Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 4-2021

Trends

‘WAT IS EIGENLIJK EEN SOCIALE HUURWONING?’

Econoom Bernard ter Haar over fake sociale huur

3 minuten leestijd

Het begrip fake sociale huur duikt steeds vaker op: sociale huurwoningen gebouwd én verhuurd door marktpartijen, zoals projectontwikkelaars en beleggers. Hoe pakt dat uit voor de huurders? Een verkennend gesprek met topambtenaar Bernard ter Haar.

Fake sociale huur leidt tot zorgen. Het gaat vaak over kleine woningen, niet geschikt voor gezinnen. Toch vragen veel marktpartijen de maximale huurprijs. De woningen blijven meestal maar een korte periode in de sociale verhuur. Na 10 tot 15 jaar mogen de commerciële verhuurders ze omzetten naar de vrije-huur- of koopsector.

Is de sociale huur door commerciële partijen gelijkwaardig aan de reguliere verhuur door woningcorporaties? De ChristenUnie agendeerde dit punt deze zomer in Kamervragen. Marktpartijen zijn bijvoorbeeld niet gebonden aan de Woningwet. Zo gelden voor hen geen toewijzingseisen aan huishoudens met een laag inkomen. Sommige commerciële partijen stellen zelfs minimumeisen aan het inkomen van toekomstige huurders.

Aandachtgroepen op de woningmarkt
In juli publiceerde een interbestuurlijke werkgroep onder voorzitterschap van Bernard ter Haar het adviesrapport Een thuis voor iedereen. Het gaat niet goed met de huisvesting van aandachtsgroepen, zoals mensen met een psychiatrische achtergrond of verstandelijke beperking, statushouders, arbeidsmigranten, studenten en ouderen. Ze beconcurreren elkaar om het beperkte aantal beschikbare en betaalbare huurwoningen. Ook dit rapport maakt melding van de ontwikkeling van fake sociale huur: het brengt een oplossing voor het tekort aan sociale- huurwoningen niet dichterbij.

Vraagt de trend van nep-sociale huur om regels voor marktpartijen?

‘Ja, maar ik denk niet meteen aan toewijzingsregels of aan de grootte van woningen. Goed wonen gaat om meer dan huizen bouwen. Daar ligt mijn grootste zorg. Het is geen kwestie van goedkope woningen neerzetten, verhuren en dan is het klaar. Een huis moet een plek zijn waar mensen zich thuis voelen, het is de basis van een beter leven. Daarbij is een leefbare buurt minstens zo belangrijk.’

‘Een forse groep van de mensen die is aangewezen op sociale huur is maatschappelijk kwetsbaar. In onze ingewikkelde samenleving hebben zij ondersteuning nodig. Corporaties weten dat. Zij spannen zich in om buurten leefbaar te houden. De vraag is of marktpartijen daarin geïnteresseerd zijn.’

‘Het is geen kwestie van goedkope woningen neerzetten, verhuren en klaar’ 

Zijn projectontwikkelaars en beleggers nodig op de sociale huurmarkt?

‘Dat denk ik wel. Er is een enorme schaarste. In ons rapport stellen wij dat binnen 5 jaar minstens 30 procent van de totale woningvoorraad moet bestaan uit sociale-huurwoningen. Corporaties kunnen daar niet alleen voor zorgen. We hebben commerciële partijen nodig om die aantallen te bouwen. Zeker in nieuwbouwwijken waar het belangrijk is om een goede mix te realiseren van sociale-huurwoningen, vrije huur en koop.’

‘Er zijn trouwens genoeg voorbeelden van corporaties, commerciële partijen en gemeenten die daarbij succesvol samenwerken. Ook marktpartijen zullen voldoende sociale-huurwoningen moeten bouwen. De gemeenten zijn daarbij aan zet. Zij moeten eisen stellen waar sociale-huurwoningen aan moeten voldoen. En bijvoorbeeld borgen dat het echt voor langere tijd sociale-huurwoningen blijven.’

Is dat niet het probleem? De gemeenten doen dat nu toch onvoldoende?

‘Er gebeurt wel vaker niet wat moet. Dit is toch echt een opdracht aan de gemeenten voor de nabije toekomst. Zij moeten hun rug recht houden als ze afspraken maken met ontwikkelaars. Voorwaarden verbinden aan de bouw en verhuur van sociale-huurwoningen. Overigens heb ik begrip voor de positie van gemeenten. Er is een gebrek aan kennis en capaciteit rond wonen. Daar moet het Rijk met geld bijspringen.’

‘Wat ook speelt: hoe meer sociale-huurwoningen een gemeente telt, hoe hoger de kosten in het sociale domein. Gemeenten die meer sociale-huurwoningen bouwen, krijgen bijvoorbeeld een grotere druk op de WMO. Dat kan een perverse prikkel zijn om het aantal sociale-huurwoningen op termijn te beperken. Ook dat vraagt om rijksmiddelen.’

Wat moet er nu gebeuren?

‘Het helpt als we ons bezinnen op de vraag: wat is een sociale-huurwoning? Het is belangrijk om dat in kwalitatieve zin te omschrijven. Ontwikkelaars kun je niet kwalijk nemen dat zij zich niet houden aan regels die er niet zijn. Wij hebben met marktpartijen gesproken die zelf pleiten voor een strakker regime door gemeenten. Dat maakt het voor hen ook duidelijker. Gemeenten, corporaties en commerciële partijen moeten daar samen over praten.’ Lachend: ‘Een ministerie mag ook aanschuiven. Maar alleen om noodzakelijke regelgeving te faciliteren. Hoe minder landelijke sturing hoe beter.’

Beluister in onze podcastserie de aflevering Een thuis voor iedereen waarin Quintin Wierenga spreekt met Bernard ter Haar en de Leidse wethouder Marleen Damen over de huisvesting van groepen huishoudens die om verschillende redenen snel een huis nodig hebben.

tekst: Marjon van weersch