Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 4-2020

Achtergrond

‘We moeten ons maatschappelijk geld goed besteden’

Beperkte financiële polsstok dwingt tot keuzes

5 minuten leestijd

De opgaven van woningcorporaties zijn groot, de middelen schaars. Al is de druk niet overal even groot, corporaties moeten scherpe keuzes maken. Hoe gaan de toezichthouders in de bestuurskamer om met dit spanningsveld? ‘Er is niet één waarheid.’

Het rapport Opgaven en middelen laat aan duidelijkheid niets te wensen over: corporaties komen tot 2035 circa 30 miljard euro tekort om alle maatschappelijke opgaven te financieren. Volgens Hanneke Ester, toezichthouder bij Viverion in Lochem en Woonbedrijf ieder1 in de regio Deventer, bleek al in 2018 dat de twee corporaties in de knel zouden komen.

Volgens de Aedes Routekaart CO2-neutraal 2050 kunnen beide corporaties elk niet eens de helft van hun woningen verduurzamen. ‘Dat was voor ons het startpunt om scherper na te denken over hoe we de schaarse middelen moeten inzetten.’

Lange termijn in het achterhoofd
Het einddoel van de energietransitie in 2050 (met een tussenstap in 2030) lijkt nog ver weg, maar volgens Ester moet de RvC de lange termijn altijd in het achterhoofd houden, in de afwegingen voor het meerjarenplan (vijf jaar) én voor het komend jaar.

‘We kunnen niet alles doen, we moeten keuzes maken. Daar moeten we het bestuur steeds op bevragen. Daarbij maken we steeds een doorkijkje naar 2030 en 2050, dan zie je wanneer je uit de pas gaat lopen. We moeten natuurlijk de begroting rond krijgen en binnen de ratio’s van de externe toezichthouders blijven.’

Niet één waarheid
Tijdens een recente sessie hebben het bestuur en de RvC van Woonbedrijf ieder1 verschillende scenario’s doorgesproken voor het meerjarenplan 2021-2025 en het komend jaar. Daarbij gaat het om meer dan alleen de energietransitie.

‘We kunnen niet alles doen, we moeten keuzes maken. Daar moeten we het bestuur steeds op bevragen’ 

Aan de hand van een lange lijst varianten (van slaagkans tot betaalbaarheid, van wel of niet afschaffing van de verhuurderheffing tot de impact van corona) komen scenario’s én dilemma’s op tafel. ‘Dit is voor mij een waardevolle sessie met het bestuur. Het is complex, maar ik vind het ook fascinerend. Er is namelijk niet één waarheid.’

Welke keuzes maak je dan
Duidelijk is wel dat de middelen van de corporatie om op termijn alle woningen te verduurzamen onvoldoende zijn. Bovendien staat (nog) niet vast welke techniek het effectiefst is en op termijn betaalbaar. Welke keuzes maak je dan? Dat is in de bestuurskamer een spannend proces, stelt Ester die ook voorzitter is van de Audit Commissie.

‘De corporatie krijgt de businesscase voor een project om woningen te verduurzamen nog niet rond. En je betaalt leergeld. Toch vind ik dat we in dit stadium meters moeten maken, al is dat de komende tien jaar niet vol te houden.’

Hoge lasten
In Amsterdam is de situatie voor corporaties nog nijpender. Zij moeten niet alleen hun woningen verduurzamen, de druk op de woningmarkt – met het tekort aan sociale huurwoningen – is enorm. Zij moeten investeren in de bouw van sociale huurwoningen.

Daarnaast wonen in de stad steeds meer kwetsbare huurders die zorg nodig hebben. Een onverwachte tegenvaller is de ontdekking van loden leidingen in woningen die door corporaties vervangen moeten worden.

Stadgenoot maakt ieder jaar 60 miljoen euro heffing over aan het Rijk

De RvC van Stadgenoot neemt in het jaarverslag van 2019 niet voor niets stelling tegen de hoge lasten voor corporaties, waaronder de verhuurderheffing. De Amsterdamse corporatie maakt ieder jaar 60 miljoen euro heffing over aan het Rijk.

En dat geld heeft volgens Farid Tabarki, sinds begin dit jaar RvC-lid bij Stadgenoot, de stad en haar kwetsbare bewoners juist hard nodig. ‘Na de misstanden in de sector neemt het maatschappelijk draagvlak weer toe: van corporaties wordt veel verwacht. Maar we moeten onze ambities wel kunnen waarmaken.’

Randen opzoeken
Toch geeft RvC-lid Tabarki, die is voorgedragen door de Maatschappijraad van Stadgenoot, ook een boodschap mee aan het bestuur: kijk niet alleen naar de overheid.

‘Welke initiatieven kunnen wij als sector zelf nemen om toch die grote opgaven te realiseren? In Rotterdam en Amsterdam lopen wij al snel tegen de grens aan. Maar niet elke regio of corporatie krijgt het even zwaar voor de kiezen. Wat kunnen wij voor elkaar betekenen? Ik vind dat we als maatschappelijke corporaties de plicht hebben om daarbij zoveel mogelijk samen in op te trekken. Daar zijn we met het bestuur permanent over in gesprek.’

Volgens Tabarki die zich sterk verbonden voelt met de stad en haar bewoners maken de RvC-leden van Stadgenoot – met ieder hun eigen achtergrond en expertise – samen de afwegingen.

Maatschappelijke rol onder druk
‘Of je als toezichthouder verstandelijk de druk ervaart door de cijfers, of je maakt je zorgen over de signalen uit de stad, je stelt beiden vast dat de maatschappelijke rol onder druk staat. Ik zie dat niet als een tegenstelling. We houden elkaar scherp. Als we vastlopen met de ratio’s dan kunnen we onze maatschappelijke taak niet vervullen.’

- artikel gaat verder na de illustratie -

Illustratie: Aad Goudappel

Stadgenoot, die sinds maart van dit jaar onder verscherpt toezicht staat na een interne fraude door een medewerker, moet al scherpe keuzes maken. Zo moet de corporatie de fundering van blokken woningen aanpakken, maar is er geen geld om tegelijkertijd de woningen te renoveren, inclusief verduurzaming.

‘In feite is goedkoop dan duurkoop. Er komt een moment dat je die woningen toch verder moet renoveren. Dat is niet efficiënt. Bovendien hebben de huurders op deze manier twee keer overlast. Maar we kunnen even niet anders.’

Pas op de plaats
Mijande Wonen – een kleine corporatie in Dinkelland en Twenterand – heeft na een roerige tijd ook pas op de plaats moeten maken. Na het gedwongen vertrek van de vorige directeur besloot het nieuwe bestuur – met instemming van de RvC – onder meer om het tempo van de verduurzaming te verlagen: van 160 woningen naar 80 woningen per jaar.

Volgens Isa Kahraman, RvC-lid met financiën in de portefeuille, staat de ambitie om te verduurzamen nog steeds overeind. ‘Maar 160 woningen per jaar was op termijn niet vol te houden. De bouwprijzen stijgen harder dan verwacht. We moeten de verhuurderheffing betalen. De impact op de kasstromen is groot: die zijn toch bepalend voor wat we kunnen waarmaken.’

Volgens Kahraman moeten RvC-leden continu de balans bewaken tussen opgaven en middelen. Aan de hand van scenario’s hebben zij een goed gesprek gevoerd met de nieuwe bestuurder van Mijande Wonen. Samen hebben zij een ‘realistisch’ scenario uitgewerkt. Naast het vertragen van de verduurzaming, zal de corporatie in de komende 25 jaar 1.000 van de huidige 5.000 woningen slopen of verkopen.

De corporatie zal in de komende 25 jaar 1.000 van de huidige 5.000 woningen slopen of verkopen

‘We werken in een krimpregio, de wachttijd voor een sociale huurwoning ligt tussen de 8 en 12 maanden. Dat is echt laag. Verkoop geeft ons ruimte. In vergelijking met corporaties in de Randstad hebben wij wat dat betreft een luxe positie.’

Als de corporatie weer ruimer in het jasje zit, mede door de verkoop van woningen, vindt Kahraman het belangrijk dat het bestuur met nieuwe voorstellen voor investeringen komt. ‘Als de ratio’s zich gunstig ontwikkelen, is dat een goede zaak. We hoeven ons dan minder zorgen te maken. Maar we hebben als corporatie een verantwoordelijkheid. We moeten ons maatschappelijk geld goed besteden.’

Gezamenlijk kader
Denken in scenario’s helpt bestuurders en RvC-leden om meer grip te krijgen op de toekomstige ontwikkelingen, maar de onzekerheid blijft voor veel corporaties groot. Vooral de route naar 2050 (alle woningen CO2-neutraal) is nog niet uitgestippeld.

Volgens toezichthouder Hanneke Ester van Viverion en Woonbedrijf ieder1 is het belangrijk om samen met het bestuur een gezamenlijk kader voor de energietransitie vast te stellen. ‘Dat we leergeld betalen, hoort erbij. Maar we moeten leren van onze projecten én van andere corporaties. Dat geldt ook voor toezichthouders. Ze hebben een educatieplicht.’ 

VTW-HANDREIKING FINANCIEEL TOEZICHT

De VTW heeft recent de handreiking Financieel toezicht gepubliceerd. Download deze nu.

tekst: lisette vos