Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 1-2017

Feiten & Cijfers

Marktwaardering geeft ‘papieren stijging’ vermogen

2 minuten leestijd

Steeds weer krijgen corporaties van de politiek te horen dat ze een groot, steeds stijgend vermogen hebben en op hun geld blijven zitten. Minister Blok dichtte corporaties in december zelfs en ‘Dagobert Duck-complex’ toe. Dat zal dit jaar niet anders zijn. Door een andere manier van waarderen líjkt het vermogen van corporaties flink te stijgen. Hoe zit dat precies? 

‘Van een boekhoudkundige waardestijging kun je de aannemer niet betalen’ 

Arnold Pureveen, directeur-bestuurder van Woonzorg Nederland 

‘Vanaf 2016 waarderen we onze woningen net als reguliere vastgoedbedrijven tegen marktwaarde en niet meer tegen bedrijfswaarde. Marktwaarde is altijd hoger, dus daarmee stijgt ons eigen vermogen in de boeken. Daarmee zijn we niet rijker: van de boekhoudkundige waardestijging van je woningen kun je de aannemer niet betalen.’

‘Corporaties hebben inderdaad een groot vermogen. Dat zit voor een groot deel in de stenen. Belangrijker is de kasstroom: hoeveel geld heb je in kas. Om echt te weten hoeveel geld corporaties kunnen investeren in nieuwe woningen, zou je de reguliere kosten, de investeringen in bestaand vastgoed en een buffer voor toekomstige rentestijgingen moeten aftrekken van de kasstroom. Dat doet minister Blok niet met zijn Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW): hij gaat ervan uit dat corporaties de kasstroom minus reguliere kosten volledig kunnen inzetten om leningen aan te trekken.’

‘Naast dat corporaties vaste kosten betalen zoals bedrijfslasten en heffingen, investeren zij ook in de woningen die ze al hebben: leefbaarheid, onderhoud, verduurzaming. En corporaties hebben veel leningen afgesloten. Bij een stijgende rente moeten ze de rentelasten wel kunnen betalen.’

‘Om makkelijk duidelijk te maken in hoeverre een corporatie kan investeren in nieuwe woningen, zouden we ‒ net als de pensioenfondsen met hun dekkingsgraad ‒ een indicator moeten hebben. Er is al een indicator om te bepalen of een bedrijf in staat is toekomstige renteverplichtingen op te vangen: de interest coverage rate (ICR). Die gecorrigeerd met de voorgenomen investeringen in bestaande woningen geeft een adequatere indicator van de vrije bestedingsruimte van corporaties. Met dat geld kunnen ze leningen aflossen, een buffer opbouwen voor toekomstige rentestijgingen óf meer investeren. Dat is een betere indicator dan we nu hebben.’

TEKST: QUINTEN SNIJDERS, BRON: SECTORBEELD 2016