Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 4-2020

Groeten uit

Noordoost-Friesland

4 minuten leestijd

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? In Noordoost-Friesland is samenwerking het sleutelwoord. Verenigingen Dorpsbelangen, corporaties, gemeenten en de provincie proberen samen de krimp om te zetten naar een kans.

‘Jullie hoeven toch niet te bouwen? Er wonen steeds minder mensen in jullie regio.’ Directeur-bestuurder Jeannette Dekker van corporatie Thús Wonen kan de vooroordelen inmiddels wel dromen. Natuurlijk zijn er krimpdorpen in haar werkgebied. Vooral de kernen in de buurt van de Waddenzee verdienen extra aandacht.

‘Maar als je naar de prognoses voor de woningvoorraad tot 2040 kijkt, krimpen wij helemaal niet als regio. Daarnaast kent Noordoost-Friesland een grote transitie-opgave. Jaarlijks realiseren wij in dat kader ongeveer 50 nieuwbouwwoningen, bijna 1 procent van onze totale woningvoorraad.’

‘We willen geen donuts creëren waarbij de randen van het dorp vol staan met nieuwe woningen en de kern verpaupert’ 

Alleen bouwen na sloop
De woorden van Dekker illustreren de lastige situatie voor corporaties en overheden in Noordoost-Friesland. Waar de periferie te maken heeft met krimp, hebben de stedelijke kernen behoefte aan extra woningen voor ouderen. En dat zorgt voor hoofdbrekens bij de corporatie.

‘We moeten op zoek naar een nieuw evenwicht. De leefbaarheid in de kleine kernen is essentieel, maar zomaar bijbouwen gaat niet. We bouwen alleen na sloop en slopen meer dan we laten staan. We zitten dus midden in een transitie-opgave. Daarbij hebben we ook nog een onderhoudsachterstand, ook weer vooral in de kleine kernen.’

Veranderende wensen van bewoners
Die combinatie zorgt voor een forse financiële opgave. De voorraad die blijft staan, moet Thús namelijk ook aanpakken. Niet alleen vanwege de onderhoudsachterstand, maar ook vanwege veranderende wensen van de bewoners. ‘We willen levensloopbestendig opleveren. Daarnaast worden de woningen door de krimp minder waard en kunnen we minder lenen.’ 

Jaarlijks levert Thús Wonen ongeveer 50 nieuwe woningen op, 1 procent van haar hele woningvoorraad. 

Samenwerking
Maar Dekker en haar collega’s staan er niet alleen voor. Samenwerking is het sleutelwoord. Gedeputeerde Klaas Fokkinga (Wonen) noemt de nauwe contacten tussen alle partijen zelfs cruciaal. 

‘Je moet deze opgave niet alleen willen aanpakken. Natuurlijk verschillen de accenten per regio en per corporatie, maar juist in zo’n lastige casus trekken we met elkaar op.’ Vanuit de provincie probeert Fokkinga de samenwerking in Noordoost-Friesland maximaal te stimuleren.

Geen donuts
‘Wij hebben de regio het vertrouwen gegeven. Dat betekent concreet dat Thús samen met de andere partijen meer eigen verantwoordelijkheid heeft. Wij kunnen wel strak op de uitvoering sturen, maar zij weten veel beter wat er speelt in de regio.’

Fokkinga onderschrijft dan ook de woorden van Dekker over de uitdagingen in de regio. ‘We kunnen niet langer alleen maar toevoegen. Bouwen, bouwen, bouwen, zoals vaak vanuit Den Haag klinkt, gaat hier niet op. We willen geen donuts creëren waarbij de randen van het dorp vol staan met nieuwe woningen en de kern verpaupert.’

‘Ook in een krimpgebied wonen mensen en voor die mensen blijven wij ons inzetten’  

Vereniging Friese Woningcorporaties
De meest concrete vorm van samenwerking is de Vereniging Friese Woningcorporaties (VFW). Voorzitter Rein Swart , daarnaast bestuurder van woningcorporatie Accolade: ‘Toen ik begon, kreeg ik nog vaak de vraag: Waarom zouden wij samenwerken? Maar inmiddels is iedereen ervan overtuigd dat wij in Friesland samen verantwoordelijk zijn voor een aantal uitdagingen. Betaalbaarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid.’

De afgelopen jaren ontstonden verschillende initiatieven voor concrete samenwerking. Van de oprichting van verschillende platformen tot een provinciale klachtencommissie en de gezamenlijke aanpak van de duurzaamheidsopgave. 

Swart: ‘We zijn nu druk bezig met het afstemmen van het woningaanbod van de verschillende corporaties, zodat meteen duidelijk is wat er beschikbaar is. Door dezelfde definities en normering te gebruiken, begrijpen we elkaar.’ 

Foto: ANP

NOORDOOST-FRIESLAND IN CIJFERS

Aantal inwoners: 45.228 (1 januari 2020)

Gemeentebestuur: CDA, FNP, S!N, ChristenUnie, VVD

Prestatieafspraken: Raamovereenkomst met jaarlijkse afspraken op basis van Woonvisie 2020-2025

Woningcorporaties: Thús Wonen (6.500 woningen in 40 kernen) en Wonen Noordwest-Friesland (700 woningen)

Huurdersorganisaties: De Bewonersraad

Verdeling woningvoorraad: 66% koop, 10% particuliere huur, 24% corporatiewoningen 

Ondanks dat de problematiek in Noordoost-Friesland niet te vergelijken is met die van zijn eigen corporatie of van andere VFW-leden, roemt Swart de eensgezindheid. ‘Natuurlijk denken we mee, maar we doen meer. Zo ageren we samen met de provincie in Den Haag tegen de verhuurderheffing, om de betaalbaarheid te kunnen garanderen. Maar bovenal proberen we de problematiek eerst in Friesland op te lossen. Als een corporatie in de financiële problemen dreigt te komen, zoeken we als VFW naar oplossingen. De situatie in Noordoost-Friesland is uiteindelijk een probleem van ons allemaal.’

Nooit terugtrekken
Ondanks alle uitgestoken handen blijft de uitdaging voor Thús groot. Zo is behoud van sociaal kapitaal een andere opgave, benadrukt Dekker. ‘Hoe zorg je ervoor dat alle kernen vitaal blijven? Alleen nieuwe woningen bouwen is niet genoeg. Ook daar werken we samen aan, bijvoorbeeld door verschillende verenigingen Dorpsbelangen te betrekken. De ideeën die wij krijgen vanuit de VFW helpen hierbij.’

Uiteindelijk vormen de betaalbaarheid en het rondkrijgen van de financiën in de nabije toekomst het grootste struikelblok. Naast ondersteuning vanuit de VFW heeft Thús zelf maatregelen genomen.

‘We hebben de onderhoudskosten kunnen verlagen, investeren minder dan we zouden willen in duurzaamheid en uiteindelijk hebben we ook de relatief lage huren iets moeten verhogen. Maar wat er ook gebeurt, we zullen ons nooit terugtrekken uit de regio. Misschien beperken we het aantal woningen, maar onze inzet voor de regio wordt alleen maar groter. Ook in een krimpgebied wonen mensen en voor die mensen blijven wij ons inzetten.’ 

tekst: jasper monster, FOTO: CORNÉ sparidaens