CENTRALE REGIE ONONTBEERLIJK VOOR NIEUWBOUW?

Is nieuwbouw dé oplossing voor de schrijnende crisis op de woningmarkt? En is centrale regie vanuit de overheid een manier om dat voor elkaar te krijgen? Hoogleraar Co Verdaas en lector Cees-Jan Pen delen hun gedachten over de invulling van die rol en over mogelijke valkuilen. ‘Een minister van wonen is te beperkt.’

Het is 4 decennia geleden sinds de woonprotesten van nu dat Nederlanders de straat op gingen om woonruimte te eisen. Van een kwantitatief tekort zijn we via een kwalitatief tekort terechtgekomen bij een gebrek aan voldoende passende en betaalbare woningen. Maar volgens Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft is de opgave nu stukken complexer dan in tijden van Vinex in de jaren 90 van de vorige eeuw, toen aan de rand van de steden grote nieuwbouwwijken verrezen.

Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio bij Fontys Hogescholen, weet meteen waar hij het over heeft: ‘Als je de uitvoeringskracht van de gemeenten niet versterkt, komt er weinig terecht van nieuwbouw, en al helemaal niet in samenhang met andere ruimtelijke opgaven.’

Naar het provinciehuis stappen
‘Mooi dat je dat opmerkt’, reageert Verdaas. ‘Toevallig deelde ik vanochtend in een hoorcollege een inzicht dat ik recent opdeed: decennialang hebben wij voor nieuwbouwprojecten op projectniveau leren polderen. Alle belangen wisten we aan de voorkant op waarde te schatten en daar konden we rekening mee houden. Dat werkte prima.’

‘Maar in het huidige tijdsgewricht heb je ook besluiten of interventies nodig van buiten het projectmanagement, met opgaves rondom CO2 en stikstofreductie, biodiversiteit, energietransitie, circulariteit, et cetera. Dan moet je bijvoorbeeld de wethouder vragen om met het probleem naar het provinciehuis te stappen.’

Systemisch vraagstuk
Verdaas ziet nieuwbouw niet als de enige oplossing voor de problemen op de woningmarkt, maar als een onderdeel van een veel grotere aanpak. ‘We hebben te maken met een systemisch vraagstuk waarbij alle contextuele zaken in elkaar grijpen. Met als ultieme vraag: wil je naar 1 markt, met prikkels voor mensen om op zoek te gaan naar een geschikt huis en met voldoende aanbod om uit te kiezen?’

Als dat een wenkend perspectief is, is Verdaas hier voorstander van. ‘Maar het gat tussen sociale huur en de koopwoningmarkt is te groot geworden’, relativeert hij direct. ‘Het duurt nog jaren voordat we terug kunnen naar het idee van 1 woningmarkt waar mensen afhankelijk van hun portemonnee en mogelijkheden een geschikt huis kunnen vinden.’

Transformatie en meer innovatiekracht
Pen noemt het verbouwen van bestaande wijkwinkelcentra als een deel van de oplossing van de problemen op de woningmarkt. Daarmee ontstaat ruimte voor zo’n 85.000 nieuwe woningen. ‘En wat dacht je van het transformeren van autoshowrooms en meubelboulevards die niet meer zo goed lopen? Dat kan relatief makkelijk, want de hele infrastructuur ligt er al.’

Pen wijst er ook nog op dat er meer innovatie in de bouwsector nodig is om snel voldoende woningen te kunnen bijbouwen. ‘Er gebeurt al heel veel – er wordt modulair, circulair en flexibel gebouwd. Maar ik heb het gevoel dat we daar nog veel meer innovatiekracht kunnen losmaken.’

‘Van corporaties hoor ik dat zij richting en perspectief op de lange termijn nodig hebben om hun werk optimaal te kunnen doen’, brengt Verdaas nog in. ‘Daar heeft het de laatste jaren aan ontbroken.’

Centrale regie
In de ogen van Pen is centrale regie een deel van de oplossing, maar hij is geen voorstander van een minister van wonen. ‘Dat is te beperkt. We hebben een minister van ruimte en leefomgeving nodig, die alle ruimteclaims op een rij zet. Hij of zij moet een realistische, op uitvoering gerichte opdracht hebben, in coproductie met en niet aanwijzend naar lagere overheden. Dus: stroomlijnen, de regio in, en extra budget voor meer uitvoeringskracht en vakmanschap bij gemeenten. Plat gezegd moeten er lokaal meer ambtenaren bij.’

Verdaas vult aan: ‘Daarnaast betekent regie voor mij óók interne regie: samenhang organiseren tussen de verschillende departementen en geldpotjes voor ruimtelijke inrichting.’

Samenhangende perspectieven
‘Plannen zijn er genoeg, dat is geen knelpunt’, zegt Pen. ‘We moeten de plannen en geldstromen stroomlijnen. Keuzes maken; niet alle ruimteclaims kunnen een plek krijgen. Daar gaat het om. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft daarvoor richting. Maar politici lijken dat al vergeten, want je hoort ze er nauwelijks over. Die NOVI staat vol voornemens voor een duurzamer Nederland, waar iedereen het wel over eens is. Die brede overeenstemming is er ook over de noodzaak van rijksregie over ruimte en leefomgeving.’

Beiden zien ook valkuilen van centrale regie. Verdaas: ‘Regie is voor mij intern eigenaarschap, zorgen voor samenhang, af en toe een knoop doorhakken en zorgen dat alle partijen aan boord blijven. Je moet niet op de stoel van de ander gaan zitten, dan creëer je alleen maar weerstand. In het verlengde daarvan moet je ook niet vanuit de centrale regie alsnog voorschrijven hoe het in een regio moet. Wel mag je aan regio’s doordachte, samenhangende perspectieven vragen, over hoe zij de eigen ontwikkeling zien op bepaalde doelen.’

Loket Makkelijke Oplossingen bestaat niet
Pen waarschuwt dat het idee van nieuwbouw in het groen als een snelle oplossing, niet realistisch is. ‘Het loket Makkelijke Oplossingen bestaat niet. Nieuwbouw is altijd complex, duur en tijdrovend, waar je ook bouwt. Je moet ook heel nuchter kijken naar vraag en aanbod.’

‘Er staan al 5 miljoen rijtjeswoningen in Nederland. Gelet op de voortgaande vergrijzing en ontgroening is het de vraag of de bewoners daar nog lang kunnen en willen wonen. De kans is groot dat veel rijtjeshuizen de komende decennia vrij gaan komen. Is het dan wel zinvol om nog meer rijtjeshuizen bij te bouwen? Kun je niet beter andere typen woningen bijbouwen waar huidige 1- en 2-persoonshuishoudens en de huidige rijtjeshuisbewoner in de toekomst behoefte aan hebben?‘

‘Je kunt de discussie met cijfers van bijvoorbeeld het CBS feitelijker en onafhankelijker maken. Nu wordt de discussie vooral vanuit de loopgraven gevoerd, tussen de lobby’s wel of niet bouwen in het groen. Door nuchter te kijken naar wat er nu eigenlijk aan de hand is en waar de vraag echt zit, kom je veel verder.’

Goed werkende traditie
Verdaas wil tot slot nog wat positiefs toevoegen: ‘We zijn een van de best georganiseerde en ingerichte delta’s ter wereld. Dat willen we nog wel eens uit het oog verliezen. Van over de hele wereld komen professionals hier kijken hoe we dat voor elkaar hebben gekregen. Dat mogen we best wat zelfbewuster en met enige trots uitdragen.’

‘We hebben weliswaar 15 jaar de ruimtelijke ordening enigszins veronachtzaamd, maar we hebben een goed werkende traditie die veel verder teruggaat dan die 15 jaar. We hebben hier bijvoorbeeld niet de problemen zoals in de Parijse banlieus of in Engelse steden. We focussen nu terecht heel erg op de opgave waar we voor staan. Maar onze uitgangspositie is zo beroerd nog niet. Als het ergens lukt, is het in Nederland.’