Volgend artikel

Beeldreportage

HET BEGON MET EEN KOPJE THEE BIJ DE LIFT

Renovatie en gasloos maken in Alkmaar

7 minuten leestijd


De renovatie en het gasloos maken van 218 jaren-60-woningen in drie flats in de Alkmaarse wijk Kooimeer is in volle gang, met instemming van bijna alle huurders. Corporatie Van Alckmaer voor Wonen stak veel tijd en energie in het luisteren naar de bewoners. Dat leverde als ‘bijvangst’ een werkplaats op voor recycling van plastic afval, waar scholieren een zakcentje kunnen bijverdienen. De belangrijkste les: mensen zijn belangrijker dan stenen.

‘Onderhoud en renovatie veroorzaken veel stress, zeker voor kwetsbare mensen’, zegt directeur-bestuurder Fons Köster van Van Alckmaer voor Wonen. Begin vorig jaar zag hij een uitzending van Zembla over huurders die zich bij een soortgelijk project niet gehoord voelden door hun woningcorporatie en in verzet gingen. Zo moet het dus niet, dacht Köster en hij riep alle medewerkers en de aannemer bij elkaar om samen naar de uitzending te kijken en daar lering uit te trekken.

Nu heeft Van Alckmaer voor Wonen als voordeel dat ze met ruim 2.500 woningen een relatief kleine corporatie is. ‘Wij kennen onze huurders’, zegt Inge Zwaan, manager Wonen. ‘Zeker de 5 procent die meer aandacht nodig heeft, bijvoorbeeld omdat ze in de schulden zitten, de taal niet spreken of een GGZ-achtergrond hebben.’

‘Ik vond dat we eerst met de huurders moesten praten’

‘Toch had het hier ook mis kunnen gaan’, zegt Köster. Hij schrok toen hij in 2015 de eerste versie van het onderhoudsplan voor de Kooimeerflats onder ogen kreeg. Hij was kort daarvoor bij de Alkmaarse corporatie komen werken en ging met de manager Vastgoed ter plekke kijken. ‘Ik kreeg van alles te horen over de stenen, de voegen, de dakbedekking en de verlichting, maar miste de mensen in het verhaal. Ik vond dat we eerst met de huurders moesten praten en trok het plan in.’

Meer tijd voor huurders
Köster vindt het contact met de huurders het belangrijkst en paste de organisatie daarop aan. Het personeelsbestand is sinds de komst van Köster gehalveerd, terwijl de tijd voor klantcontacten is verviervoudigd. Alle overige taken, zoals klein en groot onderhoud, worden uitbesteed.

‘Wij zijn geen ontwikkelaar, maar een beheersorganisatie die de belangen van de huurders behartigt’, verklaart Köster, die in de jaren 70 begon als opbouwwerker in de Amsterdamse Kinkerbuurt. ‘Vastgoedmensen denken te vaak in stenen en te weinig in vlees en bloed.’

Foto: Jeroen van Kooten

‘De Kooimeerflats in Alkmaar kunnen straks weer 50 jaar mee’

Voor de vernieuwde Kooimeerflats geldt de wet van de remmende voorsprong. De naburige Huisvuilcentrale (HVC) levert warmte, zodat ze zonder gas kunnen. Verder worden ze goed geïsoleerd en voorzien van mechanische ventilatie, zodat ze in één klap stijgen van energielabel C en D naar A+.

Elke woning krijgt een nieuwe keuken, badkamer en toilet, en nieuwe kozijnen. Op vrijwillige basis kunnen bewoners kiezen voor een plafondverlaging. Dit kost hen niets extra, maar ze moeten er wel een paar dagen hun huis voor uit. Ongeveer de helft van de bewoners heeft hiervoor gekozen, vooral omdat ze last hadden van krakende vloeren en geluiden van de bovenburen.

Omdat er geen gasaansluiting meer is, krijgen alle huurders van de corporatie een inductiekookplaat en van de bouwer een nieuwe pannenset. De huurders betalen geen extra huurverhoging.

Alleen voor extraatjes, zoals een verlengd aanrechtblad, een afzuigkap en een aansluiting voor een vaatwasmachine betalen ze eenmalige bijdrage of een kleine huurverhoging. Verder krijgen alle bewoners 1.000 euro onkostenvergoeding en tijdens de werkzaamheden in huis allemaal een eigen rustunit.

Na de renovatie kunnen de woningen volgens directeur-bestuurder Köster weer 50 jaar mee. Slopen was volgens hem geen optie. De renovatie kost nu ruim 80.000 euro per woning. Nieuwbouw kost per woning meer dan het dubbele.

Voor het onderhoud en de renovatie van de Kooimeerflats ging Köster op zoek naar een aannemer die behalve het ontwerp en de bouwtechnische werkzaamheden ook het overleg met de bewoners voor zijn rekening kon nemen.

‘Wij hebben zelf onvoldoende medewerkers om bij alle huurders langs te gaan. Maar we vinden het wel belangrijk dat het gebeurt. Bovendien lopen we minder technische en financiële risico’s door één partij verantwoordelijk te maken voor het hele pakket.’

Van Alckmaer ging in zee met bouwbedrijf Hemubo, gespecialiseerd in onderhoudstrajecten van woningcorporaties. ‘Daar horen de sociale aspecten standaard bij’, zegt projectleider Sandra Dekker van Hemubo. ‘Je wilt dat de bewoners tevreden zijn. Maar in dit geval hebben we meer dan gemiddelde vrijheid om het op onze eigen manier te doen.’

Liftgesprekken met een kopje thee
Lieke Kraan, architect van Hemubo: ‘Binnen bepaalde randvoorwaarden konden we onze creativiteit uitleven.’ Hemubo begon drie jaar geleden met een bewonersenquête en bewonersgesprekken. Om erachter te komen wat de bewoners het meest bezighield, organiseerde ze in samenwerking met het bureau Kleinschalige Culturele producties (KCP) zogenoemde ‘liftgesprekken’ in de hal van elk flatgebouw.

Passerende bewoners werden uitgenodigd aan een grote tafel met sfeervolle schemerlamp om, onder het genot van een kopje thee, te brainstormen over de verbetering van de flats en de leefomgeving. Veel bewoners bleken zich te ergeren aan zwerfvuil en hangjongeren. Daarop ontstond het idee van de Plastic Recycle Werkplaats (zie kader).

Foto: Jeroen van Kooten

Plastic Recycle Werkplaats: Terwijl Yousri fietst versnippert het apparaat het plastic dat Hind in de bak heeft gedaan

Het idee voor de Plastic Recycle Werkplaats ontstond als ‘bijvangst’ tijdens de bewonersgesprekken in de drie Kooimeerflats. Jongeren uit de buurt kunnen daar een zakcentje bijverdienen met het verzamelen, reinigen en recyclen van plastic zwerfafval.

‘Het loopt storm’, zegt Marja van Huffel, verbindingscoach en jongerenbegeleidster van de gemeente. ‘We hebben een wachtlijst van scholieren die hier willen werken.’ Ze werft onder tieners in het voortgezet onderwijs tot zeventien jaar.

Een leraar van een lokale technische school heeft samen met jongeren een fietsapparaat gebouwd dat het afval versnippert. De werkplaats krijgt bestellingen voor sleutelhangers, tegels en kunstwerken. De leraar is twee dagen per week aanwezig om te helpen bij de productie.

De werkplaats staat op het plein van de Kardinaal de Jong school, vlakbij de Kooimeerflats, en heeft tevens de functie van wijkcentrum gekregen. ‘De loop zit er goed in’, zegt Van Huffel. 


‘Veel bewoners komen zelf hun afval brengen. Verder krijgen we veel aanloop van moeders uit de buurt, die helpen met schoonmaken, afval inzamelen en het bereiden van lekkere hapjes.’

Eén van hen is Ayaan Ahmed Khalif, afkomstig uit Somalië. In ruil voor haar hulp krijgt zij Nederlandse les van een vrijwilliger. 

Voor het inventariseren van individuele woonwensen ging Hemubo met vragenlijsten langs de deur. Twee klankbordgroepen – inmiddels samengevoegd tot één – fungeren tijdens de hele operatie als intermediair tussen bewoners, bouwer en corporatie.

Veel bewoners hadden klachten over vocht, tocht en geluidsoverlast. Het onderhoudsplan maakt aan die problemen een eind. Ook andere suggesties zijn in het ontwerp meegenomen, zoals kiepkantelramen om de ruiten beter te kunnen wassen. Soms duikt tijdens het onderhoud een nieuw probleem op. Zo blijken de balkondeuren niet meer helemaal open te kunnen. Daarvoor zoekt Hemubo nog een oplossing.

Eerste loket
Ab Elst, Placido Jorge Castro en Margriet Chang van de klankbordgroep zijn vol lof over de communicatie met de bouwer. Die staat altijd open voor hun ideeën. Eens per maand overleggen ze over alle binnengekomen vragen. Elst: ‘Voor de bewoners zijn wij het eerste loket. Als wij hen niet kunnen helpen, gaan ze naar de bouwer en als die geen oplossing heeft, kunnen ze bij de corporatie terecht. We worden keurig afgeschermd om te voorkomen dat er burenruzies ontstaan.’

Foto: Jeroen van Kooten

Placido Jorge Castro, Margriet Chang en Ab Elst van de klankbordgroep van huurders zijn vol lof over de communicatie met de bouwer.

Chang: ‘Wij zijn vertrouwd voor de medebewoners. In eerste instantie stappen ze makkelijker op ons af dan op de bouwer. Ik heb veel mensen aan de deur gehad. Maar als de bouwer eenmaal bezig is in hun woning, zijn wij minder nodig. Dan gaan ze rechtstreeks naar hem met hun vragen.’

Jorge Castro: ‘Vooral in het begin hebben mensen het er moeilijk mee. Ze weten niet wat hen te wachten staat. Ik sprak een meneer die bij nader inzien een logeerwoning wilde om de drukte te kunnen ontvluchten, maar dat had hij eerder moeten regelen. Ik kon hem daar niet bij helpen’

Elst: ‘Zodra de bouwers beginnen, is het je huis niet meer. Je slaapkamer staat vol tegels en een mortelbak. Op zo’n moment vliegt het sommige mensen aan. Maar veel onrust is weggenomen door de manier waarop de corporatie en bouwer dit traject hebben aangepakt. Hun grootste verdienste is dat ze zich hebben verplaatst in de bewoners.’

Vol trots
Hidajet en Nazire Dogan kunnen dat beamen. Zij hebben de verbouwing net achter de rug en laten trots het resultaat zien. De overlast was te overzien. Omdat Hidajet ’s avonds werkt, kreeg hij een logeerwoning, zodat hij overdag kon slapen.

Hij moppert over de overlast, maar is toch blij met de verbeteringen

Jaap Snijder woont alleen. Bij hem zijn de werkzaamheden net begonnen. Zijn gezondheidsklachten bleken geen grond voor een logeerwoning; daarvoor is een medische verklaring nodig. Hij kan zich overdag wel terugtrekken in een rustunit. Hij moppert over de overlast, maar is toch blij met de verbeteringen. Hij verheugt zich vooral op het verlaagde plafond, zodat hij verlost is van het tikkende geluid dat zijn bovenbuurvrouw regelmatig produceert. ‘Ik hoor in deze wijk’, zegt hij berustend.

Foto: Jeroen van Kooten

Dat geldt ook voor het echtpaar Zwanenburg, voor wie de ‘ellende’ nog moet beginnen. Zij wonen al sinds 1971 in de wijk en willen er nooit meer weg. Co Zwanenburg is oud-timmerman en heeft zijn woning altijd goed onderhouden. Daarom vindt hij de renovatie in zijn geval ‘niet zo dringend’. Maar hij is wel blij met de isolatie van de kamer aan de galerijzijde, waar het altijd tocht.

Geen gouden kranen
Directeur-bestuurder Köster is ingenomen met het brede draagvlak voor de renovatie. ‘Ontevreden mensen zijn er altijd. Voor sommigen is 1.000 euro onkostenvergoeding niet genoeg en iedereen wil wel een logeerwoning.’

‘Maar de angst van sommige critici dat bewoners allemaal gouden kranen willen, als je ze hun zin geeft, is niet bewaarheid. Zo’n 99 procent van de bewoners is heel praktisch en realistisch. Bovendien zijn we altijd duidelijk geweest in wat wel en niet kan: hard op de inhoud en zacht in de relatie.’

‘Het gaat erom dat je je huurders ziet en spreekt’

Inge Zwaan, manager Wonen: ‘We doen wat goed voelt naar de huurders en laten ons hart meespreken. Niet voor niets staat in ons logo de tekst ‘Wonen met een hart’. We laten mensen in nood niet aan hun lot over. Daarbij werken we goed samen met de gemeente en zorgorganisaties.’

‘Het gaat erom dat je je huurders ziet en spreekt. Stuur ze geen mailtje vanachter je bureau, daarmee bereik je ze niet. Het persoonlijke contact met de huurders is niet voor niets de rode draad in ons ondernemingsplan.’

Foto: Jeroen van Kooten

tekst: simon kooistra, foto’s: jeroen van kooten