Aedes-Magazine 3/2019

Rockzero® Bouwsystemen

Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort. rockwool.nl/rockzero

EEN NIEUWE BOUWMETHODE

PLEISTERTJE OP EEN GAPENDE WOND

Voelt politiek Den Haag wel de echte pijn van mensen die al jaren op de wachtlijst staan voor een huis? Die vraag spookt de afgelopen weken door mijn hoofd. Eigenlijk sinds het moment dat de eerste kabinetsplannen voor Prinsjesdag uitlekten.

Het kabinet trekt de portemonnee en redt de woningmarkt, daar kwam het eigenlijk op neer. Ik heb er een dubbel gevoel bij.

Eerst even terug naar een jaar of twee geleden. Toenmalig woonminister Blok vond dat de woningmarkt als een zonnetje draaide. Zo’n uitspraak zegt alles, het vorige kabinet had een blinde vlek voor hoe het werkelijk was gesteld met het wonen in Nederland.

In de tussentijd wordt de situatie alleen maar slechter. Jongeren die nog steeds bij pa en ma op zolder wonen, gezinnen met kinderen die een groter huis nodig hebben, ouderen die dichtbij de supermarkt en het gezondheidscentrum willen wonen. Niemand komt aan de bak, deze mensen hebben geen enkel zicht op een geschikt huis. En dan heb ik het nog niet eens over de leraar of verpleegster met een middeninkomen.

Dit kabinet lijkt daaraan iets te gaan doen: minder verhuurderheffing voor corporaties die bouwen in gebieden waar de woningnood het hoogst is. Ein-de-lijk ziet ‘Vak K’ in dat deze belasting desastreus is voor de woningbouw.

Een kentering, dat wel. Maar het is volstrekt onvoldoende, omdat woningcorporaties nog steeds honderden miljoenen meer belasting betalen. Geld dat naar nieuwbouw moet, naar verduurzaming, naar leefbare wijken. Juist nu, in een tijd dat zelfs het kabinet spreekt van een ‘wooncrisis’. We krijgen niets, we betalen hooguit ietsje minder belasting. Een pleistertje op een gapende wond stelpt het bloeden niet.

Voor het kabinet is dit misschien al een grote stap, maar voor al die mensen op zoek naar een woning komt dat nieuwe huis geen stap dichterbij.

‘Voor al die mensen op zoek naar een woning komt dat nieuwe huis geen stap dichterbij’

‘VERTROUWEN IN CORPORATIES’

Met een minder strenge markttoets en flexibele inkomensgrenzen komt de Woningwet steeds meer tegemoet aan de wensen van corporaties. Toch is dit nog niet voldoende, vindt Liesbeth Spies, voormalig bewindsvrouw, burgemeester én lid van de commissie-Van Bochove.

WAT KUN JE MET DATA?

Corporaties verschillen sterk in hoe ver ze zijn met datagedreven werken. Voorlopers Woonstad Rotterdam en Actium in Assen vertellen met welk doel zij data gebruiken. En hoe gaan zij om met de risico’s?

BESTUURDER VOOR EEN DAG

In juni 2019 werkte een groep van 10 jonge professionals aan een nieuwe benadering van twee bestaande concrete vraagstukken waar corporaties mee worstelen. Dat leverde veel ideeën op. Een concreet uitgewerkt plan. En energie.

» ondertussen in Arnhem «

Naar A

Nog even en 109 appartementen in de wijk Kronenburg in Arnhem hebben energielabel A. In de oude toestand was dat C of D. Dat kan de huurders flink schelen op hun energiekosten. Volkshuisvesting Arnhem is er op dit moment druk mee bezig. Het is verduurzaming in combinatie met onderhoudswerkzaamheden. Het gebouw krijgt een schilderbeurt en nieuwe dakbedekking met groen om te zorgen voor verkoeling in de zomer. Er komen draai-/kiepramen in plaats van schuiframen, er komen nieuwe balkonhekken met een geïntegreerde plantenbak en de appartementen krijgen buitenzonwering. Volkshuisvesting investeert ruim 3 miljoen euro in het project. Eind 2019 is het klaar.

Doorbraak in de projectmatige gasloze transformatie

Water/water warmtepompen nu qua kosten gelijkwaardig óf zelfs lager dan lucht/water warmtepompen en warmtenetten.

Hoe dat mogelijk is? Scan de QR-code en download de gratis whitepaper op ithodaalderop.nl/warmtepompnet

Het Duco Reno Garantieplan, daar word je stil van!

Met het Duco Reno Garantieplan biedt Duco een future-proof totaaloplossing voor woningcorporaties en partijen met een eigen huurwoningbestand (VVE’s, gemeentes ...) voor vervanging van oude ventilatiesystemen in renovatie- en vervangingsprojecten. Slimme en stille ventilatie lost de CO2-, vochten geluidsproblemen van jouw woning op. Met deze projectgarantie slaap je 15 jaar lang op beide oren! > www.duco.eu/totaalgarantie

LIESBETH SPIES OVER AANPASSING WONINGWET: ‘SAMENLEVING GEBAAT BIJ MEER VERTROUWEN IN CORPORATIES’

Met een minder strenge markttoets en flexibele inkomensgrenzen komt de Woningwet steeds meer tegemoet aan de wensen van corporaties. Toch is dit nog niet voldoende, vindt Liesbeth Spies, voormalig bewindsvrouw, burgemeester én lid van de commissie-Van Bochove. ‘Er moet aan meer knoppen worden gedraaid.’

Wat wil Aedes anders aan de Woningwet?

De Woningwet uit 2015 moet helpen zodat mensen goed én betaalbaar kunnen wonen, overal in Nederland. Lokale afspraken over woonbeleid kunnen daarbij het verschil maken. Woningcorporaties, gemeenten en huurders geven aan te weinig ruimte voor lokaal maatwerk te hebben, de Woningwet bevat te veel landelijke regels. Aedes pleit daarom voor veranderingen in de Woningwet: - Geef gemeenten meer mogelijkheden voor lokaal woonbeleid. Want er is in Nederland niet één woningmarkt. De ene plek vraag om andere oplossingen dan de andere.

- Laat gemeente, huurdersorganisaties en corporaties lokaal samen bepalen of bouwen van middeldure huurwoningen kerntaak is voor corporaties. In gespannen woningmarkten is daar grote behoefte aan.

- Laat de inkomensgrens bij toewijzing niet alleen beter aansluiten bij de lokale woningmarkt, maar ook bij de grootte van het huishouden De huidige inkomensgrens is voor meerpersoonshuishoudens te laag. Meer weten? Ga naar www.aedes.nl/woningwet.

In haar eerste week als minister van Binnenlandse Zaken, belast met onder meer de portefeuille Wonen, viel Liesbeth Spies eind 2011 met haar ‘neus in de boter’. Ze kreeg de problemen bij Vestia op haar bordje, een van de affaires die mede de aanzet hebben gegeven tot de (nieuwe) Woningwet.

Spies was nauw bij de totstandkoming van die wet betrokken.

Inmiddels is ze burgemeester van Alphen aan den Rijn, haar geboorteplaats. Ook in die hoedanigheid heeft ze volop met de wet van doen. Ze weet hoe de regels in de praktijk uitpakken – op lokaal niveau, en, als voorzitter van het Nederlands Genootschap van Burgemeesters, ook in de 354 andere gemeenten.

Voor Aedes alle reden haar vorig jaar te vragen zitting te nemen in de commissie-Van Bochove. Dit gremium evalueerde de wet uit 2015 en bracht daarover eind 2018 op verzoek van de vereniging verslag uit. In het najaar vergadert de Tweede Kamer over de Woningwet. Een mooi moment om Spies te vragen naar haar bevindingen en adviezen.

Waarom was de Woningwet nodig?

‘De kern was om de taken, verantwoordelijkheden en het bestaansrecht van woningcorporaties te herijken. Dat was nodig omdat een aantal corporaties meer ging doen dan het huisvesten van mensen met een kleinere portemonnee. Daarnaast moest ook de nieuwe Europese regelgeving een plek in de wet krijgen.’

Wat heeft de wet tot nu toe gebracht?

‘De belangrijkste conclusie van de evaluatie is dat de wet op hoofdlijnen voldoet; dat corporaties goed zijn in het huisvesten van heel veel mensen. En dat het stelsel weerbaar en stevig is gebleken, ook tijdens de Vestiaaffaire. Een conclusie is ook dat als gevolg van een heel negatieve ervaring een slinger aan het stelsel is gegeven die op een aantal punten te ver is doorgeschoten en dat het noodzakelijk is weer wat meer naar het midden te balanceren.’

Hebben corporaties de afgelopen jaren volgens u een stukje van hun vertrouwen teruggewonnen?

‘Ik ben geneigd om te zeggen: ja, een stúkje. Ik denk nog niet dat dat over de hele linie het geval is, maar ik denk dat corporaties de lessen heel goed hebben geleerd. Al het vertrouwen terugwinnen: daarvoor is vijf jaar te kort.’

Wat zijn de belangrijkste verbeterpunten?

‘De rode draad in onze evaluatie is een pleidooi voor iets meer ontspanning, professionaliteit en vertrouwen. Daar is de hele samenleving bij gebaat. Er is te veel kramp in de sector geslopen; bij de corporaties zelf in de eerste plaats en bij de toezichthouder. De aanbevelingen hebben vooral betrekking op: hoe komen we daarvan af.’

Wat bedoelt u met professionaliteit?

‘Dat je corporaties bijvoorbeeld de ruimte gunt om te investeren in leefbaarheid. Er wordt op dat gebied lang niet gedaan wat wettelijk mogelijk is. Dit komt mede omdat eindeloos wordt getoetst wat wel en niet mag. Dat gaat heel ver: van buurtbarbecues en kerstbomen tot een gemeenschappelijke ruimte in een probleemwijk waar jongeren kunnen knutselen aan brommers. Op dit gebied meer op de afwegingsruimte en kennis van corporaties vertrouwen: dat versta ik onder professionaliteit.’

‘De rode draad in onze evaluatie van de Woningwet is een pleidooi voor iets meer ontspanning, professionaliteit en vertrouwen’

Hoe zit dat bij de corporaties in Alphen aan den Rijn?

‘We hebben er hier twee: Woonforte en Habeko. Met beide hebben we uitstekende ervaringen. Woonforte investeert fors mee, ook als maatschappelijk partner op het gebied van leefbaarheid en zorg en veiligheid. Maar ze mopperen ook, zeker waar het bijvoorbeeld gaat om het verduurzamen en het zogenoemde gespikkeld bezit en het woonlastenprincipe. Ze vinden dat ze te weinig ruimte hebben om hun woningen te verduurzamen. Dat begrijp ik.’

Als ik kijk naar de aanbevelingen van de commissie dan zie ik de nodige beweging: de markttoets voor middenhuurwoningen die op de helling gaat, de flexibele inkomensgrenzen: is dat nog niet voldoende?

‘Nee, dat is nog niet genoeg. Dit zijn allemaal knoppen, ik zou toch hopen dat er inmiddels daadwerkelijk ook aan die knoppen gedraaid wordt. Dat zien we nog onvoldoende, zowel rondom de middenhuur als rond bijvoorbeeld senioren die als ze hun huis verkopen wel over voldoende financiële middelen beschikken, maar op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor een huurwoning. Die mensen zijn best bereid iets meer huur te betalen. Zo kun je een deel van de oververhitte woningmarkt iets laten afkoelen. Dat zijn voornemens die liever gisteren dan vandaag werkelijkheid moeten worden.’

In hoeverre vragen maatschappelijke ontwikkelingen als de ontmanteling van de intramurale GGZ en verzorgingshuizen en het gebrek aan middenhuurwoningen om aanpassing van de wet?

‘Gemeenten en corporaties moeten zich daartoe verhouden, ofwel omdat het takenpakket anders wordt ofwel omdat de omstandigheden waaronder je je werk doet fundamenteel aan het veranderen zijn.‘

‘Maar of dat nu allemaal samenhangt met de wet? De woningen die nu worden opgeleverd, daarvoor zijn vijf tot tien jaar geleden de bestemmingsplannen gewijzigd. De wet moet meer experimenteerruimte bieden om beter in te kunnen spelen op maatschappelijke ontwikkelingen.’

Het leidt in ieder geval tot meer werk voor corporaties...

‘Er is zeker meer werk voor corporaties, in het middensegment, maar ook bij de huisvesting van steeds meer bijzondere doelgroepen. Als je niet uitkijkt hebben we straks alleen nog maar bijzondere doelgroepen. In Amsterdam en Den Haag geven ze leraren uit het basisonderwijs al voorrang bij de toewijzing van een woning.’

‘Ik zie het hier ook in mijn positie als burgemeester. En als voorzitter van het aanjaagteam Verwarde Personen binnen de VNG. Op heel veel onderdelen van mijn werk kom ik er steeds meer achter dat je als samenleving niet zonder corporaties kunt.’

Dus?

‘Moeten we meer vertrouwen op de professionaliteit en het lokale maatwerk. Groningen is echt anders dan Alphen aan den Rijn. Ik weet nog dat ik als minister in de krimpgebieden kwam en men mij vertelde dat we nu heel veel sociale woningbouw aan ons voorbij zagen trekken; ik zag twee-onder-eenkappers met een oprijlaan! Met mijn westerse blik hield ik niet voor mogelijk dat dit corporatiewoningen waren.’

Liesbeth Spies (1966) is lid van het CDA. Zij is burgemeester van Alphen aan den Rijn sinds december 2014. Zij was in 2014 waarnemend burgemeester van Stichtse Vecht. Daarvoor was zij van 2011 tot 2012 minister van BZK. In 2011 was zij gedeputeerde van ZuidHolland en lid provinciale staten Zuid-Holland. Van 2002 tot 2010 was Spies lid van de Tweede Kamer.

‘De Woningwet moet meer ruimte voor experiment bieden om beter op maatschappelijke ontwikkelingen in te kunnen spelen’

Meer lezen over de evaluatie van de Woningwet door de commissie-Van Bochove?

Kijk op: www.aedes.nl/ evaluatiewoningwet

‘De woningmarkt is op bepaalde plekken gruwelijk overspannen, op andere plekken weer helemaal niet. Dat vraagt om maatwerk; je moet niet heel Nederland in hetzelfde confectiepak willen hijsen. Dat doen we in de koopsector ook niet.’

Moet de wet op de schop?

‘Nee, absoluut niet. De basis van de wet deugt, maar de uitwerking kent een aantal elementen die gewoon geen recht doen en aan datgene wat er soms mogelijk en nodig is. Wij hebben gezegd: als je het nu nog niet in de wet mogelijk wilt maken, kom dan met een experimenteerartikel of een hardheidsclausule. Dan kun je als minister zelf de vinger aan de knop houden. Geef meer ruimte aan de lokale driehoeken, zoek meer die dialoog.’

‘Daarin is ook een rol weggelegd voor de corporaties zelf. Die moeten hun volwassenheid af en toe opeisen. Sommige corporaties zijn wel heel erg naar de letter van de wet gaan leven en durven weinig meer na te denken over: wat willen we en wat kunnen we? Ze gaan zelfs het gesprek met de toezichthouder en hun interne toezichthouder niet meer aan. Dat is niet goed. Het moet natuurlijk af en toe wel schuren. Wat je wilt is af en toe een iets meer creatieve of ondernemende geest. Maar dat is in corporatieland nog steeds heel erg eng en spannend, hebben wij gemerkt.’

‘Ondernemerschap in de sector ligt ook in politiek-Den Haag nog steeds erg gevoelig. Dat merk je ook aan de reactie van de minister; die is erg terughoudend. Heel pregnant zie je dat op het gebied van duurzaamheid. Corporaties mogen op geen enkele manier risico’s lopen voor investeringen van particuliere woningbezitters op het gebied van duurzaamheid die zij op de een of andere manier zouden willen voorfinancieren. Daar gaat de deur nog steeds stevig voor dicht.’

Terwijl corporaties zo’n belangrijke positie hebben in het Klimaatakkoord.

‘Precies! Dan denk ik ook: heb dan het lef om te kiezen. Als je de corporaties op pole position wilt, maak je het wel heel erg lastig als je niet voor de woonlastenbenadering durft te kiezen als je bijvoorbeeld rondom gespikkeld bezit zo streng bent. Dan creëer je geen vliegwieleffect.’

Hoe schat u de politieke haalbaarheid van de aanbevelingen in?

‘Er is een Kamermeerderheid voor de aanbevelingen van de commissie; die stelling durf ik wel aan. Die loopt alleen niet op alle punten langs de grens coalitie-oppositie. De vraag is dan hoeveel ruimte de coalitie elkaar gunt.’

‘Je moet niet heel Nederland in het zelfde confectiepak willen hijsen’

Transformatie van oude loods naar nieuw wooncomplex in dichtbebouwd gebied door optopping met splitlevelappartementen met hoge isolatiewaarde

Rockzero ® Bouwsystemen van ROCKWOOL ® maken flexibele en snelle transformatie mogelijk van oude fabriekshal naar wooncomplex

In het centrum van Sneek wordt een bestaande loods uit de jaren 50 opgetopt met een achttal splitlevelappartementen. De loods is eigendom van vastgoed-ontwikkelaar RTR Vastgoed uit Goenga, die de appartementen ontwikkelt en zal verhuren aan zorginstelling JP van den Bent stichting in Sneek. Adema Architecten uit Dokkum, Groningen en Kampen maakte het ontwerp voor de transformatie van de loods en de bouw van de nieuwe appartementen. Om deze woningen snel en flexibel in verschillende hoogtes te kunnen realiseren, is een bouwsysteem van ROCKWOOL steenwol toegepast.

Bart van der Veer is projectleider bij vastgoedontwikkelaar RTR Vastgoed in Goenga. Hij vertelt dat de oude loods op een prachtige locatie staat midden in een woonwijk in het centrum van Sneek. De appartementen worden ontwikkeld en verhuurd voor de JP van den Bent stichting in Sneek, een zorginstelling voor begeleid wonen. “Deze mensen krijgen straks een prachtig appartement. Een betere plek voor begeleid wonen midden in de stad, is bijna niet denkbaar”, geeft Van der Veer aan. In mei is met de verbouw van de loods en nieuwbouw van de appartementen gestart en ze zullen eind 2019 opgeleverd worden.” Het gaat om acht nieuwe splitlevelwoningen op een bestaande loods van 25 bij 25 meter in een dichtbebouwde woonwijk, die worden ingericht als eenpersoonswoningen voor begeleid wonen. “De woningen van de buren zijn tevens op een oude fabriekshal gebouwd en staan pal tegen onze loods aan”, zegt Van der Veer. RTR Vastgoed ontwikkelt en bouwt in eigen beheer en met eigen personeel. “Deze oude loods staat midden in een woonwijk en eigenlijk leent deze locatie zich meer voor woningen dan voor opslag”, zegt Van der Veer.

Lichtgewicht bouwen Aanvankelijk zou de oude loods zwaarder gefundeerd en diep geheid moeten worden voor de optopping van appartementen. Dat bleek een vrij ingewikkelde ingreep, omdat heien risicovol is en schade kan veroorzaken aan de gebouwen in de directe omgeving. De enige optie was om met lichtgewicht systemen te bouwen. RTR Vastgoed koos voor Rockzero Bouwsystemen van ROCKWOOL om de 8 appartementen te realiseren. “Dit lichtgewicht bouwsysteem maakt het mogelijk de appartementen op een houten vloer te bouwen die lichter is dan een betonnen vloer”, zegt Van der Veer. Op de houten vloer is een zwevende cementdekvloer geplaatst om

de woningen akoestisch te isoleren. Met Rockzero Bouwsystemen, die voornamelijk uit ROCKWOOL steenwol bestaan, hebben de appartementen hoge isolatiewaarden van bijna passief niveau: met een RC -waarde 6 voor de gevel en een RC -waarde 7 voor het dak. Dit bouwsysteem zorgt voor een optimaal geïsoleerde en brandveilige constructie zonder koudebruggen. Op het platte dak worden circa 240 zonnepanelen geplaatst. Een doorstroomtoestel voorzien van een warmte-element waarmee water tot 60 ºC wordt verwarmd, zorgt voor warm tapwater in de woningen. Van der Veer geeft aan dat het prettig samenwerken is met ROCKWOOL . “Voor deze transformatie van een oud industrieel gebouw naar nieuwe appartementen in een dichtbebouwd gebied, hadden we een reeks aan specifieke vragen over het lichtgewicht bouwen. Deze heeft het Technical Solutions Center van ROCKWOOL allemaal voor ons opgelost. De betrokkenheid van een grote toeleverancier voor dit kleinschalige project is echt bijzonder om mee te maken”, zegt Van der Veer.

Ontwerpvrijheid

RTR Vastgoed werkt veel samen met Adema Architecten. Bernd Bove, projectleider bij Adema Architecten, is betrokken bij dit woonproject. Hij geeft aan dat de transformatie van een vierkante fabriekshal naar een mooi wooncomplex een interessante uitdaging is. “Het gebouw had aanvankelijk een industriële uitstraling die volledig is omgevormd naar charmante woningen.” Bove vertelt dat het hele gebied in de afgelopen periode dezelfde herinvulling heeft ondergaan, waarbij industriële gebouwen zijn verbouwd tot woningen. “Deze loods van RTR Vastgoed was de laatste die verbouwd is in dit gebied. In dit gebouw van acht meter hoog, zijn splitlevelwoningen gerealiseerd om een ruime woonkwaliteit te creëren die wordt ontsloten middels een gezellige gezamenlijke binnentuin”, zegt Bove. De vloer en een deel van de gevels van de oude loods zijn intact gebleven waarin de staalconstructie is

aangepast om hierop een houten vloer en het Rockzero bouwsysteem te kunnen plaatsen.

Snelle & flexibele transformatie Stephen Muller, key accountmanager bij ROCKWOOL komt regelmatig langs op de bouwplaats van dit project. “Voor ons is deze transformatie buitengewoon interessant, omdat Rockzero Bouwsystemen nog niet eerder in een bestaand gebouw zijn toegepast.” RTR Vastgoed koos voor ons bouwsysteem om een lichtgewicht, brandveilige gevel met gevelbekleding toe te kunnen passen, die snel en flexibel opgebouwd kan worden op en tegen een bestaand gebouw. Muller legt uit dat het bouwsysteem kolommen van steenwol bevat, die een constructieve sterke draagkracht hebben. Het bouwsysteem is licht, flexibel, onbrandbaar en isoleert goed, omdat het uit ROCKWOOL steenwol bestaat. “Hierdoor is het systeem geschikt voor elk type gevel en gevelafwerking. Bij dit project bevat het gebouw verschillende soorten gevelafwerking waaruit die flexibiliteit blijkt, zoals bestaand en nieuw metselwerk en gevelbekleding. Het systeem is modulair opgebouwd, komt pasklaar aan op de bouwplaats en wordt in het werk geassembleerd”, zegt Muller.

Bernd Bove geeft aan dat Adema Architecten nog niet eerder een ontwerp met Rockzero Bouwsystemen heeft getekend. “Van binnenuit zijn de appartementen vervolgens opgebouwd met dit systeem. Het is ook rondom in het hele gebouw toegepast, zowel in het oude als in het nieuwe gedeelte”, zegt Bove. “Een op projectniveau voorbereid systeem in een bestaand gebouw is altijd spannend. We hebben het gebouw daarom zelf met een 3D scanner ingemeten en het vervolgens in 3D bouwkundig uitgewerkt. Bij dit project heeft elk appartement een andere maatvoering om binnen de maatvoering van het bestaande gebouw te kunnen passen. Met Rockzero Bouwsystemen is dat prima gelukt, omdat ze heel flexibel zijn en zeer geschikt om in het werk snel aanpassingen te kunnen doorvoeren. Dit systeem draagt buitengewoon goed bij aan een goedlopend bouwproces”, zegt Bove.

Eind 2019 worden de appartementen opgeleverd.

Den Haag begrijpt niet wat corporaties lokaal doen, denkt Wiepke van Erp Taalman Kip. Een pleidooi uit het hart voor meer ruimte voor lokaal woonbeleid.

Wiepke van Erp Taalman Kip, directeur-bestuurder Woonpalet

‘DEN HAAG, KIJK NAAR DE LOKALE KRACHT VAN DE CORPORATIE’

Kranten kopten recentelijk weer: ‘Meer overlastincidenten door verwarde mensen’. Veel van onze huurders ervaren dat dagelijks. Zij hebben last van bijvoorbeeld GGZ-cliënten die zich extramuraal moeten zien te redden, of van getraumatiseerde statushouders. Beide groepen krijgen veelal minder begeleiding dan ze eigenlijk nodig hebben.

Sinds de decentralisatie van het sociaal domein moet de gemeente de begeleiding van al deze groepen in goede banen leiden. Veel gemeenten worstelen ermee. In de praktijk zijn corporaties vaak de eerste organisaties die signalen opvangen, via zorgen of klachten van huurders.

Deur niet openen

Neem een appartementencomplex bij ons in Zeewolde, 28 woningen, drie woonlagen. Er wonen nog steeds bewoners van het eerste uur. Maar de laatste jaren kwam er veel nieuwe instroom en de signalen dat het niet goed gaat, nemen toe. Het gaat over jongeren die herrie maken en andere bewoners (onbewust) intimideren, over drugsgerelateerde overlast, over een bewoonster die regelmatig alles bij elkaar gilt om 5 uur ’s morgens. De hulpverlener van de GGZ komt in beginsel elke twee weken bij haar, belt aan, maar vaak doet ze niet open, dus dan gaat hij weer. Hij moet een nieuwe afspraak maken en afwachten of ze dán open doet. Maar ja, hulpverlening is vrijwillig, dus je doet hier weinig aan…

Grip krijgen niet altijd makkelijk

De bewoners in dit complex voelen zich ondertussen steeds minder prettig en zo ook de mensen in koopwoningen erom heen. Waar moet je beginnen om hier weer rust te creëren? Woonpalet heeft eerst alle bewoners een brief gestuurd met het signaal dat we veel klachten

krijgen, dat er al lang onrust heerst, en dat we er nu goed in gaan duiken. Daarbij hebben we alle bewoners opgeroepen om overlast te blijven melden omdat dit nodig is voor dossieropbouw als onderlegger voor eventuele juridische stappen.

Daarna zijn we met alle klagers én benoemde overlastgevers gaan praten: bij sommigen gingen we thuis langs, anderen hebben we uitgenodigd op kantoor. Zo hebben we de problemen proberen te doorgronden, verschillende brandhaarden van overlast getraceerd en op elke brandhaard (hopelijk) passende acties ontplooid. Daarbij zit natuurlijk ook veel bemiddeling. We communiceren heel helder de mogelijke consequenties: eerst een waarschuwing en afspraken maken in een gesprek, als dat niet leidt tot ander gedrag volgt een gedragsaanwijzing door ons (of door de rechter), en als dat ook niet helpt volgt huisuitzetting.

Gedragsverandering

Daarna hebben we - uiteraard zonder namen te noemen - teruggekoppeld aan alle bewoners dat we allerlei gesprekken hebben gevoerd, toezeggingen rond gedragsverandering hebben gekregen en bezig zijn met ‘juridische stappen’ in de richting van enkele bewoners. Daarbij weer de oproep om overlast te blijven melden en indien nodig de politie te blijven bellen. (Politierapporten zijn belangrijk bij juridische stappen). Zwartwit is het allemaal niet. Zo zijn er bewoners die zich vooral slachtoffer voelen van het gedrag van anderen, terwijl er - soms uit heel andere hoekover hen óók klachten zijn.

Alleen al deze serieuze aandacht zorgt voor rust. Dat horen we van veel bewoners. Dat wij goed bereikbaar zijn voor betrokken bewoners, ook buiten kantooruren, helpt daarbij (verschillende huurders hebben mijn 06-nummer, niemand

maakt daarvan misbruik). Een aantal overlastgevers vertoont inmiddels ander gedraghopelijk blijft dat zo - en tegen twee bewoners zijn we een juridische procedure gestart tot huisuitzetting. Soms kan het makkelijker: bijvoorbeeld iemand die niet kwaadwillend is maar vanwege (gediagnosticeerde!) psychische klachten rust nodig heeft, konden we elders huisvesten. Een rustiger plekje op een bovenste verdieping. Geef ruimte voor lokaal beleid Dit is maar één voorbeeld van onze toegevoegde lokale waarde als sector, er zijn er veel meer. Hoe fijn zou het zijn als politiek-Den Haag dat ook begrijpt. Maar de rijksoverheid lijkt geen idee te hebben van wat er speelt in

onze wijken en hoe verlammend het bijvoorbeeld is dat hulpverlening niet afdwingbaar is. Of neem het wetsvoorstel Huur en Inkomensgrenzen waarmee Den Haag corporaties wil dwingen om middeninkomens flinke huurverhogingen op te leggen. Die jaag je de sector uit, terwijl ze op veel plekken in het land juist zorgen voor evenwicht in onze wijken en segregatie voorkómen.

Dus alsjeblieft Den Haag: laat ons dit soort zaken zelf bepalen, eventueel samen met de gemeente. Ontdek eens wat er lokaal écht gebeurt en geef ons meer ruimte voor lokaal woonbeleid.

‘Waar moet je beginnen om hier weer rust te creëren?’

» achtergrond «

‘DATA HEBBEN NOOIT

HET LAATSTE WOORD’

Corporaties verschillen sterk in hoe ver ze zijn met datagedreven werken. Voorlopers Woonstad Rotterdam en Actium in Assen vertellen met welk doel zij data gebruiken. En over de voordelen die dit corporatie en bewoners kan opleveren. In discussies over het gebruik van data domineren vaak de risico’s. Denk aan privacyschendingen of stigmatisering door algoritmes. Hoe gaan de corporaties daarmee om?

» ‘Een gesprek over het gebruik van data werkt het beste als we laten zien wat het voor een corporatie concreet kan betekenen’, zegt Edwin Miedema, strategisch adviseur Digitale Transformatie bij Actium. ‘Anders blijft het te abstract.’ Ook in dit gesprek maakt hij data daarom al snel toegankelijker door ze te visualiseren. Collega Gerald Kamphuis, medewerker Service en Beheer, laat op zijn laptop een geografische weergave zien van alle 16.000 woningen van Actium in Friesland en Drenthe. Kamphuis zoomt in op een wijk in Assen. Een kaart toont het energielabel van de woningen. ‘De huidige norm is label B, maar we willen natuurlijk naar CO2-neutrale woningen’, zegt Miedema. ‘Voorheen zou Actium de vervolgstappen in de verduurzamingsaanpak enkel

verbruik is – op complexniveau – bij ons bekend en kunnen we over de andere data heen leggen. En als we dat willen, kunnen we bijvoorbeeld ook laten zien waar warmtenetten gepland zijn. De kern is dus dat de geografische informatietool al die verschillende data gestapeld kan presenteren.’ Miedema: ‘Dat maakt het complexe vraagstuk van verduurzaming inzichtelijker voor de collega’s die daar mee bezig zijn. Zij krijgen meer analysemogelijkheden en kunnen hierdoor beter onderbouwde beslissingen nemen.’

DATALABS

Dit voorbeeld over verduurzaming is het eerste ‘datalab’ van Actium. Met het oog op de nieuwe technologische mogelijkheden richtte de corporatie anderhalf jaar geleden haar ICT-afdeling anders in. Het technisch beheer en onderhoud van de systemen doet nu een externe partij. De focus van de afdeling ligt op de aanjaagrol om de corporatie ‘datagedreven’ te laten werken. ‘Door meer en slimmer gebruik te maken van beschikbare interne en externe databronnen krijgt de corporatie nieuwe inzichten die tot andere afwegingen kunnen leiden’, zegt Miedema. ‘Ook huurders, woningzoekenden, samenwerkingspartners en toezichthouders verwachten dat de corporatie die technologische ontwikkelingen volgt.’ Het datalab Datagestuurd onderhoud speelt daarop in.

baseren op de vastgoedgegevens. Welk type woningen leent zich bijvoorbeeld het beste voor verdere isolatie of voor zonnepanelen? Nu kunnen we daar een dimensie aan toevoegen, bijvoorbeeld inkomensgegevens op wijkniveau.’

De mannen benadrukken dat die laatste data ‘generiek’ zijn; de daadwerkelijke inkomens van individuele huishoudens weten ze niet. Dit soort data zijn vrij beschikbaar of de corporatie koopt ze in bij een externe partij. Die deze inkomensbenaderingen weer heeft samengesteld aan de hand van bijvoorbeeld analyses van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarover later meer.

Op het scherm klikt Kamphuis er ondertussen een kaartje bij. ‘Als we die inkomensdata combineren met de vastgoeddata, zou Actium bijvoorbeeld kunnen afwegen om de volgende verduurzamingsmaatregel te starten bij huishoudens met de laagste inkomens. Zodat zij lagere energielasten krijgen.’ Er zijn nog meer mogelijkheden, vervolgt hij. ‘Ook het daadwerkelijk gas- en energie-

Traditioneel heeft planmatig onderhoud een vaste cyclus. ‘We onderzoeken nu hoe actuele data een belangrijke rol in het onderhoud kunnen krijgen’, zegt Kamphuis. Technisch is het bijvoorbeeld al mogelijk om cv-storingen met data te lijf te gaan. Een cv-ketel stuurt dan automatisch een signaal: ik ben weliswaar pas een half jaar geleden nagekeken, maar er is nu iets aan de hand. Kom kijken, anders ga ik stuk.

Sensoren in dakgoten kunnen verstoppingen melden voordat er lekkage is. Voorbeelden van ‘dataficering’ die zorgen voor bewonersgemak én effectievere en goedkopere werkprocessen, zegt Kamphuis.

In de datalabs werken Miedema en Kamphuis samen met collega’s van de betrokken afdelingen en met experts van buiten. De belangrijkste vraag daarbij is: met welk doel willen we welke data verzamelen? Er zijn steeds meer mogelijkheden om grote hoeveelheden data te analyseren en om algoritmes te ontwikkelen. Met behulp van algoritmes zou je bijvoorbeeld data van de dakgoten kunnen combineren met weersvoorspellingen van het

‘Sensoren in dakgoten kunnen verstoppingen melden voordat er lekkage is’

KNMI. En kijken of daar verbanden tussen bestaan. Maar niet alles wat mogelijk is, is ook noodzakelijk of wenselijk, zeggen ze stellig. ‘Het is belangrijk om focus aan te brengen en in logische, behapbare stappen aan de slag te gaan.’ Ze benadrukken ook dat datagedreven werken vooral geen ‘feestje voor ICT of data-experts’ mag zijn.

‘Het is een onderdeel van de digitale strategie van de hele organisatie. De ICT-afdeling van Actium heeft een faciliterende rol. Wij hebben de technische kennis. Samen met externe partners kunnen wij zorgen voor de tools waarmee we data visualiseren. Maar het zijn de inhoudelijke collega’s die uiteindelijk bepalen met welke vraagstukken we samen aan de slag gaan. En na het analyseren van de data is er altijd een menselijke expert nodig voor de interpretatie en het maken van keuzes. Dat laten we nooit aan een model of tool over. Dat blijven ondersteunende hulpmiddelen.’

PASPOORTKOPIEËN

De interne data vormen de basis van hun werk, legt Miedema uit. Die basis moet op orde zijn anders ga je aan de slag met verkeerde informatie. Actium heeft haar interne data laten onderzoeken door een externe partij. Bewaart de corporatie bijvoorbeeld gegevens die volgens de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) niet meer vastgelegd mogen worden? Bij enkele werkprocessen bleek dat nog het geval. Paspoortkopieën bij afgesloten huurovereenkomsten bijvoorbeeld. Geruststellend was dat het verzamelen van alle interne data en het verwijderen van sommige gegevens geen ingewikkelde zoektocht opleverde. ‘Dat zegt iets over de mate waarin die interne data op orde zijn’, zegt Miedema.

‘De interne gegevens kunnen we aanvullen met externe data die vrij verkrijgbaar of te koop zijn.’ Miedema ziet in de toekomst liever dat corporaties dit soort gegevens collectief inkopen. ‘Niet alleen omdat dat werk scheelt, maar vooral omdat corporaties dan gezamenlijk afspraken kunnen maken over bijvoorbeeld de werkwijze van de datamakelaars.’

VOORSPELLENDE MODELLEN

Bij Woonstad Rotterdam bereidt het team Digitale Informatie en Transformatie (DIT) de corporatie sinds anderhalf jaar voor op de digitale toekomst. Hier ligt de focus vooral op het ontwikkelen en uitvoeren van

voorspellende modellen. De pilot die nu bij de afdeling Incasso loopt, vinden de dataconsultants Adriaan Nering Bögel en Wouter Tuinenburg tot nu toe het grootste succes. De manager Incasso heeft het DIT-team ingeschakeld omdat hij nieuwe methoden wil gebruiken om het aantal betalingsachterstanden fors te reduceren en zo uiteindelijk ook ontruimingen te voorkomen. Aan de hand van eigen data van de corporatie, de betaalhistorie van huurders, hebben de dataconsultants een model ontworpen om te voorspellen wie volgende maand een achterstand zal hebben.

‘Het gaat daarbij altijd om de statistische kans op een betalingsachterstand’, nuanceert Nering Bögel. In de pilotfase krijgt een deel van die groep huurders een vriendelijk herinnerings-sms’je kort voor de vervaldatum van de huurbetaling. Daarin staat ook de mogelijkheid contact op te nemen met de afdeling Incasso. Als blijkt dat het aantal betalingsachterstanden in die groep behoorlijk daalt, kijkt Woonstad Rotterdam of ze het model bij alle 50.700 huishoudens gaat toepassen.

‘Het verzamelen van data en het koppelen van databestanden is geen doel op zich’

PRIVACYRISICO’S

Deze pilot is natuurlijk erg privacygevoelig, beamen de dataconsultants van Woonstad Rotterdam. Het gaat om huurdersgegevens op adresniveau en daarbij ook nog eens om financiële gegevens. Daarom is het model uitgebreid besproken met externe juridische adviseurs en de afdeling Juridische zaken van de corporatie zelf. ‘Samen hebben we de uitgebreide Data Protection Impact Assesment (DPIA) ingevuld’, zegt Tuinenburg. ‘Dat is een vragenlijst in het kader van de AVG om vooraf de privacy risico’s van een gegevensverwerking in kaart te brengen en vervolgens maatregelen te kunnen nemen om die risico’s te verkleinen.’

Juridisch valt er op de pilot dan ook niks aan te merken, zeggen Tuinenburg en Nering Bögel. Het zijn ook nooit de data of een algoritme die beslissen wie het kenmerk ‘potentiële betalingsachterstand’ krijgt. Dat besluit neemt uiteindelijk altijd een collega van Incasso. En

voordat Woonstad Rotterdam de pilot omzet in een regulier werkproces zal ze hier ook de Klantenraad bij betrekken.

Los van de vraag of iets juridisch mag, heeft het werken met data ook een ethisch/morele kant, stellen ze bij Woonstad Rotterdam. ‘Wij maken modellen, en die voeden we het liefst met zo veel mogelijk data’, zegt Tuinenburg. ‘Bovendien gebruiken we die modellen ten gunste van een maatschappelijk belang of omdat het voordelen biedt voor de corporatie en de huurders.’ Toch kennen ook zij soms twijfel. ‘Naast dataconsultants zijn wij ook gewone consumenten. Hoe zouden wij het vinden als wij zelf of onze ouders deel uit maken van een data-analyse?’ Daarom vinden ze het een goede zaak dat Woonstad Rotterdam dat soort vragen heeft opgenomen in een afwegingsmatrix Data en Ethiek. ‘Dat stimuleert het interne debat en helpt bij de beoordeling van de wenselijkheid van een project. Aan de hand van dat stuk gaan we in de organisatie samen in gesprek. Dan bespreken we bijvoorbeeld welke overleggen we binnen Woonstad naar hun mening moeten vragen over een voorgenomen data-analyse. Of wie erover beslist’, zegt Nering Bögel.

AEDES-ONTWIKKELGROEP BIG DATA

Meer dan 30 corporaties namen in 2018 deel aan de Aedes-leergang Big Data. In vervolg hierop zijn in 2019 enkele corporaties en regionale samenwerkingsverbanden samen met Aedes de Ontwikkelgroep Big Data gestart. De komende tijd ontwikkelt deze groep voorspellende modellen en verspreidt de kennis daarover.

Verder onderzoekt deze groep de mogelijkheden van een collectieve inkoop van data. De eerste stap is al gezet: een onderzoeksbureau gaat bij het Centraal Bureau voor de Statistiek microdata verwerken en ontsluiten voor lokaal gebruik.

Meer informatie? Neem contact op met David Albregts, adviseur Data en Benchmark, d.albregts@aedes.nl.

DOORDACHT

Het verzamelen van data en het koppelen van databestanden is geen doel op zich voor deze twee corporaties. Er is geen sprake van ‘alles aan de kant’ om digitale innovatie te versnellen. Succesvolle digitale transformatie vraagt om durf en soms om het nemen van risico’s, zegt Nering Bögel. ‘Maar dat moet voldoende doordacht, bewust en met kleine, overzichtelijke stappen gebeuren’, vindt Miedema. Data en algoritmes zijn dienend bij Actium en Woonstad Rotterdam en ze hebben nooit het laatste woord.

RECYCLING BETONDAKPANNEN ONDERDEEL VAN DAKSYSTEEMGARANTIE PLUS

Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

» goedemorgen «

Commissaris bij de Alliantie MARDJAN SEIGHALI

Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Seighali: ‘Nederland heeft mij veel gegeven. Ik draag graag bij aan de kwaliteit van leven en de leefomgeving van mensen.’

»

Als we aanbellen staan de hardloopschoenen van Mardjan Seighali bij de voordeur te drogen. ‘Hardlopen, daar ben ik aan verslaafd’, vertelt ze terwijl ze koffie maakt. We beginnen het gesprek met een rondje door de tuin. De kersenboom naast het huis staat bij het raam van de woonkamer: ‘In Iran, waar ik en mijn gezin als vluchtelingen vandaan komen, staat de kersenboom symbool voor de liefde. Als je vlucht laat je veel achter. Dan is het belangrijk om weer een thuisgevoel voor jezelf te creëren.’ Commissaris zijn bij een woningcorporatie stond al langer op haar verlanglijstje. Omdat huisvesting de basis is van ieders leven. Haar eerste huis in Nederland stond in Almere Muziekwijk en was van een woningcorporatie, realiseert Seighali zich terwijl we erover praten. ‘Je krijgt een sleutel, je wordt binnengelaten en je bent zo dankbaar. Dat gun je toch iedereen.’

Seighali ziet het Nederlandse systeem van volkshuisvesting als een zegening. Dat is iets om trots op te zijn en goed voor te zorgen. Ons welzijn en onze welvaart vindt ze niet vanzelfsprekend. ‘We moeten niet lui worden. Het verwaarlozen. Als je zelf niets hebt, kun je ook niet geven. Een van mijn principes is om altijd ook oog te hebben voor de welvaart van mijn medeburger.’

VAN DE MENSEN

Als commissaris bij de Alliantie vindt ze zichzelf niet van de stenen maar van de mensen. ‘Vandaar dat ik nu in de vastgoedcommissie van de RvC zit’, zegt ze lachend. Daar heeft ze wel echt een andere invalshoek te brengen, merkt ze. Seighali vindt de waarde van de stenen dat ze iets betekenen voor mensen. Die manier van kijken geeft tegenwicht aan denken in termen van geld en stenen. Samen zorgen die invalshoeken voor betere beslissingen.

Seighali wil vooral op een positieve, vertrouwen gevende manier toezicht houden. ‘Bij de corporatie werken heel veel bekwame en gemotiveerde mensen. En ben me er van bewust dat ik op enige afstand sta. Papier is geduldig.’ Voor feeling met de praktijk gaat ze bewust de organisatie in en op werkbezoek. Vol enthousiasme vertelt ze over Hart van Vathorst waar ze een week eerder was. Een centrum in een Amersfoortse wijk met een kerk, een kinderdagverblijf en twee zorgcentra in één gebouw waarvan de Alliantie de verhuurder is. ‘Ik dacht hier zou ik wel willen wonen als ik oud ben en niet meer zelfstandig kan wonen.’

MAATSCHAPPELIJKE WAARDE

De huidige wetgeving voor woningcorporaties gaat alleen maar over wonen, wonen, wonen. Seighali vindt dat die regels een bureaucratische molen dreigen te worden waarin we de persoonlijke

MARDJAN SEIGHALI (55)

COMMISSARIS BIJ: de Alliantie sinds december 2018 (RvC bestaat uit drie mannen en drie vrouwen)

STUDIE: Maatschappelijk werk & Dienstverlening aan de Hogeschool van Amsterdam. Daarna heeft ze diverse post-hboopleidingen gevolgd, waaronder general management.

WERK: directeur-bestuurder Stichting voor Vluchteling-Studenten UAF, fondsenwervende organisatie voor gevluchte studenten en professionals. Voor haar werk ontving zij dit jaar de Comeniusprijs.

WOONT IN: Almere

REIST: voor het werk met auto, voor de rest altijd met de fiets

NEVENACTIVITEITEN:

Onder andere lid van de raad van advies van het College voor de Rechten van de Mens.

aandacht voor mensen uit het oog verliezen. Niet iedereen kan zonder hulp wonen. ‘De kunst is om vanuit de woningcorporatie die maatschappelijke waarde toch mogelijk te maken zonder zelf in het zorgdomein terecht te komen.’ In Amersfoort vindt ze dat gelukt.

In het dagelijks leven is ze directeur-bestuurder van het UAF, een stichting die zich inzet voor gevluchte studenten en professionals die zich hier verder willen ontwikkelen. Toen zij zelf als 26-jarige vluchteling in Nederland aankwam, kon zij dank zij een beurs van UAF gaan studeren. ‘Maar we hadden wel twee jonge kinderen. Dus ben ik naar mijn buurvrouw gestapt van een paar huizen verder op met ook twee kinderen. Ik heb haar voorgesteld om in deeltijd elkaars kinderen op te vangen en daar afspraken over te maken. Zo hebben we elkaar kunnen helpen zonder betaalde kinderopvang. Het gaat erom wie je bent en wat je voor elkaar kunt betekenen. Zo kun je op een kleine manier van betekenis zijn. Los van je culturele achtergrond.’

Ze wil graag anderen inspireren tot vergelijkbaar gedrag. Want ze vindt segregatie in Nederland een serieus probleem. Iedereen leeft voor zichzelf. ‘Toch geloof ik erg in ons menselijke oplossingsvermogen. Zorgen maak ik me daarom niet heel gauw.’

‘Ik geloof heel erg in ons menselijk oplossingsvermogen’

DUURZAAM GEGARANDEERD

DAKMERK. Hét keurmerk voor het platte dak.

DAKMERK is hét Nederlandse keurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdicht heidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMOprocesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze en materiaal. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs steekproefsgewijs de toegepaste dakbedekkingsconstructies.

Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie.

U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL

Nieuwe regels nieuwe kansen

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

• Lekdetectie

• Herstel brand- en waterschade

• Schimmelverwijdering

Wij ontzorgen u en uw huurder, beperken de gevolgschade en behouden de waarde van uw woning.

Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377

nederland@polygongroup.com Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl

WONINGNOOD IS POLITIEKE KEUZE

Op onze ledenvergadering dit voorjaar signaleerde Marnix Norder onze verantwoordelijkheid voor de bouwproductie. Een terecht appel. Tegelijkertijd moeten we niet wegkijken van de politieke verantwoordelijkheid voor de nieuwe woningnood. Op allerlei plekken in het land – vooral in de Randstad – lopen de wachtlijsten voor sociale huur op en komen middengroepen moeilijk aan een geschikte woning. Dit wordt gepresenteerd als een natuurramp, die ons overkomt. De werkelijkheid is anders. We kiezen er zelf voor. De eerste keuze die de politiek maakt, is het gebruik van onze ruimte. Ons grondoppervlak is voor ongeveer 70 procent groen, 20 procent water en net iets meer dan 10 procent bebouwd. Dat kan natuurlijk best anders. Met een enkele procent uitbreiding voor bebouwing (en dus minder groen), is het vinden van bouwlocaties plotseling geen probleem meer. De grondprijzen zouden bovendien dalen. Dat we hier niet voor kiezen, is een acceptabele uitkomst van het politieke debat. Maar maak dan wel duidelijk wat de consequenties zijn. Eén daarvan is dat de Nederlandse koe meer ruimte heeft dan de gemiddelde burger. Ook dat kan, maar als sociale huisvester heb je daarbij zo je gedachten. Een andere keuze die de politiek impliciet maakt, is de snelheid van produceren. Zoals bekend, ligt het tempo laag. Is dat vreemd, gelet op onze inspraaktrajecten, flora- en faunaregelgeving, archeologievoorschriften, ambitiestapeling gedurende de projectvoorbereiding, enzovoort? Allemaal nobele beleidskeuzes, maar het tempo lijdt er onder. En dus de beschikbaarheid van woningen. Tot slot het geld. Investeringen in nieuwe woningen moeten wel rendabel zijn, of het nu sociale huurwoningen betreft of dure koopwoningen. Als gemeenten gaan voor het grote geld (wat best een acceptabele keuze kan zijn, gelet op andere beleidsdoelen), lijdt de sociale woningbouw daaronder. Wij kunnen immers niet de hoofdprijs voor een locatie betalen. Als we de duurzaamheidsdoelstellingen in sneltreinvaart oppompen, dan betalen we daar een prijs voor in termen van te realiseren nieuwbouwaantallen. Opnieuw: allemaal begrijpelijke keuzes, maar expliciteer wat dit betekent voor de wachtlijsten. Moraal van dit verhaal? In een democratie heeft de politiek het laatste woord over de beleidskeuzes. Die kunnen uitvallen ten nadele van de bouwproductie. Wees dan wel helder over de effecten en doe niet of de tegenvallende bouwproductie iets is dat ons overkomt. Dat is namelijk niet zo. We hebben zelf die politieke keuze gemaakt.

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl

‘De Nederlandse koe heeft meer ruimte dan de gemiddelde burger’

slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Oegstgeest, Deventer, Enschede, Amsterdam en Purmerend. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

Helderheid over schoonmaak

Meerwonen gebruikt sinds een half jaar een speciale app voor communicatie tussen huurders, corporatie en schoonmaakbedrijf. Dat scheelt heel wat klachten.

Waar vroeger in een portiek een papieren lijst hing met een overzicht van de schoonmaakwerkzaamheden, vinden de huurders nu een QR-code. Via een app op hun mobiele telefoon of computer blijven zij op de hoogte. De schoonmakers melden digitaal als het werk gedaan is. Huurders die dat willen krijgen daarvan automatisch een seintje. Zij kunnen

via de app aangeven als er iets over het hoofd is gezien, of als ze extra tevreden zijn over het geleverde werk. Het schoonmaakbedrijf kan daar weer op reageren. Als er problemen zijn, zoals een kapot stopcontact dan meldt de schoonmaker dat via de app en krijgt de corporatie daarvan bericht. Schoonmakers en huurders kunnen ook een foto plaatsen om meer duidelijkheid te geven over de situatie. Na een pilot in één complex besloot Meerwonen deze digitale communicatie over schoonmaakwerkzaamheden in te voeren in alle complexen in Oegstgeest. In totaal gaat

het om de algemene ruimten bij ongeveer 800 woningen. ‘De klachten en opmerkingen zijn met rasse schreden verminderd’, zegt wijkbeheerder Peter Neuteboom. ‘We waren altijd veel tijd kwijt als huurders ontevreden waren over de schoonmaak. Nu zitten wij daar niet meer tussen. Voor de huurders is het heel transparant en de communicatie persoonlijker.’ Voor corporaties is de app TranspaClean gratis. Het schoonmaakbedrijf betaalt de app. Meer weten? Mail peter.neuteboom@ stichtingmeerwonen.nl. Zie ook: https://www.transpaclean.nl.

» slimmer en beter voor elkaar «

Cijfers op één plek

Het nieuwe Aedes-datacentrum biedt meer cijfers over de sociale huursector op één plek. Zo maakt u snel een analyse over verschillende thema’s. Van vergrijzing, leefbaarheid en statushouders, tot huurprijsbeleid, voorraadontwikkeling en verduurzamingsplannen.

U vindt er ook kaarten en grafieken van en over de sector op regionaal niveau. Met het datacentrum wordt het voormalige Aedes-benchmarkcentrum fors uitgebreid met CBS-, WoON-, DPI en meer DVI- en Shaere-data. De cijfers over de sector zijn overzichtelijk en goed vindbaar. Het is ook mogelijk om de cijfers visueel te maken en te downloaden. Daardoor kunt u ze gebruiken in een rapportage of presentatie. Wilt u weten hoe de keuze voor zonnepanelen is verdeeld in Nederland? Of hoe sterk de Energie-Index, betaalbaarheid of vergrijzing per provincie of gemeente verschilt? U vindt het in het datacentrum. Het biedt cijfers over de bedrijfsvoering en activiteiten op het gebied van leefbaarheid, betaalbaarheid, vastgoed en duurzaamheid. Het Aedes-datacentrum heeft een openbaar deel met algemene cijfers. Voor corporaties is er een afgeschermd deel met uitgebreidere informatie. Dit is alleen toegankelijk voor corporaties met een inlog.

Nieuwsgierig? Houd vanaf 23 september www.aedesdatacentrum.nl in de gaten.

Verhuizen per computer

WoningNet experimenteert in de regio Amsterdam met een computermodel om verhuisketens met drie of meer sociale huurwoningen tot stand te brengen.

Ruim 2.000 huurders van Rochdale, de Alliantie en Ymere hebben zich aangemeld voor de proef.

Ingrid Reetz van Ymere: ‘Dit grote aantal laat zien dat er veel behoefte is om te verhuizen. Met slimme verhuisketens hebben deze doorstromers een extra kans omdat ze gekoppeld kunnen worden aan woningen die nog niet op WoningNet staan.’

Op basis van data over onder andere woonwensen, huidige woning en zoekgedrag berekende het model mogelijke combinaties voor een drie- of vierhoeksruil. Voor de pilot zijn tien verhuisketens nader onderzocht. De corporaties checkten of de woningen echt geschikt zijn; als een woning bijvoorbeeld bestemd is voor verkoop of verhuur in de vrije sector valt die af. Bij drie verhuisketens hebben de corporaties geen bezwaren. De huurders zijn mensen die naar een andere buurt willen verhuizen of die een passender woning zoeken. Als alle schakels in de keten positief reageren, kunnen ze elkaars woningen gaan bezichtigen. Zijn de huurders enthousiast dan volgt dit najaar een grote verhuisdag. WoningNet en de corporaties hopen op een succes en willen deze methode dan verder gaan doorvoeren.

Meer informatie: mail Ingrid Reetz I.Reetz@ ymere.nl, of Freja Aurik van WoningNet FAurik@woningnet.nl.

» slimmer en beter voor elkaar «

Betaalbaar bouwen

Kunnen we een woning realiseren die zonder huurtoeslag betaalbaar is voor de laagste inkomensgroepen en waar geen geld bij hoeft voor bouw, beheer en onderhoud? Met die vraag ging Rentree in 2016 aan de slag. Met als resultaat 18 appartementen in Deventer die deze zomer klaar waren.

‘We zijn andersom gaan denken’, vertelt manager Vastgoed Carin Hemeltjen. ‘Meestal probeer je met allerlei afslagen en subsidies een woning bereikbaar te maken voor de doelgroep. Nu hebben we onderzocht wat er kan voor een huurprijs van 400 euro.’ Rentree verkende samen met bouwpartners, gemeente en provincie verschillende opties: tijdelijke kant-enklaarwoningen, transformatie in bestaande bouw en nieuwbouw. Dat laatste bleek het haalbaarst, vanwege

de langere exploitatieduur. Bij de zoektocht had een klankbordgroep van bewoners een belangrijke rol. In drie sessies kwamen woonwensen in beeld en werd besproken welke vormen van zelfbeheer haalbaar zijn.

Uiteindelijk is Rentree uitgekomen op een eenpersoonswoning van 30 vierkante meter met een huur van 425 euro. Het doel is dus net niet gehaald. Wel zijn de energiekosten van de gasloze woningen zeer laag. Het ruimtelijk gevoel dat de klankbordgroep belangrijk vond is bereikt met extra hoge plafonds. De onderhoudskosten zijn beperkt door de gekozen materialen. En door de inzet van bewoners voor kleine reparaties en tuinonderhoud is er een besparing van 20 procent op de gemiddelde beheerlast. Die eigen inzet vraagt ook dat de huurders op dit punt gemotiveerd zijn. De toewijzing

van de woningen gebeurt daarom anders dan anders: huurders zijn geselecteerd op inschrijfduur, motivatie en talent.

Rentree heeft dit project vooral met eigen medewerkers uitgevoerd. Carin Hemeltjen: ‘Mensen vonden het heel inspirerend om vrijuit te denken. Als je de goede vragen stelt, krijg je creatieve nieuwe energie.’

Meer weten? Mail Carin Hemeltjen c.hemeltjen@rentree.nu

Zelf een bestuurder zoeken en vinden

Medewerkers van Domijn stonden zelf aan het roer bij het vinden van een nieuwe directeur-bestuurder. De werving werd niet toevertrouwd aan een bureau, maar geheel in eigen huis uitgevoerd.

Deze werving & selectie in eigen beheer past bij de vernieuwde organisatie van de Twentse corporatie. Bij Domijn hebben medewerkers veel eigen verantwoordelijkheid en vrijheid. Dat blijkt ook uit het wervingsfilmpje waarin medewerkers vertellen waarom zij juist bij deze corporatie werken en wat ze verwachten van hun directeurbestuurder. Dat moest iemand ‘zonder fratsen’ zijn.

Bij de selectie van kandidaten is vooral gelet op de motivatie. Ervaring bij een corporatie of als directeur-bestuurder was minder relevant.

Uiteindelijk zijn vijf mensen uitgenodigd voor een uitgebreide kennismaking. Zij moesten zichzelf in een korte pitch voorstellen en vertellen waarom ze kozen voor Domijn. De manier waarop ze dat deden was geheel vrij. Deze pitches maakten al snel duidelijk welke kandidaten het best bij Domijn pasten. Aan het eind van de dag werd Wilma van Ingen (rechts op de foto) unaniem gekozen als nieuwe directeur-bestuurder.

Manager Advies & Organisatie Nicole Olde Riekerink (links op de foto) is trots op de procedure en zeer tevreden met de nieuwe directeur-bestuurder. ‘Deze manier past heel goed bij onze organisatie. We hebben intensief samengewerkt met de raad van commissarissen en veel tijd geïnvesteerd in het opstellen van het profiel. Hierdoor is de selectie heel soepel

verlopen. De hele procedure was in lijn met wie Domijn is. Net een tikkie anders. De communicatiestijl was dan ook persoonlijk en informeel. Want zo doen wij dat bij Domijn.’ Nadat Domijn voor Wilma van Ingen had gekozen volgde nog een officiële procedure met een fit & propertoets door de Autoriteit woningcorporaties. In januari 2019 kon zij aan de slag. Ze begon haar inwerkperiode met een persoonlijk gesprek met alle 220 medewerkers.

Meer weten? Mail Nicole Olde Riekerink n. olderiekerink@domijn.nl.

» slimmer en beter voor elkaar «

Deur open met app

80 internationale studenten die huren bij De Key hebben geen sleutel meer nodig. Zij openen de elektronische sloten van het pand en hun woning met hun smartphone.

De Key verhuurt veel gemeubileerde kamers aan internationale studenten. Hier zijn soms wel vijf keer per jaar bewonerswisselingen. De uitgifte van sleutels is dan een tijdrovende klus. De studenten maken voor allerlei zaken al gebruik van een speciale app. De keyless toegang tot hun woning is daaraan toegevoegd. Ook bedrijven die toegang moeten hebben tot het pand, zoals het schoonmaakbedrijf of monteurs voor lift en cv, kunnen via een smartphone naar binnen. Voor hen kan de toegang worden beperkt tot bepaalde tijdstippen en plekken. Het risico dat een moedersleutel kwijtraakt is hiermee verleden tijd. De Key is vorig jaar begonnen met 5 woningen en heeft de pilot nu uitgebreid tot alle 80 kamers in het studentencomplex. In deze bestaande woningen moesten de sloten worden vervangen. ‘Dat is dus wel een investering’, zegt Warner Thijssen. ‘Maar het scheelt ons erg veel tijd in het beheer.’ De Key gaat het systeem ook nog uittesten bij nieuwbouw. Er zijn backup-systemen ontwikkeld voor het geval stroom of wifi uitvalt of als een telefoon leeg of kwijt is.

Meer weten? Mail Warner Thijssen warner.thijssen@dekey.nl.

Snel go voor verduurzaming

Intermaris is begonnen met werkzaamheden om een flat met 105 woningen te verduurzamen. Twee maanden nadat het voorstel aan de bewoners was voorgelegd, ging 97 procent van de bewoners akkoord.

Het geheim van dit succes? Een goed gezamenlijk voortraject, duidelijke communicatie en actieve persoonlijke benadering. De galerijflat aan de Merwedestraat in Purmerend heeft na de verbeteringen energielabel A+/A++ en wordt helemaal gasloos. Voor de verbeteringen betalen bewoners een huurverhoging die lager is dan de besparingen op energiekosten. Vorig jaar gingen technisch opzichters Ad Langedijk (op de foto) en Willibrord Huisman langs bij alle bewoners. Zij vertelden over de verduurzamingsplannen, bekeken de onderhoudsstaat van de woningen en vroegen naar de woonwensen. Een groep bewoners heeft over de uitwerking meegedacht. Samen met de aannemer is een plan gemaakt waarbij er zo min mogelijk overlast zal zijn. Dat plan is gepresenteerd in een informatieboekje waarbij extra aandacht was voor duidelijkheid en leesbaarheid. ‘Daarna zijn we weer actief langs de deuren gegaan’, vertelt regisseur Wonen Sonja Kamp (niet op de foto). ‘We belden aan, vroegen of er nog onduidelijkheden waren en hadden extra formulieren mee om de akkoordverklaring meteen te laten ondertekenen.’ Intermaris heeft al bijna 2.500 woningen verduurzaamd.

Meer weten? Mail Sonja Kamp, S.kamp@intermaris.nl.

» slimmer en beter voor elkaar «

Virtuele corporatiemedewerker komt eraan

Een virtuele medewerker die dag en nacht vragen en verzoeken van huurders afhandelt. Is dat toekomstmuziek of realiteit? Woonforte, Rochdale, Woonstad Rotterdam en Parteon deden een geslaagde proef met spraakgestuurde chatbot Wonne.

Wonne is eigenlijk een virtuele medewerker. Ze kan laaggeletterden en visueel beperkten een veel betere dienstverlening bieden, legt Suzan Knipp van Woonforte uit. ‘Je kan gewoon tegen de chatbot praten en dat maakt het laagdrempelig. Ook voor taalvaardige huurders is dit klantvriendelijker.’ Hoe het zou kunnen werken? Een voorbeeld: een klant zegt dat de kraan in de badkamer lekt. De chatbot weet dat de klant een serviceabonnement heeft en maakt een afspraak voor de reparatie. Het hele proces is volledig geautomatiseerd, maar klantvriendelijker

dan een huurdersportaal. De virtuele medewerker zorgt ook voor een efficiënter werkproces. ‘Stel dat je hiermee een derde van de reparatieverzoeken kan afhandelen? Reken dan maar uit wat je bespaart aan uren. Die uren kun je dan weer inzetten om meer maatwerk te leveren’. Onder de vlag van de Vernieuwingsagenda zijn de corporaties Woonforte, Rochdale en Woonstad Rotterdam aan de slag gegaan om zo’n spraakgestuurde chatbot te ontwikkelen.

Conclusie? De middelen van Google, met name Dialogflow, bieden hiervoor de beste techniek. Ze kozen een partij die hier al de nodige ervaring mee had: Ortec DataAnalytics. In twaalf weken tijd is er een eerste versie van de virtuele medewerker gemaakt: Wonne. Zij begon helemaal blanco. De ontwikkelaars leerden Wonne om 10 repa-

ratieverzoeken af te handelen, met verschillende acties. Dat is beperkt, maar dat was ook de bedoeling van de proef. Getest is onder andere op ervaring van de huurders en de werking van de techniek. Met een positief resultaat. Een virtuele medewerker maken is behoorlijk kostbaar. Daarom werken de corporaties samen en delen zo de ontwikkelkosten en ze delen de opgedane kennis met de hele sector. De corporaties willen samen verder werken aan een volwaardige virtuele medewerker. In eerste instantie voor het afhandelen van de reparatieverzoeken, want daar gaan de meeste telefoontjes over. Als de werkprocessen voor zo’n 80 procent hetzelfde zijn moet dat lukken.

Meedoen? Meer informatie? Mail Suzan Knipp suzan.knipp@ woonforte.nl.

Assetmanagement, veel corporaties worstelen hier nog mee. Wat is assetmanagement eigenlijk? Hoe geef je daar vorm aan? Corporaties zijn gewend om te denken vanuit de bedrijfswaarde. Hoe staan taxatiewaarderingsbegrippen in relatie tot bedrijfswaardebegrippen? Sluit het gehele proces wel aan bij het verantwoorden van de bedrijfsvoering richting toezichthouders? Vragen, onduidelijkheden en begripsverwarringen geven aanleiding tot nadenken en dragen niet bij aan een adequate inrichting ervan.

Leidt huidige assetmanagement bij corporaties wel tot vastgoedsturing?

Assetmanagement als onderdeel van vastgoedsturing

De praktijk leert dat assetmanagement veelal wordt geïnterpreteerd vanuit de ‘stenen’ zonder rekening te houden met operationele zaken, zoals huisvestingslasten van de organisatie, personeelslastenfinancieringskosten, fiscale aangelegenheden en leefbaarheidskosten. Alloceren en prioriteren van budgetten per complex zijn veelal naar eigen inzicht ingevuld/toebedeeld door de assetmanager zonder afstemming met de afdeling financiën. De waardebegrippen bekend uit de taxatieleer en assetmanagement komen wellicht overeen qua begrip, maar deze sluiten onvoldoende aan bij de bedrijfsspecifieke kengetallen (ratio’s) waarop de corporatie wordt afgerekend. Samenhang en verband ontbreken en als het gaat om vastgoedsturing is dit essentieel.

Assetmanagement verlengde van taxatieproces?

De taxatiepraktijk en assetmanagement vertonen veel overeenkomsten. Beide waarderingen zijn vaak gebaseerd op onjuiste of incomplete datagegevens. Met name bij de handboekwaarderingen controleert de taxateur globaal en bij geautomatiseerde softwaresystemen is het uitgangspunt dat de aangeleverde gegevens juist zijn. Zelden wordt de vraag gesteld of er geen sprake is van het ‘stapelen van aannames’.

Daarnaast leert de praktijk dat de waardebepaling van vastgoed gebaseerd is op ‘markt’ referenties. Bedrijfsspecifieke zaken zijn geacht te zijn verdisconteerd in een, niet nader onderbouwde en toegelichte, disconteringsvoet. In de discounted-cashflowwaardering zijn veelal de disconteringsvoet en de eindwaarde sluitstuk om te komen tot de marktwaarde. Eenvoudig gezegd, 2x12, 3x8 en 4x6 geven allen de uitkomst van 24, hetgeen overeenkomt met de ‘markt-’ waarde en die aansluit bij de huidige taxatiepraktijk. Voornoemde taxatiepraktijk sluit onvoldoende aan om de individuele parameters op een juiste manier te vertalen naar bedrijfsvoering, beleidswaarde en beleid.

De vraag is of sectorspecifieke zaken, zoals afspraken met overheden inzake beperking in verhuurbaarheid en verkoopbaarheid wel voldoende aandacht krijgen bij de waardering. Door een niet nader onderbouwde, toegelichte en doordachte taxatieopbouw geeft dit ruis op de lijn. Vertaling naar en verbinding met bedrijfsspecifieke ratio’s wordt hierdoor beperkt, evenals analysemogelijkheden om inzicht te verkrijgen in de vastgoedportefeuille die benodigd zijn om stappen te kunnen nemen voor visie op de bedrijfsvoering en aanscherping van beleid!

Resumerend

Kortom; assetmanagement zonder inhoudelijke onderbouwde toelichting leidt tot verwarring in het vastgoedsturingsproces. Vanuit de ‘stenengedachte’ is assetmanagement slechts een onderdeel in het proces van vastgoedsturing. Vanuit die gedachte is assetmanagement alleen onvoldoende om onderbouwde keuzes te kunnen maken in de vastgoedportefeuille. Verbinden van mensen en middelen waarbij de stenen ‘slechts’ een bedrijfsmiddel zijn leidt tot (echte) vastgoedsturing. Alleen door belangen tussen de diverse afdelingen in het gehele proces te delen en te verbinden kan er vastgoedsturing aan de portefeuille worden gegeven om daarmee te komen tot een gezonde bedrijfsvoering.

Meer weten?

Wilt u weten hoe wij u hierbij kunnen helpen? We wisselen graag van gedachten met u over de mogelijkheden. Neem contact met ons op!

Lambert van den Top, Consultant Vastgoed Woningcorporties 06 - 24 82 83 44, l.vandentop@hofmeier.nl

Op de hoogte blijven van wat er speelt in corporatieland? Ga naar hofmeier.nl en meld u aan voor de inspiratiemail woningcorporaties!

JONG EN OUD ONDER EEN DAK

In Zwolle heeft woningcorporatie Habion een voormalig verzorgingshuis en aanleunwoningen samengevoegd tot Huis Assendorp. Het is nu een woongemeenschap voor ouderen én jongeren. De jongste bewoner is vier weken en de oudste 98 jaar. ‘Als ik thuiskom uit mijn werk is er altijd wel iemand voor een praatje.’

wonen en zorg «

secretaris van vereniging Huis Assendorp laat de tuin zien . Sinds drie jaar wonen er jongeren en ouderen door elkaar in het verbouwde verzorgingshuis. In en om het huis zijn veel gezellige ontmoetingsplekken gemaakt. Op de foto op de vorige pagina zit Mans op zo’n plek naast zijn vriendin Anneke.

Hanna (rechts vooraan op de foto) verzorgt op maandag de koffieochtend en regelmatig op zondag een borrelmiddag.

Hanna: ‘Ik hoorde wat ze hier gingen doen en ik wilde al samenwonen met veel mensen. Altijd iemand in de buurt voor een praatje als je thuiskomt.’

Tot 2012 leverde Habion gebouwen aan zorgorganisaties die de huur financierden met subsidie van het ministerie van VWS. Met de beleidswijziging scheiden van wonen en zorg in 2013 kwam eventuele leegstand voor rekening van de zorgorganisatie. Die vroeg Habion om een huurverlaging. 'Maar dat kan niet. Mede omdat wij in diezelfde tijd juist meer belastingen zijn gaan betalen door de verhuurderheffing’, zegt Peter Boerenfijn, directeur van woningcorporatie Habion. ‘We zijn samen gaan kijken hoe we leegstand tegen kunnen gaan in verzorgingshuizen en de gebouwen weer leuk en aantrekkelijk kunnen maken.’ De corporatie begon met experimenten om het verzorgingshuis opnieuw uit te vinden, maar dan aangepast aan de woonwensen van deze eeuw.

Een van die experimenten is Huis Assendorp in Zwolle. Habion en Zonnehuisgroep IJssel-Vecht hebben ouderen en buurtbewoners bevraagd hoe ze hun oude dag het liefst zien. Wat blijkt: ouderen willen vooral niet meer verhuizen. Boerenfijn: ‘Ze willen een woning die naar behoefte

verandert van woonhuis naar verzorgingshuis, verpleeghuis en eventueel hospice. En ze wilden privacy en reuring.’ Daar ging het mis met de oorspronkelijke zorgorganisatie. Die wilde niet dat er ook studenten kwamen wonen, zoals bedacht was. Daarom is drie jaar geleden de huur opgezegd en ging Habion met de bewoners zelf aan de slag en kwam zorgorganisatie PGVZ in beeld.

ONTMOETEN

Het verbouwde en samengevoegde Huis Assendorp, midden in een woonwijk, biedt nu 100 kleine twee- en driekamerappartementen. Het is een huis waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, met inpandig ruimten voor de pedicure, de fysiotherapeut en de kapper. Sinds kort huurt ook een kinderdagverblijf ruimte in het complex. Dat geeft een hoop gezelligheid. ‘Het is de bedoeling dat we hier bijvoorbeeld samen koekjes gaan bakken en dat de oudere mensen hier komen voorlezen’, zegt kinderopvangleidster Hossai Mehrwarz.

De fysieke muur is verdwenen tussen het oude verzorgingshuis Molenhof en de voormalige aanleunwoningen Achter de Hoven. Hierdoor kwam er ruimte voor meer faciliteiten, zoals een atelierruimte.

In het huis zijn veel zitjes en ontmoetingsplekken gemaakt. Eén zaal is nog in verbouwing. ‘Hier komt een grote ontmoetingsruimte waar ook mensen van buiten naar toe kunnen komen en waar we bijvoorbeeld met elkaar een film kunnen kijken’, zegt Mans Hofman, secretaris van de Vereniging Huis Assendorp. ‘Het is sowieso een open huis. In principe is iedereen welkom’, zegt hij. De bewonersvereniging Huis Assendorp heeft de dagelijkse leiding in handen en regelt de activiteiten in huis in samenspraak met de corporatie. Zo regelt Hanna op maandag de koffieochtend en ze verzorgt ook regelmatig de borrelmiddag op zondag. ‘Ik hoorde wat ze hier gingen doen en ik wilde al samenwonen met veel mensen. Altijd iemand in de buurt voor een praatje als je thuiskomt. We zijn nu nog veel mensen bij elkaar. Het is nog niet echt een eenheid, maar we kunnen nu al niet meer met en zonder elkaar.’

Bernice (23) heeft het concept mede opgezet vanuit het idee jong en oud te verbinden. ‘Ik woon hier vanaf het begin, toen de muren wit waren met bruine steunlijsten eraan. Alle bewoners hebben een eigen plek, gezelligheid vind je meteen buiten je appartement. Ik woon liever hier dan in een studentenhuis. Daar moet je weg na je studie en kunnen irritaties over het schoonmaken hoog oplopen.‘ Zij zit in de Theetuin met groene kussens op de banken en kleine bistrosetjes te kletsen met Mans Hofman. ‘Als jongere heb je vaak meer haast, hier word je op de rem gezet.‘ Elke vrijdag zit ze bijvoorbeeld met een van de oudere bewoners op de bank om samen naar The Voice te kijken. ‘Dan gaat ze met wijn en chips over de gang en weten wij dat het weer gezellig wordt’, lacht Hofman.

HUIS OP MAAT

Eén bewoonster heeft in Huis Assendorp een appartement dat speciaal voor haar is verbouwd en ingericht:

‘Ik heb een van de kleinste kamers, ik ben nogal op de penning’, zegt bewoonster Diny Kale (85) in het voormalige verzorgingshuis. De woningen in het andere deel, de voormalige aanleunwoningen, zijn groter en hebben een kamer extra. Na de lunch trekt zij zich net als de meeste bewoners terug in haar eigen huisje om Rail away op televisie te kijken. In de ochtend en de late middag zoekt ze de gezelligheid op.

‘Alle bewoners hebben een eigen plek, gezelligheid vind je meteen buiten je appartement’

wonen en zorg

Lucy van Enthoven (95) rechts vooraan op de foto: ‘Ik wil hier nooit meer weg. Mijn oude huis is verkocht, het ging ook niet meer alleen daar.’

In kinderdagverblijf

Kleurvlinders spelen de kinderen vandaag binnen omdat het buiten te warm is. Hun speeltuin grenst aan de moestuin en het terras van de bewoners van Huis Assendorp.

kunstenares Gea Bleijenberg. Zij heeft spastische tetraparese en zit in een rolstoel. Haar huis is ingericht met een deur die automatisch open en dicht gaat, een speciaal bed, geen muren en een grote schuifdeur naar de badkamer met een ligbed onder de douche. Hier vindt ze rust en kan ze mediteren.

Schilderen doet ze niet hier maar in een eigen atelier elders in de stad. En heeft ze behoefte aan gezelschap dan rolt ze door de gangen op zoek naar een praatje. Er wonen meer kunstenaars in Huis Assendorp. Hun kunstwerken hangen in de gangen en staan in het atelier. Hier hebben bewoners – van beginners tot gevorderden – de ruimte om creatief aan de slag te gaan. Wie liever de handen in de aarde steekt, kan terecht in de moestuin, opgezet door twee jonge bewoners. Daar groeien courgettes, bietjes en ander lekkers. Op deze warme dag is er niemand aan het werk. Daarnaast is er de rozentuin en de wilde bloementuin. Het huis heeft een eigen tuinman die naast de bloementuinen ook de perkjes aan de voorkant bijhoudt.

Zorgorganisatie PGVZ is 24 uur per dag aanwezig. Overdag en ’s avonds lopen twee medewerkers rond en ’s nachts is er één zorgmedewerker. Daarnaast lopen er mensen van Djopzz. Een uitzendbureau dat leerwerkplekken regelt voor mensen die langere tijd werkloos zijn en moeite hebben om weer aan het werk te komen. Zij komen vier dagdelen per week schoonmaken. Ze maken een praatje of doen kleine klusjes voor bewoners als die daar om vragen. In totaal werken er zo’n 80 mensen in Huis Assendorp. ‘Het is hier een samenleving in het klein’, zegt Hofman.

ONDERNEMERS

Tegen de nieuwe recreatiezaal en naast het terras zit kinderdagverblijf Kleurvlinders. De speeltuin grenst aan de moestuin. ‘Het is de bedoeling dat we in de toekomst meer samen gaan doen. Dat is leuk voor de kinderen, maar ook voor de ouderen’, zegt kinderopvangleidster Mehrwarz. ‘Het is hier gezellig, we zitten op een mooie plek, de kinderen kunnen naar buiten’, zegt de leidster, terwijl de

Woningcorporaties hebben te maken met veranderende woonwensen. Mensen leven langer en met de veranderingen in de zorg blijven mensen ook langer zelfstandig wonen. Aedes werkt samen met leden aan oplossingen en ondersteunt het programma Langer Thuis van het ministerie VWS. Zo ontstaan verschillende woonvormen voor deze groeiende groep. Wij hebben tien woonvormen van en met corporaties in willekeurige volgorde op een rij gezet. Laat u inspireren door de bijbehorende voorbeelden. Ganaar:www.aedes.nl/woonvormen.

kinderen binnen aan het racen zijn met loopauto’s. ‘Het is nu te warm buiten en we gaan toch zo eten.’

Ook in het huis is het lunchtijd. Op elke etage is een gemeenschappelijke keuken en op de tweede eten bewoners samen. Aan tafel zitten acht mensen en ieder heeft een eigen plek. Anneke Keuzenkamp (64), de vriendin van Mans Hofman, heeft haar eigen lunch meegenomen en zit in het midden

om eventueel mensen te helpen. ‘Mensen met zorg eten hier samen. Het eten komt van maaltijdservice Van Marle. Het mooie is dat wij ook eten kunnen bestellen met 15 procent korting. Dan heb je goed te eten voor 7 euro’, zegt Anneke. Ze helpt een van haar buren met een cracker als toetje na de warme maaltijd. ‘We zijn hier samen redzaam.’

LESSEN

Gezelligheid maak je samen. De koffieochtenden, de borrelmiddagen en werken in de moestuin. In een maatschappij, ook in deze, verloopt niet alles even soepel. De communicatie is niet altijd duidelijk en niet alles is even goed geregeld. ‘Hier zijn soms te veel kapiteins op het schip. De ene zegt we gaan die kant op en de ander wil het anders’, zegt Hanna. Een voorbeeld was de komst van de nieuwe zorgorganisatie. Een aantal bewoners wilde graag bij de oude zorgorganisatie blijven. Uiteindelijk is dat ook zo geregeld, maar in de

Bleijenberg poseert voor de foto in het atelier van Huis Assendorp, maar heeft een eigen atelier elders in Zwolle. ‘Ik zoek nog vrijwilligers die me daar willen helpen’, zegt ze. Zij heeft spastische tetraparese en zit in een rolstoel. Zij vindt het fijn om hier te wonen, omdat de mensen haar kennen en weten hoe ze met haar om moeten gaan: ‘Mans en Arie luisteren goed en laten me uitpraten. Dat vind ik fijn.’

Rechts op de foto Arie van Duijn (68), hij is voorzitter van de bewonersvereniging en is ook graag kunstzinnig bezig.

‘We zijn hier samen redzaam’

Op de gangen hangt eigen kunst van de bewoners. Ze hebben allemaal bij de deur naar hun appartement iets neergezet: een vaasjes, eigen kunst, een leuke foto.

Foto rechtsboven: Bewoners die zorg ontvangen lunchen samen.

Anneke Keuzenkamp (64) heeft haar eigen lunch meegenomen en zit in het midden om anderen te kunnen helpen bij het eten.

Gré Lagerweg (91) op de foto rechtsonder vertelt: ‘Ik woonde in een huis met veel trappen en nu in een gelijkvloers tweekamerappartement. Ik wilde op een plek wonen waar mensen bij mij op bezoek kunnen komen en voel me hier nu thuis. Al moest ik eerst wel wennen.’

startfase gaf het onduidelijkheid over wie waar verantwoordelijk voor was. ‘Hiervan hebben we geleerd dat je goede partners moet hebben die flexibel om kunnen gaan met de verschillende zorgvragen.’

KLEINE STAPJES

En de toewijzing is essentieel. Iedereen die er komt wonen moet weten waar hij of zij aan begint. ‘Ze krijgen nu meer informatie en moeten een motivatiebrief schrijven’, zegt Boerenfijn. In een experiment moet je volgens de directeur kleine stapjes zetten en bijsturen. De koffieruimte beneden verdwijnt, omdat de schoonheidsspecialiste daar last van had. ‘Maar als je per definitie vindt dat studenten herrie maken, moet je hier niet wonen’, vindt Boerenfijn.

De woningcorporatie investeerde ongeveer 6,5 miljoen euro in de verbouwing. ‘Je krijgt er tevreden huurders voor terug. Je maakt het gebouw aantrekkelijk voor bewoners nu en in de toekomst. Huis Assendorp is bovendien systeem-

bestendig want je bent niet langer afhankelijk van de financiering van de zorg. Wie intramurale verpleging wil, krijgt dat. Het huurcontract gaat dan voor die woning naar de zorgorganisatie. Dat kan allemaal sinds het scheiden van wonen en zorg. Nu kunnen bewoners kiezen tussen wonen en zorg, de flexibiliteit is er’, besluit Boerenfijn.

Voor de uitbreiding van de National Gallery in Londen werden alle verwarmingsleidingen vernieuwd. Om tijdens de verbouwing toch de normale openingstijden te kunnen aanhouden, kozen de deskundige ontwerpers voor een systeem dat bijzonder snel en geluidsarm kon worden gemonteerd. Viega Megapress voldeed aan deze eisen. Door de koude perstechniek komen bovendien afkoeltijden en brandwachten te vervallen. Viega. Höchster Qualität verbunden.

Meld je aan via Aedes.nl

Kennissessie

brandveiligheid voor woningcorporaties

Zijn jouw bewoners veilig bij brand?

Brandveiligheid is een onderwerp wat bij woningcorporaties in toenemende mate om aandacht vraagt. Maar weet jij ook welke verantwoordelijkheid je draagt als woningcorporatie?

Tijdens de kennissessies delen we verschillende cases van andere woningcorporaties waarbij we proberen antwoord te geven op vragen zoals: • Hoe krijg je het thema brandveiligheid op de agenda. • Welke voorbereidingen moet je treffen • Hoe geef je invulling aan de zorgplicht

Data:1 oktober 2019 (Zwolle) 10 oktober 2019 (Eindhoven)

Tijd: 12:30 - 17:30 uur

Dag van het Huren zaterdag 12 oktober

Al ruim 100 jaar zorgen corporaties voor een dak boven het hoofd van 4 miljoen mensen.

Een prestatie om trots op te zijn!

Op zaterdag 12 oktober tijdens de Dag van het Huren tonen corporaties de (goede) dingen die ze doen en laten ze zien waar zij trots op zijn.

Benieuwd? Volg de hashtags #trotsophuren en #dagvanhethuren

en kijk bij uw corporatie of zij dit jaar weer meedoen.

Kostenefficiënt aan de slag voor een gasloze toekomst? Maak de stap vooruit. Inventum warmtepompen

De bouw staat voor de opgave om meer CO2 te reduceren. Of het nu om nieuwbouw, renovatie, koop of huurwoningen gaat. De uitdaging is die oplossing te vinden die leidt tot een optimale en verantwoorde keuze.

De professionals van Inventum begrijpen het belang van flexibiliteit als het gaat om de juiste keuzes voor een duurzame oplossing met een optimaal resultaat. Denk aan warmtepompen voor een no-regret aanpak.

De Ecolution Modul-AIR, de nieuwste ventilatiewarmtepomp, sluit naadloos aan op deze aanpak. Zo is het verduurzamen van woningen eenvoudig en kostenefficiënt omdat de Modul-Air technisch makkelijk uit te breiden is van hybride naar all-electric.

Wilt u meer informatie of een afspraak maken? Ga dan naar www.inventum.com/nl/warmtepompen

Nieuw

Van hybride tot en met All-E

De Ecolution Modul-AIR is de nieuwste ventilatiewarmtepomp van Inventum. Deze compacte warmtepomp zonder buitenunit is verkrijgbaar in vier uitvoeringen en is makkelijk uit te breiden van hybride tot en met all electric. De ventilatiewarmtepomp hergebruikt de warme ventilatieretourlucht voor het verwarmen van de woning, voor het opwarmen van tapwater tot het volledig elektrisch verwarmen zonder gas-aansluiting. Alle varianten zijn met of zonder WTW-D unit (balansventilatie) verkrijgbaar. Daarmee is deze warmtepomp geschikt voor zowel woningen met ventilatietype C als voor woningen met ventilatietype D.

• Hoge EPC reductie bij nieuwbouw

• Twee energielabelsprongen voor bestaande bouw

• Milieuvriendelijk, energiezuinig en stil

• Made in Holland

www.inventum.com

‘ORGANISATIENETWERK VRAAGT

OM ANDERE VORM VAN TOEZICHT’

Er zijn organisatienetwerken nodig om complexe problemen in een buurt aan te pakken, zegt Patrick Kenis, organisatiewetenschapper en hoogleraar Public Governance. Maar hoe houd je toezicht op lokale netwerken? Voor commissaris Frédérique Bijl is verbeelding één van de sleutels. TEKST: LISETTE VOS, FOTO’S: MARK PRINS

Een corporatie kan voor een lekkende kraan een standaardprocedure opstellen. Deze aanpak werkt niet bij complexe problemen, bijvoorbeeld als een huurder met een psychische stoornis dreigt te worden uitgezet vanwege een te hoge huurschuld. ‘Een corporatie kan alleen besluiten om de huurder wel of niet uit te zetten. Maar een uitzetting kost veel geld én je lost daarmee het probleem niet op. Vaak speelt er meer, dan heb je andere partners nodig om tot een oplossing te komen.’ Patrick Kenis is directielid van Tilburg Institute of Governance en doet onderzoek naar organisatienetwerken. Hij stelt dat de klassieke soevereine organisatie in de

veranderende samenleving niet meer volstaat. Ook corporaties moeten meer samenwerken, maar anders dan voorheen. In een organisatienetwerk gaat het niet om één op één samenwerking met stakeholders, maar om een web van partners die de bewoners centraal stellen en over hun schaduw heen stappen. ‘Als je alleen bilateraal met andere organisaties samenwerkt, heeft bij een complexe situatie niemand overzicht wat er speelt.’

Iedereen kent het voorbeeld uit de zorg, waarbij tientallen hulpverleners over de vloer komen bij een gezin met meerdere problemen. Elke instantie doet precies wat gevraagd wordt, en verricht doorgaans goed werk, alleen: niemand heeft het overzicht.

Het lokale netwerk Bossche Bond, waar onder meer de corporaties Zayaz en BrabantWonen onderdeel van zijn, vindt hij een sprekend voorbeeld van hoe het wél kan. Uit onderzoek in 2012 bleek dat 1 op de 3 bewoners in 2018 een te hoge woonquote zou hebben als het beleid niet zou veranderen. ‘Dat gaf een schokeffect. Partijen besloten om dit maatschappelijke probleem aan te pakken. Hoe kan je samen voorkomen dat huurachterstand te hoog oploopt en dat uitzetting dreigt?’

Dat vraagt om creatieve oplossingen. De Bossche Bond beheert als vereniging een fonds voor noodgevallen. Alle partners hebben 5.000 euro in het fonds gestort. ‘Dit is een idee van een briljante geest. Als een gezin in financiële nood verkeert, kan een klein bedrag net helpen. Er is geen discussie over wie dat moet betalen. Het belang van de huurder wordt boven het belang van de organisatie geplaatst.’

Kenis weet dat de praktijk van de organisatienetwerken niet eenvoudig is. Uit onderzoek blijkt dat 80 procent faalt in de aanpak. Vooral omdat organisaties hun soevereiniteit niet willen of kunnen loslaten. ‘Iedere organisatie heeft eigen protocollen, doelstellingen en budgetten. Bij een collectieve aanpak is niet altijd duidelijk waar de verantwoordelijkheid ophoudt en begint, en wie betaalt dan? Je moet erkennen dat je als organisatie niet meer in control bent, maar onderdeel van het brede verhaal.’

Ook bij toezichthouders roept het organisatienetwerk soms twijfels op. Zij zijn immers juridisch aansprakelijk. Hoe werkt dat in de praktijk als niet duidelijk is welke organisatie verantwoordelijk is? Daarnaast moeten ze erop toezien dat het lokale netwerk voldoende resultaat (economische waarde) oplevert. Hoe weten we als organisatienetwerk dat we goed bezig zijn? ‘Dat zijn terechte vragen. De eerste stap is dat we erkennen dat we er iets mee moeten, ook in het toezicht.’

‘De RvC zou meer kansen moeten managen in plaats van risico’s’

Tilburg Institute of Governance heeft – in overleg met de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties – bij de Nationale Wetenschapsagenda een voorstel ingediend voor onderzoek naar de governance van lokale netwerken (www.wetenschapsagenda.nl).

Volgens Kenis vraagt het organisatienetwerk om een andere vorm van toezicht dan de klassieke organisatie. De RvC moet bijvoorbeeld over informatie beschikken om het werk van de corporatie te kunnen beoordelen en toezicht te houden. ‘Maar wie levert de informatie vanuit het netwerk, waarin verschillende partners samenwerken?’ Volgens Kenis is bovendien een omslag nodig in het denken van toezichthouders. Waar de RvC van een corporatie vooral druk is om risico’s te managen, zou de RvC meer kansen moeten managen. Welke mogelijkheden zijn er om samen met lokale partners de meerwaarde voor de bewoner centraal te stellen?

Welke partners hebben we daarvoor nodig? ‘Dat zijn vragen die de RvC aan de bestuurder kan stellen.’ Kenis constateert dat organisaties zich steeds meer beperken tot de kerntaken, zoals ook voor corporaties in de Woningwet is vastgelegd, terwijl problemen in de samenleving juist steeds complexer worden. Dat maakt de aanpak om problemen gezamenlijk op te lossen er niet eenvoudiger op. Organisatienetwerken zijn echter de toekomst, volgens Kenis. ‘Het is niet gemakkelijk, maar wel steeds vaker noodzakelijk. Want alleen red je het niet om complexe problemen van huurders en de buurt op te lossen.’

Meer lezen? Download de VTW-special over governancevanlokalenetwerkenvan:www.vtw.nl/ ledencongres.

FRÉDÉRIQUE BIJL VAN BRABANTWONEN OVER PROEFTUIN RUWAARD

BrabantWonen is één van de partners van proeftuin Ruwaard Oss. Bijl gaat altijd op zoek naar de verbeelding. In het toezicht op de organisatie in een netwerksamenleving is die juist nodig, vindt zij. Bijl is naast toezichthouder en docent Governance ook beeldend kunstenaar: ‘Taal is voor de commissaris de belangrijkste informatiebron, als kunstenaar denk ik in beelden. Om welke mensen gaat het, om welke plek? Ik probeer het letterlijk voor mij te zien.’ In het netwerk in proeftuin Ruwaard Oss werken maatschappelijke organisaties sámen met bewoners aan een vitale wijk waar bewoners tegen lagere kosten een betere

gezondheid ervaren (Lees ook de reportage in AedesMagazine 4/2018). Volgens Bijl, die als toezichthouder bij BrabantWonen betrokken distantie toont, staat de RvC als onderdeel van de proeftuin op grotere afstand van de ontwikkelingen. Hoe om te gaan met de andere partners is voor de RvC een zoektocht, stelt Bijl. ‘We balanceren tussen terughoudendheid en informatie ophalen. We willen hun stem horen zonder de organisatie voor de voeten te lopen.’

Met de RvT van BrabantZorg, één van de partners in het netwerk, heeft de RvC van de corporatie twee keer per jaar overleg, omdat de zorg voor kwetsbare ouderen om nauwe samenwerking vraagt.

‘Dat gaat verder dan alleen de proeftuin. We bespreken onze strategie, waar we wakker van liggen, wat de kansen en risico’s zijn. Het is goed om van elkaar te weten hoe de vlag erbij hangt.’ Bij samenwerking met meerdere partners vraagt het toezicht op netwerken, zoals in de proeftuin, om overzicht én inzicht, stelt Bijl. En om verbeelding. ‘Je moet door de bomen het bos zien, én in één boom een bos.’

Frédérique Bijl RvC-voorzitter BrabantWonen : ‘Toezicht in netwerken vraagt om overzicht én om inzicht’

Leegstandbeheer met rendement

Ad Hoc heeft als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar ervaring in het realiseren van een optimaal rendement van uw projecten. Met innovatieve concepten wordt uw project van maatwerkadvies voorzien en vervolgens van A tot Z uitgevoerd. De mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement wordt samen met u vormgegeven.

Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor rendement. Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl Den Haag Amsterdam Arnhem Breda Den Bosch Groningen Maastricht Rotterdam Utrecht Zwolle

Meer

behoefte aan flexibiliteit? Is

Waarom kiezen corporaties voor WIJ?

Wie zijn WIJ?

WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE. Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.

EEN HEEL LEVEN

Onlangs legden we een eerste steen. Nieuwbouw in de plaats van 50 gesloopte huizen pal onder de rook van twee fabrieken, midden in papierdorp Eerbeek. Volcontinu rollen er enorme hoeveelheden papier van reusachtige banden. Hindercirkelregels hadden het project jaren vertraagd. De fabrieken kunnen flink stinken. Maar nu is het dan toch zover. Voor de eerste steen bedachten we een kleurrijk mozaïek van een papiermolen naast een huis, als ode aan de historie van Eerbeek.

Toekomstige bewoners mochten elk nog een mozaïeksteentje leggen. Zittend op haar rollator legt een kleine oude vrouw zorgvuldig haar met specie ingesmeerde steentje op zijn plek. Samen drukken we het steentje stevig aan. ‘Heb ik op mijn 82e toch maar mooi nog leren metselen‘, zegt ze tevreden. Ik vraag of ze al weet in welk huis ze gaat wonen. Al snel merk ik dat mijn vragen landen in een verward brein. Ze wil haar levensverhaal vertellen, maar verdwaalt regelmatig in haar herinneringen. Geduldig metsel ik uit de losse mozaïeksteentjes van haar antwoorden een levendig tableau. Ooit woonde ze in Groningen. Ze verhuisden hierheen omdat haar man werk vond in de papierfabriek. Meermaals trokken ze naar andere delen van het land, maar steeds belandden ze weer in Eerbeek, vanwege het werk in de fabriek. Nu is ze weduwe. Wanneer haar man is overleden weet ze even niet meer. ‘Ik ben al oud. Herinneren wordt moeilijk’, zegt ze. Als ik vraag waar ze nu woont, zie ik hoe haar ogen in haar hoofd zoeken naar een antwoord. ‘Ik weet het even niet meer’, antwoordt ze. ‘Maar Groningen is overal prachtig.’ Dat we nu op de Veluwe zijn is ze even kwijt.

Plotseling staan er twee kloeke dames op leeftijd naast ons. ‘Ga je mee naar huis, buuf?’, roepen ze vrolijk naar mijn tableaumetselaar. Ik vraag waar ze wonen. Ze wijzen: hier om de hoek. ‘Op de Putskamp?’, vraag ik. ‘Ja’, roept ze opgelucht, ‘dáár woon ik, op de Putskamp.’ Verbouwereerd blijf ik achter. Een heel leven, verward verteld in vijf minuten. En toch heb ik een helder beeld. Mensen wonen in huizen, maar meer nog in hun verhalen.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl

‘Ze wil haar levensverhaal vertellen, maar verdwaalt regelmatig in haar herinneringen’

10 JONGE PROFESSIONALS

BESTUURDER VOOR EEN DAG ‘ELK IDEE KAN DE CORPORATIES VERDER HELPEN’

Met de Vernieuwingsagenda probeert Aedes samen met 17 partnerorganisaties een beweging op gang te brengen. Een beweging waarin de corporatiesector professionaliseert, vernieuwt en gezamenlijk uitdagingen aangaat. Eén van de initiatieven daarin is het programma Bestuurder voor een dag. Tien oud-trainees van Talent in Huis zoeken een oplossing voor concrete vraagstukken waar corporaties mee worstelen.

» Professionaliseren en verder verbeteren van de corporatiesector zijn altijd al twee aandachtspunten in het beleid van branchevereniging Aedes geweest. Omdat de ontwikkelingen in de wereld van de woningcorporaties de afgelopen jaren dusdanig snel gingen, bleek er een nieuwe focus nodig: de Vernieuwingsagenda. Daarin is onder woningcorporaties een beweging op gang gebracht om slimmer en beter te ontwikkelen en te vernieuwen. ‘Binnen deze agenda zijn wij steeds op zoek hoe wij op een andere manier naar de relevante vraagstukken kunnen kijken’, zegt projectleider Susanne Stouten. ‘Toen kwamen we op het idee: hoe mooi zou het zijn wanneer tien jonge talenten als nieuwe generatie de kans krijgen op de stoel van een bestuurder te zitten

wel het gevaar als je er geen duidelijke termijn aan vastplakt.’

Wie krijgen die kans? ‘We hadden een grote groep van oud-trainees waaruit we konden kiezen. Het belangrijkste selectiecriterium was diversiteit in de groep. Wie kunnen er out-of-the-box denken? Wie zijn er creatief en wie zijn er juist wat zakelijker?’

Uiteindelijk zijn tien jonge professionals geselecteerd met zeer diverse werkachtergronden: van corporaties tot Vereniging Eigen Huis en een architectenbureau. ‘De deelnemers hoeven niet per se in de sociale huursector te werken. Ze moeten vooral gevoel bij de opgaven van corporaties hebben. Een andere blik kan juist heel waardevol zijn.’

Na die selectie was het tijd voor de tweede vraag: over welk vraagstuk buigt Innova10 zich? De uitdagingen van woningcorporatie Woonwaard uit Alkmaar en Woonservice Drenthe (zie verderop) zijn uitgekozen. ‘Daarbij hebben we op een aantal zaken gelet: is het vraagstuk actueel, is het haalbaar om binnen twee dagen een oplossing te bedenken en is het vraagstuk relevant voor meerdere corporaties? Op die manier kunnen niet alleen de deelnemende corporaties profiteren van de nieuwe inzichten, maar raken ook andere corporaties geïnspireerd.’

LEF

om zo’n vraagstuk aan te pakken?’ Heel mooi, is al snel het antwoord. Samen met Plateau – het bureau achter het traineeprogramma Talent in Huis – ontwikkelen Stouten en haar collega’s begin dit jaar Bestuurder voor een dag.

PRESSURE COOKER

Tien oud-trainees krijgen de kans zich te buigen over een actueel vraagstuk. Woningcorporaties uit het hele land mogen een vraag insturen waarmee zij worstelen. En tien jonge talenten zullen onder de naam Innova10 tijdens een tweedaagse werken aan een nieuwe benadering van het bestaande vraagstuk. ‘De bestuurders gaan naar huis met een kant-en-klaar plan van aanpak. Daarbij is er eigenlijk maar één voorwaarde: de corporatie moet het ontwikkelde plan uitvoeren en de tussenstand in december presenteren aan de groep.’ Die termijn is een heel bewuste keuze. Stouten: ‘We willen de werkvorm van pressure cooker benaderen. Het mag vooral niet alleen een leuke tweedaagse zijn en dat het plan daarna ergens onderin een la terecht komt. Dat is

Daarnaast zijn er ook eisen aan de bestuurders gesteld. ‘Het was vooral heel belangrijk dat zij over genoeg lef beschikken. Zij moeten natuurlijk wel alles uit handen geven en beloven dat zij met het plan van aanpak aan de slag gaan, zonder dat zij de uitkomst van tevoren weten.’ De tweedaagse van Bestuurder voor een dag was in juni 2019. De bestuurders zijn inmiddels in hun eigen kringen bezig met het uitvoeren met de beide plannen van aanpak.

‘Ik hoop vooral dat ze de energie vasthouden van de tien mensen die twee dagen lang keihard hebben gewerkt. Ik denk dat het wel gaat lukken, want het waren twee heel mooie inhoudelijke dagen.’ Een terugkomdag in december sluit het traject af. De corporaties presenteren dan hun bevindingen aan de tien deelnemers. ‘Spannend hoe die dag gaat verlopen. Het hele traject is voor ons net zo interessant als de uiteindelijke oplossing.’

‘De deelnemers hoeven niet per se in de sociale huursector te werken. Een andere blik kan juist heel waardevol zijn’

In juni 2019 werkte een groep van 10 jonge talenten aan een nieuwe benadering van twee bestaande vraagstukken waar corporaties mee worstelen. De corporatie moet het ontwikkelde plan uitvoeren en de tussenstand in december presenteren aan de groep.

» ‘Wij dachten meteen, dit past heel erg goed bij ons.’ Het is april als de P&O-adviseur van corporatie Woonservice Drenthe bij directeur-bestuurder Bothilde Buma en manager Klant & Markt Ellen Stevens aanschuift. Of de corporatie mee wil doen aan het nieuwe programma Bestuurder voor een dag. ‘Daar hoefden we niet heel lang over na te denken’, zegt Buma nu. ‘Wie wil niet dat jonge, slimme mensen zich buigen over jouw vraagstuk. En innovatie zit bij onze corporatie in het DNA. Wij doen het graag anders en beter.’

De vreugde in Drenthe is dan ook groot wanneer bekend wordt dat het vraagstuk van Woonservice is geselecteerd. Stevens: ‘Dat hadden we ook totaal niet aan zien komen. Wij zijn nu eenmaal niet zo’n grote corporatie,

De tien oud-trainees buigen zich tijdens de tweedaagse in Soesterberg over het vraagstuk. Maar voordat er überhaupt een oplossing is, moet het tweetal zich committeren aan de uitkomst.

‘Spannend? Nee, helemaal niet’, zegt Stevens. ‘Geen seconde last van gehad ook. Wij hadden er vooral heel veel zin in en vonden het een eer.’

ENERGIE

Buma heeft de deelname als ‘heel inspirerend’ ervaren. ‘Er is heel creatief nagedacht. Omdat ze geen van allen goed in de materie zaten, was de insteek anders dan anders en hebben we heel veel energie van de tweedaagse gekregen. Het mooie is dat ons vraagstuk aan het begin van de eerste dag opnieuw gedefinieerd is, waardoor er een veel bredere oplossing is gekomen.’ De aanpak en methodiek is kenmerkend voor Plateau, de organisatie die de sessies begeleidde. Kern van het plan van aanpak is het starten van een gebiedscoöperatie, waarin naast Woonservice ook allerlei andere betrokken partijen zitting nemen. Van winkeliers tot de lokale bank en zorginstellingen. ‘Zij koppelen niet alleen de vastgoedplannen aan elkaar, maar gaan samen kijken hoe problemen als de krimp positief kunnen worden ingezet.’

maar dat maakte het alleen maar extra leuk.’ De bestuurder omschrijft Woonservice als een plattelandscorporatie. Sterk verbonden met de regio met ruim 5.500 woningen in 42 verschillende kernen en dorpen. Net als andere corporaties in de dunner bevolkte gebieden van het land heeft ook Woonservice te maken met de typische plattelandsproblematiek zoals de krimp van de bevolking.

VEELZIJDIG VRAAGSTUK

Maar in Zuidoost-Drenthe speelt nog wat anders. ‘De huizenprijzen zijn hier heel laag’, legt Buma uit. ‘Veel mensen zijn daarom in staat een huis te kopen, alleen blijft er geen geld meer over voor onderhoud en verduurzaming. Wij als corporatie hebben dat geld wel.’

Het gevolg: de onderkant van de koopmarkt raakt soms verwaarloosd terwijl de corporatiewoningen wel in goede staat zijn. Welke woningen offer je dan op als ingrijpen nodig is vanwege de krimp? En wie bepaalt de koers? ‘Een veelzijdig vraagstuk waar wij veel mee bezig zijn, maar waar wij de oplossing niet voor paraat hebben.’

Buma heeft dan ook een duidelijk advies voor corporaties die mee zouden willen doen aan een eventuele tweede editie. ‘Doen, absoluut. Het is echt de moeite waard. Er wordt op een andere manier naar jouw eigen vraagstuk gekeken. En het vooraf moeten committeren aan de uitkomst is alleen maar mooi. Anders krijg je een ontzettend voor de hand liggende optie waarvan je als corporatie zegt: leuk, maar doen we niks mee.’

In december komen de trainees en bestuurders weer bij elkaar om te kijken wat Woonservice met het plan van aanpak heeft gedaan. ‘Wij zijn nu heel hard aan het werk om de aanbevelingen op te volgen, zodat we in december kunnen laten zien dat we ook echt aan de slag zijn gegaan met het plan. Natuurlijk is zo’n coöperatie iets van de lange termijn, maar wij willen zo snel mogelijk met resultaten komen. Dat zijn we ook verplicht aan de deelnemers.’

‘Wie wil niet dat jonge, slimme mensen zich buigen over jouw vraagstuk. Wij doen het graag anders en beter’

» veranderkracht «

Een uitgewerkt plan en een longlist van 100 ideeën voor het vraagstuk van Woonservice Drenthe. Dat kregen directeur bestuurder Bothilde Buma (links op de onderste foto) en manager Klant & Markt Ellen Stevens (rechts op de onderste foto) mee naar huis.

» Nee, de uitnodiging voor Bestuurder voor een dag zag Wike Wilbrink (32) niet aankomen. Van 2010 tot 2012 was ze trainee in Talent in Huis. Sinds twee jaar is ze belangenbehartiger woningmarkt bij Vereniging Eigen Huis. 'Ik was blij verrast toen ik de vraag kreeg om mee te doen. Tof om met zo’n concreet vraagstuk aan de slag te gaan, zeker omdat je het commitment van de bestuurders hebt.’ Ook Niels van Schaik (40), trainee in de eerste lichting van Talent in Huis, is direct om wanneer hij de uitnodiging voor het programma krijgt. ‘Ik draag de corporatiesector nog altijd een warm hart toe’, zegt de adviseur van het Groningse KAW architecten en adviseurs. ‘En ik kreeg direct heel veel energie toen ik hoorde wat mij te wachten stond.’

rustig af. De plannen voor een bezoek aan ZuidoostDrenthe worden al langzaamaan gemaakt. ‘Ze waren bij Woonservice zo enthousiast dat ze hebben gevraagd of we al eerder willen komen om te kijken hoe het gaat’, zegt Wilbrink.

Ze is dan ook niet bang dat de plannen op een plank stof aan het verzamelen zijn. ‘Natuurlijk hoop ik dat onze ideeën aanslaan, aan de gezichtsuitdrukkingen van de bestuurders heb ik gezien dat dit wel het geval was.’ Het duo prijst de instelling van de Drentse woningcorporatie. Wilbrink: ‘Dat was een cadeautje voor ons. Ze waren zo dankbaar en hadden ook echt het lef zich helemaal open te stellen. Wij kregen de ruimte om onze eigen ideeën te presenteren.’ Van Schaik vult aan. ‘Iedereen was super enthousiast. Zo ontstond er een wisselwerking tussen de groep en de bestuurders waardoor we elkaar nog verder opstuwden.’

MINDSET

INNOVATOR

Van Schaik en Wilbrink zijn twee van de tien oudtrainees die onder de naam Innova10 als innovator deelnemen aan het programma Bestuurder voor een dag. Twee dagen lang gaan ze aan de slag met twee vraagstukken die de groep zelf heeft geselecteerd uit alle aanvragen van de corporaties. Het tweetal was gekoppeld aan corporatie Woonservice. ‘Ik vond het onderwerp heel inspirerend, omdat je veel verder kijkt dan alleen aan- en verkoop’, legt Wilbrink uit. ‘Het gaat om impact maken op een hele regio. Het verschil maken in een gebied.’

Van Schaik: ‘Ik kon mij op meerdere punten met het vraagstuk identificeren. Ik kom uit het gebied en in mijn werk heb ik ook veel met vraagstukken rondom krimp te maken.’

De tijd die sinds de tweedaagse is verstreken omschrijft hij als de ‘spannende en stille periode’. ‘De corporaties zijn nu aan de slag, wij hebben ons werk gedaan. Dat maakt het spannend, omdat je natuurlijk hoopt dat er ook stappen zijn gezet.’ In de tussentijd wacht Innova10 niet

Naast de plannen voor de corporaties hopen de twee innovators dat de tweedaagse ook op persoonlijk vlak veel heeft opgeleverd. Niet alleen qua theorie, maar ook mentaal. ‘Ik heb niet alleen nieuwe ideeën opgedaan hoe met krimp om te gaan’, zegt Van Schaik. ‘Ik heb ook ontdekt dat je met de juiste methode in een heel korte tijd veel kunt bereiken. De tweedaagse was één grote flow van positiviteit en ik hoop dat deze grote brok energie mij verder kan helpen.’

‘Natuurlijk is het moeilijk om het gevoel van zo’n tweedaagse elke dag in je eigen werkgebied te laten ontstaan’, geeft Wilbrink toe. ‘Ik hoop dat ik de creatieve, positieve mindset en het enthousiasme mee kan nemen en kan overdragen.

‘Ja, maar’ bestond die twee dagen niet. Dat heb ik wel geleerd: er is niet iets als falen. Elk idee kan de sector verder helpen. Ik heb er enorm veel energie van gekregen en ik hoop echt dat we dit vaker kunnen doen.’

‘‘Ja maar’ bestond twee dagen niet. Dat heb ik wel geleerd: er is niet iets als falen’

Innovators Niels van Schaik (boven links) en Wike Wilbrink (boven rechts) aan het werk tijdens Bestuurder voor een dag. Wilbrink: ‘Elk idee kan de sector verder helpen.’ Van Schaik: ‘Ik heb ontdekt dat je in heel korte tijd veel kunt bereiken.’

Het toestel voor de laagste beheerskosten

De beste worden in wat u doet

Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.

Bewezen kwaliteit

Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling. Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl.

» zestien uit tweeëndertig «

CARLA DIK-FABER

16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Carla Dik-Faber, namens de ChristenUnie lid van de Tweede Kamer, 16 van deze vragen.

TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: JEROEN POORTVLIET

Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig?

‘Nederland heeft veel behoefte aan meer sociale huurwoningen. Eén aantal daarop plakken is lastig. Bijna overal is een tekort en vooral aan middenhuur. Mensen die een huis willen tussen 700 en 1.100 euro zijn overgeleverd aan particuliere verhuurders. Woningcorporaties moeten meer ruimte krijgen om voor die mensen iets te doen.’

Hoe woont u als u 85 bent?

‘In een woongemeenschap. Ik woon nu in een eengezinswoning in een grote woonwijk, maar woon liever in een kleinschaliger, gemengd gezelschap. Ik zie vooral particuliere woongroepen voor vermogende ouderen ontstaan. Woningcorporaties kunnen een grotere rol nemen om dit voor iedereen bereikbaar te maken.’

Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?

‘Ik ben gezegend met een goede slaap. Dat wil niet zeggen dat ik mij nooit zorgen maak. De onderhandelingen over het Klimaatakkoord, dat waren pittige tijden. We willen klimaatverandering tegengaan, en wel zo dat iedereen –ongeacht inkomen – mee kan doen. Dat hebben we voor elkaar gekregen.’

Op welk moment was u het moedigst?

‘Ik vind moedig een moeilijke term, dat is als je een lastig besluit neemt met consequenties. Dat doe ik in mijn werk heel vaak. Je moet niet in de politiek zitten om applaus te krijgen.’

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Dat denk ik wel. Het is mooi dat ze er zijn en ze vervullen een belangrijke rol voor veel mensen.’

Uit wat voor nest komt u?

‘Een heel gemiddeld gezin vader, moeder, broer van drie jaar jonger. We woonden in een corporatiehuis in Wassenaar. Mijn ouders moesten de eindjes aan elkaar knopen. Ik ben christelijk opgevoed en leerde vooral dankbaar te zijn.’

Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?

‘Heel ontspannen. Het grootste deel van de tijd zit ik in de trein en dan kan ik lekker lezen. Voor mijn werk, altijd werk.’

Metwiezouuhetliefsteenuurindeliftvastzitten?

Hannelise Tvedt komt in mijn hoofd het meest voorbij, zij is de nieuwe commandant bij het Leger des Heils. Ik heb haar een keer kort gesproken en dacht meteen: dat is een bijzondere vrouw van wie ik veel kan leren.’

Als u minister Wonen was, wat zou u als eerste doen?  ‘Ik zou eerst mijn oor te luisteren leggen bijcorporaties over de problemen die zij ervaren. Ik wil ze meer ruimte geven, voor bouwen, verduurzamen en leefbare wijken. De verhuurderheffing moet weg en ik zou een woningbehoefteonderzoek laten doen, want de samenstelling van de bevolking en de woonwensen veranderen en daar is nu weinig over bekend.’

Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

‘Van de kwaliteit van de woning, maar anders. Door het aandeel WOZ in de huurprijsberekening te beteugelen voorkomen we te grote huurstijgingen. We moeten ook naar de inkomens kijken. Niet de inkomensgrens van sociale huurwoningen omhoog, maar wel toestaan dat corporaties middeldure huurwoningen mogen aanbieden. Door mij en anderen is dat succesvol aangekaart in de Kamer.’

Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u dan op letten? ‘Op duurzaamheid en hoe de woning geïsoleerd is. De corporatiewoning waarin ik ben opgegroeid heeft nog geen dubbelglas en geen zonnepanelen. Onbestaanbaar. Ik wil een huis dat klaar is voor deze eeuw. Ik let ook op de wijk.’

Wat was uw laatste goede voornemen?

‘Meer balans brengen in werk en privé. Meer tijd voor mijn gezin, vrienden en mijn cello. Het eerste gaat best goed, het laatste nog niet.’

Wat heeft u van uw vader?

‘Hij zei altijd: waar een wil is, is een weg. Dat heb ik meegenomen.’

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘De krapte en de betaalbaarheid. Bouwen, bouwen is al jaren het adagium, maar dan moeten we het wel goed doen. Voor de juiste doelgroepen. Specifiek jongeren en ouderen.’

Op welk sociaal medium bent u het meest actief? ‘Beroepsmatig het meeste op Twitter, maar dat vind ik het minst leuk. Facebook is gezelliger en het allerleukst is mijn privé-Facebook. Momenten van mijn werk deel ik nu ook op Instagram.’

Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?

‘Dat de sociale huisvesting er is en doorgaans van goede kwaliteit. Veel mensen die niet in aanmerking komen voor een koopwoning kunnen er terecht. Mijn dochter komt uit China en daar wonen gezinnen in garageboxen.’

Carla Dik-Faber (48)

Lid Tweede Kamer namens de ChristenUnie, woordvoerder wonen, zorg en duurzaamheid.

POLYFILLA PRO. HET REPARATIEMERK VOOR

TOTAAL VASTGOEDONDERHOUD.

Totale garantie

Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.

Totale

service

100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice. Houtreparatietrainingen op drie niveaus.

Totaal assortiment

De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden. Volledig afgestemd op de eisen van de professional.

Kijk op poly llapro.nl of neem contact op met een van onze account managers (073 59 993 33).

Veilige rookgasafvoer voor uw bewoners!

met UbiFit Concentrische rookgasafvoer!

Helaas vallen er jaarlijks slachtoffers als gevolg van koolmonoxidevergiftiging, soms zelfs met dodelijke afloop. Bij het losraken van rookgasafvoerbuizen en/of dakdoorvoeren kan er namelijk koolmonoxide vrijkomen. Dat ruik je niet, dat proef je niet en dat zie je niet. Daarom adviseert de vereniging van rookgasafvoerfabrikanten Rogafa om voortaan te kiezen voor concentrische rookgasafvoer voor nieuwbouw én bij renovatie. Concentrische systemen bieden, door de buis-in-buis constructie, een extra vangnet bij lekkages.

Als een van de grootste producenten van concentrische rookgasafvoer in Nederland, ontwikkelde Ubbink het concentrische rookgasafvoersysteem UbiFit. Door de scherpe prijsstelling van UbiFit kunt u prijsbewust kiezen voor veiligheid. Het systeem neemt minder ruimte in beslag dan parallelle oplossingen en geeft bovendien een fraaie afwerking.

Kies voor veiligheid voor uw bewoners, kies voor UbiFit Concentrisch!

» groeten uit «

LEUDAL

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? In Leudal maakt Wonen Zuid jaarlijks prestatieafspraken met huurders en gemeente, en onderzocht hoe dat beter kan.

Leudal is een plattelandsgemeente in Midden-Limburg tussen Roermond en Weert. Twaalf jaar geleden fuseerden vier gemeenten tot één. Zestien kleine dorpskernen herbergen ruim 36.000 inwoners. ‘In Leudal zijn geen grote tekorten aan sociale huurwoningen, wel is er een kwalitatieve mismatch’, licht wethouder Arno Walraven de situatie op de woningmarkt toe. ‘We staan in Leudal voor de uitdaging onze woningvoorraad geschikt te maken voor oudere bewoners die minder goed ter been zijn of zorg nodig hebben. Vrijstaande en twee-ondereen-kapwoningen hebben we meer dan voldoende, seniorenwoningen en appartementen met lift zijn er te weinig. Maar ook starters op de woningmarkt en jongeren die een studio zoeken willen we meer mogelijkheden bieden. Kansrijke initiatieven van corporaties voor deze doelgroepen ondersteunen we graag.’

KLEINE KERNEN

Daarnaast moet Leudal anticiperen op krimp. Het aantal inwoners neemt al licht af maar door gezinsverdunning groeit het aantal huishoudens nog even door. Vanaf 2024 is een daling van het aantal huishoudens te verwachten. Harold Lardinois, directeur van Wonen Zuid: ‘In kleine kernen is niet altijd voldoende drempelwaarde voor voorzieningen. Verschraling van zorg en welzijn, het ontbreken van scholen en andere voorzieningen kunnen in de toekomst tot leegstand leiden. Het is voor ons een uitdaging een rol te spelen in de kleine kernen.’

Om prestatieafspraken te maken zit de gemeente elk jaar om de tafel met de in Leudal actieve woningcorporaties, Wonen Zuid, Wonen Limburg, WoonGoed 2-Duizend en Woningstichting Domus, en hun huurdersorganisaties. De Woningwet schrijft voor waarover en op welke manier jaarlijks afspraken moeten worden gmaakt. In Leudal en zeven andere gemeenten in Midden-Limburg onderzocht Marcel Claessen, manager Beleids- & Bestuursondersteuning en bestuurssecretaris bij Wonen Zuid, in het kader van zijn studie hoe dit proces in de praktijk werkt en of daarmee de beoogde doelen worden gerealiseerd. Claessen: ‘De Woningwet vraagt van de gemeente dat zij concrete, onderbouwde doelen stelt en deze in een woonvisie vastlegt, van de corporatie dat zij goed beargumenteert welke bijdrage zij daaraan wil en kan leveren en dit vastlegt in een “bod”, en ten slotte van de huurdersorganisaties dat zij kritisch meedoen in alle fasen en hun

Leudal in cijfers

Aantal inwoners: 35.671 (1 januari 2019) Gemeentebestuur: Samen Verder, Ronduit Open en D66 Prestatieafspraken: voor 2019 Woningcorporaties: Wonen Zuid (1.200 woningen), Wonen Limburg (800), WoonGoed 2-Duizend (85) en Woningstichting Domus (55) Huurdersorganisaties: Huurdersvereniging Op het Zuiden, Huurdersbelangenvereniging BRES, Stichting Huurdersbelangen Maas & Roer en Huurdersbelangenvereniging Roer je Mond Verdeling woningbezit: 79% koop, 9% particulier huur, 12% corporatiewoningen

achterban informeren. Kortom, een proces dat veel vraagt van alle partijen, zoals eerder ook bleek uit de bevindingen van de commissie-Van Bochhove.’

COMPLEX EN ARBEIDSINTENSIEF

In Leudal zijn alle partijen goed te spreken over de samenwerking, maar zetten ook kritische kanttekeningen bij het ‘keurslijf’ van de prestatieafspraken. Walraven: ‘De woningcorporaties bieden ons echt een luisterend oor en de huurdersorganisaties voelen zich gekend. Maar het vergt veel tijd en aandacht. Daarnaast ervaren we de afspraken als te vrijblijvend, ze mogen concreter en resultaatgerichter.’ Namens de huurdersbelangenverenigingen schuift huurdersadviseur Wim

Dings aan bij het maken van de prestatieafspraken. ‘De gemeente Leudal springt er wat betrokkenheid betreft positief uit boven andere gemeenten. En de corporaties faciliteren de huurdersorganisaties zeer goed. We moeten er wel voor waken dat het niet alleen om het proces gaat, maar om de inhoud. Bijvoorbeeld: hoe houden we de woonlasten laag? Neem de tijd om dat te onderzoeken: Hoe pak je dat aan, hoe doen andere corporaties dat? Als je te veel wilt, loop je het risico dat je niets voor elkaar krijgt.’ Claessen: ‘Uit mijn onderzoek blijkt dat de complexiteit en arbeidsintensiteit van het hele proces afleiden van waar het daadwerkelijk om moet gaan, namelijk zorgen voor tevreden huurders en voldoende goede woningen in fijne buurten.’

Ook Ger Verstegen, manager bij Wonen Limburg, heeft die ervaring: ‘Prestatieafspraken zijn geen doel op zich, maar een middel om iets te bereiken. Bijvoorbeeld eenzaamheid terugdringen, schulden oplossen, bijzondere doelgroepen een thuis geven. Als je in een goede relatie met elkaar om tafel gaat, is een wettelijk vastgelegd proces niet eens nodig. Je maakt afspraken met elkaar om iets te bereiken voor de huurders, niet omdat je dat verplicht bent op basis van de wet.’ ‘Bij de opstart van de prestatieafspraken maakte iedereen er serieus werk van’, vat Harold Lardinois, directeur van Wonen Zuid, samen. ‘Nu we een paar jaar verder

zijn, lijkt het soms wel eens een rituele dans.’ Verder geeft Lardinois aan dat in kleine kernen de leefbaarheid onder druk staat. Door onder meer afname van voorzieningen is het lastig vastgoedprojecten van de grond te krijgen. Ook dat moet in de prestatieafspraken meegenomen ‘in plaats van elk jaar opschrijven dat we in kern X geen projecten uitvoeren’.

AANBEVELINGEN

Eén van de aanbevelingen die Claessen doet op basis van zijn onderzoek is het minder vaak maken van afspraken, bijvoorbeeld een keer per drie jaar in plaats van elk jaar. Lardinois: ‘We willen naar meerjarige prestatieafspraken toe voor langere tijd. Plus evaluatie een vaste plek geven in het proces. Samen stilstaan bij wat wel en niet is gelukt. En wat we gaan doen om ons doel volgende keer wél te bereiken. Niet om elkaar af te rekenen, maar om te kijken wat we anders kunnen doen.’

In Leudal is inmiddels gestart met een vernieuwd proces. Dit jaar is de cyclus in mei gestart met een gezamenlijke bijeenkomst. Alle partijen hebben aangegeven wat eenieder belangrijk vindt en waaraan zij in het bijzonder aandacht willen besteden. Verstegen van Wonen Limburg is daar blij mee: ‘Met elkaar hebben we prioriteiten gesteld.’ Inmiddels hebben de corporaties in Leudal hun bod uitgebracht. Lardinois: ‘Nu gaan we concreet afspreken wat we écht gaan doen.’

‘In Leudal zetten alle partijen kritische kanttekeningen bij het keurslijf van de prestatieafspraken’

‘Wokken op inductie gaat heel anders’

‘De inrichting heb ik samen met mijn jongste dochter gedaan. Zij is styliste. Mijn nieuwe huis in Lievenspolder is goed geïsoleerd met triple-beglazing en zonnepanelen op het dak. En geen gas meer.’

‘Een groot verschil met mijn oude gesloopte huis. Dat was klein, gehorig en slecht geïsoleerd. Nu kan ik met een slimme meter zien hoeveel energie ik verbruik en hoeveel het huis opwekt. Met de vloerverwarming houd ik het hele huis continu op één temperatuur.

Ook ’s nachts, ook op de slaapkamer. Dat kan ik niet meer per kamer zelf regelen. Dat is wel wennen. Net als koken op inductie. Ik kokkerel graag en was gewend veel te wokken. Op inductie gaat dat heel anders. Toen Clavis drie-en-een-half jaar geleden vertelde over hun sloop-nieuwbouwplannen wist ik al gauw: ik wil terug naar de nieuwbouw. In een bewonersklankbordgroep heb ik meegedacht over de nieuwe plannen. Mijn oude huis zat in de eerste van drie sloopfases en mijn nieuwe huis in de laatste bouwfase.

Dus ik heb twee jaar in een wisselwoning gewoond. De stand van dit nieuwe huis is voor mij helemaal ideaal: in een hoek met alle rust en privacy. Het woongedeelte is aan de achterkant en de keuken en de ingang aan het pleintje. Maar daar kijk ik niet op want ik zit helemaal in een hoek. Beneden heb ik twee slaapkamers en een badkamer. Dus mocht ik later slechter ter been worden, dan kan ik hier gewoon blijven wonen. Mijn dochters en kleinkinderen wonen in de buurt. Al met al ben ik een tevreden mens.’

SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep!

Met deze unieke kookplaat van Bosch kunnen uw huurders vandaag nog eenvoudig en tegen een lage investering van het gas af. Deze kookplaat sluit je namelijk aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen verbouwingen in de meterkast meer nodig.

Daarnaast levert Bosch meteen een goede pannenset voor uw huurders mee. Dus stekker in het stopcontact en koken maar!

Toch liever een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat? Ook hiervoor kunt u bij Bosch terecht. Speciaal voor woningcorporaties hebben wij namelijk fornuizen met een 2-fase aansluiting. Hierdoor is alles snel te installeren. Wel zo fijn voor uw huurders.

Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.

Resultaatgericht samenwerken?

Daar teken ik voor.

Wat ik van RGS weet?

Veel!

Vastgoedonderhoud verduurzamen kan zoveel slimmer. Door samen te werken met een onderhoudsbedrijf met VGOkeur. Ontdek ook de harde resultaten van resultaatgericht samenwerken.

Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op www.vgokeur.nl

Vergroot ook uw kennis en haal meer uit Resultaatgericht Samenwerken (RGS):

Masterclass RGS voor directies RGS voor middenkader Lean en RGS Risicomanagement bij RGS RGS Vastgoedmanager

Kijk voor het volledige aanbod op: www.rgsnl.nl/ opleidingen

Verduurzamen? Klik op vier duurzame downloads

Natuurlijk heeft u stevige ambities bij het verduurzamen van de woningvoorraad. Kies voor de norm, het resultaatgericht samenwerken (RGS) bij vastgoedonderhoud. Op rgsnl.nl kunt u vier uitgaven gratis downloaden of tegen kostprijs bestellen. Kies en klik!

• RGS Model

Vraagspecificatie Hulpmiddel bij specificeren van onderhouds- en investeringsprojecten woningvoorraad. • RGS CO2 Monitor Hulpmiddel bij realiseren verduurzamingsambities woningvoorraad.

• Gedragscode Mededinging bij RGS Ondervang mededingingsrisico’s bij Resultaatgericht Samenwerken. Check de tips.

• De Vastgoedfunctie Ontrafeld

Leidraad voor succesvol besturen en managen van vastgoedportefeuilles.

Jan Ernst van der Pek

Als zoon van een Amsterdamse behanger en stoffeerder krijgt Jan Ernst van der Pek (1865-1919) van jongs af aan al opvattingen mee over wonen. In 1885 schrijft hij zich in Delft in voor een architectenopleiding. Daar wordt hij gestimuleerd om zich in te zetten voor de verbetering van de ‘woontoestand’ van de allerarmsten. Woningbouw voor arbeiders is eind 19e eeuw het werkterrein van aannemers en timmerlieden. Architecten houden zich daar niet mee bezig. Maar Van der Pek dus wel. In 1895 ontwerpt hij een experimenteel complex huurwoningen in de Jordaan. De filantropische initiatiefnemers willen onderzoeken of je betaalbare en fatsoenlijke huurwoningen kunt bouwen die renderen zonder subsidie van de overheid. Dat laatste lukt niet vanwege de hoge grondprijs in de stad. Van der Peks ontwerp voor de woningen is voor die tijd heel gebruiksvriendelijk met aandacht voor hygiëne, privacy en ventilatie. Hij gaat bij de bewoners langs om te zien hoe zij hun huizen gebruiken. Van hun ervaringen leert hij weer voor zijn volgende woningontwerpen. Hij leert er ook zijn aanstaande vrouw Louise Went kennen, die de huur ophaalt en toezicht houdt op het woongedrag van de huurders. Het complex is een van de inspiratiebronnen voor de Woningwet waaraan in die jaren gewerkt wordt. Vanaf 1905 bouwt Van der Pek verspreid over Amsterdam voor woningbouwvereniging Rochdale die is opgericht volgens de eisen van die Woningwet. Als Van der Pek in 1919 plotseling overlijdt is de buurt waaraan hij in Amsterdam-Noord werkt nog niet klaar. Tegenwoordig staat die buurt, hier op de foto, bekend als de Van der Pek-buurt. Woningcorporatie Ymere beheert de woningen en heeft ze onlangs gerestaureerd.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

» huisvester van het volk «

Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.

Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.

Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland

woont in een corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland.Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Margriet Pflug (hoofd- en eindredactie); Elske Koopman en Marjon van

Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Henk Peter Kip, Jasper Monster, Jan Smit, Lisette Vos, José de Vreede.

Redactie T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl

Abonnementen gedrukt T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl Abonnementen digitaal I www.aedes.nl/abonneren