Volgend artikel

Achtergrond

NIEUWE CORPORATIE VOOR TERSCHELLING

Huurders en gemeente kiezen

5 minuten leestijd

Sinds januari van dit jaar heeft Terschelling een nieuwe woningcorporatie. Woningcorporatie De Veste droeg alle 414 sociale huurwoningen en de studentencampus met 204 studentenkamers op het eiland over aan sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland. Zowel huurdersvereniging De Brandaris als de gemeente Terschelling kozen voor deze Friese corporatie.

Dat een corporatie die actief is in Ommen ook woningen beheert op Terschelling, ligt niet direct voor de hand. Toch was dit tot eind vorig jaar het geval. In 2010 kwam De Veste naar het op een na grootste Nederlandse Waddeneiland, toen het de noodlijdende lokale woningbouwvereniging Pierre Louis overnam.

Waarom De Veste destijds vanuit Overijssel haar vleugels uitsloeg, is nu niet goed meer te verklaren. In het voorjaar van 2018 kondigde De Veste aan Terschelling te willen verlaten. Zowel de fysieke afstand, de nieuwe regelgeving als verschillen van inzicht speelden daarbij een rol.

Afstand
Rienk van der Meulen, directeur-bestuurder a.i. van De Veste, licht toe: ‘Het beheren van de woningen op Terschelling bleek voor De Veste niet altijd makkelijk. Waar we tegenaan liepen was de fysieke afstand en de tevredenheid van huurders. We hebben veel tijd en energie gestoken in de contacten met huurders, bijvoorbeeld doordat een van onze wijkconsulenten elke week op het eiland was en er later zelfs woonde.’

Foto: Gerard Roos

Daarnaast kreeg De Veste ook te maken met de strengere regels van de nieuwe Woningwet. De regionalisering van de woningmarkt betekent dat corporaties geen nieuwe woningen mogen bouwen buiten het eigen kern-werkgebied. ‘Terwijl de woningmarkt op het eiland bijna Randstedelijke kenmerken heeft: lange wachttijden voor sociale huurwoningen en veel scheefwoners die graag naar een betaalbare koopwoning of seniorenwoning willen.’

Dat leverde ook verschil van inzicht op. De gemeente en huurdersvereniging zien graag dat er nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden. De Veste zag de oplossing juist in het bouwen van iets duurdere middenhuur om doorstroming op gang te brengen.

Duidelijke uitgangspunten
‘Ons eerste plan was om de bouwopgave terug te geven aan het eiland’, vertelt Van der Meulen. ‘Kunnen we geen wooncoöperatie opzetten? Na verkennende gesprekken met huurders, gemeente en Platform31 bleek dat te lastig te realiseren. Vervolgens hebben we besloten onze opgave op het eiland over te dragen aan een Friese corporatie.’

Dat huurdersvereniging De Brandaris en de gemeente Terschelling nauw betrokken moesten zijn bij de zoektocht, was meteen duidelijk: ‘Welke corporatie het moest worden, wilden we niet zelf bepalen. Daarom hebben we zowel de gemeente als de huurdersvereniging een rol en stem gegeven in het proces, en daarnaast ook de drie medewerkers op het eiland er intensief bij betrokken.’

‘Het ging ons om de overdracht van volkshuisvestelijke taken tegen een maatschappelijke prijs: wij hoefden er niet op te verdienen’

Tot slot maakte De Veste meteen duidelijk dat beleggers zich niet hoefden te melden: ‘Het ging ons om de overdracht van volkshuisvestelijke taken tegen een maatschappelijke prijs. Wij hoefden er niet op te verdienen. We hebben dan ook een optelsom gemaakt van alle baten en lasten sinds we de woningen en de bijbehorende lening in ons bezit kregen. De achterliggende gedachte was: wat we erin hebben gestopt, willen we ervoor terug hebben. Zo kwamen we uit op een prijs van 11 miljoen euro.’

Goed kunnen uitleggen
Op basis van deze uitgangspunten heeft Deloitte het overnameproces verder uitgewerkt en begeleid. Consultant Siddharth Khandekar adviseerde De Veste bij zowel de financiële als maatschappelijke kant daarvan: ‘Wij zien meer corporaties die worstelen met de vraag hoe ze hun posities buiten hun kernregio op een nette manier kunnen afstoten. In de praktijk blijkt het lastig om een deal tot stand te brengen.’

‘Zodra je als corporatie aankondigt woningen van de hand te willen doen, roept dat reacties op. Sommige partijen worden er zenuwachtig van en je loopt grote kans dat er ergens in het ingewikkelde proces onrust ontstaat. Bovendien is het toezicht op corporaties de afgelopen jaren enorm versterkt. En dat maakt dat je aan alle betrokkenen héél goed moet kunnen uitleggen waarom een portefeuille wordt verkocht en tegen welke prijs.’

Strak geregisseerd proces
Deloitte verzorgde een strak geregisseerd proces, met een duidelijke route en beoordelingscriteria voor alle partijen. De Veste wilde daarin alle stakeholders heel intensief betrekken.

Khandekar ziet dat als een van de succesfactoren waardoor binnen een jaar tot een juridische levering is gekomen: ‘Vaak zie je een adviesbureau voor de financieel-technische analyse en een apart bureau dat het stakeholdersmanagement verzorgt. 

Hier waren beide taken belegd bij één adviesbureau, dat zowel inhoudelijk als relationeel volledig op de hoogte was. Daarbij is het zaak goed te luisteren en te laten zien dat je eventuele zorgen begrijpt en daar ook wat mee doet. Bijvoorbeeld door de tijd te nemen om alles goed uit te leggen. Zo hebben we wel acht keer met huurdersvereniging De Brandaris om tafel gezeten.’

Foto: Gerard Roos
Foto: Gerard Roos
Foto: Gerard Roos
Foto: Gerard Roos
Foto: Gerard Roos

Ook voor WoonFriesland was het vanzelfsprekend dat zowel huurdersorganisatie De Brandaris als de gemeente een adviesrecht kregen. ‘Het overnameproces van de volkshuisvestelijke taken op Terschelling is transparant en constructief verlopen’, aldus Sigrid Hoekstra directeur-bestuurder van WoonFriesland.

‘We zijn blij dat zowel De Brandaris als de gemeente unaniem voor ons hebben gekozen. Dit zijn inmiddels onze samenwerkingspartners op het eiland. We zijn al jaren actief op de Waddeneilanden Vlieland en Schiermonnikoog. Met die ervaring kunnen we ons goed verplaatsen in de specifieke woningmarkt van Terschelling met de daaraan gekoppelde uitdagingen en ambities.’

Deloitte vertaalde de wensen van alle betrokkenen in een ‘meetlat’, om de biedingen van de geïnteresseerde corporaties langs te leggen. Een lijst met criteria die waarborgt dat de sociale woningvoorraad en de dienstverlening op een goede manier behouden blijft.

Vervolgens was de eerste stap het opstellen van een lijst van alle corporaties die Friesland als kernwoningmarktregio hebben. Deze corporaties kregen de kans een indicatief bod uit te brengen. Niet alleen een financieel bod, maar ook een volkshuisvestelijk bod waarin zij hun visie op en plannen voor de Terschellinger woningmarkt moesten omschrijven. Zowel de Bouwvereniging uit Harlingen als WoonFriesland deden dat.

Meetlat
Van der Meulen: ‘We hadden gerekend op meer indicatieve biedingen, om dan na een verdere selectie met vijf of zes corporaties verder te gaan. Dat is helaas niet zo gelopen, maar de twee geïnteresseerde corporaties deden allebei een heel uitgebreid en goed onderbouwd bod.’

Elk bod werd vervolgens langs de meetlat gelegd. Bij de eerste beoordeling bleek dat de scores heel dicht bij elkaar lagen. Ook de definitieve biedingen zijn ‘gescoord’ en voorgelegd aan de gemeente en huurdersvereniging. Alle partijen konden zich daarmee voorbereiden op de volgende fase: de presentaties.

Foto: Gerard Roos

Presentaties doorslaggevend
Op 17 juli reisden zowel De Veste als beide bieders af naar Terschelling. De Bouwvereniging en WoonFriesland presenteerden zich aan een beoordelingscommissie waarin ook de gemeente, huurdersvereniging en de drie medewerkers vertegenwoordigd waren. Van der Meulen: ‘We hebben hen ’s middags meteen om een reactie gevraagd: wat vonden zij ervan? Dat wij gemeenten en huurders zo’n prominente rol hebben gegeven en dat zij die ook zo goed hebben opgepakt, was misschien wel het allerleukste en waardevolste van het proces.’

‘We hebben de portefeuille op Terschelling op een maatschappelijke manier overgedragen. Daar zijn we trots op. We vinden dat deze wijze van overdracht past bij transacties tussen woningcorporaties’

Ook de gemeente Terschelling is goed te spreken over de gang van zaken. Wethouder Sietze Haringa: ‘Wat wij belangrijk vonden was dat de huurdersvereniging actief werd betrokken. En dat de medewerkers zouden overgaan naar de nieuwe corporatie.’

Evenwicht op de woningmarkt
Na de presentaties gaf zowel de gemeente als de huurdersvereniging een unaniem positief advies voor WoonFriesland. Haringa: ‘Uiteindelijk was WoonFriesland iets duidelijker in het concreet maken van ambities: zij gaan 50 nieuwe woningen bouwen en realiseren daarmee een groot deel van onze behoefte aan nieuwbouw. Ook willen zij een actieve rol spelen bij andere eilander ambities, zoals duurzaamheid en economie. Bovendien hebben zij ervaring op andere Waddeneilanden.’

Ook de huurders kozen voor de daadkracht van WoonFriesland. ‘We willen zorgen voor meer evenwicht op de Terschellinger woningmarkt’, aldus bestuurder Hoekstra.

Inmiddels heeft de juridische levering plaatsgevonden en is WoonFriesland het aanspreekpunt voor de huurders. Van der Meulen blikt terug: ‘De huurders, woningen en medewerkers op Terschelling zijn in goede handen overgaan. We hebben de portefeuille op een maatschappelijke manier overgedragen.’

‘Daar zijn we trots op. We vinden dat deze wijze van overdracht past bij transacties tussen woningcorporaties. Door bewust niet de marktprijs te vragen hebben we WoonFriesland de exploitatieruimte gegeven voor investeringen in nieuwbouw en verduurzaming.’

tekst: josé de vreede