BOUWEN OP WANKELE BODEM

Alle 2.500 woningen van Woongroep Marenland liggen in het aardbevingsgebied. Met geld van de NAM en de overheid worden de woningen versterkt of vervangen door aardbevingsbestendige nieuwbouw. Na lang wachten zit er eindelijk schot in de plannen. De eerste 100 woningen zijn gereed. Binnen vijf jaar hoopt Woongroep Marenland circa 600 nieuwe woningen op te leveren: aardbevingsbestendig, duurzaam, gasloos én esthetisch verantwoord. Een mega-operatie die gepaard gaat met weerstanden en hindernissen, maar ook kansen biedt. 

Woongroep Marenland houdt kantoor in Appingedam, waar ook 80 procent van haar huurders woont. Projectleider Janny Koopman en woonconsulente Marjan de Boer zijn vanwege de coronabeperkingen maandenlang nauwelijks op kantoor geweest en voor huurders blijft de deur nog gesloten. Maar op afstand is het contact met collega’s en huurders intensief.

Marjan de Boer, sinds anderhalf jaar één van de drie woonconsulenten, heeft afgelopen weken ruim 30 huurders in Middelstum gebeld over hun woonwensen. ‘Bewonersbijeenkomsten zijn in deze tijd uitgesloten, maar tijdens individuele telefoongesprekken hoor ik misschien wel meer. Met sommigen hang ik anderhalf uur aan de lijn. Bij een kleine groep bewoners is dat te doen. Voor een project met 385 woningen in Opwierde-Noord hadden we de bewonersbijeenkomsten net achter de rug toen het virus uitbrak. Ik ben blij dat ik die niet allemaal heb hoeven bellen.’

Woongroep Marenland heeft haar personeelsbestand uitgebreid van 28 naar 40 medewerkers om het extra werk aan het versterken van woningen en de nieuwbouw aan te kunnen. Marjan de Boer werkt tijdelijk voor de corporatie. ‘Wij doen de bewonersbegeleiding voor kleinere projecten en in de opstartfase van alle projecten. Bij grotere projecten kiezen we voor regisserend opdrachtgeverschap, waarbij woonconsulenten van de aannemer alle eerstelijns contacten onderhouden.’

Bloemkoolwijk
Janny Koopman is al meer dan 35 jaar in dienst van de corporatie en sinds vijftien jaar projectleider. Een van haar grootste projecten is de herstructurering van Opwierde-Zuid, de grootste wijk van Appingedam.

‘Al vóór de aardbevingen waren we in overleg met de gemeente over het opkrikken van deze bloemkoolwijk uit de jaren 70. We waren al bezig met plannen voor verbetering van de kwaliteit van de woningen en de stedenbouwkundige structuur. Het was niet onze intentie om woningen te slopen. Daarvoor waren ze te goed.’

De hevige beving van 2012 in het nabije Loppersum (3,6 op de schaal van Richter) veranderde dat inzicht: ‘Eerst waren we gefocust op het herstellen van de schade, maar al gauw rees de vraag of de woningen wel aardbevingsbestendig waren te maken en of we ons niet beter konden richten op sloop en nieuwbouw. Het budget voor het versterken van de woningen zouden we ook kunnen aanwenden voor de bouw van kwalitatief betere woningen. Bovendien zagen we een koppelkans met verduurzamingsambities.

Proeftuin aardgasvrije wijk
Zo hebben we in samenwerking met de gemeente rijkssubsidie binnengehaald voor Opwierde-Zuid als proeftuin voor een aardgasvrije wijk met 233 koop- en huurwoningen. Ons aandeel in dit project bestaat uit de sloop van 164 huurwoningen, waarvoor 115 aardbevingsbestendige, gasvrije gezins- en levensloopbestendige woningen in de plaats komen. Die moeten er bovendien mooi uitzien. Daarnaast komt er meer ruimte voor groen en water in de wijk.’

De Boer: ‘Het project moet leiden tot verfraaiing van de wijk. Zoals een collega zei: geen crisisbouw, zoals na de oorlog, want dan krijgen aardbevingsbestendige woningen een negatief imago.’

Koopman: ‘Op andere locaties hebben we op beschikbare terreinen die we voor een deel hebben aangekocht, 90 nieuwe woningen gebouwd voor huurders uit Opwierde-Zuid. Die hoeven daardoor maar één keer te verhuizen en niet eerst in een wisselwoning.’

Voor de ontwikkeling van Opwierde-Noord heeft Woongroep Marenland onlangs een contract gesloten met een aannemer. In deze wijk worden 385 huurwoningen gesloopt en vervangen door duurzame en aardbevingsbestendige nieuwbouw. Koopman: ‘Met de overheid hebben we afgesproken dat we in 2025 klaar zijn, dus er staat behoorlijk wat druk op. Dan is de vernieuwing van Opwierde compleet.’

Krimpdorp
Buiten Appingedam heeft Woongroep Marenland een project lopen in ’t Zandt, een krimpdorp in buurgemeente Loppersum, nog dichterbij het episch centrum van de bevingen. Koopman: ‘Van de 65 woningen gaan we er 51 slopen. Daarvoor komen circa 40 nieuwe in de plaats. Van de overige huizen hebben we er enkele versterkt. De gemeente neemt de infrastructuur op de schop, zodat dit mooie, karakteristieke dorp met monumentale oude kerk een boost krijgt.’

Voor alle projecten geldt dat de planvorming de meeste tijd kost. Voor elk initiatief of project doorloopt Woongroep Marenland een stappenplan. Bij elke stap betrekt ze de huurders en de huurdersorganisatie.

De Boer: ‘Er zijn veel partijen mee gemoeid. Het zijn geen normale sloop-en nieuwbouwprojecten. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en de gemeente moeten er ook wat van vinden. Er is een stedenbouwkundig plan nodig en het bestemmingsplan moet worden aangepast. Je bent zo een paar jaar verder voordat er iets op papier staat.’

Bevingen aan de orde van de dag
Koopman: ‘Alle woningen in het aardbevingsgebied moeten eerst worden geïnspecteerd. De Nationale Praktijk Richtlijn, die voorschrijft hoe je woningen moet versterken, wijzigt regelmatig. Na het kabinetsbesluit de gaswinning te verminderen, zijn de rekenmodellen bijgesteld en hoef je minder versterkingsmaatregelen te treffen. Dat heeft onder andere te maken met de te verwachten maximale schok die je theoretisch kunt verwachten.’

Bevingen zijn nog steeds aan de orde van de dag. ‘Eergisteren nog’, zegt De Boer, ‘maar die heeft de krant niet eens gehaald.’ Koopman: ‘Je hoort even boem en dan gaat het pand even heen en weer. Ook hier in ons eigen kantoor.’ De Boer: ‘Voor de een is het heel angstig, de ander haalt zijn schouders op. Kleine bevingen veroorzaken niet veel schade, maar het wordt er nooit beter op.’

Koopman: ‘We zijn afhankelijk van de NCG. Die analyseert welke woningen het meeste risico lopen. Die worden het eerste geïnspecteerd. Daarna krijgen wij een advies over te nemen versterkingsmaatregelen en de kosten daarvan. In overleg met de NCG kiezen we voor versterking of sloop en nieuwbouw. Bewoners zitten al die tijd in onzekerheid. ‘

Weerstanden
De Boer: ‘Stel je voor: je krijgt te horen dat je huis misschien niet veilig is, er worden onderzoeken gedaan en daarna moet je anderhalf jaar wachten op de uitslag. Dan weet je nog steeds niet of je huis wordt versterkt of vervangen door nieuwbouw. Mensen reageren daar heel verschillend op. De één wordt emotioneel omdat zijn thuis ‘eraan gaat’ en de ander vindt het wel fijn een nieuwe woning te krijgen.’

‘Bovendien wordt niet iedereen gelijk behandeld. Ik ken een voorbeeld van identieke koopwoningen van hetzelfde jaar aan twee kanten van een straat. De woningen aan de ene kant werden eerder geïnspecteerd dan die aan de andere kant. Ondertussen werden de normen versoepeld. Voor de huizen die het eerst waren geïnspecteerd kwam wel een vergoeding, voor de andere niet. Er vallen altijd mensen buiten de boot. Dat roept weerstanden op.’

Sociaal plan
Huurders hebben het voordeel dat ze ‘ontzorgd’ worden door hun corporatie. Er is een sociaal plan voor elke bewoner die zijn huis uit moet. Woongroep Marenland heeft voor haar huurders een aanvullend pakket met diverse keuzemogelijkheden in geld of natura, zoals een schutting, stoffering of verzorgde verhuizing.

Koopman: ‘Er zijn altijd mensen die het niet genoeg vinden. Die zitten in de weerstand en proberen anderen daarin mee te slepen. Op sociale media wordt soms aantoonbaar onjuiste informatie verspreid en dat haalt dan de pers.’

Woonwensenonderzoek
Voor elk project houdt Woongroep Marenland een woonwensenonderzoek. Op basis van de uitslag bepaalt ze waar ze welke typen woningen voor welke soorten bewoners bouwt. Huurders kunnen kiezen uit grote of kleine gezinswoningen, appartementen of levensloopbestendige woningen. Maar hun voorkeur kan niet altijd op hun oude woonplek worden gerealiseerd.

De Boer: ‘We kijken ook naar de omgeving. Een appartement met lift en een levensloopbestendige woning plannen we liefst in de buurt van faciliteiten; voor gezinswoningen is dit van minder belang.’ Bewoners kunnen voor hun nieuwe woonplek hun eerste drie voorkeuren aangeven. De toewijzingsregels bepalen waar ze terechtkomen.

Wisselwoningen
Een bottleneck is het aantal wisselwoningen. De Boer: ‘Daarvan zijn er te weinig gebouwd. Dat heeft niet zozeer met geld te maken als met beschikbare bouwgrond en het te laat maken van plannen. Dit vergt creatieve oplossingen. Zo bieden we beschikbare nieuwbouwwoningen van het ene project aan aan huurders van een volgend project, zodat die maar één keer hoeven te verhuizen. Hun oude huis kunnen we vervolgens als wisselwoning gebruiken. Maar dat kan alleen als ze meewerken.’

‘In het uiterste geval moeten we nieuwbouwwoningen inzetten als wisselwoningen. Daarmee remmen we de doorstroming en verlengen we de wachttijd voor woningzoekenden, die in Appingedam al gauw drie, vier jaar bedraagt.’