Volgend artikel

Groeten uit

Leiden

5 minuten leestijd

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? Leiden is een van de dichtst bebouwde steden van Nederland, maar kampt niettemin met een fors woningtekort in alle segmenten.

Tot 2030 wil de gemeente Leiden 8.500 nieuwe woningen bouwen, waarvan 30 procent sociaal. Een lastige opgave, gezien de schaarse locaties en stijgende bouwkosten. ‘We hebben geen uitleglocaties meer’, verzucht Gerda van den Berg, bestuurder van woningcorporatie De Sleutels. Christoffel Klap, bestuurder van corporatie Ons Doel: ‘We hebben geen weilanden. Alleen de Oostvlietpolder, maar die moet groen blijven.’

Verdichting
Leiden moet het vooral hebben van verdichting van bestaande woonwijken. Dat stuit op verzet van buurtbewoners, die vrezen voor toename van verkeersoverlast en parkeerdruk. Zo is er veel te doen om de bouw van drie woontorens met 560 woningen in Leiden-Noord. Een kwart hiervan is bestemd voor de sociale verhuur, maar daarbij is (nog) geen corporatie in beeld.

Ons Doel heeft elders in de stad lopende plannen voor 200 nieuwe woningen. Vanaf 2020 verwacht bestuurder Klap er 35 per jaar te kunnen toevoegen. Daarmee levert hij als kleinste corporatie een evenredige bijdrage aan het beoogde extra aantal van 2.500 sociale huurwoningen tot 2030. Ons Doel beschikt nu over 2.500 sociale huurwoningen (16 procent van het totaal).

Foto: Hollandse Hoogte

LEIDEN IN CIJFERS

Aantal inwoners: 124.417 (2018)

Aantal huishoudens: 67.769 (2017)

Gemeentebestuur: D66, GroenLinks en PvdA

Woningmarktregio: Holland Rijnland (Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude)

Prestatieafspraken: 2015-2020, geactualiseerd voor 2019

Woningcorporaties: Portaal, De Sleutels, Ons Doel, Woningstichting DUWO (studentenhuisvesting) en Woonzorg Nederland

Verdeling woningbezit: 45,4% koop, 20,6% particuliere huur en 34% corporatiewoningen

Verhouding sociale huur/vrijesectorhuur: 95% / 5% (Portaal); 98% / 2 % (Ons Doel) en 94% / 6% (De Sleutels)

Gemiddelde bruto maandhuur corporatiewoningen: 542 euro

De Sleutels is na Portaal de grootste corporatie met 7.000 woningen in Leiden en 500 in buurgemeente Voorschoten. Ze heeft op dit moment weinig eigen nieuwbouwplannen.

Hoop op marktpartijen
Van den Berg: ‘We zijn aangewezen op een hoofdontwikkelaar die ons vraagt het sociale-huurdeel van het woonprogramma af te nemen. Zo is dat recent gegaan met Heijmans aan het Kooiplein met een combinatie van supermarkten, winkels, koopwoningen, en huurwoningen in zowel de vrije als sociale sector.’

Klap en Van den Berg prijzen het nieuwe college van B&W, dat de eis voor het aandeel ‘sociaal’ in nieuwbouwplannen heeft verhoogd van 20 naar 30 procent, 5 procent meer dan het minimum waaraan de dertien gemeenten in Woonregio Holland Rijnland zich hebben gecommitteerd.

Doorverkopen
Maar de Leidse corporatiebestuurders verschillen van mening met de gemeente over de invulling van de sociale nieuwbouwplannen. Van den Berg: ‘Als de gemeente elke woning met een maximale huur van 720 euro onder sociaal rekent, komen wij niet in positie en halen we niet eens 20 procent.’

Klap: ‘Zonder duidelijke definitie van wat sociaal is, loop je het risico dat ontwikkelaars kleine, betaalbare woningen bouwen en minimum-inkomenseisen stellen aan de huurders. Over tien jaar kunnen ze deze woningen vervolgens doorverkopen. Die komen dus niet ten goede aan de huurders voor wie wij werken.’

Zes jaar wachttijd
Van den Berg: ‘De gemiddelde wachttijd voor een corporatiewoning is in Leiden zes jaar. Wij hebben die nieuwe woningen hard nodig. Daarom heb ik het liefst dat 30 procent van alle nieuwbouw volledig bij ons terechtkomt.’

‘Als de gemeente die wens niet kan of wil honoreren, laat ze dan ten minste een norm stellen. Bijvoorbeeld door een minimumpercentage corporatiewoningen te eisen en voorwaarden te stellen aan de oppervlakte van de sociale woningen.’

Wethouder Fleur Spijker wil niet zo ver gaan. ‘Corporaties worstelen met een opeenstapeling van opgaven, zoals duurzaamheid, energietransitie en betaalbaarheid. Met een verhuurderheffing die meestijgt met de WOZ-waarde houden ze onvoldoende investeringsruimte over voor nieuwbouw. Dus komen we automatisch bij marktpartijen terecht. Die moeten uiteindelijk willen investeren, anders staan we met lege handen. 30 procent van niets is ook niets.’ (Lees ook Nieuwbouw sociale huurwoningen onder druk in dit Aedes-Magazine.)

Keuzes maken
Spijker is wel bereid aanvullende eisen te stellen aan marktpartijen die sociale woningen bouwen. Bijvoorbeeld een minimale periode waarin de woningen in het sociale segment vallen, ook na verkoop.

Spijker: ‘Ik denk aan een termijn van twintig jaar. Daarnaast moeten we afspraken maken over de manier waarop marktpartijen hun sociale woningen aanbieden, bijvoorbeeld op Woningnet, zodat we ze passend kunnen toewijzen.’

In haar Woonvisie, die binnenkort uitkomt, overweegt ze ook een minimale eis aan de oppervlakte van een sociale woning te formuleren. Maar ze wil nu nog geen concreet getal noemen.

‘Ik moet keuzes maken. Het gaat mij niet alleen om sociale woningbouw, maar ook om betaalbare huurwoningen voor middeninkomens, koopwoningen voor starters en het bevorderen van de doorstroming. Bovendien streven we naar gemengde wijken, dus zullen we sociale woningen altijd willen combineren met woningen in de vrije sector.’

Foto: Buro JP

100 woningen in het Nico van der Horstpark zijn een gezamenlijk project van De Sleutels en Ons Doel, die beide de helft voor hun rekening hebben genomen. Deze prefabwoningen voor statushouders en ‘gewone’ huurders mogen tien jaar blijven staan op grondgebied van het hoogheemraadschap Rijnland en kunnen daarna worden verplaatst. Met dit project, waarbij ook opbouwwerkers zijn betrokken, dragen de corporaties bij aan het beleid van de gemeente om een deel van de extra sociale huurwoningen voor bijzondere doelgroepen te bestemmen. In de praktijk zijn dit ongeveer één op de vijf woningen.

Onbedoeld draagt corporatie Portaal bij aan dit laatste door een plan voor 40 nieuwe sociale huurwoningen in de Zeeheldenbuurt in te wisselen voor vrije-sectorwoningen, omdat het veel duurder uitpakte dan voorzien.

Jet Bicker Caarten, manager Volkshuisvesting van Portaal: ‘Een onvermijdelijk besluit. De woningen komen in een krappe buurt en moeten passen in het beeldkwaliteitsplan dat na een ingewikkeld traject in overleg met bewoners is vastgesteld. Daardoor zijn de kosten ongeveer anderhalf keer zo hoog als gemiddeld voor sociale woningbouw. Het plan is middenin de crisis vastgesteld, toen het nog financieel haalbaar leek. We maken de buurt af, alleen doen we het nu voor de middeninkomens, waarbij bewoners die een sociale woning achterlaten voorrang krijgen.’

 ‘We streven naar gemengde wijken, dus zullen we sociale woningen altijd willen combineren met woningen in de vrije sector’

Toezegging
Wethouder Spijker betreurt het besluit van Portaal, maar heeft de toezegging gekregen dat de corporatie elders in de stad 40 extra sociale huurwoningen gaat bouwen. Bicker Caarten: ‘Dat gaat zeker lukken. Samen met de gemeente spannen we ons in om uitbreiding te vinden. We hebben meerdere ijzers in het vuur, al kan ik daar nog niets concreets over zeggen.’

Evert van den Eshof, bestuurslid van Huurdersbelangenvereniging Leiden van Portaal, wil snel weten waar en wanneer die woningen er wél komen. Hij stelt vast dat bij recente Leidse bouwplannen zelden de regionale norm van 25 procent sociale huur wordt gehaald, waardoor er een enorm tekort aan corporatiewoningen blijft.

tekst: simon kooistra