Wat houdt huurders nou écht bezig?

Voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit voor de mensen met de kleinste portemonnee. Vraag een willekeurige woningcorporatie naar de 2 belangrijkste speerpunten en dan is dat wat je te horen krijgt. Maar wat vinden huurders zelf eigenlijk belangrijk aan de plek waar ze thuiskomen? En hoe kom je daar achter?

Het rapport Werken aan waardenvol huurdersbeleid is in september 2022 verschenen. Het biedt woningcorporaties handvatten om in hun beleid beter mee te wegen wat huurders nou eigenlijk echt bezighoudt.

Hebben corporaties dan zo’n slecht beeld van wie hun huurders eigenlijk zijn? Silvie Zonderland van de Argumentenfabriek werkte mee aan het onderzoek: ‘Corporaties weten in algemene zin vrij goed hoe buurten zijn samengesteld. Maar dat beeld kan worden verrijkt door ook een “waardenbril” op te zetten. Je hoeft niet elke individuele huurder beter te begrijpen. Maar het maakt het wel gemakkelijker als je begrijpt hoe individuele waarden doorwerken in het leven van een huurder.’

Persona’s en leefwerelden
De grondslag van het rapport van de Argumentenfabriek, Aedes, verschillende corporaties en deskundigen was – onder meer – een onderzoek onder 1.000 huurders van 2 corporaties.

Het rapport werkt met zogeheten persona’s, die huurders en hun verschillende leefwerelden vertegenwoordigen. Aan de persona’s zijn verschillende woonwaarden toegekend. Zij reageren, afhankelijk van hun leefwereld, verschillend op ingrijpende gebeurtenissen, zoals een stijging van de energieprijzen.

Silvie Zonderland geeft een voorbeeld: ‘We horen vaak van corporaties: ouderen willen niet verhuizen. Maar de vraag is, waarom niet? Hechten ze vooral aan stabiliteit? Dan kun je hen daarop aanspreken. Verhuis nu, dan weet je voor de komende 20 jaar waar je aan toe bent. Of vinden ze juist autonomie belangrijk? Zeg dan: als je nu verhuist, kun je straks langer zelfstandig blijven wonen en heb je dus meer vrijheid. Zo kunnen verschillende waarden ten grondslag liggen aan dezelfde houding. Het is belangrijk je daarvan bewust te zijn.’

Anne van Grinsven, namens Woonzorg Nederland betrokken bij het onderzoek, herkent dit: ‘Als we beslissingen moeten nemen, denken we toch nog vaak in harde kenmerken: de gezinssamenstelling, de hoogte van het inkomen. Terwijl we ons eigenlijk meer moeten afvragen: wat is passend? In onze missie en visie leggen we die waarden vast, maar in de dagelijkse praktijk gaan we er toch weer aan voorbij. Ook vaak gestuurd door gedetailleerde regels.’

Expeditie Veluwonen: persoonlijk op bezoek
Helemaal los van dit rapport deed trainee Amber Wubs in 2020/2021 via persoonlijke bezoeken onderzoek naar de leefwereld van huurders. Dat deed zij in opdracht van corporatie Veluwonen, vanuit het traineeprogramma voor de midden en kleine woningcorporaties (MKW).

Aanvankelijk was het persoonlijk contact lastig vanwege de coronapandemie. Daarom ontvingen de huurders in eerste instantie een digitaal enquêteformulier. Maar zodra het weer kon, ging Amber op bezoek de hele Veluwe over.

‘Het eerste wat mij opviel, was dat je heel gemakkelijk met huurders in contact komt’, vertelt ze. ‘Als je met aandacht contact maakt, staat eigenlijk iedereen wel open voor een praatje. Ze waarderen het enorm dat je nu eens niet binnenkomt met een specifieke agenda, maar op een neutraal moment. En dat je oprecht nieuwsgierig bent naar wat hen bezighoudt.’

‘Sommigen vertellen over hun hobby’s of huishouden. Anderen over wat hen opvalt in de buurt. In kleine dorpen zoals Uddel of Hoenderloo vinden veel mensen het jammer dat buren minder vaak spontaan een praatje maken of hun tuin slechter bijhouden. Zoom je nog verder uit, dan zijn er ook maatschappelijke zorgen, over de woningnood en de stijgende prijzen.’

Sterke en zorgzame wijken
Uit het rapport Werken aan waardenvol huurdersbeleid blijkt dat de waarden ‘woonkwaliteit’ en ‘leefbaarheid’ het hoogste scoren bij huurders. Misschien ook wel logisch, geeft Zonderland aan. ‘Dat zijn heel praktische waarden, waarvan je direct het effect merkt. Keuzevrijheid of solidariteit zijn veel abstracter.’ Toch komen ook die wel degelijk in beeld in relatie tot de woningnood.

Lees verder onder de grafiek.

‘Want als er zo weinig woningen zijn om uit te kiezen, zijn we dan nog steeds solidair met mensen die voorrang krijgen, zoals statushouders? Dat is de vraag.’

Ook Van Grinsven ziet dat aandacht voor woonwaarden in de verdrukking kan komen door de woningnood: ‘Het snel uit de grond stampen van zoveel mogelijk woningen kan de boventoon gaan voeren. Terwijl je ook op de langere termijn sterke en zorgzame wijken wilt. Dan moet je achterhalen wat mensen beweegt om wel of niet te verhuizen.’

‘Veiligheid en stabiliteit zijn voor ouderen – de doelgroep van Woonzorg Nederland – belangrijke waarden. Is dit gebouw geschikt, als ik ouder word? Voel ik me comfortabel in deze buurt? Kan ik deze woning straks nog wel betalen? Of moet ik de wijk uit, omdat ik plaats moet maken voor een gezin? Daarom zie ik bijvoorbeeld kansen in verdichting, waardoor ouderen straks ook binnen hun eigen buurt zouden kunnen doorstromen.’

Van kopje koffie tot kwartetspel
Als corporaties het gesprek met huurders zelf aangaan, dan raadt Amber Wubs aan dat gesprek vooral zo laagdrempelig mogelijk te houden. ‘Het fijne van mijn onderzoeksopdracht was dat het niet in de eerste plaats ging om statistieken of cijfers. Er was niet van tevoren bedacht wat de uitkomst moest zijn, dus er was ruimte om te experimenteren.’

‘Het doel was ook niet om een zo hoog mogelijk deelnemerspercentage te krijgen. We hebben niemand gepusht. Veluwonen zocht vooral naar een benadering van en een omgangvorm met huurders, waarmee hun behoefte en leefwereld inzichtelijk worden. Veluwonen heeft inmiddels een vervolg gegeven aan mijn project.’ Medewerkers gaan nu bijvoorbeeld een keer per jaar op bezoek bij een willekeurige huurder voor een kopje koffie en een praatje. En op basis van de huurdersverhalen die Amber heeft opgehaald heeft Veluwonen een kwartetspel gemaakt om nieuwe collega’s, maar ook de nieuwe wethouder kennis te laten maken met de huurders.

Waarden die voor huurders belangrijk zijn
Silvie Zonderland hoopt dat corporaties met het rapport Werken aan waardenvol huurdersbeleid even afstand durven te nemen van de dagelijkse vraagstukken en nadenken over de waarden die voor huurders belangrijk zijn.

‘Door de dingen anders aan te vliegen, krijg je vaak ook weer inspiratie voor de grote vraagstukken. Het rapport heeft de vorm van een doe-boek, dus je kunt er meteen zelf mee aan de slag.’

Ook Woonzorg Nederland is inmiddels bezig om eigen persona’s te ontwikkelen. Van Grinsven: ‘Ik verwacht niet dat we ineens radicaal anders gaan werken, meer dat we op een subtiel niveau tot andere keuzes komen. Door bij beslissingen niet alleen de portemonnee van de huurder te laten wegen, maar ook zijn toekomstperspectief.’