Voor veel corporaties is het schrijven van een jaarverslag geen sinecure. Het is een uitdaging om vanuit een enorme brij van financiële en inhoudelijke data, informatie te filteren die nuttig en leesbaar is voor stakeholders. De klap van gewijzigde wet- en regelgeving ijlt nog na en ook op governance gebied is er veel gebeurd. En er zijn natuurlijk regels en verplichtingen. Dat betekent niet dat een jaarverslag saai en onleesbaar moet zijn. Hofmeier heeft een overzichtelijk jaarverslagformat ontwikkeld om corporaties veel werk uit handen te nemen.
De opzet en indeling van ons jaarverslagformat bevat alle verplichte elementen. In plaats van veel tekst wordt, waar mogelijk, gebruik gemaakt van pictogrammen en tabellen voor de vertaling van financiële en inhoudelijke data. Een beeld zegt vaak meer dan woorden. Met onze aanpak wordt een jaarverslag niet alleen een stuk korter. Het is informatief en het wordt ook beter leesbaar. Het goede nieuws is dat het niet lang hoeft te duren om samen met een corporatie een jaarverslag ‘nieuwe stijl’ te maken.
In de ochtend komt er een telefoontje van een corporatie. Er moet direct een jaarverslag (publieksversie) geschreven worden. Het naar voren halen van de opleverdatum en capaciteitsproblemen maken dat er snel moet worden gehandeld. Dezelfde dag is er een intakegesprek. ’s Avonds wordt het projectvoorstel gemaild. De dag erop komt er groen licht om het jaarverslag ‘nieuwe stijl’ samen te maken.
We starten met een gezamenlijke kick-off. Naast een taakverdeling worden er afspraken gemaakt over doorlooptijden en ‘milestones’. Er is al veel voorbereid door de corporatie en de data wordt aangeleverd. We beginnen meteen met het selecteren van bruikbare onderdelen en het vertalen van de data naar tekst, tabellen en pictogrammen die in het format worden geplaatst. Na het verzamelen, ordenen en selecteren van het materiaal stellen we vast wat er nog ontbreekt.
Samen met de verantwoordelijke manager en medewerkers maken we een eerste ruwe versie. In deze fase worden dubbelingen eruit gehaald en tabellen en grafieken krijgen vorm. Veel tekst wordt geschrapt en passages worden opnieuw geformuleerd. De komende dagen wordt er in goed overleg nog flink geschaafd aan het verslag.
We zetten ‘de puntjes op de I’ en de conceptversie van het verslag kan worden opgeleverd tot tevredenheid van de opdrachtgever. De beperkte omvang en overzichtelijkheid van het jaarverslag spelen bij het positieve oordeel een rol, evenals het beperkt kunnen houden van de kosten door een duidelijke vooraf afgesproken taakverdeling en werkwijze.
Wilt u ook weten hoe Hofmeier kan helpen met het maken van uw jaarverslag ‘nieuwe stijl’? Kijk dan op de corporatiepagina van onze website (www.hofmeier.nl) of neem voor meer informatie contact op met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst op 06 - 51 41 59 46 of via p.vangilst@hofmeier.nl.
“Het resultaat: een beknopt en zeer informatief jaarverslag met alle verplichte elementen.”
Die ambities kom ik elke week tegen. Bij grote en kleine corporaties, in de stad of de dorpskern. Of het nu gaat om meer nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaar wonen of leefbare wijken: corporaties werken keihard om huurders fijn te laten wonen. En willen aan de slag met de maatschappelijke opgaven waar wij samen voor staan. Natuurlijk met huurders, gemeenten. En het zou geweldig zijn als we dat ook samen doen met bouwers, zorgaanbieders, maatschappelijke organisaties.
Eigenlijk maken we het de toekomstige coalitiepartijen heel makkelijk. We bieden hen een Woonagenda die zo in het regeerakkoord kan. Want daarin staan de thema’s waarover het echt moet gaan de komende jaren. De problemen waar huurders en corporaties dagelijks tegenaan lopen, hebben we omgezet in ambities voor de komende regeerperiode. Én daarna. De Woonagenda laat zien hoe wij willen en kunnen bijdragen aan de toekomst van vier miljoen Nederlanders die in een huurhuis wonen. Corporaties nemen het voortouw; daarbij is samenwerken met alle betrokkenen echt nodig.
Dus ook met het nieuwe kabinet. Partijen in deze mogelijke coalitie hebben in ieder geval gevoel voor het maatschappelijk middenveld, de rol van corporaties in de samenleving en onze duurzaamheidsdoelen. Hoe de formatie verder ook verloopt, deze samenstelling biedt kansen. Om afscheid te nemen van de tegenstellingen van de afgelopen jaren en om met z’n allen met hernieuwde energie aan het werk te gaan. Wat mij betreft vormen wij dan zo snel mogelijk een coalitie met allerlei organisaties om de Woonagenda uit te voeren. Doet u ook mee?
Marnix Norder Voorzitter‘Corporaties nemen het voortouw; daarbij is samenwerken met alle betrokkenen echt nodig’
Het belang van het maatschappelijk middenveld keert terug in de politiek. Althans, die kant lijkt het op te gaan tijdens de formatie. Na de verkenning gaan VVD, CDA, D66 en GroenLinks met elkaar om de tafel om een nieuw kabinet te vormen. Ik moet u bekennen, ik voel mij wel thuis bij een dergelijke coalitie. Want ik zie mogelijkheden voor de ambities van woningcorporaties.FOTO : JEROEN POORTVLIET
Lang genoeg ging het alleen over de regeltjes, vindt Aedes-voorzitter Marnix Norder. Een gesprek over huurders, samenwerkingspartners, 34.000 nieuwe woningen en verduurzaming.
Als crediteuren samenwerken om betalingsproblemen vroeg te signaleren kunnen ze veel leed voorkomen. ‘Uit schaamte melden mensen met schulden zich niet zo snel.’
De Woningwet stelt extra eisen aan corporaties. Resultaat: ze zijn veel meer tijd en geld kwijt aan administratie. En moeten soms tot ’s avonds doorwerken.
Het is maandagochtend 10.12 uur. Bij team Reparatieverzoeken van Haag Wonen komt een telefoontje binnen: een huurder meldt dat de ontgrendelingsknop van de portiekdeur het niet doet. De telefoniste maakt een reparatieopdracht aan. Vandaag luisteren negen huurders van de twee bewonersorganisaties van Haag Wonen mee met de medewerkers van het team Reparatieverzoeken. Straks gaan zij mee met de opzichter om te kijken hoe hij zijn werk precies doet. Op stap met een van de aannemers die een reparatie gaat doen. En na afloop bespreken ze wat hun is opgevallen. Paul Mulders, een van de huurders, had van tevoren geen idee hoe het allemaal in zijn werk gaat. Hij vindt het handig om het hele reparatieproces een keertje mee te lopen. Hij heeft bewondering voor de medewerkers die bewoners aan de telefoon te woord staan. Mulders: ‘Ze houden er veel rekening mee dat niet iedereen goed Nederlands spreekt en gaan goed om met de problemen waarover mensen bellen.’
Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) bestaat al 13 jaar. Toen een instrument van de politie, inmiddels in beheer bij het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). Lilian Tieman, adviseur Politiekeurmerk Veilig Wonen bij het CCV: “Het Politiekeurmerk heeft zijn positie in het rijtje van effectieve instrumenten zeker verdiend; maar het is wel van belang dat het keurmerk meegroeit met de huidige marktontwikkelingen.”
PKVW 3.0
Op basis van gesprekken die de afgelopen jaren met vele PKVW-professionals zijn gevoerd, bleek dat het tijd was om het huidige PKVW-model aan te passen. Met PKVW 3.0 belegt het CCV de uitvoering bij één uitvoeringsinstantie. Hierdoor worden alle 300 PKVW-bedrijven vanaf 1 januari 2018 begeleid en gecontroleerd door één organisatie. Organisaties, onder andere de huidige certificatie-en inspectieinstellingen, konden zich voor deze opdracht aanmelden. Het CCV heeft gekozen om de samenwerking aan te gaan met CB&V te Wageningen. De nieuwe werkwijze maakt het eenvoudiger om het PKVW op eenduidige wijze uit te voeren. Tieman: “De mate waarin PKVW-bedrijven in staat zijn de vraag van de klant te vertalen in een goed advies, wordt in PKVW 3.0 nog belangrijker.”
Het vernieuwde PKVW heeft ook voor corporaties grote voor delen. Tieman: “Vanaf 1 januari 2018 hebben corporaties bij grootschalige renovatie- en nieuwbouwprojecten nog maar met één contactpersoon te maken die zowel het advieswerk als het inspectiewerk op zich kan nemen. Deze PKVW-adviseurs en -inspecteurs presenteren zich op politiekeurmerk.nl zodat u kunt kiezen met wie u wilt samenwerken. Dat maakt samenwerking een stuk efficiënter en overzichtelijker, zowel bij de grote als de kleine projecten.”
Heeft u vragen over de veran deringen rondom het Politie keurmerk, de aanmelding van nieuwe projecten die u met het keurmerk wilt opleveren of wenst u als organisatie zelf een PKVW-erkenning te krijgen? Neem dan contact op met CB&V, zij helpen u graag verder: www.cbenv.nl, info@cbenv.nl, (0317) 465 565. Kijk voor meer informatie over het PKVW op politiekeurmerk.nl.
Lang genoeg ging het alleen over de regeltjes, vindt Aedes-voorzitter Marnix Norder. Tijd om de huurders weer centraal te stellen. Woningcorporaties nemen het voortouw met een ambitieuze Woonagenda. Een gesprek over grote plannen, vertrouwen en partnerschappen smeden. ‘Wij willen voorlopen, maar dat kunnen we niet alleen.’
DAEB, WWS, dVi, dPi. Met dit soort afkortingen werd Marnix Norder om zijn oren geslagen bij zijn aantreden als voorzitter van Aedes, begin dit jaar. Laten we het niet meer over de afkortingen hebben, roept Norder op. En niet meer over wetten en regels. Maar laten we het weer hebben over de mensen en hoe zij wonen, waar woningcorporaties meer dan 100 jaar geleden voor zijn opgericht.
Begrijp Norder niet verkeerd: hij vindt het prima dat de Woningwet er ligt. Omdat nu helder is waar corporaties wel en niet van zijn. En omdat het toezicht nu goed geregeld is. Maar de wetgeving is doorgeschoten. ‘Een aantal regels is ontstaan vanuit angst, niet vanuit noodzaak.’
Meer ruimte voor maatwerk, dat is wat nodig is. Niet kijken wat kán, maar wat nódig is en hóe we dat dan kunnen bereiken. En het belangrijkste: vertrouwen. ‘Vertrouw erop dat corporaties binnen de kaders de goede afwegingen kunnen maken voor hun huurders, met huurders en gemeenten samen. Dat mis ik op dit moment heel erg.’
Woningcorporaties hebben de samenleving echt iets te bieden, daarom nemen zij het voortouw met de Woonagenda, stelt Norder. Die gaat over meer, duurzamere en betaalbare woningen. Leefbare wijken, aantrekkelijke buurten en een plekje om te wonen voor allerlei typen huishoudens. Aedes bespreekt de Woonagenda in april met haar leden.
Het nieuwe politieke klimaat is de ambitieuze plannen gunstig gezind, denkt Norder. D66 en CDA, die als motorblok zeer waarschijnlijk in de coalitie komen, stellen namelijk niet alleen de markt centraal en staan ook positief tegenover corporaties en het maatschappelijk middenveld. Bovendien past de winst van de duurzame politieke partijen goed bij de verduurzamingsambities die corporaties hebben.
Een lichte huiver heeft de voorzitter wel voor de plannen van de VVD om de verhuurderheffing met 2,7 miljard euro te verhogen. ‘Dat is een groot risico voor de armere wijken omdat het investeringen ontmoedigt: dan wordt alles schraal en kaal en duur en kil. Deze belasting voor de laagste inkomens in Nederland is ontzettend onlogisch.’
Norder ziet daarom nog steeds het liefst dat de verhuurderheffing omlaag gaat. Tegelijkertijd vindt hij dat corporaties de stap moeten zetten om het over meer te hebben dan de heffing.
Die stap zetten corporaties met de Woonagenda, Kunt u daar wat meer over vertellen?
‘We willen een gesprek over mensen, over de dingen die er voor iedereen toe doen. Met deze agenda doen we een belofte aan de samenleving. Over investeringen in verduurzaming, de bouw van sociale huurwoningen, betaalbaarheid en hoe we zorgen dat we beter maatwerk leveren aan groepen huishoudens die dat nodig hebben. Wij willen hierin voorlopen, maar kunnen dat niet alleen.’
‘Daarom zeggen we tegen andere partijen: “Willen jullie ons helpen, gemeente? Kunnen we afspraken maken, zorgaanbieder?” Wat moet veranderen staat niet vast, dat bepalen we samen. We praten graag over onze toegevoegde waarde, onze beperkingen en hoe we die kunnen oplossen met samenwerkingspartijen en de overheid.’
De ambities van woningcorporaties voor de komende jaren zijn door Aedes bij elkaar gebracht in een Woonagenda. Corporaties investeren de komende jaren in: nieuwbouw, betaalbaar wonen, energiebesparing en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De leden van Aedes nemen op het congres van 20 april 2017 een besluit over de Woonagenda. Ze stellen dan ook de Vernieuwingsagenda vast, waarmee Aedes samen met leden en partners ontwikkeling en vernieuwing van de sector wil versnellen. Meer weten? Kijk op www.aedes.nl/koers.
‘Kijk niet naar wat kán, maar naar wat nódig is’
‘Een hogere verhuurderheffing maakt armere wijken schraal, kaal, duur en kil’
Zijn corporaties door alle wet- en regelgeving verder bij de huurder vandaan komen te staan?
‘Volmondig ja. Neem passend toewijzen, veel corporaties komen daarmee in de knel. Heel veel mensen verdienen te veel of te weinig voor een woning. Dat kan leiden tot schrijnende situaties. Een echtpaar bijvoorbeeld waarvan de een in een instelling zit en de ander daar op “rollatorafstand” bij in de buurt wil wonen zolang zijn partner nog leeft. Als daar alleen goedkope woningen staan en je hebt een goed pensioen, dan kom je daar niet voor in aanmerking. Zelfs niet als je meer huur zou willen betalen. De corporatie moet dan nee verkopen. Ik vind dat een corporatie gewoon ja moet kunnen zeggen. We willen in dit soort gevallen veel meer maatwerk leveren en minder in regeltjes verzanden.’
Welke andere partijen heeft u hierbij nodig en wat hoopt u dat zij kunnen bijdragen?
‘In ieder geval graag de Woonbond en de VNG, daar spreken we nu mee. Maar denk ook aan partijen als Bouwend Nederland en zorgaanbieders. Het zou fantastisch zijn als ons verhaal breed wordt gedragen. En als we gezamenlijk de agenda kunnen gaan bepalen op het Binnenhof.’
De huisvesting van mensen uit de maatschappelijke opvang staat op de Woonagenda. Maar u wilt ook een hardere aanpak van overlast. Dat gaat toch niet altijd samen?
‘Dat is een spanningsveld. Woningcorporaties zijn er ook om kwetsbare mensen te huisvesten: tienermoeders, mensen met een verslaving, ex-TBS’ers.
Marnix Norder (rechts) op bezoek bij een fietsenwerkplaats in het Utrechtse Overvecht, opgezet door meneer Chami (midden), huurder en actieve buurtvader. Links Fouad Kartit, buurtbeheerder bij Mitros, een corporatie met veel woningen in de buurt.
Fouad Kartit leidt Marnix Norder rond in de Utrechtse wijk Overvecht.
Aan de andere kant moeten we paal en perk stellen. We zijn tenslotte een verhuurder, geen maatschappelijke opvangplek voor mensen met alle denkbare problemen. De draagkracht van een buurt is niet onbeperkt. Stel er wonen 16 huurders in een appartementencomplex. Eén daarvan draait ’s nachts harde muziek en slaat de boel kort en klein. Dit maakt het woongenot van de 15 andere huurders onmogelijk. Hoe gaan we die 15 anderen dan beschermen?’
’Een aanpassing van de huurwetregelgeving is dan misschien nodig, zodat je makkelijker en sneller kunt ingrijpen en niet maanden in procedures blijft. En maak het mogelijk dat een corporatiemedewerker en zorgaanbieder samen naar de huurder kunnen gaan om afspraken te maken. Dat mag nu niet door privacywetgeving. De overheid kan niet zeggen: deze mensen moeten in een gewoon huis wonen, maar we gaan niet over hoe dat dan moet.’
Betekent het dat mensen dan sneller uit huis gezet moeten worden? ‘Uitzetten was en is een noodmaatregel. Daar moeten we met elkaar iets anders op verzinnen. Want het kan niet zo zijn dat er voor andere huurders een onleefbare situatie ontstaat. De huurwetgeving is lang een soort heilige graal geweest waarover je niet mocht praten.
Maar als je daarvan afblijft bescherm je de huurders niet. Je beschermt juist de mensen die er een zooitje van maken. Je wilt mensen niet uitzetten, maar je wilt ook geen onleefbare portieken en galerijen. Hoe zullen we dat oplossen? Ook dat stellen we ter discussie in de Woonagenda.’
Een ander punt in de Woonagenda is: woningcorporaties maken een inhaalslag om alsnog een gemiddeld energielabel B in 2021 te halen. Wat is daarvoor nodig?
‘Corporaties willen investeren, daar hebben ze geld voor uitgetrokken. Om bijvoorbeeld bij planmatig onderhoud grotere labelstappen te maken. We zijn graag koploper verduurzaming in Nederland. Tegelijkertijd hebben we particuliere verhuurders en woningeigenaren nodig om de ijsbeertjes op de Noordpool te redden. Ook zij moeten grotere stappen zetten met de verduurzaming van hun woningen.’
Marnix Norder bezoekt een aantal keer per week woningcorporaties om hun dagelijkse werk te ervaren. In een blog doet hij verslag van die bezoeken. Volg de blog via www.aedes.nl/ blogMarnixNorder
’De discussie over energie moet wat mij betreft overigens wel verschuiven van labelsprongen naar de hoeveelheid energiebesparing. Want niet alle ingrepen tellen mee voor het energielabel. Daarom staat in de Woonagenda dat corporaties uiterlijk in 2018 een uitvoeringsplan maken hoe ze in 2050 een CO2-neutraal woningbezit hebben. De een kan dat doen door flink te isoleren, de ander door duurzame energie op te wekken en een beetje te isoleren. Een derde door stadsverwarming in te kopen. De oplossing kan dan in bijvoorbeeld Alkmaar heel anders zijn dan in Amsterdam.’
Nog een punt: corporaties verdubbelen het aantal nieuwe woningen dat ze gaan bouwen naar 34.000. Dat is ambitieus, hoe gaan ze dat betalen?
‘Die 34.000 is een optelsom van de plannen die al op papier staan bij corporaties en de ambities die zijn uitgesproken. De ene corporatie gaat meer bouwen dan de andere, dat is logisch. In Amsterdam, Almere en Utrecht zijn meer woningen nodig dan in Sittard en Heerlen. Corporaties zetten daar stevig op in en hebben er geld voor opzij gezet. Dat kan ook, door de waardestijging van de woningen is hun financiële ruimte groter. Het gaat om een heel divers palet aan woningen: kleine woningen voor studenten en ouderen, maar ook grotere woningen. Dat is erg afhankelijk van het gebied. Overigens gaat het nu alleen om sociale huurwoningen.’
‘Je wilt mensen niet uitzetten, maar je wilt ook geen onleefbare portieken. Hoe lossen we dat op?’
Aan middeldure huurwoningen is ook een tekort. Een deel van de mensen woont met een te hoog inkomen in een sociale huurwoning. Mogen die daar blijven van u?
‘Wat mij betreft wel. Dat is precies zo’n situatie waar gewone mensen in de knel komen door regelgeving. Het zou goed zijn als de corporatie de huur mee kan laten groeien met het inkomen van iemand. Ook als dat huis dan niet meer binnen de sociale huur valt.
Dan hoeft de huurder niet weg en betaalt hij dezelfde huur als bij een commerciële verhuurder. En de corporatie krijgt een redelijke huur. Maar hierover zijn verschillende opvattingen in de sector.’
Die huizen zijn toch juist bedoeld voor mensen met een lager inkomen. Waar moeten die dan heen?
‘Dit kan deels een oplossing zijn. Want in sommige regio’s heb je helemaal geen tekort aan sociale huurwoningen. Daar zorgt het juist voor betere draagkracht in de buurt als daar mensen met een hoger inkomen blijven wonen. Het leidt tot een gemengdere wijk. Bovendien kunnen corporaties het extra geld gebruiken om er elders een woning bij te bouwen als daar behoefte aan is.’
’Zo maak je met een simpele maatregel van een probleem een oplossing. En misschien werkt dit niet overal. Maar geef corporaties de ruimte voor dit soort maatwerk en dan weet ik zeker dat we eruit komen. Mogen we alsjeblieft naar de situatie dat we gewoon de beste oplossing kunnen kiezen voor de huurder?’
Er blijven plekken waar meer middeldure huur nodig is. Moeten corporaties daar meer gaan bouwen?
‘Ja. Maar: mogen, niet moeten. In een Groningse gemeente bouwt de corporatie bijvoorbeeld woningen voor ouderen die een net iets te hoog inkomen hebben. Want geen marktpartij investeert daarin. Dus, corporaties stap alsjeblieft in het gat als de markt het niet oppakt en er wel een grote behoefte is. Maar alleen als je niet te veel risico’s loopt en het niet om te grote aantallen gaat.’
Zijn corporaties te huiverig om in middeldure huur te stappen?
‘De wetgeving biedt meer ruimte dan corporaties nemen. En ik begrijp ze heel goed. Want corporaties hebben jarenlang gehoord wat ze allemaal niet mogen. Straks bouwen ze iets in het middensegment en dan wordt weer gezegd dat het niet mag. Dus ik snap de huiver wel. Daarom zeg ik tegen de politiek: kom met wat vertrouwen terug in plaats van met wetgeving. Vertrouw erop dat corporaties binnen de kaders de goede afwegingen kunnen maken voor hun huurders, met huurders samen. Dat mis ik op dit moment heel erg.’
Marnix Norder (51) is sinds januari 2017 voorzitter van Aedes. Norder was van 1996 tot 2014 actief in de politiek. Eerst als Statenlid en gedeputeerde in de provincie Zuid-Holland en vanaf 2004 als wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie van de gemeente Den Haag. Tot het voorjaar van 2016 was hij in opdracht van het ministerie van VWS en de VNG voorzitter van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen.
‘Overheid, vertrouw erop dat corporaties de goede afwegingen maken voor hun huurders’
‘Betere kwaliteit, lagere kosten en tevreden bewoners’; uitkomsten van de nieuwe standaard
Bekijk onze animatie voor meer informatie op
Breman zoekt continu naar nieuwe mogelijkheden om nog meer oplossingsgericht te werken. Een goed voorbeeld daarvan is dat wij enorm veel potentie zien in een hechte samenwerking met woningcorporaties waarbij we samen nog meer kansen benutten. We introduceren daarom Woningbeheer, een multidisciplinaire dienst waarmee we samen met u zorgen voor al het onderhoud in uw woningen. Een ontwikkeling waar we nu en in de toekomst veel kansen in zien! breman.nl/sleutel woningbeheer@breman.nl
Als woningcorporatie kent u het vast wel: u werkt met diverse partijen om de verschillen de disciplines van onderhoud aan woningen zorgvuldig te kunnen laten uitvoeren. Handig? Dat is maar de vraag. Een mogelijke oplossing is alle verschillende diensten onder te brengen onder één dak: Breman Woningbeheer. Eén par tij, die samen met u de verantwoordelijkheid neemt uw woningen optimaal te onderhouden.
Geen zorgen voor u Concreet betekent dit dat we al uw onderhoud in beheer kunnen nemen. Van de verwarming en/of ventilatie tot en met loodgieterswerk, elektra en bouwkundige zaken. Dat doen we zélf of met een partner. Geen zorgen voor u. Van analyse tot advies, tot het uiteindelijke resultaat. En wilt u als woningcorporatie een specifieke dienst afnemen? Ook dat kan natuur lijk zonder probleem. En met ons Klant Contact Center waar bewoners rechtstreeks contact op nemen met ons, heeft u geen enkele zorg meer.
Effectief en Efficiënt
Woningbeheer is wat René Breman betreft een ‘logisch’ gevolg van het veranderende speelveld bij corporaties de afgelopen jaren. Hierdoor zijn vraagstukken ontstaan zoals regievoering, stu ring op resultaat en ketensamenwerking. Met Woningbeheer heeft Breman de antwoorden in huis die hier voor nodig zijn. “Wij kijken daarom onder meer steeds vaker naar hoe we dingen efficiënter kunnen aanpakken, van opdracht gever tot en met de bewoner.” Woningbeheer
is daar een goed voorbeeld van. Maar ook een goede en langdurige relatie met de klant, zoals een woningcorporatie, gaat een belangrijke rol spelen. We willen graag een volwaardige partner van u zijn!”, zegt René namens Breman Woningbeheer.
Van duurzame vernieuwing tot verantwoorde instandhouding, dat is waar het bij Woning beheer om draait. En met Breman als partner heeft u één van de grootste partijen in de vastgoedonderhoudsmarkt aan uw zijde. Met de uitgebreide kennis en vraaggerichte oplossingen van betrouwbare en gemotiveerde dienstverleners is er continu ondersteuning. Ondersteuning op alle mogelijke vlakken tijdens de gehele levensduur van de woning.
De nieuwe standaard heeft als uitgangspunt om vanuit uw visie op het onderhoud van vastgoed een gezamenlijke strategie te ontwik kelen. Dit is de basis waarmee we vervolgens de samenwerking concreet invulling gaan geven.
Op deze wijze stellen wij u in staat om op een beheersbare manier te regisseren en gezamen lijk te kunnen sturen op resultaat. Want alleen dan kunnen we de kwaliteit van uw woningen nu en in de toekomst nog beter waarborgen. Tegelijkertijd leveren we op deze wijze betere kwaliteit, maakt u lagere totale kosten en heeft u tevreden bewoners. Wat ons betreft de uitkomsten
de nieuwe standaard.
TIJDEN VERANDEREN, BREMAN VERANDERT MEE.
U ZOEKT EEN BETROUW BARE PARTIJ, WIJ ZIJN DIE PARTNER. DAAROM ÉÉN SLEUTEL VOOR AL UW ONDERHOUD. BREMAN WONINGBEHEER. VERTROUWT U ONS DE SLEUTEL TOE?
reparatie- en mutatieonderhoud, de wmo-aanpas singen en bijvoorbeeld de vervanging van sanitaire installaties.
De huurders van ZOwonen melden hun reparatieverzoeken rechtstreeks bij het Klant Contact Center van Breman Woningbeheer Zuid. Hier worden alle verzoeken afgehandeld. Vanaf intake-planning-uitvoering tot en met kosten- en statusrapportages. Niet alleen voor de W-installaties, maar ook voor alle voorkomende werkzaamheden in en om de woning.
In deze vorm van samenwerking heeft Breman Woningbeheer Zuid tot volle tevredenheid van ZOwonen een aantal medewerkers overgenomen. Dankzij de overname bespaart ZOwonen op haar bedrijfslasten, zonder dat de dienstverlening ten aanzien van service-onderhoud in het gedrang komt. Een win-win situatie dus!
van
Ketengerichte samenwerking
Woningbeheer is dus feitelijk een ketengerichte samen werking waarbij een hogere klanttevredenheid onder bewoners het uiteindelijke doel is. Ons project met woningcorporatie ZOwonen is daar een goed voorbeeld van! Breman Woningbeheer Zuid voert sinds 2013 tot volle tevredenheid van ZOwonen en haar huurders al het niet-planmatige onderhoud uit. Simpelweg betekent dit dat Breman verantwoordelijk is voor het organiseren en uitvoeren van het
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners weer anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? Dit keer: Rhenen, een kleine stad aan de Rijn in de provincie Utrecht. tekst : hanneke nagtzaam , foto ’ s : hollandse hoogte en huib kooyker
Een paar maanden terug kwam Willibrord van Beek, Commissaris van de Koning van de provincie Utrecht, langs in Rhenen. Op de agenda stond een bezoek aan het pandaverblijf in het Ouwehands Dierenpark. En aan Tuindorp Vreewijk, een in de jaren 20 van de vorige eeuw gebouwde wijk die gesloopt werd en in oude stijl herbouwd wordt. Afgelopen zomer waren de eerste 56 woningen klaar; 11 vrije-sectorwoningen en de rest sociale huur. Een prachtig project waar de gemeente, de woningcorporatie Rhenam Wonen en de Rhenenaren erg trots op zijn.
‘Sommige inwoners reageerden zelfs een beetje ontstemd dat ook mensen van buiten Rhenen op de woningen mochten reageren’, illustreert wethouder en locoburgemeester Simone Veldboer. Rhenen maakt namelijk deel uit van de FoodValley en die regio deelt één woonruimteverdeelsysteem. ‘Ik denk dat je die neiging om het eigene te willen behouden overal wel hebt’, verklaart Ton de Weerd, al jaren trouw lid van huurdersvereniging REA. ‘Zeker in kleinere gemeenten met mensen die er al generaties wonen.’ Zelf heeft hij dat niet: toen hij als Randstedeling 25 jaar geleden in Rhenen kwam wonen moest hij wennen aan de ‘dorpsmentaliteit’. ‘Mensen hebben hier soms wat moeite met direct zijn. Maar ons overleg met de gemeente en de woningcorporatie gaat in goede harmonie, hoor.’
Het is wat Rhenen kenmerkt: een rijk verenigingsleven, veel actieve vrijwilligers en natuurlijk de bijzondere ligging, met veel natuur en hoogteverschillen. De gemeente vindt daarom twee dingen heel belangrijk. Eén, die gemeenschapszin ondersteunen. En twee, zuinig omgaan met de ruimte want in het groen mag niet gebouwd worden. Nieuwe bouwlocaties zijn er in principe niet. Volgens Rhenam Wonen is het de vraag of er meer behoefte is aan sociale huur. ‘Van de FoodValley heeft Rhenen de kortste wachttijd’, legt directeurbestuurder Martijn Rink uit. Namelijk 4,5 jaar. ‘Maar wat zijn de criteria om de behoefte vast te stellen? Ga je bijvoorbeeld meer bouwen om de drukte op en achterblijvende bouw in omliggende woningmarkten op te vangen?’
Aantal inwoners: 19.164 (455 per km2)
Gemeentebestuur: Progressieve Combinatie Rhenen, VVD, ChristenUnie en Rhenens Belang Woningmarktregio: FoodValley Prestatieafspraken: ja, voor 2017-2020 Corporaties: Rhenam Wonen (ook actief in Utrechtse Heuvelrug) Aantal sociale huurwoningen: 2.100 Verhoudingsocialehuur/vrije-sectorhuur/koop: 29%/6%/65% Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 496 euro
Buiten kijf staat dat er meer middeldure huurwoningen nodig zijn. Huurwoningen met een maandhuur tussen 700 en 1.000 euro zijn er niet of nauwelijks. De elf vrijesectorwoningen in Vreewijk waren ‘in no-time gevuld’, zegt Rink. Wethouder Veldboer: ‘Door het tekort aan betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen gaan of blijven jongeren en jonge gezinnen weg, en dat wil je niet.’ Ze vindt het zonde dat de woningcorporatie niet meer mag investeren in middeldure huur, maar ziet de belangstelling bij marktpartijen wel toenemen. ‘Op een prachtige locatie aan de rivier heeft een marktpartij betaalbare koopwoningen en vrije-sectorhuur
gebouwd. Dat laatste is voor het eerst in 25 jaar.’ De huurdersvereniging zou toch graag zien dat er meer nieuwe sociale huurwoningen bijkomen. De Weerd: ‘We moeten dit jaar ook weer veel statushouders huisvesten. We hebben meer woningen nodig om te voorkomen dat zij allemaal op een kluitje in de goedkoopste woningen terechtkomen.’
Een discussie die nog niet beslecht is, zegt de wethouder. De gemeente, Rhenam en REA stellen daarom samen een onderzoek in naar waar de behoefte ligt. Dat verschilt ook nog per dorp, weet Rink van Rhenam Wonen. ‘Het is nooit one size fits all. Zelfs niet binnen onze kleine gemeente. Achterberg en Elst zijn anders dan Rhenen-stad. Je kunt prachtige hoogbouw in Achterberg neerzetten, maar daar gaat niemand wonen. Die mensen zijn een erf gewend.’ Dat terwijl huurders in Rhenen na 5 meter tuin een schutting zetten. Veel tuinen zijn extreem diep doordat mensen vroeger een moestuin hadden als aanvulling op hun inkomen. Door goed te kijken naar wat nodig is, kun je als woningcorporatie veel betekenen. Zeker Rhenam Wonen, want de corporatie staat er financieel heel goed voor en wil graag investeren. Bijvoorbeeld in nieuwbouw in Amerongen, een aangrenzende gemeente in de Utrechtse Heuvelrug die dankzij een fusie vorig jaar bij het werkgebied van de corporatie
hoort. Alleen ligt het dus in een andere woningmarktregio en mag de corporatie er nu niet bouwen. Rhenam heeft daarom ontheffing aangevraagd en verwacht die te krijgen.
Lastiger zijn de gevallen waarvoor de wet echt te weinig ruimte biedt. Zo wonen er in Rhenen-hoog, een grote wijk bovenop de berg in Rhenen, veel senioren en kwetsbare mensen in prachtige appartementencomplexen van Rhenam. De bewoners willen graag een supermarkt, maar die is weg. Wethouder Veldboer: ‘Voor ouderen is dat hun loopje naar buiten, hun hap frisse lucht, hun sociale contact. De meerwaarde is duidelijk. Het is ons niet gelukt om een grootgrutter te bewegen er een dependance te openen. De corporatie zegt: het zijn onze huurders, wij willen daar graag een rol in spelen, dus we zorgen voor de ruimte voor een kleine buurtsuper en maatschappelijke dienstverlening. Maar omdat die geen eigenaar van het pand zijn, mag het niet.’ En dat frustreert soms.
‘In Achterberg is iedereen een erf gewend’
Schimmel, ongedierte, een te hoge luchtvochtigheid… allemaal zaken waar u en uw huurders niet op zitten te wachten. Een vochtige kruipruimte kan tot dit soort ongemakken leiden. Neopixels® Bodemisolatie is een duurzame oplossing tegen vocht en kou in de kruipruimte. Neopixels®beantwoordt de meest gestelde vragen over dit fenomeen.
Hoe ontstaat een vochtige kruipruimte?
Een groot deel van Nederland ligt onder de zeespiegel. Bovendien zijn er veel bouwwerken gerealiseerd op plekken waar in het verleden een rivier of een sloot lag. De bodem van de kruipruimte is veelal vochtig, er treedt dan ook waterdamptransport op vanuit de kruipruime naar de woning. Naast waterdamptransport vanuit de kruipruimte vindt er warmteverlies plaats van de woning naar de kruipruimte. Neopixels® Bodemisolatie is een goede oplossing voor het beperken van het warmteverlies bij vochtige en/of moeilijk bereikbare lage kruipruimtes.
Wat is Neopixels® Bodemisolatie?
Neopixels® Bodemisolatie bestaat uit grijze parels van geëxpandeerd polystyreen (EPS). De grijze parels hebben een diameter tussen 5 en 9 millimeter en zijn opgebouwd uit duizenden gesloten cellen. In deze gesloten cellen kunnen water en waterdamp niet binnendringen. Neopixels® Bodemisolatie schimmelt of rot dus niet. De micro-organismen die houtrot kunnen veroorzaken hebben een voedingsbodem nodig om te leven, naast vocht en een voldoende hoge temperatuur. Neopixels® Bodemisolatie bevat geen voedingsstoffen voor schimmels en bacteriën en gedraagt zich uitstekend in een vochtige omgeving.
Door het aanbrengen van een laag Neopixels® Bodemisolatie blijft de temperatuur van de lucht onder de bodemisolatie op de bodem laag, hierdoor treedt er minder verdamping op. Ook is de luchtsnelheid op de bodem van de kruipruimte lager wanneer deze is bedekt met Neopixels® Bodemisolatie. Daardoor is er minder verdamping van vocht uit de bodem en wordt de kruipruimte droger.
Wat is het effect van bodemisolatie?
Neopixels® Bodemisolatie verduurzaamt de woning en brengt de luchtvochtigheid in huis in balans. Hierdoor verbetert het woonklimaat in huis. Het isoleert bovendien de begane-grondvloer van de woning.
Door wie wordt de isolatie aangebracht?
Door vakkundige installateurs, die zijn opgeleid aan onze Neopixels® Academy. Zij werken met door Neopixels® ontwikkelde machines, waardoor altijd de hoogste kwaliteit wordt gegarandeerd. Bovendien gebeurt het aanbrengen snel en efficiënt.
Wat zijn de voordelen van Neopixels® Bodemisolatie voor u en uw huurders?
De belangrijkste voordelen zijn als volgt:
• De begane-grondvloer is beter geïsoleerd, wat bijdraagt aan het energielabel van de woningen; Isolatie is niet gevoelig voor vocht; Voorkomt het rotten van balken, vloeren, beton en roesten van leidingen; Gemakkelijk te recyclen, zonder veel energie;
• Milieuvriendelijk vanwege de hoge eco-efficiëntie.
Meer informatie vindt u op www.neopixels.nl/ bodemisolatie. Op www.neopixels.nl/installateurs vindt u de gecertificeerde installateurs.
www.neopixels.nl
Neopixels
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het Rob van Gijzel die blind de vragen kiest.
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Nee. Wij vinden goed wonen zo belangrijk dat er andere dingen dan alleen de markt aan vast zitten.’
Moet een overlastgever de wijk uit?
‘Je kan wel stoer roepen: weg uit de wijk. Maar waar komt iemand dan terecht? Iemand uit huis zetten is ingrijpend. Een initiatief als Skaeve Huse kan uitkomst bieden.’
Hoe woont u als u 85 bent?
‘Veel kleiner dan nu. Onze dochters zijn net het huis uit, dus we kunnen erover gaan nadenken. Mijn ouders gingen op hun 60ste naar een bejaardenflat. Dat trekt mij niet. Ik wil het liefst zo lang mogelijk zelfstandig wonen.’
Wat maakt een wijk goed om in te wonen?
‘Fijne buren. Ik heb op verschillende plekken in Amsterdam gewoond. Bijna overal werd ik geconfronteerd met overlast door buren. Verder zijn voorzieningen belangrijk. Kinderen moeten buiten kunnen spelen.’
Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?
‘Woningcorporaties hebben een verantwoordelijkheid om wat te doen in de wijk. Samen met de bewoners, want als die zich er al niet om bekommeren, wie dan wel? Verder moeten ze denken in oplossingen en constructief samenwerken.’
Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom?
‘Aan mijn tijd in Amsterdam-Noord heb ik de meest aangrijpende herinneringen. In de straat woonden zes kinderen waarvan er vijf naar het speciaal onderwijs gingen. De huisarts om de hoek had geen wachtkamer maar een bank buiten. Toen ik daar kwam wonen had mijn huis geen douche. Dat heeft me laten zien dat je volkshuisvesting en bijbehorende voorzieningen goed moet regelen.’
Uit wat voor nest komt u? ‘Mijn opa was in 1936 één van de eerste SDAP-raadsleden in Eindhoven. Dezelfde dag kwam de pastoor langs bij mijn oma en zei: “U moet van die man af.” Ze ging niet bij hem weg. Dat was de laatste dag dat ze haar familie zag. Toen ik burgemeester werd in 2008, zei mijn tante: “Dit had jouw opa mee moeten maken.” Het inspireert me dat je in twee generaties zoveel tegenstelling kunt overkomen.’
Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?
‘Wonen is een basisbehoefte. Dus ook mensen tot een bepaald inkomen moeten kunnen krijgen wat ze nodig hebben. Wat betreft het middensegment vind ik de vraag lastiger. Als we meer middeldure huur willen, moeten we ervoor zorgen dat die woningen niet snel weer verkocht of te duur worden. Daar gaan we met de samenwerkingstafel (zie kader, red.) over nadenken.’
Wat was uw laatste goede voornemen?
‘Elke dag tegen mezelf zeggen: wat leven wij toch in een geweldige wereld. We staan er veel beter voor dan 50 jaar geleden.’
Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?
‘Vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen. Dat vraagt om doorstroming, maar soms zit het ook in kleine dingen. Bijvoorbeeld ouderen die in een te grote woning wonen naar een kleinere woning laten gaan.’
Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?
‘De doorstroming. Er zitten mensen in sociale huurwoningen die gelet op hun inkomen ergens anders heen kunnen. Maar je wil niet meteen naar een woning met een huur van 1.400 euro. Er zijn verschillende dingen die je kan doen: nieuwbouw, transformatie, sloopnieuwbouw, bezit overhevelen naar de vrije sector. Maar wat zijn de effecten daarvan? Dat proberen wij te doorgronden.’
Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van? ‘Van de betrokkenheid en de warmte die ik heb ervaren bij mijn afscheid als burgemeester van Eindhoven.’
Wanneer hebben huurders genoeg invloed? ‘Het is jouw huis, jouw straat, jouw leven. Niet van de woningcorporatie. Dus daar moet je enige zeggenschap over hebben. Ik ben erg van co-creatie.’
Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over? ‘Ik word niet gauw boos.’
Op welk sociaal medium bent u het meest actief? ‘Twitter en LinkedIn. Twitter was zeker in mijn tijd als burgemeester handig om mensen mijn werk te laten zien.’
Wat doet u op zaterdagochtend? ‘Niets speciaals, maar op zondagochtend ga ik met een groepje mannen hardlopen. We hebben een aantal marathons gelopen en willen er dit jaar zeker nog één lopen.’
Rob van Gijzel (62) is voorzitter van de samenwerkingstafel. Die brengt lokale partijen en investeerders met elkaar in contact in gemeenten met veel vraag naar huurwoningen in het middensegment. Van Gijzel was van 2008 tot 2016 burgemeester van Eindhoven en is voormalig Kamerlid.
Deze zomer stopt het Platform Opnieuw Thuis. Dit samenwerkingsverband van het Rijk, VNG, IPO, COA en Aedes ondersteunt gemeenten en corporaties met het huisvesten van vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Marco Florijn, ambassadeur van Platform Opnieuw Thuis, blikt terug en kijkt vooruit.
‘We komen goed op stoom met het huisvesten van vergunninghouders. In de eerste twee maanden van dit jaar hebben al ongeveer 7.000 mensen woonruimte gekregen. De cijfers zien er steeds beter uit sinds de tweede helft van vorig jaar. Want gemeenten en corporaties zijn sneller met elkaar gaan schakelen. Gemeenten leverden extra maandrapportages waarin ze bijvoorbeeld informatie gaven over aantallen
alleenstaanden en de mensen die wachten op gezinshereniging. Corporaties passen hun woningaanbod daarop aan. Zo kunnen ze vluchtelingen die wachten op nareizigers tijdelijk samen in een woning onderbrengen. De kamergewijze verhuur maakt dat mogelijk. Ook zien we vaak dat corporaties in een regio goed samenwerken.
De komende maanden is er vooral vraag naar eengezinswoningen. Alleenstaanden en vergunninghouders die wachten op hun gezin hebben nog wel woonruimte nodig, maar die behoefte is niet meer zo urgent als vorig jaar. Dat kan de komende maanden natuurlijk veranderen. Als de Turkije-deal in het geding komt, gaan we dat in Nederland waarschijnlijk merken. En de corporaties dus ook. Daarom blijven doorstroomwoningen nodig waarin vergunninghouders samen met
bijvoorbeeld studenten kunnen wonen. Die flexibele concepten maken snelle aanpassingen mogelijk. Maar zoals het nu gaat, verwachten we dat de gemeenten en corporaties komende maanden hun taakstelling zullen halen. Het Platform is opgericht om de huisvesting te versnellen en dat is gelukt. Ook bijkomende administratieve knelpunten zijn opgelost. Vergunninghouders hoeven nu bijvoorbeeld niet meer zo lang te wachten op een burgerservicenummer. De grote uitdaging die er nu ligt is de integratie. Ze hebben niet alleen een woning nodig, maar ook werk en scholing. Dat is het maatschappelijke vraagstuk voor de komende jaren.’
Meer feiten en cijfers over dit onderwerp op www.aedes.nl/cijfersbewoners.
‘De grote uitdaging voor de komende jaren is de maatschappelijke integratie’marco florijn , ambassadeur platform opnieuw thuis
Woningcorporaties verbeteren op allerlei manieren hun organisatie, met als uitgangspunt de huurder. Dit leidt tot minder faalkosten én tevreden huurders. Corporaties Domesta en Woningbelang vertellen over hun aanpak en de leerpunten. ‘Zit een huurder van 85 wel te wachten op een razendsnelle badkamerrenovatie?’
Begin 2015 bedenkt een groep medewerkers van Domesta de contouren van het programma Ruimte om te leven. Dit programma gaat ervan uit dat het huren van een huis bij Domesta de rest van je leven niet mag beïnvloeden. Een belangrijke aanleiding zijn de resultaten van het Drentse woonlastenonderzoek: de helft van de huurders van de corporatie kan de huur maar moeilijk betalen. Het programma draait daarom om betaalbaar wonen. Maar ook om gelijkwaardige relaties, het stimuleren van eigen initiatief en eigen verantwoordelijkheid.
Zo krijgen 4.000 huurders van Domesta zonnepanelen zonder huurverhoging, ze kunnen die zelf aanvragen. 1.800 huurders hebben al een aanvraag ingediend, het levert hen een paar tientjes per maand op. Verder zet Domesta huurders met schulden in Hoogeveen en Coevorden niet langer op straat. Directeur Bert Moormann: ‘Een huurder uitzetten kost de maatschappij vaak een veelvoud van de schuld. We hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid met gemeenten. Daarom gaat er sinds een half jaar iemand van maatschappelijk werk mee met onze incassomedewerker, als die op bezoek gaat bij een huurder met een betalingsachterstand.’
Domesta staat door haar nieuwe werkwijze veel meer naast haar huurders en is niet langer altijd de ‘verzorgende’ corporatie. Ze stelt zich in de praktijk op als een goede buurman die graag helpt, maar soms ook wat terugverwacht. Corporaties die hun processen verbeteren richten zich steeds nadrukkelijker op de tevredenheid van huurders. Deze trend blijkt ook uit de online publicatie Corporaties en dienstverlening van KWH. Dit zogenoemde ‘klantenthousiasme’ heeft veel voordelen: voor de huurder én de corporatie. Corporaties met een hoge klantwaardering hebben bijvoorbeeld minder zogenaamde faalkosten. Tevreden huurders vertrouwen de organisatie meer en zijn meer bereid om actief mee te doen.
Hoe corporaties hun processen verbeteren, is sterk afhankelijk van de behoefte van hun huurders. Zo richten sommige corporaties bewust een Klant Contact Centrum (KCC) in of ze besteden het onderhoud uit. Of juist niet. Bij Domesta merkten ze dat ze soms te veel invulden voor een huurder. Moormann: ‘Wie zegt dat een huurder van 85 zit te wachten op een razendsnelle badkamerrenovatie? Hij vindt het misschien wel prima als het wat langer duurt en er nog tijd is voor een praatje en kopje koffie. En misschien wil hij helemaal geen nieuwe badkamer.’
Volgens Bert Moormann kun je 80 procent van je dienstverlening standaardiseren, maar 20 procent blijft maatwerk.
De nieuwe koers van de Drentse corporatie zorgt voor gemotiveerde medewerkers, onder meer doordat ze zelfstandiger kunnen werken. Zo mogen medewerkers van de corporatie terugvallen op een ‘durfpotje’.
Bert Moormann, directeur bij Domesta: ‘80 procent van dienstverlening is te standaardiseren, de rest blijft maatwerk’
Met dit geld kunnen ze naar eigen inzicht in hun wijk direct iets oplossen of regelen. ‘Op intranet delen collega’s regelmatig inspirerende verhalen hoe ze samen met huurders mooie dingen bereiken. Veel collega’s die hier al langer werken zien weer duidelijker waarom ze ooit voor Domesta zijn gaan werken. Vooral omdat onze nieuwe werkwijze tevredener huurders oplevert’, vertelt Moormann.
‘Je kunt geen buurman spelen, je moet het zijn’, benadrukt Gea Hoogeveen, wijkconciërge bij Domesta in Coevorden. De basis is volgens haar een oprechte groet en een lach. ‘Een statushouder kwam laatst naar mij toe om me te bedanken dat ik zoveel voor haar deed. Ze doelde er vooral op dat ik haar vriendelijk groet.’ Volgens Hoogeveen is dit voorbeeld illustratief voor de nieuwe weg die Domesta is ingeslagen. Letterlijk en figuurlijk de huurders zien en zoveel mogelijk hun talenten benutten. ‘Maar ook een buurman zegt weleens nee, als je maar duidelijk en eerlijk bent.’
Daniëlle Entjes huurt al zestien jaar bij Domesta. ‘Ik vind het heel belangrijk dat de corporatie je als gezin goed begrijpt.’ Entjes woont in de Coevordense wijk Poppenhare en zet zich samen met andere huurders in voor een speelveldje in de buurt. Op een veld waar ooit twee woningen van Domesta stonden, is nu met hulp van de corporatie en buurtkinderen een picknickbank geplaatst en een zandbak zonder zand. ‘Wij hadden liever tegels in de zandbak, want veel mensen in de buurt hebben katten. In de zandbak stoepkrijten de kleinere buurtkinderen nu regelmatig’, lacht Entjes.
‘Wij waren hier als corporatie waarschijnlijk niet opgekomen’, reageert Hoogeveen. Domesta laat de buurtkinderen en ouders daarom ook bepalen welke andere speeltoestellen er op het speelveldje komen. Het speelveldje is één van de vele projecten in Coevorden waar Domesta zich als ‘de buurman’ opstelt. Zo maakte Hoogeveen met een groepje hangjongeren de relingen bij een appartementencomplex schoon, in ruil voor een barbecue. Ook liet ze kortgeleden statushouders helpen met de vertaling van teksten met woontips, bijvoorbeeld over ventileren en de omgang met buren. Hoogeveen: ‘Laat huurders zien en voelen dat ze ertoe doen. Zo samenwerken levert meer op dan wanneer het werk wordt gedaan. Huurders voelen zich gezien en trots.’
Soms hebben huurders helemaal geen behoefte aan een bepaalde service. Zo stopte de Brabantse corporatie Woningbelang met de intensieve begeleiding van huurders die hun woning van de corporatie kochten. ‘Alwéér een uitnodiging voor een gesprek?’, kreeg de corporatie te horen. ‘Dan weet je zeker dat huurders er geen behoefte aan hebben’, vertelt Maarten Meulepas, manager Bedrijfsvoering. Woningbelang zette in 2008 een organisatieverandering in, op basis van de zogenaamde lean-methodiek. Dit is een manier van werken waarbij alle processen in het teken staan van de klant.
De organisatie is een stuk ‘platter’ ten opzichte van negen jaar geleden. ‘Eerder hadden we relatief veel leidinggevenden, die inhoudelijk en gedetailleerd aanstuurden. Medewerkers zijn nu juist zelfstandig en zelf verantwoordelijk. We werken daardoor efficiënter en sturen makkelijker bij’, zegt Meulepas. Het gaat er bij de lean-methode vooral om dat je direct het juiste doet, vertelt hij. 'Lekt de kraan? Kom dan altijd op tijd en met
Gea Hoogeveen, wijkconciërge bij Domesta:
‘Je kunt als corporatie geen buurman spelen, je moet het zijn’
het juiste onderdeeltje bij de huurder aan. Het gaat dus niet om harder rennen, maar meer over dat je de dingen die je doet, direct goed doet.’ Onder het motto Woningbelang elke dag beter, evalueert en verbetert de corporatie zich voortdurend. Dat werpt z’n vruchten af. In de Aedes-benchmarkt scoort de Brabantse corporatie een A op zowel Bedrijfslasten als Huurdersoordeel, al twee jaar op rij.
‘Door onze nieuwe werkwijze hebben we veel minder spullen in de bus’, vertelt Gert-Jan Smolders,
Gert-Jan Smolders, onderhoudsmonteur bij Woningbelang:
onderhoudsmonteur bij Woningbelang. ‘We hebben een “grijpvoorraad”, dit zijn spullen die je bijna dagelijks nodig hebt voor reparaties.’ Als er specifieke zaken kapot gaan, bestelt Smolders of een collega die direct. Door slim in te kopen en de doorgaans korte levertijden, merkt een huurder er niets van dat de corporatie minder onderdelen op voorraad heeft. Tegelijkertijd bespaart Woningbelang door de kleinere voorraden geld. De onderhoudsdienst van Woningbelang bestaat uit vier mensen, woensdag en vrijdag zijn de drukste dagen omdat huurders dan meestal thuis zijn. Op maandag en dinsdag zit Smolders aan de telefoon. Hij vervangt hier een collega die met pensioen ging. ‘Ik ken de woningen van binnen en buiten – als een huurder belt kan ik door mijn technische achtergrond goed doorvragen. Voor huurders is het prettig als iemand ze direct begrijpt.’
Nu is iedereen bij Woningbelang erg enthousiast over de resultaten, maar eerst was bijvoorbeeld de onderhoudsdienst wel wat sceptisch. Betekende een nieuwe werkwijze een bezuiniging op termijn?
Vergeleken met 2008 nam het aantal medewerkers bij Woningbelang met een kwart af, maar niet door de organisatieverandering. ‘Bij ons was het een verandering zonder pijn. Niemand moest gedwongen weg, het was een natuurlijk verloop’, benadrukt Meulepas. De grote tip die hij voor andere corporaties heeft is: ‘Met lean verbeter je de dienstverlening door zoveel mogelijk vanuit de klant naar processen te kijken. Als je dat zo goed mogelijk doet dalen je kosten. Maar focus hier niet op; lean mag geen verkapte bezuiniging zijn.’ De tip van Bert Moormann van Domesta: ‘Zorg bij veranderprocessen altijd voor genoeg mogelijkheden voor medewerkers om te wennen en leren.’ De Drentse corporatie geeft medewerkers tijd en biedt trainingen aan die nuttig zijn voor de praktijk. Een organisatie moet volgens Moormann zelf ook klaar zijn voor verandering. ‘Domesta komt voort uit een fusie van drie woningcorporaties, in 2006. In die eerste jaren maakten we zelf een professionaliseringsslag, met centralisering en automatisering. Een relatieve rust in de organisatie is een belangrijke voorwaarde voor de verandering die we recent hebben doorgemaakt en nog dagelijks doormaken.’
‘Ik ken de woningen van binnen en buiten, voor huurders prettig dat ik ze direct begrijp’
Consolidated repareert jaarlijks meer dan 10.000 lekkages door heel Nederland. Onze vakmensen staan dag en nacht klaar om storingen snel, vakkundig en professioneel te verhelpen. Huurders melden de lekkage rechtstreeks bij onze centrale, waarna een afspraak wordt gemaakt. Tot de lekkage is verholpen houden wij contact met de huurder en dat wordt gewaardeerd! Maak ook werk van huurderstevredenheid en kijk op www.consolidated.nl.
Wout Bergakker (75) is voorzitter van een bewonerscommissie die in mei 12,5 jaar bestaat. De commissie vertegenwoordigt vijf flats in Maarssenbroek.
‘Een beter huis kan ik me niet voorstellen: alles gelijkvloers, een balkon op het zuiden, uitzicht op bomen en water met eenden. Bovendien heb ik hier alles bij de hand: winkels, trein, bus. Ik ga hier nooit meer weg. Kleurig hè, die orchideeën in de vensterbank, we hebben er 26. Drie jaar geleden kregen we nieuwe ramen, iets waar
Met vijf personen vertegenwoordigen we 264 woningen in vijf flats. In mijn flat wonen vooral 50-plussers, de meesten zijn erg betrokken. De een zorgt voor de gezamenlijke planten, een ander veegt de stoep voor de flat en strooit zout als het vriest. En elk jaar kopen we gezamenlijk een kerstboom voor in de hal beneden. Iedereen in de flat weet mij te vinden. Bij een liftstoring, een afgebroken sleutel of problemen met de elektriciteit staan ze hier voor de deur, soms letterlijk midden in de nacht. Die meldingen geef ik dan door aan Portaal. Ik zit nu 12,5
mee begon toen ik met de VUT ging. Het past bij mij: ik wil bezig blijven en mag graag kletsen over van alles en nog wat met iedereen. Eerder zat ik ook in de wijkcommissie maar dat werd te veel, ik breng ook graag tijd door met mijn vrouw en familie. Elke dag doe ik boodschappen en kook ik, dat doen we al jaren zo. Vanavond eten we erwtensoep. Vanmiddag heb ik de marktkooplui al een bakje soep gebracht.’
tekst : latifa vonk , foto : rob ter bekkeWooncompagnie in Hoorn experimenteert met een nieuwe manier om haar bezit te waarderen. Daarvoor gebruikt deze corporatie het begrip verhuurjaren. Peter Smit legt uit hoe het werkt. ‘Dit geeft ons meer inzicht in de vragen: investeren we genoeg en doen we dat slim?’
Peter Smit, regisseur Reporting WooncompagnieDe marktwaarde in verhuurde staat toont de volkshuisvesting mooier dan ze in werkelijkheid is. De Woningwet eist van corporaties om ons bezit volgens deze methode te waarderen. Dit betekent dat corporaties de waarde van al hun vastgoed moeten bepalen op basis van een veronderstelde verkoopwaarde. Op dezelfde manier als in de wereld van het commerciële vastgoed.
Natuurlijk houdt Wooncompagnie zich aan de wet, dus rapporteren wij keurig volgens de vereiste methode. Maar ondertussen hebben wij nagedacht over een andere indicator die volgens ons beter past bij ons DNA. Over een instrument dat ons beter in staat stelt om op een goede manier financieel te sturen.
De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van een theoretische verkoop van ons bezit na vijftien jaar aan de hoogste bieder. Dat is het perspectief van de belegger met een veel kortere horizon dan een corporatie. De marktwaarde in verhuurde staat creëert de illusie van de eeuwige jeugd.
De waarde van onze sector schuilt echter niet in eeuwige jeugd, maar in betrouwbaarheid. En daarom is het nodig dat we rekening houden met de veroudering van ons bezit.
Een van de belangrijkste risico’s voor corporaties is die veroudering. Omdat dit zo geleidelijk gaat, is het een geniepig fenomeen. Maar het is zo helder als wat dat onvoldoende aandacht voor veroudering uiteindelijk leidt tot een kwijnende sector.
Hoe kunnen we hier nu meer rekening mee houden in ons beleid? Wij hebben daarvoor het
begrip verhuurjaren geïntroduceerd. Daarmee voegen we de dimensie tijd toe aan onze vastgoedsturing. Wooncompagnie drukt haar bezit niet langer uit in een aantal woningen, maar in een totaal aantal verhuurjaren. Een verhuurjaar is een jaar waarin een woning volgens ons nog goed verhuurbaar is. Een jaar waarin we een huurder nog echt wooncomfort in de woning kunnen bieden.
Hoe gaan we te werk? We maken per complex een inschatting hoelang de woning zonder ingreep – en dus zonder investering – nog goed verhuurbaar is. Naarmate de tijd verstrijkt, vermindert het aantal verhuurjaren. Oftewel: zonder investeringen, brokkelen er verhuurjaren van het totaal af. We houden het aantal verhuurjaren op peil door te investeren. In bestaand bezit of in nieuwbouw.
De voorraad verhuurjaren is dus een indicator voor de werkelijke waarde van ons woningbezit. Al onze investeringen bekijken we met deze methode door één bril: wat is de bijdrage aan het aantal verhuurjaren? Dat geeft ons meer inzicht in de vragen: investeren we genoeg en doen we dat slim?
Kwalitatieve vraag Maar: wat is goed verhuurbaar? Dat is natuurlijk een kwalitatieve vraag. We puzzelen nog op de manier waarop we kwaliteit in het begrip verhuurjaren het beste kunnen operationaliseren. Het gaat in ieder geval om veel meer dan de technische levensduur. Een verhuurjaar houdt ook rekening met de eisen van de tijd. Een flat die bouwtechnisch nog goed in orde is, kan over een aantal jaren toch een nieuw entree nodig hebben. Omdat de wensen van huurders veranderen.
Ook de demografische ontwikkelingen spelen een rol. Verwachten we in een complex veel ouderen, dan stelt dat speciale eisen aan een renovatie. Dat vraagt dus om noodzakelijke investeringen om het aantal verhuurjaren op peil te houden.
De komende tijd studeren we hierop verder. Leidend daarbij is niet de vraag wat de prijs zal zijn die we bij een theoretische verkoop voor sociale huurwoningen kunnen vragen. Het gaat om de vraag: wat hebben onze woningen nodig om goed verhuurbaar te blijven? Nu en in de toekomst. Daar willen wij op sturen.
‘Wat is nodig voor goed verhuurbare woningen? Daar willen wij op sturen’
AMSTERDAM – De bewoners van de 31 apparte menten van VvE Old Trafford in Amsterdam kozen in 2015 voor resultaatgericht samenwerken (RGS) voor het integrale onderhoud van hun apparte mentencomplex. ‘Zo staan de onderhoudsbedrijven de komende 25 jaar garant voor de kwaliteit van de onderhoudsstaat van ons appartementencomplex,’ vertelt VvE-voorzitter Ralph van Deelen. ‘Al die tijd staan ook de jaarlijkse onderhoudskos ten vast, zodat financiële verrassingen uitgesloten zijn. Ondertussen houden wij de regie.’
Op het voormalige Ajax-terrein in Amster dam-Watergraafsmeer bevinden zich nu verschillende appartementencomplexen die allemaal voetbalnamen hebben. Eén daarvan is VvE Old Trafford, vernoemd naar het grootse voetbalstadion in Manchester. “In 2014 was ik er eigenlijk wel klaar mee dat we qua onderhoud altijd reactief waren,” herinnert Van Deelen zich nog goed. “Dus pas op zoek gaan naar een onderhouds bedrijf als we tegen probleem aanlopen. Zoals lekkages, overstromingen van onze garage bij veel regen, een schuifpui die
uit de rails loopt, kiepramen die niet goed werken en de roldeur van de garage die open blijft staan met diefstal tot gevolg. Het kostte ons veel tijd, energie en geld omdat we niet ingevoerd zijn in de markt. Het is offertes aanvragen, appels met peren vergelijken, onbe kend zijn met de juiste prijzen en er ook niet eens van verzekerd zijn of het echte euvel wel wordt opgelost.”
Via via hoorde de VvE-voorzit ter van de term RGS. En al snel zat RGS-expert Dick Keus van TNO bij Van Deelen thuis aan tafel om hem te vertellen wat daarvan de voordelen zijn. “Ik was gelijk enthousiast,” vertelt hij. “Het is een verademing als je geen omkijken meer hebt naar je onderhoud. En dat je weet dat onderhoudsbedrijven garant staan voor een vooraf afgesproken resultaat. Bij een contract van 25 jaar pakt deze werkwijze voor ons circa 20 procent goedkoper uit. Buiten dat weten we 25 jaar exact wat we jaarlijks kwijt zijn aan de onderhoudskosten. Al die tijd kunnen bewoners ons als bestuur inseinen voor een klacht en zorgen wij ervoor dat dit gelijk wordt opgepakt en uitgevoerd. Ook met deze service ben je als VvE uiteraard
Uitvoering van renovatiewerkzaamheden om het complex naar een goed basisniveau te brengen
buitengewoon gelukkig. Maar de kunst is wel dat je eerst draagvlak moet creëren bij de andere bewoners om tot hetzelfde inzicht te komen.”
Dankbaar
Dat draagvlak creëren had nog wel wat voeten in aarde. Daarin zat ook veel tijd. “We hebben vaak uitgelegd dat we als VvE altijd zelf de regie blijven voeren, dat we volstrekt autonoom blijven, het contract elk moment kunnen opzeggen maar dat we blij kunnen zijn met een hele professionele partner met passie voor het vak
die ons heel goed kan helpen,” benadrukt Van Deelen. In de zomer van 2015 koos VvE Old Trafford voor RGS en mocht het bestuur, bijgestaan door Dick Keus, op zoek gaan naar een geschikte RGS-partner. In het najaar voerde de beoogde partner al het klachtenonder houd uit als een eerste kennis making. Nog voordat het uiteindelijke RGS-contract in de zomer van 2016 werd getekend, was de staat van het onderhoud al geïnventariseerd. In het najaar is al het achterstallige onder houd naar ieders wens naar een goed basisniveau gebracht.
Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én de vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.
Ralph van Deelen, voorzitter van VvE Old Trafford
Opnieuw minder huisuitzettingen door woningcorporaties in 2016, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Aedes naar huurachterstanden. Maar er blijven huurders met financiële problemen. Huurschuld bij een corporatie betekent bijna altijd dat een huurder ook andere vaste lasten niet meer kan betalen. Als crediteuren samenwerken om betalingsproblemen vroeg te signaleren kunnen ze veel leed voorkomen.
De tv-documentaire Schuldig – in 2016 uitgezonden door Human – bracht problematische schulden in volle omvang veel Nederlandse huiskamers binnen. Hoe men sen vanaf een bepaald moment het ene financiële gat met het andere vullen. Boete op boete. En hoe ze voor ze het weten zijn bedolven onder de schulden. Voor de documentaire-kijkers werd het al snel duidelijk: die mensen komen daar niet makkelijk meer uit.
We weten het al jaren: betalingsproblemen vroeg signa leren is de sleutel om erger te voorkomen. Ook toont onderzoek keer op keer aan dat een schuld bij een woningcorporatie meestal betekent dat de huurder ook schulden heeft bij de zorgverzekeraar, de energieleverancier en de (gemeentelijke) belastingen. Maar hoe kom je er op tijd achter wie in de problemen dreigt te raken?
Ook hulpverleners in Zoetermeer merkten het al jaren: je bent er bijna altijd te laat bij om mensen met forse schulden nog goed te kunnen helpen. Voor Mariska Overgaag en John van Alphen was het aanleiding om samen met andere hulpverleners – beroepskrachten en vrijwilligers – het initiatief te nemen voor een integralere aanpak om schulden vroeg te signaleren. Overgaag is maatschappelijk werker bij Kwadraad en Van Alphen is al acht jaar vrijwilliger bij de Thuisadministratie van Humanitas Zoetermeer.
Van Alphen: ‘De meeste mensen wachten veel te lang voordat ze om hulp vragen. Iemand die in de schulden zit, meldt zich niet zo maar.’ De Zoetermeerse initiatiefnemers zijn gaan kijken hoe dit elders in het land gaat en hebben veel opgestoken van onder andere het Amster damse samenwerkingsproject Vroeg Eropaf
In de fotocollage op de vorige pagina’s staat een aantal betrokkenen bij het Zoetermeerse samenwerkingsproject EMMA om betalingsproblemen sneller te signaleren.
Van boven af van links naar rechts:
• Rosemarie Weber, beleidsmanager De Goede Woning
• John van Alphen, coördinator Thuisadministratie Humanitas Zoetermeer
• Eveline Bon, wijkcoach Kwadraad Maatschappelijk Werk en een van de intakeconsulenten van EMMA
• Jeanne van der Meulen, een van de incassoconsulenten van De Goede Woning
• Nico Wuarbanaran, Unit Coördinator Schuldhulpverlening gemeente Zoetermeer
• Mariska Overgaag, maatschappelijk werker Kwadraad
Foto’s:FlorenvanOldenenJeroenPoortvliet(fotolinksonder)
In Zoetermeer leidde dat tot EMMA: Eerder Melden Minder Achterstanden. Woningcorporaties De Goede Woning en Vidomes hebben zich bij het project aange sloten. ‘In ons eigen incassotraject werken we al preven tief’, zegt Rosemarie Weber, beleidsmanager van De Goede Woning. ‘Maar we willen meer samenwerken met andere crediteuren. De huur is immers meestal niet de eerste rekening die mensen niet betalen.’
Overgaag: ‘In de top-tien van betalingsachterstanden zien we steevast op één tot en met vier achtereenvolgens belastingen, de zorgverzekering, elektra/gas/ water en dan pas de huur.’
EMMA zit nog in de startfase. Het is de bedoeling dat binnenkort ook energiebedrijven en een zorgverzeke raar aansluiten. De twee corporaties melden nu al huur ders met een betalingsachterstand aan bij EMMA. Twee intakeconsulenten van EMMA gaan vervolgens op huis bezoek. Na een gedegen gesprek verwijzen zij meestal door naar vrijwilligers van SchuldHulpMaatje of Huma nitas of naar het maatschappelijk werk.
De aanpak bestaat daarna vaak uit een combinatie van maatregelen. Een vrijwilliger kan helpen bij het op orde brengen van de financiële administratie en welzijnsinstelling zorgen bijvoorbeeld voor opvoedondersteuning of hulp bij relatieproblemen.
In principe probeert EMMA de financiële problemen op te lossen zonder mensen naar de gemeentelijke schuldhulpverlening te hoeven verwijzen. Ook daarin schuilt het preventieve karakter van dit traject, zegt Overgaag. In de voorbereiding van het project is de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente Zoetermeer wel betrokken en medewerkers schuiven ook aan bij overleg.
Corporaties werken op meerdere plekken in het land al samen met gemeenten om mensen met een huurachterstand zo snel mogelijk in beeld te krijgen. Zij sluiten daarover dan een convenant met een gemeente. Het gezamenlijk vroeg signaleren met meerdere crediteuren zoals in Zoetermeer staat nog in de kinderschoenen.
Een ander voorbeeld hiervan is in Nijmegen. Hier startte in oktober vorig jaar in vijf wijken de pilot Op de Rit Behalve vijf woningcorporaties doen ook een energiebedrijf, een waterbedrijf en twee zorgverzekeraars mee. Het initiatief kwam van de gemeente Nijmegen. De registratie van de Nijmeegse betalingsachterstanden gebeurt door Bureau Krediet Registratie (BKR) dat namens de gemeente deze gegevens bewerkt.
BKR heeft het informatiesysteem Vindplaats van Schulden opgezet om dit soort initiatieven van gemeenten goed te kunnen ondersteunen. BKR is hiermee begonnen nadat landelijke informatiesystemen voor vroegsignalering strandden op privacyregels. Het Landelijk Informatiesysteem Schulden (LIS) en haar opvolger Vroegsignalering Index Probleemschulden (ViP) zorgden bij betrokkenen voor veel hoofdpijn.
‘Een van de grote verschillen tussen die beoogde landelijke systemen en Vindplaats van Schulden is dat de betalingsachterstanden alleen zichtbaar zijn voor de betrokken gemeenten’, zegt Jan van Beek. Hij is accountmanager bij BKR.
Van Beek legt uit hoe het werkt. De crediteuren die meedoen aan het lokale vroegsignaleringsproject leveren bij BKR de adressen aan van de mensen met betalingsachterstanden. Die data komen meestal van
Mariska Overgaag, maatschappelijk werker Kwadraad:
de top-vier van betalingsachterstanden steevast belastingen, zorgverzekering, elektra/gas/water
corporaties en andere vaste lasten-crediteuren, zoals energie- en waterbedrijven, zorgverzekeraars en soms ook de gemeentelijke belasting.
Vindplaats van Schulden is een goed hulpmiddel om in meer gemeenten integrale vroegsignalering mogelijk te maken, zegt Van Beek. ‘BKR kan die data eenvoudig matchen en kijken op welke adressen meerdere meldingen voorkomen. Die informatie leveren wij vervolgens via ons goed beveiligde klantenportal aan de gemeente. Daarna is het aan de gemeente om te bepalen wat ermee moet gebeuren.’
De ontwikkeling van Vindplaats van Schulden is een proces van lange adem. Veel gemeenten worstelen ermee hoe ze het vroeg signaleren van betalingsproblemen het beste kunnen vormgeven, zegt Van Beek. Behalve in Nijmegen loopt inmiddels ook in Den Bosch een proefproject vroegsignalering met de dataverstrekking door BKR. In een tiental andere
‘In
en dan huur’
Rosemarie Weber, De Goede Woning: ‘In ons incassotraject kijken we wat er speelt bij de huurder en verwijzen zo nodig door’
gemeenten zijn samenwerkende partijen bezig met de voorbereiding, zoals bij EMMA in Zoetermeer.
In Nijmegen was het aanvankelijk de bedoeling dat BKR de gemeente een lijst zou geven van klanten die bij minimaal drie partners een korte betalingsachterstand hebben, zegt Roland Huting, verantwoordelijk voor de huurincasso bij Portaal in Nijmegen. Dat leverde maar één match op.
Daarom zijn de criteria gewijzigd en kijkt BKR ook naar de achterstanden in de voorafgaande twee maanden bij minimaal twee crediteuren. Dat levert meer resultaat. In de praktijk blijken mensen dus vaak de ene maand de ene crediteur te betalen en de daaropvolgende maand een andere.
‘De vroegsignalering zou nog effectiever zijn wanneer meer crediteuren bij Op de Rit zouden aansluiten’, zegt Vera de Wildt. Zij is projectleider Betaalbaarheid bij woningcorporatie Talis in Nijmegen. ‘Nu doen nog niet alle energiebedrijven en zorgverzekeraars mee. Het zou natuurlijk helemaal mooi zijn als ook de belastingdienst aanschoof.’
In Nijmegen gaan medewerkers van de gemeentelijke Schuldhulpverlening bij de mensen op bezoek. Hoewel het nog te vroeg is om iets over de resultaten te zeggen, is volgens Huting wel al duidelijk dat de
In 2016 zijn woningcorporaties bij 4.800 huishoudens overgegaan tot huisuitzetting. Dat is 14 procent minder dan in 2015. Dat blijkt uit de jaarlijkse enquête van Aedes. Dit jaar deden 185 corporaties mee, dat is ruim de helft van alle corporaties.
In 2016 ontvingen corporaties in totaal 18.500 vonnissen voor een huisuitzetting. Ook dit aantal daalde fors ten opzichte van vorig jaar: met 16 procent. Van deze vonnissen leidde 26 procent daadwerkelijk tot een huisuitzetting.
Corporaties hadden in 2016 te maken met een betalingsachterstand van 160 miljoen euro bij zittende huurders en 144 miljoen euro bij vertrokken huurders. In vergelijking met 2015 is hier sprake van een lichte daling. Lees de belangrijkste uitkomsten op www.aedes.nl/huisuitzettingen2016.
meeste mensen graag gebruikmaken van de aangeboden ondersteuning.
Een van de problemen waar ze in Nijmegen mee kampen, zijn de privacyregels. Sommige Nijmeegse corporaties vragen voorafgaand toestemming aan huurders om hun gegevens over betalingsachterstand van de huur door te geven aan het BKR. Zoals Talis. ‘Wij stoeien hier echt mee’, zegt De Wildt. ‘Wij hechten erg aan privacywaarborgen, maar we vinden de gezamenlijke aanpak om mensen in een vroeg stadium met betalingsachterstanden te helpen net zo belangrijk.’
Ook in het onderzoek van Aedes naar huurachterstanden melden meerdere corporaties dat ze struikelen over de privacyregels. Het blijkt voor sommigen een belemmering om stappen te zetten in de samenwerking met gemeenten. Van Beek van het BKR kent de geluiden. ‘Als je tien mensen bij elkaar zet, hebben ze allemaal een ander idee over het waarborgen van de privacy.’
In Zoetermeer kijken ze ook wat dit aspect betreft naar de praktijk van Vroeg Eropaf. De Amsterdamse corporaties informeren hun huurders onder andere op hun websites over het bestaan van het project. Maar ze vragen vooraf geen toestemming. Een praktijk die overigens beschreven wordt op de
overheidssite Effectieve Schuldhulp. En ondertussen beschrijft ook de Inspectie van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in januari van dit jaar in een brief aan staatssecretaris Klijnsma deze praktijk: ‘Gemeenten maken afspraken met externe ketenpartners om signalen door/af te geven aan de gemeente wanneer deze partijen vermoeden of weten dat er sprake is van (dreigende) problematische schulden bij hun klanten. De signalen kunnen afgegeven worden met of zonder medeweten van de klanten.’
De Zoetermeerse hulpverleners Mariska Overgaag en John van Alphen weten uit ervaring dat het meestal geen zin heeft om huurders vooraf om toestemming te vragen. Bij veel mensen met schulden speelt een combinatie van schaamte en het idee dat ze het zelf nog wel kunnen oplossen. Ondertussen blijft er verschil van mening over de gegevensuitwisseling in verband met de privacy. Zowel bij gemeenten, als bij corporaties. ‘Het zou echt mooi zijn als daar landelijk uitsluitsel over komt’, zegt De Wildt van Talis.
Los van het vroegsignaleringsproject met de gemeente hebben corporaties natuurlijk hun eigen incassotraject. ‘Bij ons is dat strak’, zegt De Wildt. ‘Zodra er sprake is van een huurachterstand gaan we de huurder snel bellen. In dezelfde maand volgen aanmaningen en daarna een brief van de deurwaarder. En dan gaan we meteen zelf op huisbezoek. Ook wanneer de huurder is aangemeld bij Op de Rit. We willen onze huurder zelf ook zien.’
In het incassotraject van De Goede Woning in Zoetermeer zitten ook huisbezoeken. Als een huurder niet op tijd betaalt dan krijgt hij op de tiende van de maand een herinnering, de 22ste volgt de tweede. In de daarop volgende maand stuurt de corporatie rond de tiende een aanmaning. Daarna gaat een incassoconsulent samen met een wijkconsulent van de corporatie bij de huurder langs.
‘Onze incasso-aanpak is heel sociaal’, zegt Weber. ‘Wij kijken wat er allemaal speelt en zo nodig verwijzen we ook door naar andere instanties. Maar wij blijven natuurlijk “de mensen van de corporatie”.’ Jeanne van der Meulen, een van de incassoconsulenten, voegt
John van
Humanitas:
daaraan toe: ‘Zie het vanuit het klantenperspectief. Mensen schrikken vaak als wij langskomen. Ze hebben immers de huur niet betaald. Die schrik kan het gesprek nadelig beïnvloeden.’
Van Alphen: ‘Uiteindelijk probeert een crediteur die iets te vorderen heeft bij een klant zijn eigen probleem op te lossen. Dat is begrijpelijk. Zo wil de corporatie dat de huur betaald wordt. Maar daarmee kan zo’n crediteur er onbedoeld voor zorgen dat een andere rekening blijft liggen. Dat willen we met EMMA proberen te voorkomen. EMMA komt niets halen, maar iets brengen, namelijk hulp.’
Alphen, vrijwilliger bij Thuisadministratie
‘De meeste mensen met schulden wachten veel te lang voordat ze om hulp vragen’
Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Marieta Peek-Marlet ontvangt ons in haar woning in Woudenberg als haar kinderen net naar school zijn. ‘We stellen nog veel te weinig de vraag: wat is de toegevoegde waarde voor de huurder?’ tekst : margriet pflug , foto ’ s : simone michele de blouw
‘Normaal gesproken is het hier ’s morgens wel wat hectischer’, zegt Marieta Peek-Marlet. Ze is sinds maart 2015 bestuurder van Woningstichting Putten (WSP). Een kleine corporatie met zestien medewerkers, haarzelf meegerekend. ‘Daardoor zijn we automatisch compact en efficiënt ingericht’, glimlacht ze, ‘we hebben sinds de start van de Aedesbenchmark een AA-status.’ Voor bouw- en onderhoudsklussen en het mutatieproces werkt WSP samen met vaste regionale partners. Eén medewerker in de buitendienst doet diverse reparaties. Vanuit haar commerciële achtergrond bij onder andere een bankverzekeraar gaat Peek-Marlet voor een goed resultaat onderaan de streep. ‘Maar waar ik vooral blij van word, is dat dat resultaat dan weer kan terugvloeien naar onze maatschappelijke doelen nu en op de langere termijn.’
Peek-Marlet kenschetst WSP als stabiel en betrouwbaar. Mensen blijven er lang werken. We zijn al even in gesprek als ze zegt: ‘Eigenlijk is mijn grootste uitdaging nieuwe ideeën en ontwikkelingen bewust van buiten naar binnen te
MARIETA PEEK-MARLET
‘We staan dichtbij onze huurders en kennen elkaar persoonlijk’
halen. En mijn medewerkers te stimuleren dat ook te doen. De mensen bij WSP staan dichtbij de huurders. ‘We kennen elkaar persoonlijk. En we kennen onze woningen goed. Hartstikke waardevol.’
WSP is de enige corporatie in deze Noord-Veluwse gemeente. ‘De gemeenschap hier is hecht: mensen kijken naar elkaar om. Dat maakt het dorp sterk.’ De rol van WSP daarin omschrijft ze als signaleren en verbinden. ‘We zitten midden in dat maatschappelijke veld met onze partners; welzijn, zorg, politie, brandweer, de gemeente en onze eigen huurders. Als er bij een van onze huurders iets aan de hand is, dan halen we de juiste partijen erbij. Wij weten wie het zijn en hoe ze werken.’ Een groot voordeel van kleinschaligheid, vindt ze. Met wachttijden die oplopen naar zeven jaar is de druk op de woningmarkt hoog in Putten en de omliggende gemeenten. Sinds vorig jaar hebben de Noord-Veluwse gemeenten en woningcorporaties een gezamenlijk digitaal huurportaal voor hun vrijkomende huurwoningen. WSP heeft met de gemeente afgesproken de komende paar jaar in Putten nog ruim 200 betaalbare sociale huurwoningen bij te bouwen. ‘Een uitdaging, want de bouwgrond is hier schaars en dus duur. En met de gemeente hebben we hoge duurzaamheidsambities. Kunnen we richting nul-op-de-meter of bijna energieneutraal?’ WSP is financieel sterk met
RIJDT: Mitsubishi Outlander PHEV THUISSITUATIE: getrouwd en twee schoolgaande kinderen OPLEIDING: HEAO Management, Economie en Recht
NEVENACTIVITEITEN: vrijwilligerswerk bij voetbalvereniging Woudenberg en basisschool de Griftschool
genoeg investeringscapaciteit voor èn nieuwbouw èn een gematigd huurbeleid èn duurzaamheidsinvesteringen. ‘Gemiddeld label B in 2020 gaan we zeker halen. Van vrijkomende huurwoningen stellen we huurprijzen naar beneden bij om voldoende woningen met een lagere huur beschikbaar te hebben.’
FOCUS WSP heeft een echt governancejaar achter de rug, blikt Peek-Marlet terug. Een jaar van nieuwe statuten en reglementen. ‘Als ik heel eerlijk ben: ik vind dat niet het leukste werk.’ Ze verheugt zich op dit jaar, waarin ze met de huurders, de gemeente en haar samenwerkingspartners een nieuw bedrijfsplan gaat maken. ‘Daarin zullen we onze huidige koers bestendigen met scherpere keuzes op doelgroepen en betaalbaarheid en een begin maken met onze visie en ambities op duurzaamheid na 2020.’ Dat vindt ze echt de waarde van de nieuwe Woningwet: het dwingt tot focus. Maar er zijn ook nadelen. Het is hier en daar onnodig complex geworden. ‘We stellen nog veel te weinig de vraag: wat is de toegevoegde waarde voor de huurder?’ Alle wet- en regelgeving draagt daar zeker niet altijd aan bij. ‘En ik vind de tendens kwalijk dat we de sociale huursector, maar ook zorg en welzijn, financieel aan het uithollen zijn. Dat geld van de verhuurderheffing zou opnieuw ten goede moeten komen aan het geheel van onze volkshuisvesting. Dat zijn we aan onszelf verplicht.’
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Als groep van specialistische bedrijven leveren wij flexibel maatwerk bij calamiteiten en in de facilitaire dienstverlening.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Of het nu gaat om gevelreiniging, hulp na een calamiteit, glasbewassing of asbest saneren.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Vertrouwde expertise
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
10-2-2016 13:55:55
Dolmans staat voor u klaar. 088 - 3656267 dolmans.com
Hoeveel mag een huurhuis kosten en welke kwaliteit moet daar tegenover staan? Om erachter te komen hoe huurders daarover denken ontwikkelde de Friese woningcorporatie Thús Wonen het spel Huurstapelen.
‘We hebben het spel nu vier keer bij ons op kantoor gespeeld met bijna 50 huurders. Het is een laagdrempelige manier om met hen te praten over wat zij verwachten van hun huis en van ons als corporatie’, vertelt Emiel Verhage van Thús Wonen, een van de bedenkers van het spel. Hoe werkt het spel? Het bestaat uit blokjes waarmee de deelnemers in groepjes van vier of vijf hun ideale huis kunnen opbouwen. Elk blokje staat voor de geschatte kosten van een toevoeging aan het basishuis (vaste- en onderhoudskosten). Dat kan van alles zijn: een vaste trap naar de zolder, dubbel glas, een zorgunit, twee extra keukenkastjes of misschien een complete keukenrenovatie. En er zijn geldbesparende blokjes voor energiemaatregelen. Als de deelnemers het met elkaar eens zijn over hun gestapelde huis, dan kunnen ze met de huurmaatlat zien hoeveel huur het moet kosten en eventueel blokjes verwisselen. Tegelijk met het spel houdt Thús Wonen hierover een huurdersenquête. Wat er uitkomt? Verhage: ‘Onze huurders vinden isolatie belangrijker dan we dachten. Badkamer- en keukenrenovatie vinden ze juist minder belangrijk. Tot nu blijkt er geen behoefte aan zorgunits waarvoor we plannen hebben.’
Kortgeleden was het nog een braakliggend stuk landbouwgrond. Nu wonen er jongeren uit het dorp en twee statushouders. Woningstichting St. Joseph plaatste aan de Horsterweg in het Limburgse Stramproy zeven houten verplaatsbare woningen met een eigen ‘zonneweide’ met 270 zonnepanelen.
De woningen zijn vrijwel energieneutraal, geheel te recyclen en eenvoudig te verplaatsen. De levensduur doet niet onder voor die van een traditionele woning. De gemeente Weert verleende ontheffing voor de plaatsing, omdat de grond (nog) geen woonbestemming heeft. De woningen mogen zeker tien jaar blijven staan. In mei 2016 deed St. Joseph de vergunningaanvraag en ruim een half jaar later staan de woningen er al. Die snelheid is nodig, want Stramproy kampt met een structureel tekort aan geschikte en betaalbare huurwoningen voor starters tussen 18 en 30 jaar. De woningen variëren in oppervlakte van 48 tot 68 vierkante meter, maar het is mogelijk om ze groter te maken. Als de bestemming van de grond niet wijzigt kan de corporatie ze makkelijk naar een andere locatie verplaatsen, verkopen aan een andere corporatie of vakantiepark. Maar vooralsnog bieden ze onderdak aan zeven huishoudens in Stramproy.
Om buurten leefbaar te houden en huurders beter te bedienen werken corporaties samen met bewoners, maatschappelijke organisaties en bedrijven aan slimme oplossingen. Zie ook: www.aedes.nl/vernieuwingsagenda
Door samen in te kopen besparen tien Zeeuwse en West-Brabantse corporaties jaarlijks 1,2 miljoen euro. Het grote geheim? Het vrijblijvende karakter van de inkoopsamenwerking, vertelt Robert de Ridder, directeur-bestuurder van l'escaut woonservice en voorzitter van de werkgroep Inkoop.
De tien corporaties bundelden ongeveer vijf jaar geleden hun krachten. Onder de vlag van Zuidwest Samen profiteren de corporaties van schaalvoordelen die voor de aangesloten corporaties individueel onmogelijk zijn. ‘De corporaties in de samenwerking zijn niet heel groot. Stadlander is de grootste met 15.000 woningen’, benadrukt De Ridder.
Ze kochten al samen zonnepanelen en een woonruimtebemiddelingssysteem.
Ook sloten ze contracten af voor liftonderhoud, asbestinventarisatie en groenonderhoud. De corporaties werken in wisselende coalities. Deelname is altijd vrijwillig en blijft vrijblijvend, totdat er een contract wordt getekend. Zo huurden een aantal corporaties gezamenlijk een adviseur in voor het verplicht scheiden en splitsen van DAEB- en niet-DAEB-bezit. Het is altijd mogelijk voor een corporatie om in een later stadium deel te nemen in een van deze samenwerkingen.
Binnen het samenwerkingsverband zijn meerdere werkgroepen actief. Bijvoorbeeld een werkgroep Financiën en fiscaliteit, HRM, ICT en Inkoop. Deze groepen bestaan uit medewerkers van de verschillende corporaties. De Ridder: ‘De werkgroepen worden getrokken door een van de directeur-
bestuurders uit het samenwerkingsverband.’
Het gaat in de Zeeuwse samenwerking niet om plat besparen, maar vooral om regionale samenwerking waarin de huurder centraal staat. Volgens De Ridder is het grootste deel van het ‘laaghangende fruit’ zo langzamerhand wel geplukt. ‘We begonnen ooit met de inkoop met verzekeringen, dat was relatief eenvoudig. Nu onderzoeken we samenwerking op het gebied van verduurzaming, bepaalde delen van het onderhoud en HR. Spannend, want dit heeft meer invloed op de bedrijfsvoering van de deelnemende corporaties.’ Toch heeft De Ridder er het volste vertrouwen in. ‘We gaan op dezelfde vrijblijvende voet door, dit heeft ons al veel gebracht.’
Zijn corporaties voldoende voorbereid op toekomstige vragen uit de samenleving? Maken ze voldoende gebruik van elkaars kennis en benutten ze die van andere partijen? Om huurders ook in de toekomst zo goed mogelijk te bedienen moeten woningcorporaties blijven ontwikkelen, vernieuwen en innoveren. Het kan beter en het moet slimmer. Met elkaar, voor elkaar. Niet praten, maar doen. Samen zorgen we voor goed en betaalbaar wonen in Nederland.
Veel corporaties werken al aan vernieuwende vormen van samenwerking of slimme oplossingen. Waarom zelf het wiel uitvinden? Door te profiteren van de kennis die er al is en door optimale samenwerking, krijgen we meer voor elkaar. We gaan aan de slag op de thema’s verduurzamen, betaalbaar bouwen en wonen, leefbare wijken en buurten, wonen en zorg, digitalisering en informatievoorziening en verbetering van bedrijfsvoering. Doet uw corporatie ook mee?
We hebben coalities en ambities gevormd om aan de slag te gaan. Maar het lukt alleen als we het samen doen.
Met corporaties én partners: ActiZ, Aedes, Bouwend Nederland, CVN, Het Corporatiehuis (KWH/Stekademy), Kennisplatform Corpovenista, Platform31, Stroomversnelling.
Directeur-bestuurders en professionals werkzaam bij woningcorporaties zijn welkom bij de kick off Werken aan vernieuwing op 20 april in Amersfoort.
Kijk op www.Aedes.nl/vernieuwingsagenda
Per jaar gaat er in de vastgoedactiviteiten van Mitros ruim 100 miljoen euro om. Dat zit in nieuwe woningen en zeker ook in renovatie en onderhoud van bestaande woningen. Er valt heel wat te renoveren bij een corporatie met een lange voorgeschiedenis –en welke heeft die niet? Voor de corporatie waar ik werk geldt dat zeker. Met een gemiddelde leeftijd van bijna 50 jaar, zijn er legio woningen echt oud. Die renoveren we dan ook in grote aantallen. Dit jaar zijn er ongeveer 1.000 aan de beurt. Dat kost heel veel geld. Op zich niet erg. Maar wat ik zo vreemd vind: niemand vraagt ooit aan ons of dat niet slimmer kan. Natuurlijk stelt de toezichthouder wel eens een vraag over onze bestedingen. Bijvoorbeeld waarom we 200 euro geven aan een boekje voor kinderen die in het ziekenhuis liggen. Of de vraag onze prognosecijfers in te vullen in een formulier: ruim 180 bladzijden met enkele duizenden getallen. Maar de vraag of die 100 miljoen euro aan vastgoeduitgaven misschien omlaag kan? Nee, waarschijnlijk even niet aan gedacht. Ondertussen renoveren we nog steeds met methoden uit 1950. Ook dat is gek, want in welke bedrijfstak staat de innovatie van de productiemethoden meer dan een halve eeuw bijna stil? Nergens toch? Om dit te doorbreken zijn we zelf maar begonnen. We noemen het Expeditie Doorbraak, omdat we – misschien naïef – een doorbraak in de renovatiemethoden willen realiseren. Het moet sneller, beter en goedkoper. Zodat de huurder er ook echt iets mee opschiet. Na een lange omzwerving op zoek naar de goede innovatieroute, schreven we een prijsvraag uit: wie kan ons helpen een badkamer in één dag te vervangen? Je moet ergens beginnen. Uit meer dan 30 inzendingen wezen we op 14 maart twee winnaars aan. Nu gaan we er echt mee aan de slag. Niet omdat een toezichthouder ons daar om vraagt. We doen het voor onze huurders en omdat we het als bedrijf normaal vinden om te innoveren zodat je je werk sneller, beter en goedkoper kunt doen. Zo’n innovatiepoging kan misgaan. En toch heb ik het dan liever geprobeerd en dat het mislukt. Ook daar leren we van. Ook daarmee helpen we de renovatiemethoden vooruit. En dat is altijd beter dan gewoon doorgaan met de methoden van 1950.
Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl
Henk Peter Kip is een van de sprekers tijdens de kick off Werken aan vernieuwing op 20 april. Meer informatie: www.aedes.nl/vernieuwingsagenda
‘Niemand vraagt ooit aan ons of renoveren niet slimmer kan’
De overgang van bedrijfswaardering naar marktwaardering, nieuwe reglementen en statuten… De Woningwet stelt extra eisen aan corporaties. Resultaat: ze zijn veel meer tijd en geld kwijt aan administratie. Drie corporatiemedewerkers vertellen wat dit in de praktijk betekent.
‘Natuurlijk stijgen de administratieve lasten: logisch, want we hebben een nieuwe Woningwet. Maar dit is wel heel extreem’, zegt Robert Blom, coördinator Verslaglegging en Rapportage bij Woningstichting Hellendoorn. ‘Ik noem twee voorbeelden: de extra voorbereidingen voor de accountantscontrole en de problemen met CorpoData, het platform waar we onze verantwoordings- en prognose-informatie moeten invoeren. We moeten ook dubbel zoveel stukken klaar hebben liggen als vroeger, voordat de accountant aan zijn werk kan beginnen. Dit kost extra tijd en geld.
Toen onze accountant langskwam om onze jaarrekening te controleren, had ik nog niet alles klaar. Dat komt deels door de drukte, maar ook doordat vanuit de Autoriteit woningcorporaties en het ministerie van BZK nog veel niet duidelijk was. Sommige van de eisen werden pas de week daarvoor bekendgemaakt. Dit maakt het voor ons wel heel lastig te plannen. Het grote probleem eind vorig jaar was het aanleveren van dat scheidingsvoorstel en de prognoseinformatie aan de Aw. ICT-problemen bij CorpoData zorgden voor veel vertraging en extra werk. Begin december waren wij druk
met het invoeren van gegevens, toen bleken er opeens gegevens verdwenen. Daarbij waren de rapporten die je kon uitdraaien niet compleet. We konden dus niet goed controleren of alles goed was gegaan. Dat was wel even zwoegen. De Aw adviseerde toen om de gegevens buiten kantooruren in te vullen. Wij hebben dat dus deels ’s avonds en in het weekend gedaan. Natuurlijk, dit is een overgangsjaar, volgend jaar zal het hopelijk soepeler gaan. Maar het vervelende is dat er de laatste jaren alleen maar eisen bij zijn gekomen en er geen eisen verdwijnen. Daar moet echt iets in veranderen.’
‘Het lukt ons nog wel met het personeel dat we nu hebben, hoewel we met uren moeten schuiven en onze medewerkers op hun tenen moeten lopen’, zegt Siebe van den Berg, manager Financiën bij Velison Wonen in IJmuiden. ‘Het kan efficiënter. De beleidsmedewerkers van het ministerie van BZK zouden eens met onze medewerkers moeten praten, om te zien hoe het beleid in de praktijk uitpakt. Dan kunnen we samen kijken hoe het anders kan. Bij ons kosten vooral de voorbereidingen voor de accountantscontrole extra werk en geld, omdat we dit jaar voor het eerst ons
vastgoed moeten waarderen tegen marktwaarde in plaats van bedrijfswaarde. Alleen al het verzamelen van de gegevens die we voor de controle moeten aanleveren kost veel werk. Zo moeten we de postcodes van woningen online opzoeken en daar een screenshot van maken. Maar ook screenshots van woningen van Google Street View, huurcontracten, opnameformulieren en informatie over de woning uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen moeten we opsturen. Ten slotte moeten we alle woningen vóór 1 januari 2019 in laten meten door een gecertificeerd bedrijf. Dat
niet alleen tijd, maar ook veel geld: 100 euro per woning, voor ons in totaal zo’n 200.000 euro. Een ander voorbeeld: we moeten al ons vastgoed laten taxeren, dus ook winkelpanden en school- en zorggebouwen. Wij hebben drie kleine winkels in ons bezit. Eén daarvan is een postzegelwinkeltje van 25 vierkante meter. Nu zijn de kosten om een taxatierapport op te laten stellen hoger dan de jaarlijkse huuropbrengst van het winkeltje. Dit lijkt een uitzondering, maar alle circa 350 corporaties hebben hiermee te maken. In totaal kost het inmeten en taxeren van het bezit de sector miljoenen euro’s.’
‘Op dit moment hebben we drie weken lang accountants over de vloer – soms wel acht tegelijk – die onze cijfers controleren‘, zegt Norbert Verheijen, manager Financiën en Control bij Area Wonen in Uden. ‘Dat leidt ons af van waarvoor wij zijn: sociale huisvesting. Nu we toch vastgoed op marktwaarde moeten waarderen, doen we er liever iets nuttigs mee. Wij gebruiken het bij investeringsbeslissingen en als vliegwiel voor de ontwikkeling van onze medewerkers. Marktwaarde laat ons breder kijken naar de mogelijkheden van een pand. Als we bijvoorbeeld iets bouwen voor
een zorginstelling, kunnen we rekening houden met de marktwaarde van dat vastgoed. We zien bijvoorbeeld hoeveel het vastgoed in de toekomst waard is, ook buiten de sociale sector. Dan weten we: als die huurder vertrekt en er komt geen nieuwe, dan kunnen we het nog verkopen. Daarnaast kijken we naar het toekomstperspectief van onze medewerkers op de arbeidsmarkt. Mede gedwongen door de toegenomen lastendruk, huren we zo min mogelijk in en sturen we onze medewerkers naar opleidingen zodat ze zelf de noodzakelijke kennis opdoen. We halen dus alles eruit wat erin zit
met de marktwaardering. Maar dat kan niet met alle extra eisen vanuit de nieuwe Woningwet. Zo moeten we nu nieuwe statuten en reglementen opstellen: dat gaat echt over the top. We zouden met elkaar moeten kijken wat de extra waarde is van bijvoorbeeld een Reglement financieel beleid en beheer bovenop alle wetgeving. Dat gaat gewoon nergens over. Onze business controller is nu vooral bezig met de gevolgen van al die statuten en reglementen. Hij is als het ware geclaimd door de Autoriteit woningcorporaties.’
‘WE HEBBEN SOMS WEL ACHT ACCOUNTANTS OVER DE VLOER’De administratieve lasten blijken bij woningcorporaties sinds juli 2015 wel erg op te lopen na de invoering van de Woningwet. Taxatierapporten die duurder zijn dan de huuropbrengst van een pand, verdubbeld papier werk, extra accountantsinzet; zomaar wat concrete praktijkvoorbeelden van drie corporatiemedewerkers op de voorgaande pagina’s. Een tijdelijke toename van administratieve handelingen is logisch na de invoering van een nieuwe wet, maar deze stijging lijkt wel erg groot. Aedes onderzoekt daarom de effecten van de wet op de administratieve lasten van corporaties, de uitkom sten zijn er in juni 2017. Uit het onderzoek zullen ook voorstellen komen om die lastendruk en de bijbehoren de kosten te verminderen.
Een van de oorzaken van de toegenomen administratie is de manier waarop woningcorporaties jaarlijks
berekenen hoeveel hun vastgoed waard is. Tot en met vorig jaar ging dat op basis van de zogeheten (volkshuis vestelijke) bedrijfswaarde. Daarbij kijkt de corporatie naar de inkomsten (huur) en uitgaven (zoals onderhoud) die ze voor dat pand verwacht. Omdat corporaties hun huurders geen marktconforme, maar een sociale huur rekenen, is die bedrijfswaarde altijd wat lager dan de waarde van een woning op de vrije markt. Dat gaat vanaf nu anders: in hun jaarverslag over 2016 moeten corpo raties hun vastgoed waarderen op basis van marktwaar de. Ze moeten dus opschrijven wat zij voor hun wonin gen – maar ook hun zorgvastgoed en bedrijfspanden –zouden kunnen krijgen als ze het verkochten of verhuur den op de vrije markt. Voormalig minister van Wonen Stef Blok wil hiermee zorgen dat de waarde van corpo ratievastgoed beter vergelijkbaar is met de waarde van commerciële partijen.
Aedes verzamelt praktijkervaringen over administratieve lasten van corpo ratiemedewerkers en voorstellen om de lasten te verminderen. Deze wor den gepubliceerd op Aedes.nl.
Op www.aedes.nl/administratie kunnen corporatiemedewerkers hun erva ringen met toegenomen administratie delen met Aedes.
Het gaat om ervaringen in de volgende categorieën:
· Marktwaardering
· Prestatieafspraken/passend toewijzen/regionalisering
· Verkoop/vervreemdingen
· Investeringen (DAEB/niet-DAEB)
· Administratieve scheiding/juridische splitsing
· Jaarverslaggeving/jaarrekening/dVi/volkshuisvestingsverslag
· WSW (sanering en borgstelling)
· Toezicht (Aw)
· Holdingstructuur/verbindingen
· Statuten/reglementen aanpassen
Ook andere aspecten uit de Woningwet leveren corpo raties extra werk op. Zo moeten corporaties hun organisatie scheiden in een tak die de sociale huurwoningen beheert en een tak met de ‘commerciële’ activiteiten van corporaties, zoals het beheer van huurwoningen in de vrije sector en bedrijfspanden. Die scheiding kost veel voorbereiding en roept veel vragen op bij corporaties. Naast deze voorbeelden moeten corporaties een keur aan reglementen en statuten opstellen en meer gegevens aanleveren bij de toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw).
Het onderzoek van Aedes vormt de basis voor gesprek ken met het ministerie van BZK, de Aw en het Waar borgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om samen de (onnodige) administratieve lasten die de Woningwet met zich meebrengt op een slimme manier te verminderen. Denk bijvoorbeeld aan de administratie die het aanleveren van de prognose-informatie (dPi) en de verantwoordingsinformatie (dVi) van corporaties vraagt. Daarnaast start Aedes een apart onderzoek naar de toenemende accountantskosten voor corporaties.
U
Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Wij saneren, renoveren en plaatsen desgewenst zonnepanelen.
Ook voor sloopwerkzaamheden kunt u bij ons terecht. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.
‘Ontzorg huiseigenaren beter’
‘Iedereen is nodig om de energietransitie te laten slagen. Huiseigenaren moeten wel beter worden ontzorgd. Zij zitten met vra gen als: hoe betaal ik dit? Welke maatrege len zijn voor mij het handigst? Waar moet ik zijn? Corporaties hebben het geld en de slagkracht om op grote schaal te verduurzamen, woningbezitters niet. Organiseer schaalgrootte rond best practices om de innovatie aan te jagen. Dat maakt het aantrekkelijker voor huiseigenaren.’ Maarten Eeke van der Veen, beleidsadviseur Energie bij Vereniging Eigen Huis
‘Daag de bouwsector uit’ ‘Deze stelling klinkt een beetje verongelijkt. Zo van: wij gaan als sector niet harder lopen als particulieren dat niet ook doen. Maar voor een corporatie is het haar taak, dat kan je niet vergelijken met een woningeigenaar. Los daarvan: daar ligt wel dé opgave, want 60 procent van de woningmarkt is particu lier bezit. Door gebrek aan aanbod kost sub stantiële energiebesparing meer dan wat de consument ervoor kan betalen. We moeten de bouwsector uitdagen met oplossingen te komen. En iets verzinnen om ook woningen van particulieren en commerciële verhuur ders op grote schaal te verduurzamen.’
Jan Willem van de Groep, bekend van Energiesprong en de Stroomversnelling
‘Corporaties willen best voorop lopen met de verduurzaming van woningen, maar we gaan het niet alleen doen. Ook particuliere verhuurders en woningeigenaren moeten meedoen’, aldus Aedesvoorzitter Marnix Norder. Moet de overheid hen meer stimuleren?
‘Stel hogere eisen aan eigenaren’ ‘Ja. Als we de doelstellingen uit het Energie akkoord willen halen moeten corporaties én particuliere eigenaren meer werk maken van verduurzaming. Huurders van particuliere verhuurders in het sociale segment betalen nu al vaak een te hoge huur voor minder kwaliteit en woongenot. Investeren in ener giebesparende woningverbetering is goed voor de portemonnee van huurders, het wooncomfort en het klimaat. Ook voor huis eigenaren moeten hogere eisen gelden.’ Ronald Paping, directeur Woonbond
‘Schaf de verhuurderheffing af als stimulans’
‘Particuliere verhuurders doen al volop mee aan verduurzaming van woningen, kantoren en winkels. Een struikelblok voor woningen is enerzijds de huurprijsregulering en ander zijds een stapeling van belastingen. Vooral in gebieden met hoge WOZ-waarden blijft na belastingaftrek te weinig van de huurop brengst over om echt te kunnen investeren. Als stimulans moet de verhuurderheffing worden afgeschaft en de vermogensrende mentsheffing op vastgoed omlaag.’ Co Koning, directeur Vastgoed Belang
‘Stapsgewijs verduurzamen kan ook’ ‘Hier ligt een rol voor bouwbedrijven en consortia van aannemers en installa teurs. Die hebben de kennis en technieken in huis. Corporaties dagen hen steeds weer uit om slimme en betaalbare oplossingen voor zo duurzaam mogelijke woningen te beden ken. Particuliere woningeigenaren doen dat veel minder. Daarvoor hebben ze meestal niet voldoende kennis. De marktpartijen kunnen woningbezitters bijvoorbeeld laten zien hoe ze hun huis ook stapsgewijs kunnen verduurzamen. Er hoeft niet in één keer een grote sprong gemaakt te worden.’
Ingrid Pierik, beleidsadviseur Techniek bij de Achterhoekse woningcorporatie Wonion
Reageer op de volgende stelling via www.aedes.nl/destelling
Eind mei verschijnt de nieuwe stelling op Aedes.nl.tekst : quinten snijders
Waar hang je de was te drogen? Hoe vermijd je stofrichels? Waar berg je kolen het handigst op? Dit soort vragen houdt Margaret Staal-Kropholler (1891-1966) bezig als ze woningen en interieurs ontwerpt. Haar hele leven pleit ze voor huisvrouwvriendelijke woningbouw. Ze houdt er radiolezingen over bij de AVRO. En als eerste vrouwelijke architect van Nederland stimuleert ze andere vrouwen om ook te kiezen voor het architectenvak. Want (huis)vrouwen denken vanuit het gebruik als ze een huis ontwerpen – meer dan mannen. Dat vindt ze belangrijk want er gaat ‘een opvoedende kracht uit van een welgeproportioneerde, praktische, beknopte woning’, schrijft ze. ‘De huismoeder degenereert er niet tot overwerkte, prikkelbare sloof.’ Zelf komt Margaret Kropholler uit een artistiek gezin: haar oudste broer is ook architect, twee andere broers zijn musicus en haar zus is tekenlerares. Staal-Kropholler maakt als bestuurslid van de Nederlandse Vereniging van Huisvrouwen in 1947 bezwaar tegen de naoorlogse standaardwoningplattegronden van de Studiegroep Efficiënte Woningbouw. Ze vindt de woningplattegronden veel te benepen en onpraktisch. Er is niet eens een stopcontact in elke kamer zodat je overal kunt stofzuigen! Haar laatste project is het Louise Wenthuis in Amsterdam uit 1963, bedoeld voor alleenstaande werkende vrouwen, mits ouder dan 30 jaar. Het complex omvat 170 appartementen in zes woonlagen, met gemeenschappelijke voorzieningen. Vier hoekwoningen bedoeld voor musici zijn extra geïsoleerd. In de jaren 60 bestaan er amper zelfstandige woningen voor alleenstaanden –vrouwen én mannen. Zij zijn aangewezen op inwoning bij een hospita. Tegenwoordig is het een studentencomplex. In 2013 heeft woningcorporatie Stadgenoot het gebouw gerenoveerd en verduurzaamd.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.
Aedes is de branche vereniging voor woning corporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een
corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisse ling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Mariet Bolluijt, Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Rutger Spanjer en Marjon van
Weersch (redactie); Devika Mangal, Carolien van der Ploeg en Ingeborg van Velzen (productie). M.m.v. Peter Breyer, Christiane Hogeweg, Henk Peter Kip.
Redactiesecretariaat T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl
Grafische vormgeving
Hoe komt u aan actuele cijfers omtrent de woonruimteverdeling? Met welke gegevens bepaalt u uw beleidskeuzes? Al meer dan 70 corporaties halen deze informatie uit DOMIS, het systeem van Enserve. Gebruiksvriendelijk en
op maat gemaakt met precies díe gegevens die u nodig heeft.
Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimteverdeling voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden.
Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing. Bel Elst!
Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.
Totale
100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice. Houtreparatietrainingen op drie niveaus.
De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden. Volledig afgestemd op de eisen van de professional.
Kijk op poly llapro.nl of neem contact op met een van onze account managers (073 59 993 33).
