. Marktpartijen zijn verplicht daarin geld te storten als zij bijvoorbeeld een winkelcentrum of kantoorgebouw willen bouwen.’

Inmiddels is Van Minnen al weer vier maanden terug in Nederland. Welk effect merkt hij van zijn studiereis op zijn werk? ‘Door mijn bezoek aan de VS koester ik de Nederlandse sociale woningbouw nog meer dan voorheen. Ik zie nu pas echt wat een groot goed het is dat hier woningcorporaties tegen betaalbare prijzen goede woningen verhuren aan lagere inkomensgroepen. Dat neemt niet weg dat we op andere terreinen ook kunnen leren van de VS.’ 

tekst: margriet pflug