Volgend artikel

Interview

‘WE DIENEN ALLEBEI HETZELFDE BELANG’

Paulus Jansen en Marnix Norder over het Sociaal Huurakkoord

7 minuten leestijd

De Woonbond en Aedes hebben eind 2018 een nieuw Sociaal Huurakkoord gesloten. Hoe kwam deze overeenkomst tot stand? Waarom moest hij er komen? En, smaakt deze samenwerking naar meer? Dubbelinterview met Paulus Jansen, directeur van de huurdersvereniging, en Aedes-voorzitter Marnix Norder.

Even leek een Sociaal Huurakkoord niet haalbaar dit keer. Dat was in september 2018. Maanden was er intensief overlegd, maar de kloof bleef groot. Te groot. Met hun adviseurs legden Woonbond-directeur Paulus Jansen en Aedes-voorzitter Marnix Norder de verlanglijstjes nog eens naast elkaar. Dit ging hem niet worden, concludeerden ze.

Een telefoontje van Norder, die in een lange file stond, naar Jansen op Prinsjesdag (‘Zullen we eens een keer een kop koffie drinken?’) bracht de dialoog kort daarna weer op gang. Dit keer met meer succes. Medio december bereikten de onderhandelaars een akkoord, dat inmiddels door de leden van beide verenigingen is goedgekeurd.

Betaalbaarheid, daar draait dit nieuwe akkoord om. Aedes en de Woonbond hebben afgesproken dat de huren de komende jaren alleen met de inflatie stijgen. Daarnaast is er veel ruimte voor maatwerk. Zo kunnen corporaties de huur iets meer of minder verhogen als die relatief laag of hoog is voor de kwaliteit van het huis. De huur wordt niet verhoogd bij dure scheefwoners: huurders van wie de huur relatief te hoog is vergeleken met hun inkomen.

Daarnaast is er ruimte om de huur iets meer – maximaal 1 procent boven inflatie – te verhogen als een corporatie te weinig geld heeft voor de bouw van nieuwe huizen. En er zijn afspraken gemaakt om te voorkomen dat huurders meer huur moeten gaan betalen als hun huis wordt verduurzaamd.

Zijn Jansen en Norder tevreden? Waarom dreigde het akkoord er eerst niet te komen? En, hoe nu verder? Een tête-à-tête met beide voormannen.

Waarom dit nieuwe akkoord?

Jansen: ‘Een gematigder woonlastenontwikkeling dan in de afgelopen zes jaar: dat was voor ons cruciaal. In die periode is de huur met ongeveer 10 procent boven inflatie gestegen. Terwijl het inkomen van mensen in een corporatiewoning grosso modo inflatievolgend is geweest; bij sommige groepen zat het er zelfs onder. Mensen met een klein pensioen waarvan het pensioen is verlaagd bijvoorbeeld. Sommigen van onze achterban staat het water aan de lippen. Aedes deelde dat wel.’

Foto: Phil Nijhuis

MARNIX NORDER (links), PAULUS JANSEN (rechts)

Paulus Jansen volgde in 2018 Ronald Paping op als directeur van de Woonbond. Hij studeerde bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en werkte jarenlang als manager in de bouw – eerst bij een aannemer, later bij een ingenieursbureau. Daarnaast was hij voor de SP actief in de gemeentelijke en de landelijke politiek, onder meer als fractievoorzitter in Utrecht en van 2006 tot 2014 als Tweede Kamer-lid. In die hoedanigheid was hij onder meer woordvoerder volkshuisvesting en bouw- en woningmarkt. Vervolgens werd hij wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening in Utrecht.

Marnix Norder is sinds januari 2017 voorzitter van Aedes. Norder was van 1996 tot 2014 actief in de politiek. Eerst als Statenlid en gedeputeerde in de provincie Zuid-Holland en vanaf 2004 als wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie van de gemeente Den Haag. Tot het voorjaar van 2016 was hij in opdracht van het ministerie van VWS en de VNG voorzitter van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen.

Norder: ‘Helaas is die betaalbaarheid een groter probleem geworden. De belastingdruk is flink toegenomen, wat door corporaties toch vaak is door vertaald naar huurverhoging. Wat moet je anders? Als je uitgaven omhoog gaan, moet je ook zorgen dat er meer inkomsten zijn. Wat mij betreft was dit aanleiding voor de vraag hoe kun je er nu toch voor zorgen dat die betaalbaarheid veel centraler staat? Dat het niet het sluitstuk is van je begroting. Dat klonk de Woonbond natuurlijk als muziek in de oren. Dan ga je de vraag stellen: hoe doe je dat dan?’

Jansen: ‘Er zijn natuurlijk meer belangrijke thema’s zoals beschikbaarheid, duurzaamheid en niet te vergeten leefbaarheid. Maar als je weinig geld hebt moet je scherpe prioriteiten stellen. Dat is de reden om de betaalbaarheid met stip op één te zetten.’

Wat waren de belangrijkste twistappels?

Jansen: ‘Als je weinig financiële ruimte hebt is het natuurlijk altijd moeilijk. Dat omstandigheden van corporaties erg verschillen is een complicerende factor. Een Sociaal Huurakkoord is een landelijk akkoord en je hebt arme corporaties met een enorme opgave en rijke met nauwelijks een opgave. Er is geen vorm van verevening nu. Dan krijg je een beetje dat het armste lid van Aedes de ruimte bepaalt voor een deal. Dat is denk ik het hoofdprobleem geweest.’

Norder: ‘Ik vind zelf dat vraagstuk van verevening niet het essentiële punt. De corporaties met de grootste opgaven zitten in de grote steden. Laten we het gewoon open zeggen. De Woonbond stelde aan het begin van de besprekingen: er is 10 procent huurverhoging geweest bovenop de inflatie, die moet er weer af. Voor ons is dat niet bespreekbaar. Als je op inflatie uitkomt ga je al een heel eind de goede richting op, vinden wij. Immers, dan zeg je dat de woning van morgen net zoveel huur op mag brengen als de woning van vandaag.’

Norder: ‘Als een verduurzaamde woning meer waard is geworden, betekent dat niet automatisch dat je huurders meer huur kunt of wilt laten betalen’

‘Daarnaast wilde de Woonbond de huurverhoging bij mutaties meewegen in de huurontwikkeling. Dat hebben we losgekoppeld. We hebben gezegd: laten we het hebben over de huren van huidige bewoners en dáár afspraken over maken.’

Jansen: ‘Maar de weerzin onder huurders tegen de huurverhoging bij mutatie moet je niet onderschatten. Je kunt zeggen: daar hebben de zittende huurders geen last van, maar starters en doorstromers wel. Wij vinden dat je die harmonisatie-effecten moet meewegen als je het hebt over de huursombenadering. Maar we hebben op dit punt pas op de plaats gemaakt. Wat hebben we daarvoor teruggekregen? Met name een aantal maatregelen die ten goede komen aan de dure scheefwoners, de huurders met een laag inkomen en een hoge huur. Die krijgen huurbevriezing of, in extreme gevallen, huurverlaging.’

Het gezamenlijk belang was manifest....

Norder: ‘Zeker. Ook met het oog op het Klimaatakkoord. Daar dreigen de kosten voor het verduurzamen van een huis te worden omgezet in een huurverhoging. Onder het mom van: die woning is meer waard geworden. Dat is ook zo, maar dit betekent niet automatisch dat je huurders meer huur kunt of wilt laten betalen. Om dat te voorkomen was het belangrijk dat we afspraken hadden over huurverhoging en over het inrekenen van verduurzaming richting de huurder. Daar hebben we tabellen voor gemaakt. Dat maakt het heel gemakkelijk.‘

Hoe belangrijk is het dat de minister dit akkoord integraal overneemt? Hebben jullie al iets gehoord?

Norder: ‘We hebben net een reactie binnen. We hadden gevraagd om de afspraken per 1 mei 2019 in de wet te verankeren. Dat gaat niet lukken, schrijft de minister. Maar ze roept wel op per 1 juli in de lijn van de gemaakte afspraken te handelen. Ze roept ook de Autoriteit woningcorporaties (Aw) daartoe op. Overigens wel op basis van vrijwilligheid. Huurders en verhuurders moeten daar samen uitkomen, je kunt het niet afdwingen. Er zijn ook corporaties die zeggen: ik heb in november al afspraken gemaakt met mijn huurders. Op die basis zit de hele begroting in elkaar. Ik zie geen kans dat nu te gaan wijzigen.’

Foto: Phil Nijhuis

Jansen: ‘Daar zitten wij strakker in. Dat argument van een begroting vind ik niet sterk. Wij zeggen: landelijk gelden de gemaakte afspraken, tenzij je lokaal iets anders overeenkomt. Waar wij zeker niet akkoord mee gaan is als we op basis van oude afspraken het hele traject een jaartje uitstellen. We hebben een serieuze afspraak gemaakt, dus ik schat in dat we daar af en toe nog wel een robbertje over moeten gaan vechten.’

Norder: ‘Waar het om gaat is goede afspraken. Het gaat om het setje afspraken dat je maakt met de huurders en de gemeente. En dat setje is heel anders in een stad als Amsterdam dan in een stad als Apeldoorn of in Appingedam. Daar heb je te maken met krimp en een totaal andere bevolkingssamenstelling. Die handschoen moeten partijen lokaal oppakken.’

Jullie gaan samen ook in gesprek over andere hervormingen die nodig zijn op de woningmarkt. Waar moeten we dan aan denken?

Jansen: ‘Mijn algemene zorg is dat corporaties steeds meer richting de markt drijven, of ze nu willen of niet. De verhuurderheffing is bijvoorbeeld een stimulans om de huur te verhogen. Betaal je minder dan 720 euro per maand huur, dan betaal je heel veel belasting. Betaal je meer dan betaal je die belasting niet meer. Dat is een prikkel precies de verkeerde kant op.’

‘Wat iedereen altijd in zijn achterhoofd moet houden: ons corporatiestelsel heeft in 100 jaar relatief een heel goede betaalbare woningvoorraad opgeleverd. De alternatieven zijn allemaal veel slechter. De trend dat corporaties een steeds kleinere factor zijn op de woningmarkt is een bedreiging voor de kwaliteit en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Een buitengewoon slechte ontwikkeling. Vandaar dat we met Aedes ook optrekken om de doelgroep voor de corporaties weer te vergroten. Ik doel dan met name op de middeninkomens. Zij betalen de prijs van fout beleid.’

Norder: ‘Het inkomensafhankelijke huurbeleid is een onderwerp waar we nu samen aan puzzelen. Welke afspraken kun je maken voor de mensen die te veel verdienen voor de huur die ze betalen, de zogeheten goedkope scheefwoners? Dat wil de Kamer ook graag. En aanpassing van de Woningwet is ook een gezamenlijk belang. Bijvoorbeeld als het gaat over de bouw van middeldure huurwoningen in een project met sociale huurwoningen. Marktpartijen bouwen die niet.’

‘Voor corporaties is het wel interessant om de betaalbaarheid van zulke complexen te kunnen financieren, maar je stuit op allerlei barrières – bij de Aw, bij de verwerving en verkoop van grond, bij de splitsing van het bezit. Het is een warboel aan regeltjes waardoor corporaties vaak denken: laat ook maar zitten, ik doe het gewoon niet.’

Hoe verloopt de samenwerking?

Norder: ‘Goed. Ik denk dat de Woonbond in het verleden wel eens wat meer de confrontatie zocht. Ik heb gelukkig mogen ervaren dat er ook ruimte is voor compromissen. Dat is zowel voor de huurders als voor de corporaties het constructiefst.’

Jansen: ‘Onze belangen lopen vaak parallel. Dat er ook belangen zijn die clashen waardoor je elkaar af en toe op de korrel neemt, daar moet je niet te moeilijk over doen. Wij vertegenwoordigen de huurders, Aedes de verhuurders, maar we dienen allebei het belang van de volkshuisvesting.’

Foto: Phil Nijhuis

tekst: jan smit