Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 4-2019

Achtergrond

NIEUWE HUIZEN IN AMERSFOORT

Dankzij samenwerking gemeente en corporaties

7 minuten leestijd


Aan nieuwe woningen is overal behoefte. Woningcorporaties blijven, soms tegen de verdrukking in, bezig met nieuwbouw. In de nieuwe stadswijk Hogekwartier in Amersfoort slaagt de Alliantie erin om samen met Portaal en de gemeente een flink aantal nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Het project heeft een looptijd van 2007 tot 2020. Hoe ga je om met de obstakels en veranderde omstandigheden die je onderweg tegenkomt?

Schaarste op de woningmarkt is geen nieuw fenomeen. Het tekort aan betaalbare woningen is echter zo hard toegenomen, dat politiek Den Haag openlijk spreekt over een ‘wooncrisis’. Lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn ook in Amersfoort een gegeven.

‘De vraag is vele malen groter dan het aanbod, ook hier is de woningmarkt overspannen’, zegt Menno Tigelaar, wethouder Wonen. ‘Vooral starters en mensen met een middeninkomen hebben moeite om een geschikte woning te vinden. De wachttijd voor een sociale huurwoning is gemiddeld zo’n negen jaar.’

Behalve met een tekort aan woningen, kampt Amersfoort in diverse wijken ook met sociale en economische problemen. Woningen die niet meer voldeden aan de eisen van deze tijd, buurten die achteruit gingen.

Sinds 2006 werken in het programma Amersfoort Vernieuwt de gemeente en woningcorporaties de Alliantie en Portaal samen met bewoners en maatschappelijke organisaties aan projecten om het leven in wijken op veel gebieden prettiger te maken. De grootschalige verbetering van buurten en wijken begon bijna dertien jaar geleden met bouwprojecten, renovatie en veel sociale projecten, en loopt nog door tot zeker 2020.

Foto: Simone Michele de Blouw

Hogekwartier een van de grootste woningbouwprojecten van Amersfoort: 830 woningen, een mix van 430 huurwoningen, 400 koopwoningen, en 600 vierkante meter bedrijfsruimte. Ongeveer 37 procent van de woningen is sociale huur. 

Hogekwartier: stadswijk in ontwikkeling
Een van de gebieden waar Amersfoort vernieuwt is Hogekwartier, een nieuwe stadswijk die de wijken Liendert en Schuilenburg met elkaar verbindt. ‘Na ruim twee jaar van gesprekken presenteerden we eind 2007 het plan voor wat toen nog de Hogewegzone heette’, vertelt gebiedsontwikkelaar Dieuwke Leveling van de Alliantie. Inmiddels is de stadswijk Hogekwartier een van de grootste woningbouwprojecten van de stad.

Waar eerst nog grasland en wat oude kwekerijen stonden, verrijst nu een nieuwe stadswijk met 830 woningen, een mix van 430 huurwoningen, 400 koopwoningen, en 600 vierkante meter bedrijfsruimte. Ongeveer 37 procent van de woningen is sociale huur. Verschillende appartmentengebouwen gaan trapsgewijs de hoogte in, met daartussen eengezinswoningen. Blikvanger is het nieuwe zwem- en sportcomplex Amerena. De ontwikkeling van het gebied is in handen van de Alliantie Ontwikkeling, de projectontwikkelaar van de corporatie.

Joan van der Burgt, directeur de Alliantie regio Amersfoort: ‘Als je het eens bent over ambities, durf dan langjarig commitment aan te gaan met de gemeente op alle niveaus’

Joan van der Burgt, sinds 10 maanden directeur van de Alliantie in de regio Amersfoort, rijdt elke dag op weg naar haar werk over de Hogeweg en ziet de woontorens van het Hogekwartier als iconische markeerpunten verrijzen. ‘Toen ik vorig jaar in Amersfoort de taak van regiodirecteur op me nam, was mijn eerste rondleiding in het Hogekwartier.’

‘Ik heb veel respect voor wat we hier de afgelopen dertien jaar tot stand hebben gebracht, samen met onze partners in de stad. We hebben een substantieel groot aantal woningen toegevoegd, betaalbaar maar ook in het middeldure segment. Een mooie mix, die ook doorstroming op gang kan brengen.’

Leveling: ‘In de omliggende wijken zijn bijvoorbeeld veel eengezinswoningen uit de jaren 70. We hopen dat er beweging op gang komt. Bijvoorbeeld van senioren die hun te grote woning liever inruilen voor een gelijkvloers appartement met lift.’

Samenwerking
Van der Burgt trof in Amersfoort een goed lopende samenwerking aan, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau: ‘De afspraken die in 2006 al zijn gemaakt, leiden anno 2019 nog steeds tot mooie resultaten. We weten elkaar te vinden als de plannen bijsturing nodig hebben. De gemaakte afspraken bieden een stevige basis om ons aan de ambities te houden, maar ook ruimte om flexibel om te gaan met veranderingen.’

‘In de samenwerking is het belangrijk geweest dat we afspraken op hoofdlijnen hebben gemaakt’, wijst ook wethouder Tigelaar als succesfactor aan. ‘In zo’n langlopend traject kan er van alles veranderen, de afspraken boden ons de ruimte om gaandeweg de precieze invulling te bepalen.’ Daarnaast was het voor zowel de gemeente als de corporatie zaak om de continuïteit te waarborgen.

Stevige basis met ruimte voor flexibiliteit
‘Als je het eens bent over ambities, durf dan langjarig commitment aan te gaan’, raadt Van der Burgt andere corporaties aan. ‘Niet alleen tussen bestuurders, maar juist ook op uitvoerend niveau. Betrek de organisatie erbij en borg het goed. Dat biedt een stevige basis met ruimte voor flexibiliteit, ook al veranderen de mensen die aan tafel zitten.’

Amersfoort Vernieuwt kreeg onder andere te maken met een economische crisis, waardoor de bouw vertraging opliep. Ook kwam er, terwijl het project al gaande was, een nieuwe Woningwet die corporaties een andere rol en positie gaf. Tel daar de nieuwe eisen op het gebied van duurzaamheid en een overvraagde bouwsector bij op. Uitdagingen genoeg voor de continuïteit en betaalbaarheid van de nieuwbouw in Hogekwartier.

Fotograaf: Simone Michelle Bouw

Mobiliteit in Hogekwartier
Waar veel corporaties tegenwoordig te kampen hebben met stijgende bouwkosten en een tekort aan personeel en materialen in de bouwsector, blijft de Alliantie dit nog bespaard. Leveling: ‘De woningen die we nu bouwen en opleveren, hebben we meer dan twee jaar geleden ingekocht. Toch zat de economische crisis ons wel degelijk in de weg.’

Het oorspronkelijke plan bevatte ondergrondse parkeergarages onder alle woningen, niet alleen voor de hoogbouw, ook voor de eengezinswoningen. ‘Toen het economische tij keerde, hebben we ons natuurlijk afgevraagd: zijn dure parkeergarages nog wel wenselijk? Kunnen we het geld dat daarvoor is gereserveerd, niet beter in woningen stoppen?’, schetst Van der Burgt het dilemma. De corporatie moest hiermee terug naar de gemeente, één van de uitgangspunten van Hogekwartier was immers ‘geen blik op straat’, om de openbare ruimte zo vrij mogelijk te houden.

Elektrische deelauto's in plaats van garage
Tigelaar: ‘Bij de beslissing om de parkeergarages onder de laagbouw te schrappen, gingen we niet over één nacht ijs. Maar ook wij zien het belang dat de woningen er komen. Dus doe je water bij de wijn en maak je een nieuw plan om aan de vraag naar mobiliteit te voldoen.’

De beslissing om geen garage te bouwen onder de ‘middenvelden’ met eengezinswoningen betekende veertig parkeerplekken minder. Niet direct een logische keus voor een wijk die vrij ver van het station, maar juist wel direct aan de uitvalswegen ligt. Het aangepaste stedenbouwkundig plan bood ruimte voor creatieve oplossingen: een nieuw mobiliteitsplan.

Naast aandacht voor goed openbaar vervoer, is er voor bewoners straks de mogelijkheid om gebruik te maken van elektrische deelauto’s die te reserveren zijn via een app. ‘Toen we dit in 2017 voorstelden, was het een heel vooruitstrevend idee. Inmiddels is het door de huidige aandacht voor klimaat juist een concept dat past bij de tijd’, aldus Leveling.

Menno Tigelaar, wethouder Wonen in Amersfoort: ‘Vanwege het grote tekort aan betaalbare huurwoningen, stellen we vanaf 2020 als eis dat elk bouwproject tot 2030 uit minimaal 35 procent sociale huurwoningen bestaat en voor 20 procent uit koop- en huurwoningen voor de middeninkomens.’

Gebiedsontwikkelaar Dieuwke Leveling van de Alliantie: ‘We hopen dat er beweging op gang komt. Bijvoorbeeld van senioren die hun te grote woning liever inruilen voor een gelijkvloers appartement met lift in Hogekwartier.’

Beperkter door gewijzigde regelgeving
Ook nieuwe wet- en regelgeving dreigde tot wijziging van de plannen te leiden. Er was al besloten om ook commerciële ruimtes op de begane grond van het eerste bouwveld te ontwikkelen, toen de nieuwe Woningwet werd aangenomen. Corporaties moesten zich voortaan alleen richten op sociale woningbouw.

Leveling: ‘Corporaties zijn daarmee beperkt in gebiedsontwikkeling die sociale huur overstijgt. In Hogekwartier hebben we de plannen niet rigoureus omgegooid, maar gekeken wat er binnen de kaders van de nieuwe wet mogelijk was in exploitatie en beheer.’

Gasloos
Een ander voorbeeld van gewijzigde regelgeving is het besluit dat bouwaanvragen van na 1 juli 2018 gasloos moeten zijn. ‘In de velden 3a en 3b was al veel voorwerk verricht, maar waren de bouwvergunningen nog niet aangevraagd’, vertelt Leveling.

‘Die hebben we snel ingediend. Reageren op gewijzigde wet- en regelgeving vraagt om flexibiliteit, maar geeft ons ook de kans om dingen beter te doen. Woningen die we rond de zomer van 2019 hebben opgeleverd, zijn nog niet gasloos, maar voldoen met een EPC van 0 wel ruimschoots aan de geëiste EPC van 0,4 in het huidige Bouwbesluit. En de appartementen en eengezinswoningen die nu in aanbouw zijn, hebben al geen gasaansluiting meer.’

Van der Burgt: ‘Bij elke verandering zijn we blijven redeneren vanuit doelstelling: wat is goed voor de bewoners en de stad?’

Fotograaf: Simone Michelle Bouw

Eerst bouwen, dan slopen
Meneer Yildirim trok bijna 3 jaar geleden met zijn gezin van vier kinderen in een van de eerste opgeleverde eengezinswoningen in Hogekwartier. Daarvoor woonde hij aan de overkant van de Hogeweg, in een portiekflat die inmiddels is gesloopt.

‘Het is een leuke buurt, die heel centraal ligt én dicht bij de snelweg. Als freelance stoffeerder stap ik in mijn bus en rijd ik zo naar mijn klanten. Wat ik nog wel mis, is speelruimte voor de kinderen. Ik heb inmiddels een eerste kleindochter, maar waar kan ik met haar naartoe?’

Ook zijn overbuurman, meneer Hamed, is er niet rouwig om dat zijn oude woning is gesloopt. ‘Ik heb er zestien jaar gewoond, maar de flats waren tochtig. Deze nieuwe woning is goed geïsoleerd en heeft geen onderhoud nodig.’ Op hun oude woonplek ‘de Hoven’ zijn een sporthal, een galerijflat en diverse blokken portiekwoningen gesloopt.

‘Deze nieuwe woning is goed geïsoleerd en heeft geen onderhoud nodig’

Elders in Amersfoort zijn vergelijkbare portiekwoningen gerenoveerd. Langs de Hogeweg koos de Alliantie voor sloop en nieuwbouw, wat de gelegenheid bood voor woningverdichting. Leveling: ‘Dat gaf ons de kans om meer woningen terug te bouwen. Op de ruimte waar 162 woningen zijn gesloopt, komen in totaal 400 woningen terug.’

Beide bewoners hadden tijdens de bouw geen tijdelijke woonruimte nodig. Omdat de Alliantie heel bewust koos voor eerst bouwen en dan pas slopen, konden zij meteen verhuizen naar hun nieuwe huurwoning.

Fotograaf: Simone Michelle Bouw

Meneer Yildirim trok bijna 3 jaar geleden met zijn gezin van vier kinderen in een van de eerste opgeleverde eengezinswoningen in Hogekwartier. Daarvoor woonde hij aan de overkant van de Hogeweg, in een portiekflat die inmiddels is gesloopt. ‘Het is een leuke buurt. En als freelance stoffeerder stap ik in mijn bus en rijd ik zo naar mijn klanten.

Deltaplan
Met de woningen in Hogekwartier verdwijnt de krapte op de Amersfoortse woningmarkt niet. De wachttijden voor een sociale huurwoning worden naar verwachting voorlopig niet korter. ‘Met een vol Amsterdam en een onbetaalbaar Gooi blijft Amersfoort, als centrumgemeente in Nederland, in trek als vestigingsplaats’, aldus Van der Burgt.

Tot 2030 wil Amersfoort 1.000 nieuwe woningen per jaar toevoegen, met minimaal 35 procent sociale huurwoningen

Dit voorjaar presenteerde de gemeente dan ook een ambitieus ‘Deltaplan’. Tot 2030 wil Amersfoort 1.000 nieuwe woningen per jaar toevoegen. Tigelaar: ‘Vanwege het grote tekort aan betaalbare huurwoningen, stellen we als eis dat elk bouwproject uit minimaal 35 procent sociale huurwoningen bestaat en voor 20 procent uit koop- en huurwoningen voor de middeninkomens.’

Voor de ambities is maar beperkt de ruimte. Daarom zal Amersfoort vooral binnen de stadsgrenzen, op bestaande locaties, woningen moeten gaan ontwikkelen. De goede ervaringen met binnenstedelijk bouwen in Hogekwartier komen daarbij ongetwijfeld goed van pas.

tekst: josé de vreede