Volgend artikel

Interview

CODY HOCHSTENBACH

Over gentrificatie en middenhuur

5 minuten leestijd

Veel binnensteden zijn onbereikbaar als woonplek voor mensen met een gemiddeld inkomen vanwege de hoge huizenprijzen. Middenhuur is daarvoor slechts een vorm van pleisters plakken, vindt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf gepromoveerd op het onderwerp ruimtelijke ongelijkheid en gentrificatie. 

‘Ik ben 28, hoog opgeleid met een goede baan. Ik werk al vijf jaar, maar het lukt me niet een woning in de stad te vinden. Nu moet ik toch weer een woning delen. Dat is toch bizar. Ik vind het leuk om mijn huis te delen, zoals ik nu doe, maar het is ook noodzaak want er is niets voor mij alleen’, zegt Cody Hochstenbach. Vaak wordt hem gevraagd wat het probleem is: hij kan toch ook naar Almere uitwijken? Maar daar zijn vooral koopwoningen en dat is voor veel mensen van zijn generatie een obstakel, omdat ze zonder vast arbeidscontract niet kunnen kopen. Wat hem betreft moeten we de woningmarkt niet als markt zien, en moeten er voldoende alternatieven zijn om te huren. Koopwoningen zijn wel nuttig voor de mensen die dat willen. Daarnaast zou huren weer een volwassen alternatief moeten worden zonder het stigma van geld weggooien.

Klein en duur

Het speelt in veel steden dat jongeren onnodig lang bij hun ouders moeten blijven wonen, omdat er voor hen geen betaalbare zelfstandige woonruimte beschikbaar is. Maar de hoofdstad spant de kroon. Het aantal toewijzingen van corporatiewoningen in Amsterdam is sinds 2007 gedaald van iets onder de 10.000 naar 6.000 in 2016. De wachttijd is opgelopen tot tien jaar. Ter vergelijking: in Rotterdam is die 3,5 jaar. ‘Voorheen, niet eens zo lang geleden, konden jongeren in de stad terecht in de goedkope particuliere huur. Nu vragen particuliere verhuurders heel veel huur’, aldus Cody Hochstenbach. Als je in de binnenstad wil wonen, moet je al helemaal offers brengen. ‘Je weet dat je dan klein en relatief duur woont. Voor jongeren en starters is daar eigenlijk geen plaats meer.’

Dat komt mede door het verdringingsproces gentrificatie: buurten met veel lager betaalde bewoners trekken steeds meer hoger opgeleiden, die buurten krijgen een opknapbeurt, een andere uitstraling en de bijbehorende stijging van huizen- en huurprijzen. In de grote steden van Nederland is zo ruimtelijke ongelijkheid ontstaan. Gentrificatie en gemeentelijk beleid hebben geleid tot dure huur- en koopwoningen in stadscentra en de buurten daaromheen. ‘Tussen 2002 en 2017 zijn er in Amsterdam zo’n 30.000 corporatiewoningen verdwenen en 60.000 koopwoningen bijgekomen’, zegt de onderzoeker.

Regionale inkomensgrens

Voorlopig ziet hij in de inkomensgrens nog geen verandering komen, omdat het huidige kabinet-Rutte III in het regeerakkoord heeft staan dat ze meer kansen willen bieden aan middenhuur. Dat is slechts een vorm van pleisters plakken, vindt Hochstenbach. ‘Dat gaat ten koste van de woningen voor mensen met lagere inkomens, maar dat is het beleid. De aanval op sociale huur is ingezet en wordt in de praktijk dan steeds meer een laatste uitwijkmogelijkheid. Een plek waar je niet terecht wil komen, als het even kan. Een brede sociale huur zou beter zijn voor de reputatie van de sociale huur en kan stigmatisering en segregatie tegengaan. Dat garandeert bovendien dat er huizen zijn voor een groot deel van de lagere en middeninkomens.’ Hij ziet de trend gaan richting het Verenigd Koninkrijk waar de sociale huur alleen voor de allerarmsten is. Maar kom bij hem niet aan dat het aan de woningmarkt ligt. ‘Dat vind ik een ongelukkig woord. Het is geen markt.’

Losgezongen

Ook de goedkope particuliere huursector verdwijnt in rap tempo. AirBnB doet daar een schepje bovenop, als onderdeel van een veel bredere trend: woningen worden meer en meer een melkkoe die geld in het laatje brengt. ‘Verhuurders vragen steeds meer voor kleine woonruimten. Ouderen die al een huis hadden, kopen een tweede of derde huis en verhuren dat tegen hoge prijzen. Dat verdienmodel is ook de enige reden dat je nu gemiddeld ruim vier ton betaalt voor een koopwoning in Amsterdam. Je gokt dat je er bij verkoop meer voor terugkrijgt. Die prijs is helemaal losgezongen van de waarde als woonplek’, zegt Hochstenbach.

Foto: Jeroen van Kooten

CODY HOCHSTENBACH (28)

is postdoctoraal onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam. In 2017 verdedigde hij zijn proefschrift Inequality in the gentrifying European city (UvA). In opdracht van de Eerste Kamer onderzocht hij in 2015 de Rotterdamwet met Justus Uitermark en Wouter van Gent. Dat was twee jaar nadat hij cum laude afstudeerde als Research Master Metropolitan Studies (UvA).

Om dit op te lossen, moet er eerst een grote politieke omslag komen in het denken. ‘Want nu roept iedereen dat de oplossing bij de middenhuur ligt, dat is een farce. Ik snap niets van het idee dat de middenhuur alles moet vlottrekken. Het is een label en “midden” betekent in dit geval al lang niet meer middelduur. Hier valt een woonruimte van 50 vierkante meter onder met een huur van 980 euro per maand exclusief 110 euro aan servicekosten. Dat is een absurd hoge huur’, zegt Hochstenbach. ‘En gezinnen gaan niet wonen op 50 vierkante meter’, voegt hij toe.

Limburg

Hochstenbach groeide zelf op in de binnenstad van Maastricht. Naar eigen zeggen heeft dat hem gevormd tot iemand die van de stad houdt en er graag wil wonen. ‘Dat wil niet iedereen. Al denk ik dat heel veel mensen wel eens in hun leven in de stad hebben gewoond. Zij die daar niet tegen kunnen, vertrekken weer. Maar vaak kom je voor een studie in eerste instantie toch terecht in een stad.’ Hochstenbach is na zijn proefschrift over gentrificatie nu gedoken in de krimpregio Parkstad Limburg. Daar zijn de jongeren uitgevlogen en blijven de ouderen zitten. Het is een van de eerste krimpregio’s van Nederland. ‘Daar zijn ook betaalbaarheidsproblemen, maar heel anders dan in de Randstad. De armste mensen zitten in de problemen en kunnen niet weg, terwijl de mensen met meer geld de regio zo snel mogelijk verlaten. De woningvoorraad van corporaties in die gebieden is al flink gekrompen. ‘Het woonbeleid daar is er nu op gericht om woningen te laten verdwijnen en dan is het gemakkelijk om zaken te doen met een eigenaar van veel woningen en dat zijn de corporaties’, legt Hochstenbach uit.

‘In Parkstad Limburg zijn ook betaalbaarheidsproblemen, maar heel anders dan in de Randstad’

Maastricht krimpt niet. Door de komst van veel internationale studenten, blijft de bevolking op peil. Maar het aantal gezinnen in de stad neemt af en daardoor neemt de vraag naar belangrijke voorzieningen in de stad af. Denk bijvoorbeeld aan scholen en sportclubs. ‘De eerste neiging was altijd om de krimp om te keren naar groei. Inmiddels zien ze wel dat dat niet werkt en dus proberen ze er het beste van te maken en de krimp in goede banen te leiden. Het is nu nog te vroeg voor conclusies, voorlopig ben ik nog tot 2020 aan het onderzoeken’, zegt Hochstenbach.

TEKST: ELSKE KOOPMAN