PERFORMANCE FACTORY ENSCHEDE

Van vervallen fabrieksterrein tot werk- en ontmoetingsplek midden in de stad, dat is kortweg de ontwikkeling van de Performance Factory in Enschede. Dankzij de inzet en samenwerking van veel mensen en organisaties is het complex nieuw leven ingeblazen. Bijna was het gestrand op de Woningwet van 2015. Woningcorporatie Domijn heeft het in goed overleg met de Autoriteit woningcorporaties toch kunnen realiseren. Binnen de kaders van de wet.

‘Een mooie afspiegeling van de stad Enschede’, zo omschrijft een van de participanten de Performance Factory in Enschede. Startende ondernemers, leerlingen vmbo, cliënten van de dagbesteding, jonge werklozen, beeldend kunstenaars, sporters, dansers en vele anderen ontplooien er activiteiten en ontvangen er klanten. Woningcorporatie Domijn is eigenaar en sinds kort medebewoner van het voormalige fabrieksterrein in de wijk De Bothoven aan de rand van het stadscentrum.

Het aanvankelijke plan voor sloop en nieuwbouw maakte plaats voor de huidige bestemming, die volgens Domijn en vele partners voorziet in een grote behoefte van buurt, stad en regio.

De 200 medewerkers van Domijn hebben in december 2017 hun intrek genomen in Gebouw Zuid, een van de vier fabriekshallen op het voormalige fabrieksterrein. Ze delen het pand met zo’n 300 andere gebruikers, nog afgezien van de vele gasten die er dagelijks over de vloer komen. Het gebouw is gemoderniseerd, maar heeft zowel buiten als binnen zijn karakter behouden. De sheddaken laten veel licht binnen. 

Foto: Indra Simons

De Performance Factory ligt tussen het centrum van Enschede en de wijk De Bothoven. Het complex bestaat uit vier hallen die Domijn commercieel verhuurt. De corporatie stelt eisen aan samenwerking en talentontwikkeling. Participanten moeten een meerwaarde hebben voor elkaar. Zo is een bijzondere mix ontstaan van bedrijven en maatschappelijke organisaties, die behalve hun eigen doelen ook een gezamenlijk doel nastreven.

Kader uitklappen Kader inklappen

Dwalend door de hoge en open ruimte stuit je als bezoeker voortdurend op voorwerpen en foto’s van de voormalige gebruikers, de textielfabriek van Nico ter Kuile en producent van direct-klaar-films Polaroid. Isolerende wanden gemaakt van gerecyclede jeans dempen het geluid van de verschillende nieuwe gebruikers. Van geluidsoverlast is geen sprake terwijl iedereen elkaar wel voortdurend tegenkomt en dat is ook de bedoeling.

Verbinding
Mark Nijenmanting, directeur van de vestiging Enschede van de vmbo-opleiding AOC Oost zocht vorig jaar contact met Domijn, omdat hij door het groeiende leerlingenaantal met een tekort aan klaslokalen kampte. Het klikte meteen. ‘Wij willen onderwijs in verbinding met de omgeving aanbieden. Dat kan nergens beter dan hier.’

De opleiding huurt lesruimte waarvan ook anderen gebruik mogen maken en verzorgt het keuzevak sport en bewegen in Gebouw Oost, een van de andere fabriekspanden. Verder volgen leerlingen kooklessen in de keuken van de Twentsche Foodhal, die zeven restaurants op de begane grond faciliteert en de gemeenschappelijke bar beheert. Voor de gasten bij de recente opening van het pand hadden ze koekjes gebakken.

Foto: Indra Simons

Ewald Jogi staat achter de bar van de Twentsche Foodhal. ‘Dit doe ik sinds 1 november. Daarvóór was ik assistent-beheerder van Gebouw Oost, waar de sportactiviteiten zijn.’ Ewald is al langer een bekend gezicht bij Domijn, omdat hij ooit als vrijwilliger werkte bij een Buurtontmoetingscentrum waarvan de corporatie veel gebruikmaakte. De Twentsche Foodhal faciliteert zeven restaurants op de begane grond en beheert de gemeenschappelijke bar. 

Kader uitklappen Kader inklappen

De keuken en bediening krijgen bij evenementen ook assistentie van cliënten van zorginstelling Aveleijn, die mensen met een sociale of verstandelijke beperking dagbesteding aanbiedt. ‘We werken al langer samen met Domijn, maar zitten nu voor het eerst samen in één pand’, zegt manager Alice Isarin. Ze is enthousiast over de ervaringen tot nu toe. Ook ondernemers in het complex kunnen de cliënten van Aveleijn inhuren voor hand- en spandiensten zoals bijvoorbeeld het verzendklaar maken van poststukken. ‘Onze cliënten kunnen hier met iedereen contact maken. Ze merken dat ze ertoe doen en zijn overal welkom. Ze dragen allemaal een naamplaatje, zodat andere gebruikers van het gebouw weten met wie ze te maken hebben.’ Een van hen is Alfons Beune. Hij is graag onder de mensen en haalt elke dag de post. Maar zijn specialiteit is het maken van onderzetters. In het atelier van Aveleijn op de tweede verdieping toont hij trots zijn creaties van wasknijpers en kralen.

Kruisbestuiving
De kruisbestuiving tussen de participanten is precies wat Domijn beoogt met de Performance Factory. In 2006 kocht ze het terrein met de vier fabriekshallen samen met corporatie Ons Huis. De bedoeling was hier 300 à 400 nieuwe woningen te bouwen. Maar in 2009 zagen de corporaties af van dit plan. Het aanbod van bouwlocaties in Enschede was groter dan de vraag, zeker na het uitbreken van de economische crisis. Daarom nam Domijn het initiatief voor een andere bestemming en nam de aandelen van Ons Huis over, zodat ze als enige eigenaar overbleef.

Ineke Buursink, directeur van Domijn: ‘Dat is in goed overleg gegaan. Wij hebben veel meer woningen in De Bothoven dan Ons Huis. Versterking van de buurten en wijken was en is een belangrijke prioriteit. Daarbij kijken we niet alleen naar het vastgoed, maar ook naar de sociale leefomgeving.’

John Slot, manager Vastgoedsturing en verantwoordelijk voor de projectontwikkeling: ‘Uit een gebiedsvisie kwam een aantal verbeterpunten naar voren. De arbeidsparticipatie van de huurders in woonwijk De Bothoven was laag, net als hun deelname aan sportactiviteiten. De voorzieningen waren te veel versnipperd en er was een gebrek aan sociaal contact tussen de bewoners. Aan de stedenbouwkundige structuur mankeerde ook het nodige. Het Polaroid-terrein was de missing link tussen De Bothoven en het centrum.’

Zodra bekend werd dat Domijn een nieuwe bestemming zocht voor de fabriekspanden, dienden zich potentiële huurders aan. Buursink: ‘Skaters, klimmers en kunstenaars zien vaak als eersten de waarde van dit soort gebouwen. Verder was er behoefte aan ontmoetingsruimtes, zoals een alcoholvrij jongerencafé.’

Huurcontracten
Op het moment van aankoop door beide corporaties was Polaroid de enige huurder. De producent van instant-films ging failliet, maar een kleine groep voormalige werknemers is in een van de fabriekshallen opnieuw begonnen. De tientallen bedrijven en organisaties die zich in de andere hallen hebben gevestigd, krijgen net als Polaroid een huurcontract voor bedrijfsonroerend goed. Dat geldt dus niet alleen voor bedrijven als de Twentsche Foodhal, maar bijvoorbeeld ook voor zorginstelling Aveleijn. Buursink: ‘Je mag als corporatie sociaal-maatschappelijk vastgoed niet omzetten naar commercieel vastgoed, maar commerciële verhuur van vóór 1 juli 2015 wel door andere vervangen. Door iedereen een commercieel huurcontract aan te bieden, vermijden we discussies over de definitie van maatschappelijk vastgoed en hoeven we niet aan te tonen dat bepaalde huurders vallen binnen de limitatieve lijst die voormalig woonminister Van der Laan ooit heeft opgesteld.’

De keuze voor commerciële verhuur neemt niet weg dat Domijn eisen stelt aan samenwerking en talentontwikkeling. Participanten moeten een meerwaarde hebben voor elkaar. In 2011 stelde Domijn met een aantal deelnemende partijen een ambitiedocument op dat nog steeds van kracht is en waaraan nieuwelingen zich moeten conformeren. Zo is een bijzondere mix ontstaan van bedrijven en maatschappelijke organisaties, die behalve hun eigen doelen ook een gezamenlijk doel nastreven.

Rendement
Buursink: ‘Als iemand alleen ruimte zoekt voor zichzelf, zeggen we: het is beter dat je dat ergens anders doet, want je past niet in het concept.’ Slot: ‘Zo hebben we bijvoorbeeld een squashclub afgewezen die alleen een ruimte wilde huren voor zichzelf met een eigen ingang en eigen kantine. We zijn meer dan een bedrijfsverzamelgebouw.’

Een ander principe is dat elke partij in staat moet zijn de huur op te brengen. ‘We zijn geen subsidiefabriek’, zegt Slot. Buursink: ‘De raad van commissarissen volgt ons kritisch. Als we geen inkomsten genereren, is het project ten dode opgeschreven. We hebben een totaalrendement afgesproken, maar daarbinnen hebben we de ruimte om de huurprijzen te variëren. Verder investeren we pas in een verbouwing als we een gebruiker hebben gevonden.’

Foto: Indra Simons

Youssef Zinad is partner van Custom Solution. Hij adviseert startende ondernemers op organisatorisch, financieel en juridisch terrein. Binnen Workspace4U deelt hij kantoorruimte met ontwerpster Marije Kremers (zichtbaar rechts in de achtergrond) en andere ondernemers, zoals een ICT-bedrijfje en een bureau voor coaching en training. ‘Domijn heeft mij de ogen geopend voor maatschappelijke vraagstukken’, zegt Youssef. ‘Wij kunnen meerwaarde bieden op het gebied van talentontwikkeling en samenwerking.’ 

Kader uitklappen Kader inklappen

Slot: ‘We onderscheiden ons van anderen doordat we niet top-down een plan vaststellen, daarin investeren en er dan pas een programma bij zoeken. De praktijk leert dat die benadering vaak tot een mismatch leidt, bijvoorbeeld omdat een programma toch niet blijkt te passen of te duur wordt.’ Buursink: ‘We laten bewust een deel van de ruimte onbezet, zodat we flexibel kunnen inspelen op nieuwe initiatieven. Het is een groeimodel dat organisch vorm krijgt. We weten niet hoe het er hier over tien jaar uitziet. Het heeft ook geen zin daarover te speculeren, want dan ziet de wereld er weer heel anders uit. Bij elke stap houden we wel steeds het concept voor ogen. Daarbij overleggen we met onze partners, maar als eigenaar hakken wij uiteindelijk de knoop door.’

Nieuwe Woningwet
De nieuwe Woningwet van 2015 dreigde een streep te halen door het concept van de Performance Factory. Buursink: ‘Het leek er aanvankelijk op dat we het terrein weer moesten afstoten. Maar dankzij de Veegwet konden we toch doorgaan. We leggen al onze plannen voor aan de Autoriteit woningcorporaties en het ministerie, die al een paar keer op bezoek zijn geweest. Zowel de beleidsmakers als de toezichthouders hebben meegedacht. Voor hen is het ook een zoektocht. Aanvankelijk stelden we hen twee keer per jaar op de hoogte van de ontwikkelingen. Nu is de afspraak dat we hen actief inlichten bij elke grote verandering. Tot nu toe is ons nooit “nee” verkocht en passen onze plannen binnen de grenzen van de wet. Maar we denken wel na over mogelijke exit-strategieën. De Autoriteit woningcorporaties heeft daar ook op aangedrongen. Belangrijk bij verkoop is dat het concept overeind blijft.’

Buursink stelt dat de locatie van de Performance Factory waarschijnlijk een doorslaggevende factor is geweest voor de goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties. ‘Als we op een bedrijventerrein aan de rand van de stad hadden gezeten, was het vast anders gelopen. Dat zou te ver van onze doelgroep zijn geweest. Nu zitten we in een buurt met veel sociale huurwoningen en vlakbij het centrum.’

Na invoering van de nieuwe Woningwet zijn projecten als de Performance Factory nauwelijks haalbaar voor corporaties, beseft Buursink. ‘Althans niet op deze schaal. Ik zie wel kansen voor kleinere projecten, zoals een sociale ontmoetingsplek in een buurt. Als daaraan in een dorp of buurt behoefte is, gaan wij opnieuw het gesprek aan met de Autoriteit woningcorporaties om te kijken hoe we dergelijke zaken mogelijk kunnen maken.’

De gemeente Enschede werkt actief mee aan de ontwikkeling van het Polaroid-terrein en heeft een flexibel bestemmingsplan vastgesteld. Buursink: ‘Ze vindt het prachtig dat we de buurt een nieuwe impuls geven en onderdak bieden aan partijen die zich inzetten voor de samenleving.’

Slot: ‘Toen we begonnen, waren er nog niet zoveel van dit soort plekken. Zo is de gemeente blij met onze sportfaciliteiten. Met de nodige fantasie hebben we een voormalige distributiehal omgevormd tot een gymzaal voor een fractie van de normale kosten, waarbij we ons niet hebben laten belemmeren door een paar betonnen kolommen. We denken niet vanuit de gangbare normen, maar vanuit de mogelijkheden. Er kan meer dan je denkt. Ik vergelijk het wel eens met kinderen die met vier jassen een voetbalveld maken.’

Minder mailverkeer
In december is Domijn zelf verhuisd naar Gebouw Zuid. Dat heeft geleid tot een forse besparing op de huisvestingskosten. De corporatie zat eerst op een huurlocatie. Verder heeft ze het aantal vierkante meters met ongeveer de helft teruggebracht. ‘De verbouwingskosten zijn binnen het budget gebleven’, zegt Buursink. ‘Sinds de verhuizing volgen we ook de principes van het nieuwe werken. Op onze oude locatie waren al flexplekken ingevoerd. Dat is nu verder doorgezet. Verder hebben we de organisatie “ontschot” en werken we integraal. Collega’s komen elkaar meer tegen.’

Slot: ‘In het oude pand hadden we meer verdiepingen en was er letterlijk een grote afstand. Vroeger communiceerden collega’s vooral via de mail en zelfs via interne post. Nu komen ze aan elkaars bureau. Er is opvallend minder mailverkeer.’ Buursink: ‘De lijn van ontmoeting en samenwerking trekken we ook door naar onze eigen organisatie.’