Volgend artikel

Opinie

Hoe werkt het nieuwbouwproces in Nederland eigenlijk?

Paul Terwisscha van Scheltinga, directeur Vastgoed Woonbedrijf

3 minuten leestijd

In grote delen van ons land zijn te weinig nieuwbouwwoningen. Dat geldt ook voor een groeigebied als Eindhoven. In hoeverre ligt dat aan het nieuwbouwproces zelf? ‘Als iedere partij blijft doen wat ie altijd al deed, gaan we het niet redden’, zegt Paul Terwisscha van Scheltinga. Zo is meer flexibiliteit bij binnenstedelijk bouwen nodig.

Ook in de regio Eindhoven is een enorme behoefte aan woonruimte. De gemeente Eindhoven doet haar stinkende best en startte vorig jaar met een heus ‘bouwoffensief’ om de bouwproductie van koop- en huurwoningen te verhogen. Hiermee wil de gemeente de ruimtelijke ordeningsprocedures versnellen. Toch blijft het systeem van nieuwbouw piepen en kraken. Dat heeft voor een deel te maken met de manier waarop het aanbod van nieuwe woningen tot stand komt.

Dit voorjaar publiceerde het Centraal Planbureau een rapport over dat bouwproces (zie kader). Met daarin een aantal conclusies en aanbevelingen die de moeite van nadere verkenning waard zijn. Voor de regio Eindhoven, en ongetwijfeld ook voor andere groeiregio’s in ons land.

Download Het bouwproces van nieuwe woningen

Het bouwproces van nieuwe woningen, een kwalitatieve economische blik is een CPB-boek van Thomas Michielsen, Stefan Groot en Joost Veenstra. 

Zoals de aanbeveling voor meer sturing van de woningmarkt vanuit het Rijk. In vergelijking met de tijd van de Vinex-wijken staat het Rijk nu op veel meer afstand dan de gemeenten. Dat is helemaal zo als we die rol vergelijken met de aanpak van de woningnood na de Tweede Wereldoorlog. Nu pleit ik zeker niet voor volledige
centralisatie, maar een grotere rol van het Rijk kan verstandig zijn.

Binnenstedelijk bouwen
Een verdubbeling van de productie; dat doe je niet zo maar. In groeiregio’s, zoals Eindhoven, moet het Rijk actief ondersteunen met middelen en mogelijkheden zodat de productie daadwerkelijk stevig omhoog kan. Daarbij denk ik aan constructies van publiek-private samenwerking gericht op binnenstedelijke ontwikkeling. Bijvoorbeeld door het opzetten van een gezamenlijk projectbureau waarin overheid, corporaties en ontwikkelaars samen werken aan de realisatie van binnenstedelijke bouwprogramma’s.

Meer flexibiliteit bij binnenstedelijk bouwen is een andere aanbeveling die kan helpen. Gemeenten belemmeren dat proces, vaak ongewild, door een veelheid aan kwaliteitseisen. Parkeernormen zijn daarvan een goed voorbeeld. Ook de eisen aan flora en fauna, aan duurzaamheid en gasloos bouwen vertragen de nieuwbouwproductie.

Illustratie: Menno Wittebrood

Gefragmenteerd planproces
Het CPB-rapport maakt overduidelijk dat we in Nederland ruimtelijke kwaliteit erg belangrijk vinden. Maar dat leidt er toe dat er veel onderwerpen op de onderhandelingstafel liggen tijdens het lange, gefragmenteerde planproces van nieuwbouw.

Als we kijken naar de gemeenten zijn daar verschillende afdelingen bij betrokken. Vooral bij grote gemeenten, waaronder Eindhoven. Dat betekent ook dat er steeds weer nieuwe mensen aanschuiven. Met als gevolg veel dubbelingen en dus onnodig tijd- en geldverlies. Het kan ook anders, zoals het project SPACE-S uit onze praktijk laat zien.

Woonbedrijf heeft in deze nieuwe wijk in Strijp-S in Eindhoven vooraf veel tijd gestoken in het samen met de toekomstige bewoners communiceren met de omgeving. Met hoge betrokkenheid tot gevolg. Mede dankzij de publiek-private samenwerking op Strijp-S zijn we vervolgens in staat geweest om een project van 402 woningen in ongelooflijk korte doorlooptijd te realiseren.

Minder mensen
We staan samen in Nederland voor een gigantisch vraagstuk. De komende jaren willen we beduidend meer nieuwe woningen produceren. Ondertussen komen er steeds minder mensen van school die kunnen bouwen. En die de bouw kunnen begeleiden, bij corporaties en bij de gemeenten. Dit maakt het nog belangrijker om het bouwproces te optimaliseren. Als iedereen blijft doen wat ie altijd al deed, gaan we het niet redden. We moeten efficiënt omgaan met de beschikbare mensen, geen zaken dubbel doen en slimme ‘standaarden’ ontwikkelen.

Voor corporaties en gemeenten is nu het moment om daarover in gesprek te gaan. De Wet Ruimtelijke Ordening en veel andere wetten over ruimtegebruik gaan in 2021 op in de Omgevingswet. Het doel daarvan is om procedures en regels te vereenvoudigen. Gemeenten krijgen meer flexibiliteit.

In Eindhoven zijn wij dat gesprek al gestart. Wat staat er bij jullie te gebeuren? Wat gebeurt er bij ons? Wat gaat goed? Wat minder goed? Hoe kunnen we samen onze ambities realiseren? Deze manier van slim samenwerken, vraagt dat we allemaal over onze eigen grenzen heen stappen. Bijvoorbeeld in een door het Rijk gefaciliteerd projectbureau.