Aedes-Magazine 5/2017

, de nieuwe versie van BIS NOA die voldoet aan alle moderne webstandaarden.

Primair systeem de nieuwe versie van BIS NOA

NCCW biedt woningcorporaties met XBIS de nieuwste versie van BIS NOA, het ERP systeem dat samen met onze klanten voortdurend wordt doorontwikkeld. Vanuit haar datacenter in Almere een bewezen totaaloplossing, inclusief uitwijk, beheer, release updates, aansluiting op wijzigingen in de wet- en regelgeving etc.

Als gebruiker wordt u volledig ontzorgd en kunt u zich richten op uw corebusiness.

Wilt u meer weten over XBIS en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar sales.support@nccw.nl.

“

XBIS is eenvoudig, eigentijds en erg overzichtelijk”

WAT DOET HET KABINET?

De formatie is voorbij, er ligt een regeerakkoord en het kabinet is beëdigd. De toon van de plannen vind ik positief. Na jaren van discussie over wetten en regels zet het nieuwe kabinet goede stappen in de richting van corporaties. De coalitiepartijen zien welke rol wij spelen in de samenleving.

En dat we elkaar nodig hebben om woonproblemen op te lossen. Meer nieuwbouw, voldoende betaalbare huurwoningen, meer verduurzaming, meer regionale en lokale samenwerking: daar vinden we elkaar direct. Maar over hoe we dat bereiken, heb ik nog wel het nodige te bespreken met de nieuwe ministersploeg. Natuurlijk als eerste met de minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren, die wonen in haar portefeuille heeft. Dit regeerakkoord heeft veel ambities. Maar kabinet, help ons dan wel om onze gezamenlijke doelen daadwerkelijk te kunnen bereiken. Steeds meer geld van huurders gaat direct naar de Belastingdienst. Vreemd, want kopers krijgen in Nederland gewoon subsidie. Naast de verhuurderheffing, die maar blijft oplopen, betalen corporaties straks ook nog eens honderden miljoenen extra vennootschapsbelasting. Tenminste, als het aan dit kabinet ligt. Het kan niet anders dan dat dit een onbedoeld effect is van een belastingmaatregel gericht op multinationals, niet op woningcorporaties. En als je dan kijkt naar de korting op de heffing voor corporaties die hun huizen verduurzamen; een schamel bedrag van jaarlijks 50 euro per woning. Net genoeg voor twee spaarlampen, en dan houdt het op. Terwijl het duizendvoudige nodig is om een woning echt energiezuinig te maken. Dat er nu überhaupt een korting komt, is een eerste stap. Maar kom op, hiermee redden we het niet. Voor de sociale kant staan er diverse goede dingen in het regeerakkoord voor onze huurders: aandacht voor vereenzaming, schuldhulpverlening en andere zorg/welzijnsaspecten die steeds belangrijker zijn doordat we langer zelfstandig wonen. Dat biedt perspectief. We staan te trappelen om nieuwe huizen te bouwen, maar het ontbreekt aan locaties. Wat doet het kabinet voor mensen op de wachtlijst? En wat doet het kabinet om nieuwbouw in gemeenten een boost te geven? In onze Woonagenda staat wat wij kunnen bijdragen aan goed wonen in Nederland. Samen met gemeenten, huurders, bouwers, zorg en maatschappelijke organisaties. De vraag is wat doet het kabinet? Die vraag stel ik minister Ollongren natuurlijk tijdens onze eerste kennismaking. Ik kijk er nu al naar uit!

‘Dit regeerakkoord heeft veel ambities. Kabinet: help ons om onze gezamenlijke doelen te kunnen bereiken’

Capelle aan den IJssel Landelijke inschrijving voor woningzoekenden Mooi en liefdevol – Marco de Wilde familie Van Schijndel en familie Van Kouwen Vernieuwende praktijkvoorbeelden De huurderscommissaris en de huurders ‘Besturen is koersen tussen durf en twijfel’ – Joke Hofman Verbeterpunten bij aanpak verward gedrag Zestien vragen aan Sven Turnhout Zeeland Jan Wils

BOUWLOCATIES GEZOCHT

Corporaties willen jaarlijks ten minste 34.000 nieuwe woningen bouwen. Een mooi en noodzakelijk streven. Maar zijn er wel genoeg geschikte bouwlocaties? Een inventarisatie.

GOEDEMORGEN: JEROEN DE LEEUW

Hoe kunnen we het toezicht verbeteren, vernieuwen en verjongen? Door open te zijn, vertelt commissaris Jeroen de Leeuw. ‘We mogen best vaker vertellen wat we doen, hoe we dat doen en waarom we dat doen.’

WONINGEN OP WANKELE

BODEM

Het aardbevingsbestendig maken van corporatiewoningen in Groningen loopt nog niet gesmeerd. Wat zijn de obstakels en wat de kansen? Interview met Gerke Brouwer, directeurbestuurder van Woongroep Marenland

ondertussen in Capelle aan den IJssel

» ondertussen in Capelle aan den IJssel«

Opgefrist

Eerst was dit een verwaarloosd stukje niemandsland. En kijk nu! Op zaterdag 7 oktober, tijdens de Dag van het Huren en Havensteder Doet, gingen bewoners van de Vogelbuurt in Capelle aan den IJssel aan de slag samen met medewerkers van Havensteder. De buurt had dit stukje zelf aangedragen voor deze dag. De groenaannemer van Havensteder heeft de groenstrook plantvrij gemaakt en de nieuwe onderhoudsvriendelijke planten gesponsord. En toen: planten maar. Van de regen trok niemand zich wat aan. Met een mooi resultaat na een dag hard werken: een fijnere woonomgeving en blije gezichten.

Op bijna 60 locaties in heel Nederland organiseerden woningcorporaties op de Dag van het Huren talloze activiteiten. Huurders en andere belangstellenden maakten kennis met mensen van corporaties en met elkaar. Ondanks het matige weer kwamen er veel mensen even langs.

GEVRAAGD: ‘HARDE’ BOUWLOCATIES

Woningcorporaties willen jaarlijks ten minste 34.000 nieuwe woningen bouwen de komende kabinetsperiode, dat spraken ze af in de Woonagenda. Een mooi streven. Maar zijn er wel genoeg bouwlocaties om die ambities te verwezenlijken? Ja die zijn er, maar vaak zijn die nog onzeker, blijkt uit een inventarisatie van Aedes-Magazine.

TEKST: JAN SMIT, ILLUSTRATIE: HEIN DE KORT

‘Geef ons kansen meer nieuwe sociale huur te bouwen’, zo luidde de kop van een persbericht van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) in juni. De Amsterdamse woningcorporaties willen de nieuwbouw van sociale huurwoningen in de hoofdstad opschroeven naar 2.400 per jaar. Dat is een verdubbeling ten opzichte van de prestatieafspraken die in 2015 met de gemeente zijn gemaakt. De nieuwbouw is nodig om de vraag naar betaalbare huurwoningen bij te kunnen benen en het percentage sociale huur op peil te houden, zei Egbert de Vries destijds, directeur van de AFWC. Die oproep had succes, blijkt nu nog geen half jaar later. Inmiddels zijn er voldoende locaties voor de korte en middellange termijn – zo’n vier tot vijf jaar. ‘Ze komen nu in een mooi tempo op ons af’, zegt De Vries. De bouwsnelheid is nog wel deels afhankelijk van onder meer de regelgeving en de planprocessen van de gemeente.

Daarom wil de AFWC graag wat extra planvoorraad. Hoe snel er nieuwe locaties beschikbaar komen voor de periode na 2021-2022 is nog grotendeels ongewis. Die zijn er wel, maar ten dele nog erg zacht. Het college verdient wat De Vries betreft echter een ‘groepspluim’ voor de lokale afspraken over het woonbeleid en vooral voor de verdeelsleutel – elk project moet bestaan uit 40 procent sociale huur, 40 procent middeldure huur en koop en 20 procent dure huur en koop.

Goed nieuws: in de hoofdstad kunnen de corporaties voorlopig vooruit. Maar hoe zit dat in de rest van het land? Aedes-leden spraken in de Woonagenda (zie kader) af dat ze 34.000 nieuwe woningen per jaar gaan bouwen. Zijn daar voldoende locaties voor? Waar zitten de bottlenecks? En hoe kan de beschikbaarheid van bouwlocaties worden bevorderd?

Een rondje langs de velden.

BOTERZACHT

MEER NIEUWBOUW GEWENST

In de Woonagenda van Aedes, gesteund door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, staat dat Aedes-leden de komende jaren 34.000 woningen op willen leveren. Ze doen daarin bovendien een oproep aan gemeenten om daarvoor voldoende locaties beschikbaar te stellen.

In het regeerakkoord van het kabinet-Rutte III staat ook dat de bouwproductie omhoog moet. Het nieuwe kabinet gaat met medeoverheden, woningcorporaties en andere belanghebbenden afspraken maken over het versnellen van de bouwproductie. Dat het aanbod achterblijft bij de groeiende vraag naar woningen is volgens het kabinet mede het gevolg van ‘onnodig belemmerend overheidsbeleid’.

Lees meer over de Woonagenda op www.aedes.nl/woonagenda

In de regio Utrecht is sprake van minder optimisme. De 22 woningcorporaties verenigd in het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht zijn financieel bereid en in staat om de komende vijf jaar zo’n 8.500 woningen te bouwen. Maar de bouwlocaties daarvoor zijn grotendeels onzeker, schreef voorzitter Ed de Groot van het Regioplatform recent in Aedes-Magazine. Door die onzekerheid is 40 procent van de bouwplannen volgens De Groot ‘boterzacht’. In de stad Utrecht zelf houdt het aantal locaties niet over. ‘Het geld is er. We zouden veel meer kunnen doen, maar we hebben te weinig planvoorraad’, vertelt Bastiaan Staffhorst, manager Strategie en Advies bij Mitros. Deze Utrechtse corporatie wil de komende vijf jaar zo’n 2.000 woningen bouwen. Daarvan is volgens Staffhorst slechts 30 procent ‘echt hard’.

Ook Provides, een corporatie met zo’n 3.700 woningen, voornamelijk in de gemeente IJsselstein, staat te trappelen om te beginnen met de bouw van ruim 700 sociale huurwoningen. De locatie is er: IJsselstein-Zuid. Draagvlak is er binnen de gemeente eveneens. Maar mede omdat het college binnen korte tijd twee keer is gevallen, laat definitieve toestemming op zich wachten. Verder moet de provincie het streekplan nog aanpassen. IJsselstein-Zuid ligt buiten de rode contouren.

Buiten Amsterdam en de regio Utrecht is het beeld wisselend. De 25 grote, grootstedelijke corporaties van De Vernieuwde Stad (DVS) die actief zijn in het gehele land willen tot en met 2021 jaarlijks gemiddeld 8.000 woningen bijbouwen. ‘Grosso modo kun je zeggen dat het planaanbod voor onze leden de komende drie tot vier jaar redelijk hard is. Daarna droogt de voorraad op’, zegt DVS-bestuurslid Willem Krzeszewski. Maar er zijn uitzonderingen. Rotterdam bijvoorbeeld.

WONEN VOOR DE FEYENOORDSUPPORTER

‘Kan de Feyenoord-supporter wonen in Feyenoord City?’ Met deze vraag begon Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen, bestuursvoorzitter van Woonbron, recent zijn blog op de website van de Rotterdamse corporatie. Feyenoord City is het nieuw te bouwen, ambitieuze woon-, werk- en leefgebied rond het nieuwe Feyenoord-stadion. Een project met tal van nieuwe dure en middeldure woningen. ‘Maar is er ook plaats voor Rotterdammers met een modaal of lager inkomen? De trouwe Feyenoord-supporter die al zijn leven lang zijn mouwen opstroopt?’, schreef Wijbenga van Nieuwenhuizen. Hij refereerde daarmee aan het streven van de gemeenteraad naar minder sociale huurwoningen. Met dit plan, vastgelegd in de Woonvisie 2030, kan de Woonbron-directeur op zich best leven. Mensen met lage inkomens zijn in Rotterdam nu eenmaal relatief oververtegenwoordigd. Maar dan moet er op regionaal niveau wel goed worden samengewerkt en moeten er niet teveel goedkope huurwoningen worden gesloopt. Want daar wringt hem volgens Wijbenga van Nieuwenhuizen de schoen. ‘We zien nu al dat er van de woningen die vrijkomen meer dan de helft naar urgente gevallen en herhuisvesters gaat. Als dit doorzet voorzie ik grote problemen.’

DE HOOFDPRIJS BETALEN

Rotterdam lijkt een uitzondering. In veel steden en gemeenten hebben corporaties wel locaties, maar speelt een ander probleem: veel van de plancapaciteit is nog zacht oftewel onzeker.

‘In de regio Utrecht is bij veel plannen de grond van een commerciële partij. En die rekent meestal de hoofdprijs’, schreef De Groot eerder in Aedes-Magazine. Is de gemeente eigenaar, dan kan het zijn dat ook die geen

haast maakt. ‘Dat kan namelijk leiden tot het zakken van de prijs voor de overige kavels waarop koopwoningen zijn gepland’, weet de voorzitter van het Regioplatform.

Ook zijn er volgens hem gemeenten die zelf de hoofdprijs vragen. Welke gemeenten dat zijn, laat De Groot in het midden. Utrecht zelf voelt zich in ieder geval niet aangesproken. ‘Per saldo komen er in Utrecht de komende vier jaar liefst 1.800 sociale huurwoningen bij’, reageert Paulus Jansen, wethouder Wonen. ‘Daarmee lopen we nagenoeg in de pas met de jaarlijkse stijging van de vraag.’ Dan resteert er nog steeds een stevig tekort, beaamt hij. Maar dat ligt volgens de wethouder niet aan een deficit aan bouwlocaties.

‘Utrecht telt momenteel 350.000 inwoners. Er is voldoende ruimte om door te groeien tot 410.000 inwoners.’

Bastiaan Staffhorst, Mitros:

‘Het geld is er. We zouden veel meer kunnen doen, maar we hebben te weinig planvoorraad’

MISMATCH VOORKOMEN

Een echt tekort aan bouwlocaties voorzien de meeste corporaties pas op zijn vroegst op de langere termijn. Hoe deze mismatch kan worden voorkomen? Vroegtijdig nieuwe locaties in kaart brengen en langetermijnafspra ken kunnen helpen. Amsterdam is daar al druk mee bezig. Niet alleen heeft de gemeenteraad in juli besloten dat alle nieuwe projecten tot en met 2025 uit ten minste 40 pro cent goedkope huurwoningen moeten bestaan, ook zijn binnen de stadsgrenzen onlangs twaalf nieuwe locaties aangewezen waar tot en met 2025 liefst 50.000 nieuwe woningen kunnen worden gebouwd.

Wijbenga

van Nieuwenhuizen,

Woonbron: ‘In Rotterdam is nu al bijna geen sociale huurwoning meer te krijgen.

Daar dreigt een groot probleem’

Een beroep doen op de provincie om de rode contouren te verruimen, is een andere optie. Net als bijvoorbeeld gemeenteraden versneld laten kiezen om locaties speci fiek aan te wijzen voor sociale woningbouw. Of gemeen tes in overleg met commerciële partijen de noodzaak voor sociale woningbouw laten verankeren. De gemeen te Utrecht helpt woningcorporaties daarbij zoveel mo gelijk. ‘We trekken graag samen op, ook bij particuliere projecten door aan te dringen op een stevig percentage sociale huur. Daar zetten we veel power op’, zegt wet houder Jansen.

INTERVENTIE DOOR RIJK

Maar volgens Jansen mogen de corporaties de hand ook wel eens in eigen boezem steken. ‘Ik hoor vaak: “De ge meente moet dit, de gemeente moet dat.” Wat mij betreft zouden de corporaties best iets proactiever kunnen ope reren. In Utrecht is bijvoorbeeld veel particuliere grond eigendom van de NS. Dat is een sociale partij. Maar dan moeten ze daartoe wel het initiatief nemen.’

Mocht er uiteindelijk toch een grote mismatch dreigen dan lijkt de ultieme remedie een interventie door Den Haag. Dat is niet geheel denkbeeldig. Het Rijk wil op het

gebied van woningbouw meer de regie naar zich toetrek ken, waarschuwde Chris Kuijpers, directeur-generaal Bestuur en Wonen van het ministerie van Binnenlandse Zaken eind september tijdens een woningmarktdebat. ‘Waar de markt en lokale overheden falen, gaat het Rijk ingrijpen’, kondigde hij aan.

Zo’n besluit, daar laten de meeste corporatiebestuurders het niet op aankomen. Zij zien voldoende mogelijkheden om er in goed overleg met gemeenten, ontwikkelaars en andere partijen zelf uit te komen. Alleen bestuursvoorzit ter Wijbenga van Nieuwenhuizen van Woonbron maakt een voorbehoud. Hij vindt het mooi dat de directeur-ge neraal in de bouwopgave een rol voor het Rijk ziet weg gelegd. ‘In Rotterdam is nu al bijna geen sociale huurwo ning meer te krijgen. Daar dreigt een groot probleem.’

Laat inschrijving woning voor heel Nederland gelden

‘Wonen waar je een baan kunt krijgen’ ‘Mensen met een dikke portemonnee kunnen overal in Nederland wonen. Met een dunne portemonnee kun je dat nu niet. Dat zou wel moeten kunnen, omdat juist veel mensen in die groep moeite hebben om aan een baan te komen. Stel, je woont in Amsterdam en kunt een baan krijgen in Groningen. Die kun je nu niet aannemen, omdat je geen woning kunt krijgen. Wij zien in Amsterdam hoe dramatisch het is om onderaan de wachtlijst te staan. Of we met dit plan de oplossing hebben voor de wachtlijsten, weet ik nog niet. Het zou net zo goed kunnen dat die in Amsterdam juist langer wordt, omdat hier veel banen zijn. De wachttijden worden in ieder geval wel wat gelijker verdeeld over het land.’ Laurens Ivens, wethouder Wonen in Amsterdam

‘Waanzinnige stap in dienstverlening’ ‘Als je nu kans wilt maken op een woning in het hele land dan moet je je in 200 verschillende systemen inschrijven. Met een landelijk systeem hoeft dat niet meer. Woningzoekenden kunnen dan op advertenties waar dan ook reageren en krijgen inzicht in hun kansen. Ook woningruil kunnen we hiermee makkelijker maken. Deze werkwijze ondersteunt de economie waarin door toenemende flexibiliteit in

De gemeente Amsterdam stelt voor de inschrijving voor woningzoekenden te laten gelden voor alle vier de grote steden. Een stap verder is om een inschrijving voor heel Nederland te laten gelden. Dit zou woningzoekenden meer keuze geven. Een goed idee?

banen het leven van onze huurders zich steeds minder op één plek afspeelt. Daarom streef ik in de woning-marktregio Eindhoven ook naar een woon-verdelingssysteem met één inschrijving en met verschillende verdelingsmodellen, waaronder loting. Ik denk alleen niet dat dit plan de druk op de populaire grote steden zal verminderen.’ LucSeverijnen,directeur-bestuurder woningcorporatie’thuis(Eindhoven)

’Geeft de starter zekerheid’ ‘De nieuwe generaties verhuizen met studie en werk mee. Dan is het in één keer inschrijven voor vier steden of zelfs heel Nederland een prachtige optie. Kopen kun je ook overal, dus waarom zou dat niet kunnen met huren? Ik verwacht geen ver-

korting van de wachtlijsten, we hebben immers een tekort aan sociale huurwoningen. Dit idee biedt woningzoekenden wel alternatieven; vooral voor starters. Een dak boven je hoofd is een grondrecht, maar voordat een starter een woning krijgt toegewezen in zijn woonplaats is hij tien jaar verder. Met zo’n systeem kan een starter uiteindelijk altijd een woning krijgen, ook al is het in Tytsjerksteradiel.’

Winnie Terra, interim-directeur Huurdersvereniging Amsterdam

‘Echte oplossing is bijbouwen’ ‘Dit is zeker een goed idee. Het is zo’n ouderwets idee dat de sociale huurder zich niet zomaar overal kan vestigen. Dit voorstel maakt de woningmarkt een stuk flexibeler. Maar het is nog maar de vraag of met een landelijke inschrijving echt veel mensen vanuit Amsterdam of Utrecht naar bijvoorbeeld Delfzijl vertrekken. Amsterdam en Utrecht zijn populair en dat blijft zo. De echte oplossing voor de krappe woningmarkt in die steden is natuurlijk gewoon: sociale huurwoningen bijbouwen.’

ReijnderJanSpits,managerVolkshuisvesting woningcorporatiePortaal(Utrecht)

Reageer op de volgende stelling via www.aedes.nl/destelling

‘Dit plan verkort waarschijnlijk niet de wachtlijsten’

“een nieuw geluid bij NCCW”

Wat wij doen?

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

kansen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Vertrouwde expertise

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

OMDAT WIJ KWALITEITSBORGING WEL BELANGRIJK VINDEN

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

» goedemorgen «

Commissaris BrabantWonen, Bo-Ex en KleurrijkWonen JEROEN DE LEEUW

Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Deze keer drinken we koffie met commissaris Jeroen de Leeuw in Vessem. ‘Eigenlijk probeer ik mezelf als commissaris eruit te werken.’

»

‘We mogen als commissarissen best vaker vertellen wat we doen, hoe we dat doen en waarom we dat doen’, zeg Jeroen de Leeuw als een van de eerste dingen als we aan tafel zitten met een kop koffie. De kippen heeft hij net gevoerd. De Leeuw zit in de raad van commissarissen (RvC) bij drie woningcorporaties. Openheid geven over dat werk ziet hij als een manier om het toezicht te verbeteren en te vernieuwen en om jongeren ervoor te interesseren.

LEEFTIJD

Representativiteit van een RvC gaat niet alleen over de man-vrouwverhouding, afkomst en expertise, vindt De Leeuw. Het gaat juist ook over leeftijd. ‘Voor de frisse blik. Eigenlijk probeer ik mezelf als commissaris eruit te werken’, zegt hij lachend. Daarom traint en coacht hij aspirant-commissarissen. ‘Geweldig zou het zijn om jongeren voor een jaar als extern lid toe te voegen aan een RvC. Daar kunnen we over en weer zoveel van leren. Los van alle praktische bezwaren en of het wel mag.’ Voor de zichtbaarheid van het commissariaatswerk heeft De Leeuw ook goede ervaringen met

JEROEN DE LEEUW (57)

COMMISSARIS BIJ: BrabantWonen

‘Een raad van commissarissen is niet iets op een voetstuk waar je voorzichtig omheen moet lopen’

vergaderen op locatie in een buurthuis. In Utrecht deed hij dat een keer op een dag dat vrijwilligers uit de buurt ’s avonds voor elkaar koken. ‘Na de vergadering hebben we meegegeten. Van een van de vrijwilligers kreeg ik terug: “Je kunt best wel lachen met die mensen.” Een RvC is niet iets op een voetstuk waar je voorzichtig omheen moet lopen. Met zoiets versterk je je aanspreekbaarheid.’ Dit soort dingen moet je gewoon doen als RvC, vindt De Leeuw. Zonder het zweverig of soft te maken, want je moet ook scherp toezicht blijven houden.

GRENZEN

Een RvC moet een organisatie spiegelen: doen ze waar ze voor staan? Maar ook: doen ze niet te weinig? Zoeken ze wel voldoende de grenzen op? De wetgever heeft de maatschappelijke rol van corporaties sterk ingeperkt. Maar dat ontslaat ze dan niet van de plicht tot het uiterste van de mogelijkheden te gaan, zegt De Leeuw. Met de gemeente, de zorg en de huurders zijn daarbinnen nog veel mooie dingen te ontwikkelen. Om er als commissaris zicht op te hebben of grenzen genoeg gezocht worden en daarin te stimuleren moet je weten wat er speelt, contact hebben met het werkveld van de corporatie. Daar zit een spanningsveld. ‘Rondlopen is voor commissarissen nog altijd een beetje taboe.’ Hoeveel contact mag je hebben met de organisatie? Op werkbezoek in

wijken? Loop je daar de bestuurder niet mee voor de voeten? Daarin moet een commisaris zelf ook grenzen blijven opzoeken, zonder er overheen te gaan. Vanmiddag gaat een RvC-vergadering over een investeringsvoorstel voor de renovatie van een flat, vertelt De Leeuw. ‘Daar zijn we afgelopen zomer op werkbezoek geweest. Een beeld hebben van dat flatgebouw en de mensen die er wonen maakt het makkelijker om er iets van te vinden. Maar als een huurder je vertelt dat de stadsverwarming niet werkt, dan moet je niet zeggen dat je dat wel even gaat regelen.’

ACTIEF EN AANSPREEKBAAR

Dat vindt De Leeuw als commissaris het allermoeilijkst: actief en aanspreekbaar zijn en toch niet op de stoel van de bestuurder gaan zitten. ‘Ik zie daar ook veel collega’s tegenaan hikken.’ Een commissaris hoort en ziet dingen, koppelt terug, geeft advies aan de organisatie. Daarna moet hij of zij altijd bereid zijn om beleid goed te keuren waarin dat advies, met goede redenen omkleed, niet is opgevolgd. ‘Als persoon moet je dan in de coulissen staan en durven jezelf niet te serieus te nemen.’

Als groep van specialistische bedrijven leveren wij flexibel maatwerk bij calamiteiten en in de facilitaire dienstverlening. Of het nu gaat om gevelreiniging, hulp na een calamiteit, glasbewassing of asbest saneren. Dolmans staat voor u klaar.

Omdat u niet alleen asbest wilt saneren.

• Sloopwerken

• Asbestsanering

• Renovatie/herstel

• Zonnepanelen

Maar ook iets moois wilt opbouwen.

U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Wij saneren, renoveren en plaatsen desgewenst zonnepanelen. Ook voor sloopwerkzaamheden kunt u bij ons terecht. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.

keurmerk dat staat voor kwaliteit. Gecertificeerde dakaannemers voldoen aan zeer strenge criteria, zijn KOMO-procesgecertificeerd en laten al hun projecten vooraf toetsen op onder andere systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze. Bij de uitvoering van de projecten controleren onafhankelijke inspecteurs steekproefsgewijs of de dakbedekkingsconstructies op de juiste wijze zijn aangebracht. Zo krijgt u maximale zekerheid over de kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie.

Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de garantie uitgebreid worden met de MULTI garantie.

Ga voor meer informatie en een overzicht van gecertificeerde DAKMERK-bedrijven naar DAKMERK.NL

Maximale veiligheid!

Met het collectieve kunststof rookgasafvoersysteem van Ubbink!

Voor collectieve systemen kiest u voor het veilige kunststof rookgasafvoermateriaal van Ubbink!

Door het hoogwaardige kunststof kan er geen erosie ontstaan in het afvoerkanaal en heeft u minder storing en onderhoud van uw ketel. De installatie bezorgt uw bewoners minimale overlast, omdat het modulaire systeem eenvoudig en snel installeert en volledig op maat gemaakt wordt.

Voordelen • Minimale overlast bij installatie • Veilige afvoer • Tijdsbesparende installatie scheelt in de kosten • Compleet systeem vanaf ketel tot en met dakdoorvoer

Bel nu: 0313 480 300 voor een vrijblijvende adviesafspraak!

MOOI EN LIEFDEVOL

Het leidende paradigma in de volkshuisvesting is al sinds haar ontstaan ‘sober en doelmatig’. Vooral na de oorlog vierde dit uitgangspunt hoogtij. Het heeft ons decennialang een zee van oninteressante, weinig duurzame huizen opgeleverd. Huizen die, merkwaardig genoeg, vaak al voor het einde van hun geplande levensduur gesloopt of intensief gerenoveerd moe(s)ten worden. Zo bezien zijn sobere huizen heel ondoelmatig. En ze dragen ook nog eens bij aan een onnodig sombere woonomgeving. Je kunt niet anders dan constateren dat ook in Den Haag de oude leus springlevend is. Energetisch moeten we onze huizen zo snel mogelijk verbeteren. Maar dat is het dan ook wel. De nieuwe kaders bieden nauwelijks ruimte voor meer. Voormalig woonminister Blok verwoordde het onlangs in een klein zaaltje als volgt: eengezinswoningen zijn er voor mensen die het kunnen betalen. Zelf was hij ooit opgegroeid in een flat. En daar was niks mis mee. Is ook zo.

Toch bekruipt je het gevoel dat er iets niet klopt in die redenering. Alsof de draaischijftelefoon nog best voldoet. En dat klompen prima schoenen zijn. Voor de duidelijkheid: Blok bedoelde niet te zeggen dat een flat een prima plek is om op te groeien. Hij wilde vooral benadrukken dat mensen met een bescheiden inkomen zich tevreden moeten stellen met een sobere woning. De impliciete veronderstelling is vervolgens dat het huis dan ook wel doelmatig zal zijn.

Ook veel collega’s hoor ik het begrippenpaar op die manier nog steeds veelvuldig bezigen. Aan de ene kant snap ik dat best. En toch... Iets in mij verzet zich er tegen. Ik geloof best dat sober goedkoper is. Maar wel van het type: goedkoop is duurkoop. Niet alleen voor de corporatie, die de levensduur maar al te vaak voortijdig in rook ziet opgaan. Ook voor de samenleving is het duur. Ze zadelt zichzelf op met een treurig straatbeeld en gebrekkige woonkwaliteit. Daarom staat in ons nieuwe ondernemingsplan dat wij bij bouwen en renoveren kiezen voor mooi en liefdevol. Huizen met perspectief voor mensen met perspectief. Zo kozen we onlangs voor renovatie naar nul-op-de-meter van vier oude karakteristieke fabriekswoningen. Sloop vonden we zonde van het erfgoed. Ze staan er weer prachtig bij en vertegenwoordigen een rijk verleden. Nee, sober is dat niet. Wel heel doelmatig.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl

‘Ik geloof best dat sober goedkoper is. Maar wel van het type: goedkoop is duurkoop, voor de corporatie en voor de samenleving’

Gerke Brouwer

De gaskraan gaat wat minder ver open onder het nieuwe kabinet, maar het risico op aardbevingen in Groningen blijft bestaan. Ook corporatiewoningen lopen gevaar. Bovendien loopt het aardbevingsbestendig maken van woningen niet gesmeerd, aldus bestuurder Gerke Brouwer van Woongroep Marenland. ‘De NAM heeft bewoners hier veel leed toegebracht.’

‘In Appingedam vallen de steenstrips alweer van de “aardbevingsbestendige” huizen’, luidde de kop boven een Volkskrant-artikel van eind september. Het ging over de versterking van corporatiewoningen in de wijk Opwierde Zuid, middenin het Groningse aardbevingsgebied. Bewoners kwamen terug in hun vertrouwde woning, die door een aannemer aardbevingsbestendig gemaakt was. Naast vallende steenstrips repten ze over vochtschade, voordeuren die niet meer op slot konden, verfvlekken en meer ongemak.

‘Gerke, je moet een bouwstop afkondigen daar’, kreeg directeur-bestuurder Gerke Brouwer van Woongroep Marenland te horen van zijn huurdersorganisatie. En dat snapt hij. ‘Het gaat om het “thuis” van mensen. Dat heeft een flinke impact. Met alle respect, maar de bedrijven die bij de versterkingen betrokken zijn, denken vooral aan het vastgoed en het snel veilig maken van woningen. En vergeten daarbij de mensen.’ En dan ging er in dit geval ook nog van alles mis.

Opwierde Zuid is een goed voorbeeld van hoe ingewikkeld de organisatie van de versterking in Groningen is. Woongroep Marenland maakte samen met zes andere corporaties de afspraak met de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) om 1.650 woningen te versterken. De NAM gaf de opdracht om die versterking te organiseren toen weer aan het Centrum Veilig Wonen (CVW): een aparte uitvoeringsorganisatie voor het versterken van woningen in het aardbevingsgebied. Het CVW gaf vervolgens de opdracht aan de aannemer. De NAM betaalt de operatie. Een wirwar aan instanties is dus betrokken bij de aardbevingsproblemen. ‘De huurder heeft te maken met ons als huiseigenaar, met het CVW als opdrachtgever en met de aannemer, die daar ook nog eens rondloopt met onderaannemers’, zegt Brouwer. ‘Het is voor de huurder daarom vaak niet duidelijk waar hij terecht kan met vragen en zorgen. Wij begeleiden en ontzorgen de bewoners daarom en letten erop dat de aannemers de gewenste kwaliteit leveren. Dat vraagt veel van onze organisatie.’

Ik neem aan dat u tegen een bewoner die zijn zorgen bij u uit niet zegt: u moet bij het CVW zijn. ‘Nee natuurlijk niet, het zijn onze huurders, onze woningen. Een bouwstop zat er op dat moment niet in. Wel heb ik gezegd dat de aannemer nog niet kon beginnen met de versterking van andere woningen, tot hij laat zien dat de eerste blokken van woningen goed zijn uitgevoerd en bewoners tevreden zijn. En we wilden een verbeterplan zien. Van dat plan ben ik onder de indruk, de huurdersvereniging ook. CVW en de aannemer laten daarmee zien dat ze verantwoordelijkheid nemen om orde op zaken te stellen. Ik hoop dat we uiteindelijk kunnen zeggen dat er een valse start is gemaakt, maar dat het vertrouwen terug is en we verder kunnen.’

Is er niet iets grondig mis met hoe de versterking van woningen in Groningen is georganiseerd?

‘Hier in Groningen zijn de afgelopen jaren veel instanties opgetuigd, echt heel veel. Arjen Lubach heeft dat in zijn programma mooi in beeld gebracht. Je hebt het Centrum Veilig Wonen, dat is de zogeheten uitvoeringsorganisatie. Die doet de inspectie van woningen en moet de versterking van de woningen organiseren. Je hebt de NAM, de veroorzaker van de aardbevingen, die de schade moet betalen en opdrachtgever is van het CVW. En zo heb je nog meer instanties daaromheen. Later is daar de Nationaal Coördinator Groningen bijgekomen vanuit de Rijksoverheid: Hans Alders. Hij heeft de regie op het niveau van de hele provincie in handen.’

Gerke Brouwer (56) is directeur-bestuurder bij Woongroep Marenland, een corporatie in NoordoostGroningen met ruim 2.500 woningen in de gemeenten Appingedam, Eemsmond, Loppersum en Delfzijl. Brouwer is geboren in Heerenveen, na tien maanden verhuisd naar Groningen en woont in Leek, net buiten het aardbevingsgebied. Hij begon in november 2016 bij Woongroep Marenland, na ruim negen jaar als directeurbestuurder bij Woningstichting Openbaar Belang in Zwolle.

‘Zolang de NAM nog veel gas mag winnen heb ik geen vertrouwen in een duurzame oplossing voor onze problemen’

Wat vindt de gemeente?

De Appingedamse wethouder Annalies Usmany werkt samen met Woongroep Marenland en andere corporaties aan een soepel verloop van de versterking van woningen. Lees over hun ervaringen via aedes.nl/aardbevingen.

De regie ontbrak in de jaren daarvoor?

‘Ja. Aanvankelijk begon men met versterken van woningen op verschillende plekken. Alders zei: we moeten beginnen in het gebied waar het risico op schade het grootst is. En dan van binnen naar buiten werken. Hij heeft het risicogebied in kaart laten brengen. In totaal staan er 22.000 woningen in dat gebied, die krijgen de komende vijf jaar allemaal een inspectie. Daarna wordt per woning de beste aanpak vastgesteld: versterken of woningen slopen en vervangen door nieuwe woningen.’

Het kabinet-Rutte III kondigt een aantal maatregelen aan: de gaskraan wordt verder dichtgedraaid, de Nationaal Coördinator Groningen krijgt een zelfstandige rol en de NAM heeft niets meer te zeggen over inspecties en versterking van woningen. Bovendien komt er een fonds waarin de NAM jaarlijks 2,5 procent van de aardgasbaten stort. Tevreden?

‘Het is goed dat er een fonds komt. Dat zal de komende jaren ongeveer 50 miljoen euro per jaar opleveren. Maar ik betwijfel of dit genoeg geld is. Bovendien is de hoogte van dat bedrag afhankelijk van hoeveel gas de NAM uit de grond haalt. Dus: als zij minder gas omhoog haalt, krijgt Groningen minder geld. Je moet de hoogte van dat bedrag koppelen aan de noodzaak: er is schade en die moet worden betaald. De NAM heeft hier 280 miljard euro verdiend. Dan is 50 miljoen euro een mooie start, maar niet voldoende. Daarbij wordt de oorzaak maar marginaal aangepakt; de NAM mag nog steeds veel gas winnen. Zolang dat mag, heb ik er geen vertrouwen in dat er een duurzame oplossing voor onze problemen komt. De bewoners hier is veel leed toegebracht.’

Voorlopig moet u het doen met de organisatie zoals die nu is. Hoe gaat u daarmee om?

‘Om bij de wijk Opwierde Zuid te blijven: voor de woningen die nog niet zijn aangepakt, zijn we gaan praten met Hans Alders. En Alders vervolgens met de NAM. We hebben afspraken gemaakt en een oplossing gevonden. Bij de 233 woningen die daar staan, bleek dat de kosten voor het aardbevingsbestendig maken hoger zijn dan wanneer je ze sloopt en vervangt door nieuwe. Maar je gaat natuurlijk niet zomaar woningen slopen; je moet de bewoners bij zo’n besluit betrekken. Dus heeft Woongroep Marenland samen met de Nationaal Coördinator Groningen de bewoners uitgenodigd en dit dilemma tijdens verschillende avonden met ze besproken. We zijn met alle bewoners in bussen gaan kijken bij een aantal projecten waar al nieuwbouw gerealiseerd is. Binnenkort bespreken we met hen wat ze willen. Ik verwacht dat ze kiezen voor sloop en nieuwbouw. Als ze daarvoor kiezen, dan komt de gemeente ook in beeld: die pakt de kans meteen om de wijk opnieuw in te richten. Dat is mooi, zo brengt die versterkingsopgave niet alleen maar negatieve dingen mee. Er liggen ook veel kansen.’

Veel kansen? Welke nog meer?

‘In samenwerking met de gemeente kunnen we ook meteen inspelen op de effecten van de krimp. Een voorbeeld: in ’t Zand, een dorp waar sprake is van krimp, hebben wij woningen aan de rand van het dorp. Die willen wij slopen en vervolgens in het dorpscentrum iets minder nieuwe woningen terugbouwen op de locatie van een “rotte kies”, een lege plek in het dorp. Zo versterken we de kwaliteit van het dorp. Groningen kan ook het vliegwiel zijn voor energieneutraal Nederland. Daar waar we woningen slopen, kunnen we ze vervangen door gasloze woningen. Daarmee geven wij als Groningers de verduurzaming in de corporatiesector een boost.’

‘Daar waar we woningen slopen, kunnen we ze vervangen door gasloze woningen’

Zo’n energieneutrale woning is wel wat duurder dan een reguliere woning. Is de NAM bereid die extra kosten op zich te nemen?

‘Deels. Daarover zijn wij in gesprek. Ik vind het trouwens niet irreëel dat wij daar als corporatie ook wat aan bijdragen. Daarnaast hebben we hier te maken met vergrijzing van de bevolking. Dus lijkt het mij een goed idee om meer woningen levensloopbestendig te maken: dus het liefst gelijkvloers, of anders met een traplift. Daar hebben we al mooie voorbeelden van.’

Gerke Brouwer wil laten zien waar Woongroep Marenland nu mee bezig is en neemt ons mee naar de wijk Opwierde Zuid, waar zo veel om te doen is. Aan de rand van de wijk stoppen we even bij de zogenaamde ‘logeerwoningen’: tijdelijke woningen waar huurders naartoe verhuizen wanneer hun eigen huis aardbevingsbestendig gemaakt wordt. Het is aan de huizen bijna niet af te zien dat het tijdelijke woningen zijn.

Op de bouwplaats staat links een blok huizen, duidelijk te herkennen als woningen uit de jaren 80. ‘Die zijn nog niet versterkt, die komen hierna aan de beurt’, zegt Brouwer. Rechts zo’n zelfde blok. Of in ieder geval dezelfde vorm, maar verder een compleet ander uiterlijk: deze woningen zijn bijna aardbevingsbestendig, nog een paar weken en ze zijn klaar. De vale, crèmekleurige bakstenen zijn verwijderd en vervangen door een nieuwe ‘schil’, op het schuine dak liggen geen dakpannen meer: het bestaat nu volledig uit zonnepanelen. ‘Energielabel A’, zegt Brouwer. ‘En dat verdienen de mensen hier.’

‘Ik heb hier twee keer een beving meegemaakt. De ene keer was het net alsof ik in een bootje zat dat heen en weer wiegde op de golven. De tweede keer zakte mijn bureaustoel even naar beneden; toen is het huis dus echt op en neer gegaan. Een apart gevoel, maar ik rende nou ook weer niet gillend de straat op. Sommige andere bewoners zijn wel echt bang, wat weer leidt tot stress, slapeloze nachten en fysieke klachten.’

‘De versterking van mijn eigen huis is uitgesteld vanwege de problemen met de versterking elders in de wijk. Dat geeft ons wat meer tijd om in te pakken. Ik ben een thuiswerker en heb hier mijn eigen radiostudio. Daarvoor heb ik een supersnelle internetverbinding nodig en die is er niet in de wisselwoning. Die studio kan ik dus tien tot twaalf weken niet gebruiken als ze hier beginnen. Dat is wel frustrerend, maar het zij zo.’

‘Als de aannemer de eerste paar woningen in de wijk klaar heeft, gaan we met de huurdersvereniging, de corporatie en het Centrum Veilig Wonen kijken of hij zijn werk goed heeft gedaan. En beslissen we samen of hij door mag gaan. Ik kijk het allemaal gelaten aan. We hebben vertrouwen in Woongroep Marenland, maar de corporatie is afhankelijk van allerlei partijen. Het apparaat is log en dreigt vaak te verzanden. De goede weg om een oplossing te bereiken, is nog niet gevonden.’

Martin Franken, bewoner:

‘Het apparaat is log en dreigt te verzanden’

Neopixels Bodemisolatie

De beste bodemisolatie voor u en uw huurders

Schimmel, ongedierte, een te hoge luchtvochtigheid… allemaal zaken waar u en uw huurders niet op zitten te wachten. Een vochtige kruipruimte kan tot dit soort ongemakken leiden. Neopixels® Bodemisolatie is een duurzame oplossing tegen vocht en kou in de kruipruimte. Neopixels®beantwoordt de meest gestelde vragen over dit fenomeen.

Hoe ontstaat een vochtige kruipruimte?

Een groot deel van Nederland ligt onder de zeespiegel. Bovendien zijn er veel bouwwerken gerealiseerd op plekken waar in het verleden een rivier of een sloot lag. De bodem van de kruipruimte is veelal vochtig, er treedt dan ook waterdamptransport op vanuit de kruipruime naar de woning. Naast waterdamptransport vanuit de kruipruimte vindt er warmteverlies plaats van de woning naar de kruipruimte. Neopixels® Bodemisolatie is een goede oplossing voor het beperken van het warmteverlies bij vochtige en/of moeilijk bereikbare lage kruipruimtes.

Wat is Neopixels® Bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie bestaat uit grijze parels van geëxpandeerd polystyreen (EPS). De grijze parels hebben een diameter tussen 5 en 9 millimeter en zijn opgebouwd uit duizenden gesloten cellen. In deze gesloten cellen kunnen water en waterdamp niet binnendringen. Neopixels® Bodemisolatie schimmelt of rot dus niet. De micro-organismen die houtrot kunnen veroorzaken hebben een voedingsbodem nodig om te leven, naast vocht en een voldoende hoge temperatuur. Neopixels® Bodemisolatie bevat geen voedingsstoffen voor schimmels en bacteriën en gedraagt zich uitstekend in een vochtige omgeving.

Hoe werkt het?

Door het aanbrengen van een laag Neopixels® Bodemisolatie blijft de temperatuur van de lucht onder de bodemisolatie op de bodem laag, hierdoor treedt er minder verdamping op. Ook is de luchtsnelheid op de bodem van de kruipruimte lager wanneer deze is bedekt met Neopixels® Bodemisolatie. Daardoor is er minder verdamping van vocht uit de bodem en wordt de kruipruimte droger.

Wat is het effect van bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie verduurzaamt de woning en brengt de luchtvochtigheid in huis in balans. Hierdoor verbetert het woonklimaat in huis. Het isoleert bovendien de begane-grondvloer van de woning.

Door wie wordt de isolatie aangebracht?

Door vakkundige installateurs, die zijn opgeleid aan onze Neopixels® Academy. Zij werken met door Neopixels® ontwikkelde machines, waardoor altijd de hoogste kwaliteit wordt gegarandeerd. Bovendien gebeurt het aanbrengen snel en efficiënt.

Wat zijn de voordelen van Neopixels® Bodemisolatie voor u en uw huurders?

De belangrijkste voordelen zijn als volgt:

• De begane-grondvloer is beter geïsoleerd, wat bijdraagt aan het energielabel van de woningen;

• Isolatie is niet gevoelig voor vocht;

• Voorkomt het rotten van balken, vloeren, beton en roesten van leidingen; Gemakkelijk te recyclen, zonder veel energie; Milieuvriendelijk vanwege de hoge eco-efficiëntie.

TRIPLE HR PREMIUM

MEER WETEN

Meer informatie vindt u op www.neopixels.nl/ bodemisolatie. Op www.neopixels.nl/installateurs vindt u de gecertificeerde installateurs.

www.neopixels.nl

Neopixels Bodemisolatie verduurzaamt de woning

Vaillant helpt woningcorporaties verder richting nul-op-de-meter

Woningcorporaties staan de komende jaren voor de enorme uitdaging om hun bestaande woningvoorraad te verduurza men. Het doel is een woning die evenveel, of zelfs meer, energie opwekt dan dat het nodig heeft voor het huis en het huis houden. Dit wordt gerealiseerd door slim gebruik te maken van energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen. Ook bij Vaillant Group staat dit onderwerp hoog op de agenda. Zo voeren ze regelmatig samen met woningcorporaties proeven uit om samen uit te vinden wat de meest praktische, innovatieve oplossing is voor een specifiek project. Hiermee kunnen ze woningcorporaties ondersteunen om de doelstelling, nul-op-de-meter in het jaar 2050, te halen.

Flat met Toekomst

Een mooi voorbeeld van een project is ‘Flat met Toekomst’. In Utrecht Overvecht is in opdracht van Woningcorporatie Mitros een proef gaande met als doel om acht flatwoningen energieneutraal te maken. Deze portiekflat uit 1964 heeft het energielabel F en G. Er zijn daarom ingrijpende maatregelen genomen, zoals het plaatsen van een nieuwe geïsoleerde gevel met drievoudig glas en PV-panelen voor energieopwekking. Ook zijn de woningen losgekoppeld van het aardgasnet. Om uit te vinden welke installatie de beste resultaten qua energiebesparing oplevert, zijn de vier woningen links in de portiek voorzien van een lucht/water warmtepomp met laagtemperatuur radiatoren, terwijl de rechter woningen zijn aangesloten op de grondgebonden installatie. Vaillant Group is nauw betrokken door het leveren van beide oplossingen. Als de pilot het gewenste resultaat oplevert, worden ook de overige veertig woningen in de portiekflat nul-op-de-meter woningen.

Een jaar lang monitort Vaillant Group samen met Social Enterprise Samen Groen het energiegebruik van de acht woningen. Daarnaast wordt gekeken naar het gebruiksgedrag van de bewoners. Op deze manier kunnen de juiste keuzes worden gemaakt voor de transformatie van de overige portieken. Inmiddels zijn de eerste resultaten bekend gemaakt. Een opvallende uitkomst is dat het warmwaterverbruik meer energie vraagt dan verwarming van de woningen. Dit is te wijten aan de hoge isolatiegraad van de woningen. Verder merkten de bewoners op dat ze de constante temperatuur erg comfortabel vinden. Deze opgedane kennis brengt woningcorporaties weer opnieuw grote stappen verder richting de doelstelling om in 2050 nul-op-de-meter te behalen. Vaillant Group vindt het daarom een prioriteit om dit soort pilots te blijven opstarten om op deze manier zowel de opdrachtgevers als de bewoners beter te kunnen helpen.

Uw partners in duurzame totaaloplossingen

‘Jong en oud leert hier anders tegen elkaar aankijken’

Henk (69) en Lenie (65) van Kouwen ruilden deze zomer hun eengezinswoning in voor een appartement in Beuningen. Ze wonen daar in een gemengd complex met ouderen en jongeren zoals Paul en zijn vriendin (zie rechterpagina). ‘We hebben geen moment spijt gehad’, zegt Lenie.

‘Vanochtend zat ik weer even op het balkon. Dan zie ik de jongere bewoners vertrekken om naar hun werk te gaan. Rond zes uur komen ze een voor een weer thuis. Die levendigheid vind ik heerlijk. Ik ben

erg blij dat Standvast Wonen een deel van de appartementen in dit complex aan jongeren toewijst. Ik hoor het ook van andere bewoners. Ook de mensen die bij ons op bezoek komen, reageren enthousiast. Dit is veel leuker dan wonen in een complex met alleen maar senioren. De jonge bewoners houden rekening met hun oudere buren. Laatst gaf een jongeman een housewarming party. Dat kwam hij van tevoren keurig aan de buren vertellen. Kijk, dan ontstaat er veel minder snel irritatie. De jongeren die hier wonen zijn vooral twintigers.

Als er kinderen komen, zullen de meesten wel verhuizen. Voor een gezin zijn de appartementen te klein. Ik hoop wel dat er dan jongeren terugkomen. Dit hebben wij via de bewonerscommissie ook aan de woningcorporatie laten weten. Het is belangrijk dat die leeftijdsmix in stand blijft. Ik denk dat jong en oud hier anders tegen elkaar leert aankijken. We respecteren elkaar wat gemakkelijker met al onze onhebbelijkheden. Eigenlijk denk ik dat we de wereld zo samen een heel klein beetje kunnen verbeteren.’

‘Een complex met alleen jongeren zou rumoeriger zijn’

Paul van Schijndel (27) en zijn vriendin (24) kregen op 1 juni dit jaar de sleutel van hun nieuwe appartement. Tien dagen later trokken ze er al in. Het is hun eerste gezamenlijke huis. Ze wonen in hetzelfde complex als Henk en Lenie (zie linkerpagina). ‘Ik vind vooral de rust hier fijn’, vertelt Paul.

‘We zochten een leuke plek om samen te gaan wonen. En die hebben we hier gevonden. Mijn vriendin vertrekt iedere ochtend naar haar werk. Ik combineer mijn

werk nu met een studie, daarom ben ik wat vaker thuis. In dit complex woont een mix van oud en jong. Een tiental mensen is van onze leeftijd: eind twintig, begin dertig. Starters op de woningmarkt dus. De rest van de bewoners heeft de pensioengerechtigde leeftijd. Ik denk dat het rumoeriger en drukker zou zijn om in een complex te wonen met alleen mensen van onze generatie. Hier is het gemoedelijk en rustig. Dat vind ik heel fijn. Ik vind het wel interessant dat ik hier ook met oudere mensen in contact kom. Die zijn zoveel

ervaringen rijker. Dat leidt toch tot andere gesprekken. Tegenwoordig wordt er veel gesproken over buren die elkaar moeten helpen omdat ouderen langer zelfstandig wonen. Ik ben zeker bereid om voor oudere buren wat klusjes te doen. Spullen sjouwen, een keer boodschappen doen, wat klussen in huis: daar draai ik mijn hand niet voor om. Ik zeg nooit dat ik het te druk heb, er is altijd een moment vrij te maken. Maar ik vraag mezelf wel af: tot hoever zou ik bereid zijn te gaan? Dat is wel iets waar ik over nadenk.’

Dus wij dachten –samen zijn we in no-time klaar voor de toekomst

Hoe wonen in een nieuwbouwwijk bijdraagt aan het klimaatakkoord bijzonder energiezuinige woningen in de nieuwe wijk worden geen van alle aangesloten op het gasnet. Ook de ...

Land van Winkel. Deze ruim opgezette comfortabeler én duurzamer maken. Dat was het doel van Woningbouwven zonnepanelen stonden al op het

Een complex met 24 aanleunwoningen ereniging Nederweert. Extra dakisolatie programma. Daarnaast moest er een systeem komen dat zowel kan verwarmen als koelen. De hitte in de zomer ...

De Nederlandse overheid heeft als doelstelling dat ons hele land in 2050 CO2-neutraal moet zijn. Projectontwikkelaar Jelle de Wit loopt daar graag op vooruit. Voor de renovatie van een oud woonhuis –Hoften ...

woonhuis – een vroegere houtzagerij – schakelde hij installatiebedrijf Van Hoften uit Hardinxveld-Giessendam ...

Er zijn zoveel meer mogelijkheden dan verwarmen met gas

Duurzaamheid en comfort gaan hand in hand

“Bij de keuze van een zonnepanelen systeem wordt vaak het dakoppervlak en de investeringsruimte als uitgangspunt genomen”, vertelt Willem Zaat, projectmanager van woningcorporatie Sint Trudo uit Eindhoven. “Gemiddeld zal dit neerkomen op een PVsysteem van 6 tot 8-panelen per woning”.

Egbert Gramsbergen, directeur van RESource Solar, en Jan Rombouts, directeur van Sankomij, beiden uit Veldhoven, werken nauw samen met Sint Trudo. “De invloed van de PV-omvormer wordt vaak onderschat, ondanks dat deze een cruciale rol speelt bij de energieproductie en het beheersen van de onderhoudskosten”, stellen zij. “Voorbijgegaan wordt aan aspecten als inzicht in systeemprestaties, betrouwbaarheid, veiligheid, service en garanties”.

SolarEdge omvormers komen aan al deze voorwaarden tegemoet.

Volgens Willem Zaat zijn de voordelen van een SolarEdge systeem voor de woningcorporatie en zijn huurders evident: “meer energieopbrengst en daardoor lagere woonlasten, een doelstelling die wij hoog in het vaandel hebben.” “Door de makkelijke montage van het SolarEdge systeem, de lange standaard garanties (25 jaar op de power optimizer en 12 jaar op de omvormer), monitoring op paneelniveau en de service op afstand, kunnen wij snel installeren en kostenbewust onderhoud doen”, aldus Egbert Gramsbergen.

SolarEdge introduceert eind dit jaar een innovatieve en voordelige oplossing voor kleine dakgebonden PV-systemen van 4 tot 8 panelen. Deze compacte residentiële oplossing bevat één power optimizer met vier MPP-trackers, die elk op één of twee panelen worden aangesloten. Een oplossing die uitermate geschikt is voor woningen met kleine dakoppervlaktes, sociale woningbouwprojecten of wanneer aan minimale duurzaamheidseisen moet worden voldaan.

Het kiezen voor een toonaangevende omvormer fabrikant als SolarEdge geeft maximale zekerheid en de nieuwste innovatieve producten die aansluiten op de behoefte van woningcorporaties. www.solaredge.nl

Taxaties voor woningcorporaties

Er komt veel op u af: onder andere veranderende regelgeving en verplicht taxeren op marktwaarde. Hoe houdt u grip op uw portefeuille? MVGM Vastgoedtaxaties biedt hierin ondersteuning en is gespecialiseerd in:

· Taxaties ten behoeve van de jaarrekening

· De IPD Corporatie Vastgoedindex

· Regelgeving omtrent complexgewijze verkoop

Wij weten waar we over praten en helpen u graag bij het maken van de juiste beslissingen.

Bel Roger Felix 06 25 08 60 71 of bezoek mvgm.nl/vastgoedtaxaties

Er bestaat geen twijfel meer over de toegevoegde waarde van zonnepanelen op woningen van woningcorporaties. Interessanter is de vraag: welk PV-systeem moet je kiezen en waar moet je op letten.

» slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Rotterdam, Nieuwolda en regio Rivierenland. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

Punten voor persoonlijke ontwikkeling

Hoe stimuleer je corporatiemedewerkers om te blijven leren?

Havensteder ontwikkelde een systeem met educatiepunten, met een breed aanbod van manieren waarop medewerkers die punten kunnen behalen.

HRM-manager Hans Peter van de Poll: ‘Corporatiemedewerkers hebben vanuit de CAO een budget voor trainingen en opleidingen. Wij doen daar een schepje bovenop. Met de OR is een plan uitgewerkt dat is geïnspireerd op de permanente educatie voor bestuurders.

Ons werk vraagt bijvoorbeeld veel op het gebied van klantgerichtheid, wendbaarheid en communicatie.’

Havensteder lanceerde een aangescherpte strategische koers. Om medewerkers hiermee op een ludieke manier vertrouwd te maken, zijn wijksafari’s opgezet: bijeenkomsten waarbij medewerkers een kijkje nemen buiten hun vaste werkplek. ‘Dat bracht al veel mensen in beweging’, zegt Van de Poll. ‘Het is een kans om op een andere manier met collega’s in contact te komen. We willen dat mensen elkaar opzoeken en meer gaan samenwerken

met ons gezamenlijke doel voor ogen.’ Iedereen bij Havensteder haalt jaarlijks twintig educatiepunten. Dat kan door mee te doen aan een wijksafari. Maar ook door deel te nemen aan workshops, stages, een reguliere opleiding, e-Learning of activiteiten om duurzaam inzetbaar te blijven. De plannen zijn nader uitgewerkt in een voorlopig reglement. Het systeem is niet vrijblijvend, maar voorop staat dat het ‘nog leuker wordt om te investeren in je eigen ontwikkeling’, aldus Van de Poll.

slimmer en beter voor elkaar

Calamiteitenapp voor corporatiemedewerkers

Alle medewerkers van KleurrijkWonen hebben een calamiteitenapp op hun smartphone. Hiermee kunnen zij in geval van nood snel en direct handelen. De corporatie liet de app op maat maken.

Het calamiteitenplan van KleurrijkWonen is makkelijk te vinden op het intranet. Maar de circa 160 medewerkers zijn lang niet altijd op kantoor. Daarom liet de corporatie een app ontwikkelen die medewerkers helpt om snel te kunnen handelen. ‘De kracht zit in de eenvoudige bediening. Je vindt er de hoofdzaken in geval van nood‘, aldus communicatieadviseur Mirella van Maaren. ‘De app toont wat er direct moet gebeuren bij een calamiteit, leidt medewerkers snel naar de juiste contactpersonen, bevat checklists per team en heeft een chatfunctie via Whatsapp. Het team Communicatie kan in één keer de hele organisatie informeren, bijvoorbeeld over wie de woordvoering doet bij een grote brand.’ Eind dit jaar houdt KleurrijkWonen een calamiteitensimulatie om het gebruik van de app te testen. Meer weten? Mail dan naar m.vanmaaren@ kleurrijkwonen.nl.

Veilig wonen met een sensorenpakket

Huurders van Groninger Huis kunnen een sensorenpakket aanvragen. De sensoren registreren bijvoorbeeld of de bewoner beweegt, of juist niet. In een demonstratiewoning in Nieuwolda kunnen mensen in de praktijk ervaren hoe dat werkt.

Bijna alle 50 pakketten uit de pilot zijn al aangevraagd. Huurders betalen er een kleine huurverhoging voor. De sensoren meten beweging op verschillende plekken in huis. Huurders bepalen zelf wat er wordt waargenomen en wat er met die gegevens gebeurt. Als de sensoren iets vreemds registreren, kan er automatisch een signaal uitgaan naar de familie of naar de thuiszorg. ‘Met een sensorenpakket kunnen mensen langer veilig en zelfstandig blijven wonen’, vertelt projectleider Harry Martens. De demonstratiewoning kreeg al meer dan 500 bezoekers. Meer dan 100 mensen boekten er een overnachting. De overnachtingen zijn gratis voor alle huurders van Groninger Huis en voor andere inwoners uit de zeven Oost-Groningse gemeenten. Anderen betalen een kleine vergoeding. Studenten van de Hanzehogeschool doen onderzoek naar de ervaringen. Martens: ‘Na een evaluatie kijken we hoe we met het project doorgaan.’

De thuistechnologie bekijken? Mail dan naar proefwonen@groningerhuis.nl.

DE HUURDERSCOMMISSARIS EN DE HUURDERS

‘Huurderscommmissaris moet geen alternatieve route voor huurders zijn’

‘In onze commissie Maatschappelijk presteren is meer tijd om zaken vanuit optiek van de huurder te bespreken’

‘Contact met huurdersorganisaties houdt ons met beide benen op de grond’

‘Een huurderscommissaris moet niet in zijn ivoren toren blijven zitten’

Mart Clemens, huurderscommissaris in de raad van commissarissen (RvC) van ZOwonen in Sittard­Geleen en omgeving, groeide op in de Westelijke Mijnstreek in Limburg. Zijn vader werkte bij de Staatsmijnen. Clemens, opgeklommen tot ondernemer met een bedrijf dat internationaal opereert, heeft nog steeds sterke affiniteit met mensen met een laag inkomen, de doelgroep van de corporatie. Als toezichthouder bij ZOwonen waakt hij er echter voor om alleen naar de belangen van huurders te kijken. ‘Voor mij bestaat het begrip huurderscommissaris niet. We moeten als RvC handelen in het belang van de corporatie. Dat doe ik naar eer en geweten. Wíj worden erop afgerekend als het misgaat.’

Volgens Clemens hebben huurdersorganisaties vooral invloed aan de voorkant: bij de bindende voordracht van de huurderscommissaris (zie kader). ‘Huurdersorganisaties denken mee over de profielschets, zitte n aan tafel bij de selectie, en dragen kandidaten aan die oog hebben

voor de rol van de huurderscommissaris

»voor de belangen van huurders. Dáár ligt de focus. Na de benoeming moet de huurderscommissaris zijn rol zuiver houden. Je moet geen alternatieve route zijn voor huur ders die zaken bij de corporatie niet voor elkaar krijgen.’

GEEN BELANGENBEHARTIGER

De Woningwet, die per 1 juli 2015 geldt, heeft de for mele invloed en zeggenschap van huurders op het beleid van de corporatie versterkt. Dat geldt ook voor de posi tie van de huurdersorganisaties in het intern toezicht. Minstens een derde van de commissarissen moet een huurderscommissaris zijn, benoemd op bindende voor dracht door een huurdersorganisatie. Huurderscommis sarissen hebben in principe geen andere rol, positie of taak dan de overige leden van de RvC. Zij moeten aan dezelfde eisen voldoen als de andere commissarissen. Maar hoe pakt dat uit in de praktijk? Huurderscommissarissen kiezen doorgaans bewust voor hun functie: zij willen niet alleen naar de cijfers kijken,

maar vooral oog hebben voor de mensen om wie het gaat. Een goede relatie met de huurders is belangrijk, maar huurderscommissarissen leggen hierin hun eigen accenten. De meesten maken één of twee keer per jaar een ronde langs de huurdersorganisaties van de corporatie om te horen wat er speelt. Anderen bezoeken ook bijeenkomsten met huurders en sommigen komen in een enkel geval bij een huurder thuis. Voor iedereen geldt: een huurderscommissaris is géén belangenbehartiger of klachtenloket voor de huurder.

Huurderorganisaties ervaren de relatie met de RvC niet altijd positief. Uit het onderzoek Huurdersparticipatie in beeld uit najaar 2016, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, blijkt dat een derde van de (169) huurderorganisaties de relatie als onvoldoende of slecht ervaart. Voorzitter Augustinus Tuparia van één van de twee huurderskoepels van corporatie Mooiland weet hierover mee te praten. De vertegenwoordigers van de huurders waren in 2013 tegen een tweede termijn voor een huurderscommissaris die in hun ogen niet goed functioneerde. ‘Er was geen contact, we wisten niet wat er speelde. Dat hebben wij bij de RvC aangekaart.’ Met de voordracht en benoeming van Erik Drenth in 2013 als huurderscommissaris is de situatie sterk verbeterd, stelt Tuparia. De voorzitter van de huurderskoepel Mooiland Allen Samen (KMAS) omschrijft het contact met de twee huurderscommissarissen als res pectvol. ‘De communicatie is goed. We worden serieus genomen. Dat betekent niet dat de huurderscommissa rissen een verlengstuk zijn van de huurdersorganisatie. Zeker niet. Zij maken hun eigen afweging. Maar we kunnen wel aangeven wat wij belangrijk vinden. Een huurderscommissaris moet niet in zijn ivoren toren blijven zitten.’

SLAAPKAMER

Erik Drenth, in het dagelijks leven accountant in de publieke sector, vindt het belangrijk om tijd te steken in de contacten met de huurders. Hij gaat daarin verder dan andere huurderscommissarissen. ‘Als het nodig is, kom ik bij een huurder thuis. Ik heb bij een 70 jarige vrouw in de slaapkamer gestaan, zij had last van tocht dat door de kozijnen kwam. Ik ben daar niet om die ene klacht op te lossen, maar om te snappen hoe het werkt. Ik kan na zo’n bezoek het bestuur beter bevragen, bijvoorbeeld over hoe de corporatie omgaat met klachten van huur ders. Toezicht is de kunst van de goede vragen stellen.’

Sinds een jaar heeft de RvC van corporatie Mooiland, met woningen verspreid over 131 gemeenten in het hele land, bij elke bijeenkomst ‘huurderszaken’ als vast agendapunt. Volgens Drenth, die zich nadrukkelijk geen belangenbehartiger van huurders noemt, is de inbreng van huurders zeer belangrijk. ‘Het voorkomt blinde vlekken en het houdt ons als raad van toezicht met beide benen op de grond. De corporatie is er tenslotte voor de huurders. Dat betekent niet dat we de huurders direct gelijk geven. Maar we moeten altijd een goed verhaal hebben, en onze keuzes kunnen toelichten.’

De RvC van Lefier in Groningen volgt een andere route om onderwerpen vanuit de optiek van de huurder te bespreken. Voorafgaand aan de bijeenkomst van de voltallige RvC komen onder anderen de twee huurders commissarissen, onder wie Ineke Donkervoort, bijeen in de commissie Maatschappelijk presteren. De aanpak is vergelijkbaar met die van de auditcommissie, waarin de financiële invalshoek centraal staat. Donkervoort: ‘We beoordelen of de belangen van huurders voldoende zijn meegewogen, bijvoorbeeld bij voorstellen voor sloop of nieuwbouw. We hebben in de commissie meer tijd om deze en andere huurderszaken te bespreken.’

Tijdens de bijeenkomst van de voltallige RvC wordt de knoop doorgehakt, mede op basis van de overwegingen uit de commissie Maatschappelijk presteren. De stem van de huurder wordt zeker gehoord, stelt Donkervoort. ‘We hebben bij Lefier bijvoorbeeld een vrij stevige discussie gehad over nul op de meterwoningen. Die ging over het gedoe dat het voor de huurders opleverde. De ombouw van de woningen duurde veel langer dan gepland, waardoor ze lang in de rommel zaten. Ook schoot de communicatie vanuit de corporatie tekort. Die discussie heeft geleid tot overleg tussen de corporatie en de huurdersorganisaties, om het traject in het vervolg beter aan te pakken en van fouten te leren.’

PERSOONLIJK GESPREK

Naast de jaarlijkse bijeenkomst van de RvC met huurders gaan de twee huurderscommissarissen van Lefier elke twee jaar langs bij de huurderorganisaties, op hun loca tie. Ineke Donkervoort, die werkt als consultant in ver ander en crisismanagement, vindt het belangrijk om te praten met de huurders. ‘Dat is goed voor de verstand houding. We zijn zeker geen klachtenloket. Iedereen kent zijn of haar rol’, stelt ze vast. ‘We zijn nu bezig met onze ronde. Tijdens de gesprekken vragen we ook een

SYMPOSIUM VTW EN WOONBOND: DE VERBINDING VERBETERD

Onder de titel De verbinding verbeterd houdt de VTW samen met de Woonbond op dinsdag 28 november 2017 een sympo sium over de relatie tussen de raad van commissarissen (inclu sief de huurderscommissarissen) en de huurdersorganisaties. De bijeenkomst is vanaf 14.30 uur in het Beatrixgebouw in Utrecht. Aansluitend is de algemene ledenvergadering van de VTW.

Kijk voor meer informatie op: www.vtw.nl

HANDREIKING VOORDRACHT HUURDERSCOMMISSARIS

Huurdersorganisaties hebben het recht een bindende voor dracht te doen voor leden van de RvC. Met de nieuwe Woning wet moet minstens een derde van de commissarissen worden voorgedragen door de huurdersorganisatie. De VTW en de Woonbond hebben samen de handreiking De huurderscommis saris opgesteld, een praktisch handvat voor invulling van het voordrachtsrecht. www.vtw publicaties.nl/de huurderscommissaris

oordeel over de bestuurder van Lefier. Hiervoor werkten we met een schriftelijke vragenlijst, maar die bleek voor huurders lastig in te vullen. In een persoonlijk gesprek gaat het beter. Dan kan je doorvragen als het antwoord niet duidelijk is.’

Volgens Mart Clemens, huurderscommissaris bij ZOwonen, is de Woningwet een kans, maar ook een bedreiging voor de huurdersorganisaties. ‘Ze hebben meer invloed op het beleid en de strategie. Tegelijkertijd komt er meer werk op hun af. De huurders doen hun werk min of meer vrijwillig en hebben geen professio nele organisatie achter zich. En zij móeten het bestuur wel tegenkracht kunnen bieden. We stimuleren de huurdersorganisaties om hulp te vragen aan de corporatie om dat mogelijk te maken. Ik daag huurders uit om hun positie te claimen. Dat is iets ander dan een alternatieve route bieden voor zaken die zij niet geregeld krijgen.’

In de RvC van ZOwonen heeft de Woningwet voor een cultuuromslag gezorgd, zo constateert Clemens. De overige commissarissen fronsten vijf jaar geleden nog hun wenkbrauwen toen hij samen met zijn collega huurderscommissaris voorstelde om een ronde langs de huurdersorganisaties te maken om te horen wat hen bezighoudt. ‘Dat leverde een flinke discussie op. Anderen vroegen of het wel slim was om dat te doen, omdat ze vreesden dat huurders gebruik zouden maken van die, zoals ik dat noem, alternatieve route.’ Maar zo stelt hij vast: ‘Die discussie speelt niet meer.’

VAN BESCHERMD NAAR ZELFSTANDIG WONEN IN ASSEN

Je hebt pech gehad in het leven, staat ineens op straat en hebt hulp nodig. Maar na de eerste opvang begint het te kriebelen en wil je weer je eigen plek. Op jezelf wonen. Dan is het handig als je langzaam weer aan het echte leven kunt wennen en dat kan in het Van Swinderenhof in Assen in beheer bij woningcorporatie Actium.

Henk (foto linksonder) is één van de twaalf bewoners van het Van Swinderenhof. Zij komen uit de maatschappelijke opvang en wonen nu zelfstandig in een huis van woningcorporatie Actium. Het Leger des Heils is vlakbij.

In het hofje zijn twaalf van de 42 woningen voor deelnemers van het Leger des Heils. Mensen die uit de opvang komen en weer zelfstandig willen wonen. Hier zijn ze zelfstandig, maar ze krijgen begeleiding op alle leefgebieden om zo toe te werken naar een zo groot mogelijke zelfstandigheid.

Henk woont in het hofje. Bij hem ging het vier jaar geleden helemaal mis. Hij was verslaafd en zijn relatie liep stuk. Hij kwam in de maatschappelijke opvang terecht, maar in plaats van een half jaar zat hij er twee jaar bij gebrek aan een doorstroomwoning. Nu woont hij twee jaar in het hofje en is toe aan de volgende stap. ‘Maar ja, anderen gaan voor. De statushouders hebben voorrang, dus ik zit hier nog wel even’. Maar in die tijd kan hij een beetje geld bijsparen. Een beetje, want Henk zit net boven de loongrens en in de schuldsanering. ‘Eigenlijk kun je beter in de bijstand zitten, maar ik heb een WIA-uitkering en verdien daardoor 2.000 euro per jaar te veel om recht te hebben op huurtoeslag en andere regelingen.’

AFSPRAKEN

‘In het zorglandschap verandert veel, vooral de extramuralisering van de Geestelijke Gezondheidszorg. Als woningcorporatie zijn wij ervan om mensen een huis te bieden die niet meer in een GGZ-instelling terechtkunnen. Maar dat kunnen we niet alleen’, zegt Gea Veldmeijer, programmaleider Wijken bij Actium. ‘Wij kunnen het aantal woningen uitbreiden in samenwerking met de gemeente. Met zorg- en welzijnspartners zorgen we voor ‘een zachte landing’ in de wijk.’

Daarom maakte Actium al in 2014 afspraken met het Leger des Heils onder de titel Housing first. ‘Wij willen een thuis bieden en niet alleen een huis.’ Zij is blij met de begeleiding van het Leger des Heils om dat mogelijk te maken. Nu doen ze samen mee aan het actieplan Weer Thuis! Een initiatief van Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), het Leger des Heils, de Federatie Opvang en RIBWAlliantie en GGZ Nederland. Het doel is mensen in de maatschappelijke opvang en beschermd wonen sneller te laten doorstromen naar zelfstandige woonruimte. Lobke

Kooistra, clustermanager bij het Leger des Heils W&G Noord in Assen: ‘Daarvoor heb je woonvormen nodig die passen bij de veranderende behoeften van mensen op weg naar zelfstandig wonen.’ Assen is één van de acht regio’s die aan het actieplan meedoen.

WIJKKANTOOR

Het Leger des Heils gebruikt een huis in het Van Swinderenhof als wijkkantoor van waaruit de ambulante begeleiders werken. In het kantoor staat een grote eettafel: deelnemers komen hier ook voor een praatje, voor de gezelligheid, of om de was te doen. Andere buurtbewoners kunnen er ook terecht als er wat is. Achterbuurman Erwin Bleyleven komt er ook wel eens. ‘Laatst nog zag ik bij het winkelcentrum een jong meisje met wie het niet goed ging. Ik ben toen hier naartoe gekomen en heb gevraagd of zij bekend is.’ Eén van de medewerkers van het Leger des Heils heeft toen de wijkagent ingeschakeld. Die komt ook regelmatig buurten en houdt een spreekuur voor de wijk in het buurtpunt naast het huis van Erwin. Buiten loopt één van de deelnemers met een gele plastic tas: ‘Ik ben net even

kleding wezen halen. En ik heb geklust. Dat doe ik vier dagen in de week en het is fijn om weer wat te doen te hebben’. Deelnemers die willen en kunnen, doen mee aan de klusjesdienst van het Leger des Heils. Soms vinden ze een baan. ‘Ik zag laatst een ouddeelnemer. Het ging goed met hem en hij heeft weer een baan’, zegt Kooistra.

Samen met Marcel van Dijk, medewerker Wijkontwikkeling van Actium, heeft ze de aanzet gegeven voor dit Housing First-project in Assen. We waren op bezoek bij InterWonen Hoogeveen van het Leger des Heils. Dat wilde ik hier ook’, zegt Van Dijk. De wijk waar het hofje in ligt, De Lariks, is volgens Veldmeijer een wijk waar de leefbaarheid onder druk staat. Al is er veel veranderd. Zo heeft Actium samen met de buurt een open pleintje tussen de drie wooncomplexen in ingericht met bankjes. Er hangen nu minder schimmige figuren rond dan voor de komst van het pleintje, toen de schuurtjes in het midden stonden.

Blossie heeft een kledingruilwinkel in het buurthuis tegenover het huis van het Leger des Heils. ‘Die is voor iedereen. Voor de deelnemers in het hofje en voor mensen ver daarbuiten. Als ze iets te ruilen hebben kunnen ze dat hier doen, en als iemand echt geen geld heeft, krijgt die iets mee.’

‘Wij willen een thuis bieden en niet alleen een huis’

In Van Swinderenhof 25

is het buurtpunt van het Leger des Heils met vijf medewerkers gevestigd (foto rechtsonder). Zij bieden de deelnemers de begeleiding die ze nodig hebben. Zij houden in de gaten of iemand toe is aan de volgende stap, een huis voor zichzelf elders in Assen.

Henk had twee jaar geleden last van mensen uit zijn oude netwerk die rondhingen tussen de schuren en bij hem de tuin in klommen. ‘Je staat nu veel sterker in je schoenen. Bovendien heb je zelf een nieuw netwerk opgebouwd’, zegt zijn begeleider vanuit het Leger des Heils, Carla Lentz. Zij heeft er ook voor gezorgd dat zijn tuin werd afgesloten.

GEMENGD

Nu wonen de deelnemers in twaalf woningen in het hofje en daar komt binnenkort nog een huis bij. ‘We hebben wel discussies of we er meer mensen moeten laten wonen of niet. Je wil de buurt juist gemengd houden’, zegt Kooistra. Opvallend was dat niemand in deze wijk protest heeft aangetekend tegen de komst van de deelnemers. ‘We hebben zorgvuldig samen met Actium een brief opgesteld en tot onze verbazing kwamen er nul reacties’, zegt ze. En nog geeft de aanwezigheid van de deelnemers geen overlast. ‘Ik heb wel eens last van buren of drugsdealers hier in de wijk, maar daar waren nooit deelnemers bij’, zegt Erwin, die met zijn vrouw al sinds 1984 huurt bij

Actium. Inmiddels zijn zeven mensen uit het hofje verhuisd naar een eigen huis en bij drie van hen staat het huurcontract op eigen naam en niet meer op die van het Leger des Heils. Er is nog niemand teruggevallen nadat hij is verhuisd. Wel is er eentje bij die ze voorlopig niet laten uitstromen, al is het maximum eigenlijk twee jaar. ‘Hij is er nog niet aan toe. Dat zegt hij zelf ook als hij hier is’, zegt Lens.

MAATWERK WONEN

Woningcorporaties streven naar maatwerk in wonen, dat hebben ze afgesproken in de Woonagenda. 10.000 mensen die nu beschermd wonen of in maatschappelijke opvang zitten, stromen komende jaren door naar woningen in wijken. Lokaal maatwerk zorgt dat er in wijken geen opeenstapeling van problemen optreedt. In het actieprogramma Weer Thuis! slaan corporaties, gemeenten en opvanginstellingen in acht regio’s de handen ineen. om dit te realiseren. Meer informatie: www.aedes.nl/woonagenda en www.aedes.nl/ weerthuis

License to Operate

Connectmeeting

Doet uw corporatie nog de juiste dingen en worden die dingen goed gedaan?

Hofmeier en Nestas communicatie bieden op 9 november een inspirerend programma over ‘License to Operate’ onder leiding van journalist Frénk van der Linden .

Aan het woord komt onder andere Marjolijn Vencken , strategisch adviseur Public Affairs (Heineken, KPN, Shell), over het verbinden van het organisatiebelang met het maatschappelijk belang. Historicus Herman Pleij , emeritus hoogleraar historische Nederlandse letterkunde en tafelgast bij De Wereld Draait Door, neemt ons aan de hand van de Nederlandse volksaard mee langs een aantal mijlpalen.

Meer dan cijfers

Corporaties werken in een continu veranderende omgeving en veel mensen hebben een opvatting over wat zij doen. Wat vandaag goed is, is dat morgen misschien niet. Hoe ga je daar als bestuurder mee om?

Door lef te tonen of door je twijfels te delen? ‘Misschien zijn beide nodig’, zegt Joke Hofman, bestuurder van Woonbedrijf ieder1.

‘BESTUREN IS KOERSEN TUSSEN DURF EN TWIJFEL’

In mijn loopbaan heb ik veel bestuurders van woningcorporaties ontmoet. Toen ik nog in de commerciële projectontwikkeling werkte, zat ik tegenover hen aan tafel. Regelmatig zei ik toen: ‘Geen grotere haan dan een corporatiedirecteur’. En nu ben ik er zelf één. Zoals waarschijnlijk al mijn collega’s ben ik een bevlogen directeur, met een heilig geloof in onze sector. Maar hoe weet ik nu zeker dat ik de goede beslissingen neem in een wereld met schuivende volkshuisvestelijke panelen en veranderende opvattingen over ons taakgebied? Klakkeloos meebewegen op de golven van de wisselende politieke opvattingen vind ik geen optie. Moet ik dan de haan in mijzelf inzetten – want die heb ook ik in mij. En koers ik op mijn eigen overtuiging? Zet ik enquêtes uit onder de stakeholders en omarm ik bij voorbaat elke mogelijke uitkomst? Of koers ik op het veilige midden?

Eigen tegenkracht organiseren

Eerlijk gezegd, ik weet het niet. Vaak niet. Maakt dat mij een slechte bestuurder? Of voldoe ik dan juist aan het ideale profiel? Al te sterke bestuurders hebben tenslotte een beetje afgedaan in de sector. Misschien is mijn belangrijkste opdracht wel om mijn eigen tegenkracht te organiseren. Dat valt aardig af te kijken bij de politie. Die leidt eigen medewerkers op als tegensprekers en zet hen bij belangrijke onderzoeken in om tunnelvisie te voorkomen. We weten dat groot volkshuisvestelijk enthousiasme ook kan leiden tot een tunnelvisie.

En dat wil ik per se vermijden. De politie heeft goede ervaringen met tegensprekers. En ik ook. Uiteindelijk is het fijn als iemand met stevige onderbouwingen inzichten aandraagt die lijnrecht ingaan tegen hoe de haan in mij de wereld ziet. Dat leidt meestal tot een betere beslissing. Natuurlijk zijn er momenten dat ik

daar liever niet mee geconfronteerd word. Als ik goed over iets heb nagedacht, wil ik eigenlijk dat we dat plan gewoon zo gaan uitvoeren. Aan het werk! Maar tegenspraak leert mij om juist dan goed naar mijn eigen gedrag te kijken. Luister ik echt goed of is de haan in mij vooral aan het kraaien?

Theorie en praktijk Hoe geef ik structureel vorm aan die tegenkracht? Een sterke managementlaag kan veel opvangen, maar hoeveel tegenkracht biedt iemand aan zijn baas? Als ik terugkijk naar mijn eigen carrière heb ik echt niet altijd mijn mond opengetrokken. Had ik dat wel gedaan, dan waren dat wellicht korte dienstverbanden geweest.

Volgens mij is de raad van commissarissen een goede plek om tegenkracht te halen. De Woningwet heeft dit interne toezichtsorgaan een minder sterke rol gegeven. De nadruk ligt nu vooral bij de institutionele tegenkracht van buiten: naast de Autoriteit woningcorporaties zijn dat de gemeenten en huurdersorganisaties. Mijn ervaring is echter dat wij in het overleg met gemeenten en huurdersorganisaties nog te weinig aan echte inhoudelijke discussies toekomen. De bedrijfsvoering van woningcorporaties is de laatste jaren wel degelijk bijna rocket science geworden voor een gemiddelde buitenstaander. De theorie vanuit Den Haag en de dagelijkse praktijk lopen hier niet parallel.

Misschien moeten wij de rol van de raad van commissarissen in ere herstellen. Volgens mij is dat bij uitstek het platform om twijfels te delen. Het vraagt wel om durf om er als bestuurder voor uit te komen dat je ook zaken niet weet. En de raad moet met mijn twijfel kunnen omgaan. De sleutel ligt volgens mij in het

zoeken van de balans tussen durf en twijfel. Ik geloof in de kracht van het niet weten. In de durf om te twijfelen. En ik durf erop te vertrouwen dat mijn commissarissen twijfels niet zien als zwakte, maar als zoektocht naar de juiste keuzes. Daarnaast moet ik mezelf tot de orde blijven roepen als ik weer dominant aan het zenden ben in plaats van te luisteren naar bezwaren tegen mijn fantastische ideeën. Over twintig jaar kan ik terugkijken om te zien of ik het goed gedaan heb. Maar wellicht kunnen wij nu al in de sector hierover het gesprek aangaan. Ik doe graag mee.

Dialoogsessies Toezicht

Hoeveel ruimte is er tussen bestuurders en toezichthouders voor wederzijds vertrouwen en een goed gesprek? En nemen zij die ruimte voldoende? NVBW, VTW en Aedes organiseren hierover voor bestuurders en commissarissen drie regionale dialoogsessies op 7, 14 en 19 december 2017. Meer informatie op www.aedes.nl/dialoogsessietoezicht

‘Tegenspraak leert mij om goed naar mijn eigen gedrag te kijken en leidt meestal tot een betere beslissing’

‘Met RGS verzekerd van goede vaklui en van goed werk ’

VOORBURG – Corporatie WoonInvest kiest voor resultaatgericht samenwerken (RGS) bij het gevel onderhoud voor alle 8.600 huurwoningen in Voor burg, Leidschendam en Den Haag. ‘Ik kan deze betere en kostenbesparende werkwijze bij iedereen aanbevelen,’ zegt Piet Duijnisveld, coördinator Bedrijfsbureau Vastgoedbeheer. ‘We gaan RGS nu ook als een pilot toepassen bij renovatieprojecten. Mede omdat de ervaring leert dat we dan ook ver zekerd zijn van goede vakkrachten die goed werk afleveren.’

Rond 2010 begon de twij fel te ontstaan over zelf een bestek voorschrijven en via aanbesteden een uitvoe rende partij te vinden. Want bij twee huurcomplexen bleek de hechting van de verflaag zeer matig te zijn. Met houtrot als on derliggend probleem. “Zo begon mijn speurtocht naar een betere kwaliteit waarbij de kosten van het toekomstige gevelonderhoud meer beheersbaar zouden moe ten zijn,” herinnert Duijnisveld zich nog goed. “Ik ving wat op over resultaatgericht samenwer ken en ging me erin verdiepen. Vervolgens riep ik de hulp in van een extern adviesbureau om een handboek te maken voor het proces hoe je als corporatie en onderhoudsbedrijven met elkaar omgaat bij resultaatgericht samenwerken. Tegelij kertijd maakten we dankbaar gebruik van een prijzenboek per onderhoudsingreep, dat al gebruikt werd door een tiental corporaties. Zo hoefden we op dat gebied niet opnieuw het wiel uit te vinden. En in 2013 gingen

drie pilots van start op basis van resultaatgericht samenwerken.”

Besparing

Die pilots, waarbij houtrot een probleem was, werden uitge voerd door bedrijven die over het VGO keur beschikten als keurmerk voor resultaatgericht samenwerken. Die hadden de beste onderhoudsscenario’s gemaakt voor de komende acht jaar. Met de garantie dat de huurwoningen er – tegen een vast bedrag en zonder meer werkkosten – al die tijd netjes bijstaan. De kwaliteit toetst WoonInvest na vier en zeven jaar. Tegelijkertijd moet de be wonerstevredenheid minimaal 7,5 zijn en wordt er aanzienlijk op onderhoudskosten bespaard. “De nul beurt was best prijzig om de probleemwoningen eerst naar het gewenste basisniveau te tillen,” aldus de vastgoed coördinator. “Maar de nieuwe werkwijze betaalt zich dubbel en dwars in de toekomst terug. Voor één complex maakte ik in de meerjarenbegroting een exacte berekening voor de ko mende 25 jaar. Resultaatgericht samenwerken levert dan bij ons een onderhoudsbesparing op van circa 25% ten opzichte van het oude aanbesteden.”

Goede vaklui

De werkwijze beviel WoonInvest zo goed, dat al in 2013 het be sluit viel om al het gevelonder houd via resultaatgericht samen werken weg te zetten. Inmiddels gebeurt dat voor circa de helft van het vastgoed. En jaarlijks

‘Kostenbesparende werkwijze die ik iedereen aanbeveel’

komen er zo’n vijftien com plexen bij voor een onderhoudscyclus van acht jaar. Als de renovatiepilot is geslaagd, dan zal de renovatie van vijf com plexen tussen 2018 een 2020 ook op basis van resultaatgericht samenwerken plaatsvinden. “Dat is mede ingegeven door mijn voorspelling dat er de komen de jaren een tekort aan goede vaklui zal zijn,” luidt het extra

argument van Duijnisveld. “Met resultaatgericht samenwerken betalen we een redelijke prijs en bieden we bedrijven continuï teit, waardoor zij hun vakmen sen kunnen binden. Daarmee krijgen wij goede vaklui over de vloer die ons verzekeren van een goed resultaat. Dat gaat je echt niet lukken bij traditioneel aan besteden en gunning op basis van de laagste prijs.” 

De winst van RGS voor WoonInvest • Een betere en kostenbesparende werkwijze • Besparing van 25% tov meerjarenbegroting • Kwaliteitsgarantie gedurende de looptijd van het contract • Jaarlijks een vast onderhoudsbedrag zonder meerwerkkosten • Hogere bewonerstevredenheid

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf

Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én de vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

Woningcorporaties hebben steeds vaker te maken met huurders met verward ge drag. Dat uit zich onder meer in verwaar lozing, vervuiling en agressie. Dit is vervelend voor de persoon zelf en voor omwonenden. Om woonoverlast aan te pakken werken corporaties samen met onder meer politie, GGZ en wijkteams. Hoe kan die samenwerking nog beter?

‘Signaleren is een belangrijke functie van ons als woningcorporatie. Wij zijn namelijk een van de weinigen die over de vloer ko men bij huurders, bijvoorbeeld voor cvonderhoud. We trainen onze medewerkers in het herkennen van een “niet-pluisgevoel”. Is het huis of de tuin vervuild? Liggen er sta pels post? Misschien is er dan wel meer aan de hand. Ook zijn wij degenen die

bij aanpak verward gedrag

gebeld worden door buurtbewoners als zij overlast ervaren. Wij signaleren, maar het verlenen van hulp ligt bij anderen, zoals maatschappelijk werk en de GGZ. Met z’n allen vormen we een soort estafette: we proberen het stokje zo goed mogelijk door te geven. Zeer regelmatig gaat dat goed. Een entreecoach van het wijkteam gaat langs bij mensen die overlast veroorzaken en nog niet bekend zijn bij de GGZ. Die lijntjes zijn dui delijk en kort. Bij herhaaldelijke overlast kunnen we een gedragsaanwijzing opleg gen. Maar een aantal dingen in de samen werking kan beter. Soms is onduidelijk wie van de vier of vijf partijen de regie heeft en wie dus verantwoordelijk is voor het opscha len. Bij een spoedsituatie weten we boven dien vaak niet wie we moeten bellen. Dan staan wij er en een wijkagent. Maar er

bestaat niet zoiets als een wijkggz’er, een eerste aanspreekpunt bij de GGZ. Hulp ver lenen is vaak lastig als huurders met verward gedrag daar niet voor openstaan. We willen mensen niet uit huis zetten, we willen ze helpen. Tegelijkertijd bezorgen ze hun buren overlast. Bij onze buurtbeheerders overheerst daardoor soms het gevoel van onmacht. De GGZ is gericht op hulp aan de overlastgevende bewoner. Vanuit dat oog punt is het al een hele vooruitgang als iemand ’s nachts nog maar één uur schreeuwt in plaats van drie uur. Maar de buren ervaren nog steeds overlast. Die moeten ook geholpen worden. Wie pakt dat op? Daar moet snel antwoord op komen.’

Meer feiten en cijfers op ww.aedes.nl/cijfersverwardepersonen

‘Het gevoel van onmacht overheerst soms bij buurtbeheerders’

SVEN TURNHOUT

16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het directeurbestuurder Sven Turnhout van KWH die blind de vragen kiest.

Uit wat voor nest komt u?

‘Uit een ondernemersgezin. Mijn ouders hadden optiekzaken. Mijn box stond daar en vanaf mijn elfde werkte ik er ook. Het was een microwereld; de directeur van Shell kwam er maar ook mensen die de Nederlandse taal niet spraken. Dat vormt je.’

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Niet zoals we ze nu kennen. Corporaties zijn altijd in beweging, denk aan zo’n woningruilapp Huisjehuisje. Ik geloof dat in 2050 grote instituties niet meer bestaan. Veel huurders regelen wonen dan op een andere manier, bijvoorbeeld onderling. Toch blijft er altijd een groep die niet zelf in wonen kan voorzien.’

Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?

‘Dat sociale huur niet de uitzondering is, zoals in België. Hier ben je geen outcast als je huurt. En gemengde wijken zijn een mooi principe dat we echt moeten vasthouden.’

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Nederland. Natuurlijk hebben wij onze opgaves. Maar die zijn heel anders dan bijvoorbeeld in België waar een heel kleine sector is met grote problemen. Wat ik wel mooi vindt zijn de meergeneratiewoningen in landen zoals Duitsland en Kroatië.’

» zestien uit tweeëndertig «

Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?

‘Dat corporaties maatschappelijke organisaties zijn die lokaal van waarde zijn. En dat die mede het verschil gaan maken voor mensen nu en voor nieuwe generaties.’

Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Nee. Wonen gaat niet alleen over een dak boven je hoofd. Maar bijvoorbeeld ook over een kwetsbare groep die recht heeft op prettig wonen. Die maatschappelijke doelstelling zou ik niet willen overleveren aan de grillen van de markt.’

Op welk sociaal medium bent u het meest actief?

‘Op LinkedIn en Twitter. Als ik een keer niet bij een symposium kan zijn dan blijf ik via sociale media toch op de hoogte van de ontwikkelingen.’

Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

‘Ik denk dat we steeds meer toe moeten naar een woonlastenbenadering. Het is moeilijk uit te leggen aan een huurder dat een oude, tochtige woning in de praktijk duurder uitvalt dan een nieuwe nul-op-de-meterwoning.’

Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?

‘Ik rij zo’n 60.000 kilometer per jaar voor KWH. Dat zijn flink wat kilometers. Maar ik vind het belangrijk om onze leden persoonlijk te bezoeken. En zij zitten overal: van het hoge noorden tot het diepe zuiden.’

Waar werd u in het afgelopen jaar heel blij van?

‘Dat we met elf corporaties een nieuw betekenisvol onderzoek hebben ontwikkeld dat de kwaliteit van de huurdersrelatie in beeld brengt; STEM. Corporaties kunnen dankzij de inzichten uit dit onderzoek de huurdersrelatie echt versterken. Ik word erg blij van de energie en innovatiekracht vanuit de sector die vrijkomt tijdens zo’n traject.’

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘Ik zou de huurder nog nadrukkelijker het startpunt maken. Wat betekent het plan nou precies voor de huurder?

Aedes maakt daar al een mooie slag mee met de Vernieuwingsagenda, maar het kan beter.’

Wat was uw laatste goede voornemen?

‘Stoppen met roken en dat heb ik ook gedaan in december.’

Hoe duurzaam is uw eigen woning?

‘We wonen in een jaren 80-woning, met goede isolatie en een zonneboiler. Alle apparaten hebben een AA+label en we gaan zuinig om met energie.’

Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?

‘We zijn er als sector voor mensen die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Dat zal zo blijven. De vraag is alleen hoe groot die groep is over twintig jaar.’

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?

‘Ik ben nooit boos. Weleens geïrriteerd, bijvoorbeeld over files.

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Voor mij persoonlijk is dat: dat ik me daar thuis voel, er voldoende voorzieningen zijn en ik goed contact heb met buren. Dat mijn kinderen er naar school kunnen en dat er een aantal goede rolmodellen in de wijk zijn waar ze zich aan op kunnen trekken.’

Sven Turnhout (36) is sinds april 2017 directeur-bestuurder bij KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Hiervoor werkte Turnhout onder andere bij Vilans, het landelijk kenniscentrum voor de langdurige zorg en als commissaris bij een woningcorporatie.

ZEELAND

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze regio zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? Dit keer: SchouwenDuiveland, één gemeente op één eiland in de provincie Zeeland.

Schouwen-Duiveland heeft veel gezichten: toeristische kernen als Burgh Haamstede en Renesse aan de ene kant, een dorp als Zierikzee met een stedelijk karakter aan de andere kant en er tussenin dorpen die vechten tegen de krimp.

Jongeren trekken in groten getale weg en de achterblijvende bevolking vergrijst. Er zijn ook nieuwkomers, die kiezen voor zee, rust en ruimte. Maar dat zijn vooral ouderen zonder thuiswonende kinderen. De woningmarkt kan deze demografische trends niet bijbenen. ‘Er is een mismatch tussen vraag en aanbod’, zegt Marco van der Wel, bestuurder van woningcorporatie Zeeuwland. ‘De woningen dateren vooral uit de jaren 50, 60 en 70. Veelal eengezinswoningen; er zijn te weinig seniorenwoningen en appartementen. We moeten meer bouwen voor een- en tweepersoonshuishoudens en nagaan welke bestaande woningen we kunnen vervangen.’

Makkelijker gezegd dan gedaan. Het aantal huishoudens groeit nog wel, maar zal naar verwachting over een jaar of tien dalen. ‘Daar moeten we op anticiperen door bij sloop minder terug te bouwen’, zegt Van der Wel. Zeeuwland heeft ruim 4.000 woningen in SchouwenDuiveland en streeft naar een daling tot circa 3.800 woningen in 2025. Behalve door verminderen van het aantal woningen probeert hij dit te bereiken door de verkoop van vrijkomende woningen. ‘Dat doen we geleidelijk, anders verstoren we de markt en treffen we ook particulieren. We willen er ongeveer twintig per jaar verkopen.’

SLOOP OF VERKOOP

Ellen Goossens, projectleider Wonen en maatschappelijke voorzieningen van de gemeente Schouwen-Duiveland, geeft de voorkeur aan sloop boven verkoop. ‘Verkoop belemmert de realisatie van nieuwe plannen voor gewenste woningen. Het gaat niet alleen om het aantal, maar ook om de spreiding. Stel dat je als corporatie één woning uit een rij verkoopt, dan maak je het moeilijk voor de hele rij iets nieuws te bedenken.’ De manoeuvreerruimte voor nieuwe initiatieven is beperkt, omdat de plancapaciteit grotendeels is vastgelegd. Goossens: ‘Het is lastig als je tweeonder-een-kapwoningen hebt afgesproken en jongeren hebben er geen interesse voor. We proberen onze eigen plannen aan te passen om beter in te spelen op de markt, bijvoorbeeld door het aanbieden

Cijfers Schouwen-Duiveland

Inwoners: 33.765 Aantal kernen: 17 Gemeentebestuur: Leefbaar Schouwen-Duiveland, VVD en SGP Woningmarktregio: Schouwen-Duiveland Prestatieafspraken: 2014-2018 Woningcorporaties: Zeeuwland (4.065 woningen) en Woonzorg Nederland (160 woningen)

Verhoudingsocialehuur/vrije-sectorhuur(incl.recreatie)/koop: 25%/11%/64%

van vrije kavels en het bouwen van patiowoningen. Maar goedgekeurde plannen van marktpartijen laten zich lastig bijsturen.’

Schouwen-Duiveland is niet alleen één gemeente, maar ook één regio. ‘Dus we hoeven alleen met onszelf te overleggen’, lacht Goossens. ‘Aan de ene kant makkelijk, maar ook een nadeel: je moet alle problemen zelf oplossen. We hebben ons te houden aan de kaders die de provincie stelt.’

Om leegstand te voorkomen, heeft de gemeente in 2015 de beperkingen voor deeltijdwonen opgeheven. ‘In een aantal dorpen, vooral aan de kust, trekt het aantal recreanten zo hard aan dat er al weer over regulering wordt gesproken’, zegt Goossens. ‘Daar staat tegenover

dat woningen anders misschien helemaal leeg zouden blijven.’

DORPSHUIZEN

Winkels en restaurants zijn blij met deeltijdbewoners, want die zorgen voor extra inkomsten. Scholen minder, want die zien hun leerlingenaantallen teruglopen. Dorpshuizen moeten het ook niet hebben van recreanten. Toch slaagt elke kern, hoe klein ook, er tot nu toe in een dorpshuis open te houden. Op Zierikzee na, dat voldoende alternatieven heeft.

Dick Kooman, voorzitter van de Stichting Dorps- en Gemeenschapshuizen Schouwen-Duiveland, die elf van de zeventien dorpshuizen in de gemeente beheert, spreekt van een stijgend aantal bezoekers. ‘De dorpshuizen hadden een oubollig imago. Door te investeren in meer eigentijdse voorzieningen trekken we nu een breder publiek.’ De variëteit aan activiteiten is enorm: sport, theater, muziek, yoga, biljart, bridge, disco, dans. Maar ook de verhuur aan particulieren voor bruiloften en partijen trekt aan. De Stichting heeft onlangs een nieuwe tienjarige overeenkomst gesloten met de gemeente en huurbaas Zeeuwland. De corporatie neemt genoegen met een gematigde huur en de gemeente staat garant voor eventuele exploitatietekorten, maar behoudt zich het recht voor de subsidie in te trekken als een dorpshuis niet levensvatbaar blijkt.

Investeren in de leefbaarheid is een van de prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie. Dat doet Zeeuwland onder andere door de dorpshuizen mogelijk te maken. Van der Wel: ‘We verdienen er niet op, maar vinden het belangrijk bij te dragen aan een sociale leefomgeving voor onze huurders. Zo hebben we ook een voetbalkooi gefinancierd en de inrichting van een plein.’

FUSIE

Zeeuwland is begin dit jaar gefuseerd met Woonburg, dat op Walcheren actief was. ‘Het is één uur rijden van het ene naar het andere uiteinde van ons werkgebied’, zegt Van der Wel. Dankzij de fusie kan Zeeuwland met 20 procent minder personeel toe en bespaart ze één miljoen euro op jaarbasis. Die wil ze volledig ten goede laten komen aan de huurders. In afwachting van structureel beleid heeft ze met de huurdersorganisatie afgesproken dit jaar elke huurder 170 euro korting te geven op de huur. In juli verbood de Autoriteit woningcorporaties (Aw) deze eenmalige maatregel, maar na bezwaar van Zeeuwland is de Aw in oktober teruggekomen op dat besluit. Van der Wel: ‘In haar overweging is meegenomen dat het aanvankelijke besluit van de Aw in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en met het vertrouwensbeginsel.’ In feestmaand december kunnen de huurders de beloofde korting tegemoet zien.

‘We vinden het belangrijk om bij te dragen aan een sociale leefomgeving voor onze huurders’

POLYFILLA PRO. HET REPARATIEMERK VOOR

TOTAAL VASTGOEDONDERHOUD.

Totale garantie

Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.

Totale service

100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice. Houtreparatietrainingen op drie niveaus.

Totaal assortiment

De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden. Volledig afgestemd op de eisen van de professional.

Kijk op poly llapro.nl of neem contact op met een van onze account managers (073 59 993 33).

Jan Wils

huisvester van het volk

Tekenen kan hij goed. Dat valt al op als Jan Wils (1891-1972) nog op de lagere school zit en zijn vrije tijd doorbrengt in de aannemerswerkplaats van zijn vader in Alkmaar. Wils is vooral bekend als ontwerper van het Olympisch Stadion in Amsterdam. Maar hij heeft zich ook veel beziggehouden met (sociale) woningbouw. Door te ontwerpen, te bouwen én door artikelen te schrijven en lezingen te geven. In 1919 verklaart hij zichzelf ‘communist in hart en nieren’: met net weer vrede in Europa kijken veel architecten reikhalzend naar de veelbelovende communistische omwenteling in de Sovjet Unie. Eindelijk krijgt ‘de massa’ het voor het zeggen, is de gedachte. Desondanks haalt Wils – als een van de eerste Nederlandse architecten – zijn ontwerpinspiratie juist uit Amerika. Als groot fan van architect Frank Lloyd Wright wordt Wils gekscherend ook wel Frank Lloyd Wils genoemd. Wils zoekt naar manieren om in hoge dichtheid toch woonruimte met veel licht en lucht te creëren. Hij wil betaalbare huizen bouwen voor gewone mensen. Goed, eenvoudig en eerlijk, zonder tierlantijnen, dat is wat hij nastreeft. Dat laat hij zien in zijn ontwerp voor de 128 middenstandswoningen in opdracht van de Coöperatieve Woningvereeniging Tuinstadswijk Daal en Berg, beter bekend als de Papaverhof. In 1921 is er voor middeninkomens een groot woningtekort en is er ook voor die doelgroep Woningwetsubsidie beschikbaar. Tegenwoordig is de Papaverhof Rijksmonument en deels nog in beheer bij de opdrachtgevende vereniging. Om een restauratie te kunnen betalen is een deel van de woningen in 2006 verkocht aan huurders.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

» huisvester van het volk «

Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.

Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een

corporatiewoning. Ongeveer 300 corporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle corporaties in Nederland.

Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Elske Koopman, Quinten Snijders en Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal, Carolien van der Ploeg

» colofon «

en Ingeborg van Velzen (productie). M.m.v. Peter Breyer, Christine van Eerd, Christiane Hogeweg, Simon Kooistra, Jan Smit, Lisette Vos en Marco de Wilde.

Redactiesecretariaat

T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl

Grafische vormgeving

Enserve, dé specialist in woonruimteverdeling

Enserve is specialist in woonruimteverdeling. Wij zetten ons in voor de ontwikkeling van één open en transparante woningmarkt. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing.

Alles wat wij doen is afgestemd op uw specifieke wensen. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.

Al meer dan 70 corporaties en gemeenten gingen u voor… wij maken graag ook met u kennis.

Hillen & Roosen behoort nu tot de Hemubo Groep. Daardoor kunnen we onze klanten een totaalpakket aanbieden.

Design, Build & Maintain, van nieuwbouw, groot onderhoud en renovatie tot beheer.