Property Management® biedt o.a.:
Property Management® is een flexibel ERP-systeem, inclusief ESB-dienst en Corporatie Cloud processen en daardoor eenvoudig te koppelen aan systemen van derden. De complete functionaliteit is volledig afgestemd op de wereld van woningcorporaties. De opzet en architectuur maken het mogelijk om snel in te spelen op veranderingen in de markt. U hoeft niet meer voor elke kleine aanpassing naar uw leverancier maar u staat zelf aan het roer. Echt flexibel betekent dat u zelf bepaalt
• Zaak én taakgericht werken
• Krachtige financiële basis
• Mobiel werken in de Cloud
• Gebruikt VERA/CORA standaarden
• Jaarverslaggeving RJ645
• Kostenreductie
• Efficiënter werken
• Betere dienstverlening naar huurders
• Altijd de nieuwste software tot je beschikking
Begin januari ben ik begonnen als voorzitter van Aedes. Op een bijzonder moment, want er breekt een belangrijke periode aan. De samenleving doet terecht een beroep op corporaties om bij te dragen aan verschillende opgaven.
Meer huizen bouwen die betaalbaar zijn voor een brede groep mensen. Meer woningen verduurzamen. En inzet voor mensen die om welke reden dan ook hulp nodig hebben om langer zelfstandig te kunnen wonen. Daar zijn corporaties al volop mee bezig en daar staan we voor. Dit blijkt ook uit de gesprekken die ik de afgelopen weken had met corporatiemedewerkers en -bestuurders, huurders, gemeenten en andere maatschappelijke partners.
Zo vlak voor de verkiezingen en de kabinetsformatie zijn we bezig met het veiligstellen van de belangen van huurders en corporaties. Corporaties kunnen en willen veel betekenen, en doen dat natuurlijk allang. Maar om meer van onze maatschappelijke taken te kunnen doen, hebben we ook ruimte nodig van de politiek. Ik zie wekelijks met eigen ogen hoe corporaties het verschil maken, in wijken en buurten en voor bewoners. We hebben dus echt iets te bieden en kunnen bijdragen aan het oplossen van problemen waar bewoners tegenaan lopen.
Betaalbaar wonen, meer bouwen, meer verduurzamen en meer mogelijkheden om aangepast te wonen. Die vier punten wil ik agenderen in Den Haag. Want wij als corporaties kunnen hierin samen met onze partners de komende jaren nog een enorme slag maken. Zullen we dit eens op de agenda zetten?
Marnix Norder Voorzitter
‘Corporaties kunnen en willen veel betekenen, en doen dat natuurlijk allang’
‘Een verplicht energielabel C houdt geen rekening met vastgoedsturing van een corporatie’, zegt TU-onderzoeker Ad Straub. Een gesprek over duurzaamheidsbeleid in de sociale huisvesting.
Wat is er te doen aan vocht- en schimmelproblemen in woningen?
Een Aedes-handreiking helpt om stap voor stap iets aan het probleem te doen.
Nederland telt bijna 2 miljoen laaggeletterden waaronder veel huurders van corporaties. Online hun zaken regelen is dan lastig. Meerdere corporaties bieden de helpende hand.
Hét toestel voor de laagste beheerskosten
De voordelen:
• Zeer hoge bedrijfszekerheid door gebruik van betrouwbare en bewezen technieken
• Eenmaal per 5 jaar onderhoud mogelijk door optimaal vormgegeven warmtewisselaar
• Korte inspectie- en onderhoudsbeurten door een slim ontwerp
• Snel en overal te installeren door ingebouwde rookgasterugslagklep en grote opvoerhoogte
Ondersteuning:
• Kanaalinspectie met camera
• E-learning voor installateurs
• KetelBeheersPlan voor optimale Total Cost of Ownership
Kijk voor meer informatie op: www.awb.nl/cxv
De invoering van de nieuwe Woningwet brengt zoals bekend een stelselwijziging met zich mee door de herwaardering van bedrijfswaarde of historische kostprijs naar marktwaarde in verhuurde staat. Ook dient er vanaf 2016 een winst- en verliesrekening gepresenteerd te worden volgens de functionele indeling. Er blijven echter onzekerheden over de uitwerking hiervan. Hofmeier volgt de wijzigingen in wet- en regelgeving op de voet en ziet mogelijkheden om deze onzekerheden om te zetten in kansen bij de begeleiding van uw corporatie in dit traject.
De onzekerheden worden gevormd door de verschillende verantwoordelijke partijen. De partners in de keten die zorgen voor een juiste waardering van het vastgoed, hebben ieder een eigen rol. Zo zorgt het ministerie voor de tijdige aanlevering van spelregels. De accountant wenst bij de controle bepaalde zekerheden om de waardering te controleren en de taxateur heeft zijn eigen informatiebehoeften om te komen tot de juiste marktwaardering. Uiteraard is de belangrijkste rol weggelegd voor de corporatie zelf.
Data is waardevol
Bij de corporaties is al veel werkt verzet, maar er is nog werk aan de winkel. Het thema datakwaliteit is nog steeds nadrukkelijk aanwezig op de agenda. Een thema dat in veel gevallen makkelijker wordt uitgesproken dan uitgevoerd. Juist de kwaliteit van de data biedt betere kansen om de marktwaarde als sturingsmiddel in te zetten om te bepalen in welke richting de vastgoedportefeuille zich moet ontwikkelen.
Er ontstaan ook uitdagingen die de nodige hoofdbrekens kosten. Daarbij wordt vaak de vraag gesteld waar het allemaal toe dient. Op dat gebied ligt wellicht de grootste uitdaging. De wetgever heeft deze wijze van waarderen bepaald, daar is geen ontkomen aan. Maar kunnen we van die nood een deugd maken?
Creëer kansen
Naast uitdagingen ontstaan er ook kansen, zowel bij de waardering op marktwaarde volgens de light als de full versie. De kansen zitten in het omzetten van de marktwaarde data naar informatie. Informatie om inzicht te krijgen in rendementen (financieel, maatschappelijk & sociaal) en prestaties in vergelijking met andere (sociale) vastgoed aanbieders. En er ontstaat informatie om interne processen te optimaliseren voor een meer efficiënte bedrijfsvoering.
Kortom; die kansen zijn waardevol. Met extra inzet kan een verplichte stelselwijziging nieuwe mogelijkheden bieden. Hofmeier kan daarbij helpen. We hebben praktische ervaring in het opstellen en begeleiden van zowel full als light waarderingen. Onze professionals weten waar de kansen liggen die de marktwaardering geeft.
Meer informatie Nieuwsgierig geworden? Meer informatie over waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat, vindt u op de corporatiepagina van onze website (www.hofmeier.nl). U kunt natuurlijk ook contact opnemen met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst op 06-51415946 of via p.vangilst@hofmeier.nl
“Maak van de nood een deugd: zet de marktwaarde data om in waardevolle informatie.”
Natuurlijk, over kunst verschillen de meningen. Een enkele keer hoort bewoner August Hok-A-Hin (in het lichtbruine jasje) van een buurtgenoot dat die ‘al die graffiti’ niet mooi vindt. Zelf vindt hij de vier grote muurschilderingen aan de Laakweg in Den Haag prachtig. ‘Kijk naar die fantastische kleuren. Dit waren kale, grauwe muren. De buurt is echt opgevrolijkt.’ De muurschilderingen zijn het resultaat van de leefbaarheidsprijsvraag Mijn Thuis van Staedion. De kunstenaars Karski & Beyond wonnen. Voordat ze met hun spuitbussen aan de slag gingen, zijn ze bij de bewoners van de Laakweg op bezoek geweest om te praten over hun ideeën. Aanvankelijk was er geld beschikbaar voor drie muurschilderingen. Toen die klaar waren, kreeg Staedion veel telefoontjes van bewoners. Of ook de vierde flat zo’n mooie schildering kon krijgen? Dat is gelukt. Op januari zijn de vier muurschilderingen officieel ‘geopend’. Hok-A-Hin: ‘Tegenwoordig zeggen we trots dat we in één van de flats wonen met die mooie muurschilderingen.’
Het produceren van Mosa Panel, dat is opgebouwd uit een vochtwerend Wedipaneel, Eurocol- tegellijm, Mosa-tegels en Eurocol-voegwerk, vergt kennis van keramiek en nauwgezetheid. Tijdens de industriële productie van de panelen zijn dan ook robots ingezet die met constante precisie en hoge kwaliteit de tegels op de panelen lijmen. Dat gebeurt in een gecontroleerde omgeving, waar de luchtvochtigheid en temperatuur zijn gereguleerd. Door de accuratesse in de fabriek kunnen, in vergelijking met het reguliere tegelzetten in een woning, dunnere voegen worden gemaakt. Dit komt de esthetiek van tegelwanden en -vloeren in keuken, badkamer en toiletten goede en vereenvoudigt onderhoud.
Dankzij de finesses in het productieproces is elk geprefabriceerde paneel gegarandeerd hetzelfde. Omdat Mosa Panel geheel gevoegd geleverd kan worden, zijn minder vaklieden nodig en worden tijd en kosten bespaard. De op de panelen toegepaste tegels, met een garantietermijn van tien jaar, zijn bovendien stootvast, antislip en loopveilig. De tegels hebben een goede slijtweerstand en dimensionale tolerantie.
Door de laatste functionaliteit is het mogelijk de panelen over bestaand tegelwerk of oneffen of afgekapte muren en vloeren te plaatsen. Hinderlijk kap- en breekwerk wordt zo voorkomen, uitvoerders hoeven minder afval af te voeren en bewonerstevredenheid neemt toe.
De tegels die worden gebruikt voor Mosa Panel voldoen aan alle eisen van Woonkeur:
functionaliteit en levensloopbestendigheid zijn gegarandeerd. De formaten van zowel de vloer- als wandtegels zijn afgestemd op de gangbare maten binnen de woningbouw. Het handige modulaire systeem zorgt ervoor dat de panelen naadloos op elkaar aansluiten. Naast het bereiken van een verfijnde uitstraling kan hierdoor ook snel gewerkt worden. Mosa Panel is daarmee ideaal voor de renovatie van betegelde ruimtes in gestapelde en geschakelde bouw. De tijdloze panelen kunnen intensief en langdurig gebruikt worden en, indien nodig, snel en onzichtbaar worden gerepareerd of vervangen.
De op de panelen toegepaste tegels hebben daarnaast dezelfde vertrouwde uitstraling als traditioneel aangebrachte tegels en de collecties zijn gegarandeerd leverbaar tot 2040. Het zijn deze eigenschappen van Mosa Panel die leiden tot een hoogwaardig eindresultaat.
‘Tegenwoordig is energiebesparing een van de belangrijkste redenen waarom woningcorporaties hun huizen onder handen nemen’, zegt onderzoeker Ad Straub. Een gesprek over het duurzaamheidsbeleid in de sociale huisvesting: de stand van zaken, de toekomst, de uitdagingen en belemmeringen. Zoals mogelijk een verplicht label C. ‘Dat is heel onverstandig.’
‘In relatief korte tijd is er veel gebeurd op het gebied van energiebesparing en het verduurzamen van corporatiewoningen’, zegt Ad Straub. Nog geen tien jaar geleden keek hij samen met een promovendus naar het klimaatbewustzijn bij woningcorporaties. Ze turfden in corporatiejaarverslagen en -beleidsplannen uit 2009 de trefwoorden ‘klimaatverandering’ en ‘CO2 en woonlasten’. De conclusie was toen: het klimaatbewustzijn bij corporaties is zeer beperkt. ‘Zo’n onderzoek zou nu een totaal ander beeld opleveren’, zegt Straub.
Sindsdien is er natuurlijk ook veel veranderd. De relatie tussen de uitstoot van broeikasgassen – met name CO2 – en klimaatverandering is inmiddels onomstreden. In het Klimaatakkoord van Parijs is in 2015 afgesproken de CO2uitstoot wereldwijd richting 2050 drastisch te beperken. Inmiddels is het duidelijk dat de verduurzaming van woningen daar een belangrijke bijdrage aan kan leveren. ‘Duurzaamheid is zeer nadrukkelijk op de agenda gekomen’, zegt Straub. ‘Ook bij corporaties. Duurzaamheid staat tegenwoordig in de top 3 van hun beleidsdoelen, samen met de thema’s beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen.’
Energielabels zeggen niet alles
Corporaties zijn zich steeds meer bewust geworden van de noodzaak om aan de slag te gaan, onder andere door het Convenant Energiebesparing Huursector uit 2012 en het Energieakkoord van de SER uit 2013, zegt Straub. Een van de belangrijkste afspraken uit beide akkoorden is dat corporaties zich inzetten om voor alle woningen in 2020 gemiddeld energielabel B te realiseren. Hoewel sommige corporaties dat gemiddelde pas enkele jaren later zullen halen, betekende het streven naar deze labelsprong een belangrijke eerste stap in de verduurzaming, vervolgt hij. ‘Maar als we echt willen dat alle woningen rond 2050 CO2-neutraal zijn, is het belangrijk om verder vooruit te kijken dan deze kortetermijndoelstelling.’
Met nadruk: ‘Energielabels zijn niet heilig.’ Hij legt uit hoe dat zit. In de praktijk zijn er grote verschillen tussen het voorspelde energieverbruik van woningen met een bepaald energielabel en het daadwerkelijke verbruik in diezelfde woningen. ‘Meerdere onderzoekers hier aan de TU toonden dat aan. Woningen met een slecht label E of F, in theorie energieslurpers, blijken in praktijk vaak minder te verbruiken. Bijvoorbeeld omdat de bewoners niet alle ruimtes in hun woning verwarmen. In woningen met een goed label draaien bewoners de thermostaat vaak vol open.’ Kortom: energielabels zeggen niet alles over het energieverbruik en dus ook niet over de daadwerkelijke CO2besparing. En evenmin over de betaalbaarheid van de woonlasten.
Ondertussen wil minister Blok corporaties nu ook verplichten alle woningen naar minimaal label C te brengen. Onverstandig, vindt Straub. ‘Niet alleen omdat een labelsprong dus niet altijd leidt tot minder energieverbruik. Maar ook omdat zo’n labelverplichting helemaal geen rekening houdt met de noodzakelijke vastgoedsturing van een corporatie. Het overgrote deel van de woningen dat er in 2050 staat, is nu al in het bezit van corporaties. Zij zullen verschillende keuzes moeten maken om de energievraag van hun woningen te beperken. Dat hangt ook af van de staat van hun woningen, dus van het bouwjaar, de kwaliteit en het toekomstperspectief. Het is niet kostenefficiënt om heel snel allerlei maatregelen te moeten nemen om alle woningen met een slechter label dan C te verbeteren. Het helpt ook niet in het drastisch beperken van de CO2-uitstoot. Dit plan brengt het bereiken van de duurzaamheidsdoelstelling niet dichterbij.’
werkt sinds 1991 als onderzoeker bij de TU Delft. Binnen het onderzoeksprogramma Housing in a Changing Society van de faculteit Bouwkunde leidt hij onderzoek rond innovaties in bouw-, renovatie- en onderhoudsprocessen. Het energiebesparingsbeleid van corporaties en de manier waarop ze daarbij samenwerken met marktpartijen zijn enkele van zijn huidige onderzoeksonderwerpen. Als universitair hoofddocent geeft hij ook les. Straub promoveerde in 2001 op een onderzoek naar de relatie tussen het strategisch voorraadbeleid en het technisch beheer van corporaties.
‘De weg naar een CO2-neutrale corporatiesector kan niet voor de hele woningvoorraad hetzelfde zijn’
Aedes.nl
In het dossier Energie en duurzaamheid staat meer informatie over de verduurzaming van de sociale huurwoningen: www.aedes.nl/energie.
Welke stappen moeten corporaties de komende jaren dan wel zetten om hun hele woningvoorraad rond 2050 CO2-neutraal te laten zijn? Ze moeten vooral blijven isoleren, zegt Straub. ‘Dat is stap 1.’
Het verwarmen van woningen is namelijk veruit het grootste deel van het totale energieverbruik van de woning, naast het ventileren en het warme water voor onder meer de douche. De grootste uitdaging voor vermindering van die warmtevraag ligt dus in de bestaande bouw.
‘Isolatie van de vloer, van het dak en de gevels, HR++ glas. Het zijn allemaal vrij kostenefficiënte maatregelen, waarvan we ook weten dat ze effectief zijn. Bovendien is isolatie goed voor het wooncomfort en de gezondheid van de bewoners.’
En wat is stap 2? Een vraag naar warmte zal altijd blijven, legt Straub uit. ‘Die moeten corporaties proberen zo CO2-arm mogelijk te vervullen. Dus het liefst met behulp van duurzame energie. In plaats van aardgas of elektriciteit uit kolen. Dat kan bijvoorbeeld met een warmtepomp. Het energieverbruik daarvan is laag omdat de warmte komt van de buitenlucht of uit de bodem. Maar ze zijn nog erg duur. Dat stelt corporaties voor de lastige vraag: moeten we wachten totdat ze goedkoper zijn?’ Zonnepanelen zijn volgens Straub ook een ‘heel verstandige keuze’ om duurzame energie op te wekken. Ze hebben een hoge opbrengst en worden bovendien steeds goedkoper.
Maar voor duurzame oplossingen voor de resterende vraag naar warmte zijn niet alleen corporaties verantwoordelijk, benadrukt Straub. Duurzame energie opwekken kan bijvoorbeeld niet altijd op of in de woning. Zo kunnen zonnepanelen soms niet geplaatst worden door de helling van het dak en de positie ten opzichte van de zon.
‘Dan zullen corporaties samen met gemeenten moeten kijken welke vormen van energieopwekking buiten de woning mogelijk zijn om kostenefficiënt warmte te leveren. Bijvoorbeeld met warmtenetten, leidingen die zijn aangesloten op een warmtebron, zoals een fabriek met restwarmte of op biogas of bodemwarmte.’
Op veel plaatsen ziet Straub dat gemeenten en corporaties al voortvarend overleg voeren over dit soort gebiedsgerichte maatregelen. Utrecht wil bijvoorbeeld al in 2030 CO2-neutraal en gasloos zijn. ‘Daarvoor is samenwerking met netbeheerders en energieleveranciers echter onontbeerlijk’, zegt Straub. Die moeten er immers voor zorgen dat de leidingen in de woningen komen. En er moeten afspraken komen over de aansluitkosten. Die samenwerking staat nog in de kinderschoenen.’
Voor Straub is het duidelijk dat de stappen naar een CO2-neutrale corporatiesector via verschillende routes zullen gaan. ‘Die weg kan niet voor de hele woningvoorraad hetzelfde zijn. Corporaties zullen daarbij zowel afwegingen maken op het niveau van hun hele woningvoorraad, als per complex en zelfs per woning. Soms zal het mogelijk zijn om in een complex in één keer een grote sprong te maken. Bijvoorbeeld met een nul-op-de-meter-renovatie.’
Zo’n NOM-woning wekt evenveel of meer energie op dan nodig is voor het huishouden door een goede combinatie van isolatie en ventilatie, verwarming en koeling en eigen duurzame energieopwekking met bijvoorbeeld zonnepanelen en een warmtepomp. ‘Voor andere woningen ligt een stapsgewijze
‘Een verplicht label C houdt helemaal geen rekening met de noodzakelijke vastgoedsturing van een corporatie’
aanpak meer voor de hand’, vervolgt Straub. ‘Dan zal een corporatie tussen nu en 2050 meerdere ingrepen uitvoeren in een complex.’
Tegenwoordig is energiebesparing een van de belangrijkste redenen waarom corporaties hun huizen onder handen nemen, zegt Straub. ‘Maar corporaties moeten in het beheer van hun woningvoorraad tegelijkertijd met meer zaken rekening houden dan verduurzaming.
‘De keuze voor een bepaalde route zal altijd mede afhangen van de te verwachten levensduur van een woning. Of het nu gaat om een beslissing voor isolatie van de vloer, de gevel of het dak, of om het plaatsen van zonnepanelen. Is de te verwachten exploitatieduur nul tot tien jaar en volgt dan sloop met eventueel vervangende nieuwbouw? Valt de beslissing doorverhuren of slopen wellicht pas over vijftien jaar? Of is het duidelijk dat deze woning er in 2050 nog zal staan?’
Dan hebben corporaties natuurlijk ook nog te maken met de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen in een regio. Ook daarover maken ze prestatieafspraken met gemeenten. ‘In een regio met een groot tekort aan woningen kunnen de keuzes er anders uitzien, dan in een krimpgebied.’
Het ideaalbeeld dat Straub uiteindelijk voor ogen heeft, is CO2-neutraliteit in de meest ambitieuze vorm. ‘Daarvoor is het energieverbruik voor huishoudelijke apparatuur minstens zo belangrijk als de gebouwgebonden energievraag’, zegt hij. ‘Denk aan keukenapparatuur, tv’s en computers.’
Ook daar ziet hij een rol voor corporaties weggelegd. Door het geven van
‘Huishoudelijke apperatuur is minstens zo belangrijk voor CO2-neutraliteit als de energievraag van gebouwen’
Meer lezen Bijna de helft van de woningcorporaties concentreert zich de komende jaren stevig op het verduurzamen van hun woningen. Dat blijkt uit de Corporatiebarometer 2017, een enquête van Aedes onder corporatiebestuurders. Lees er meer over via: www.aedes.nl/ corporatiebarometer2017.
voorlichting, door feedbacksystemen te verstrekken die informatie bieden over het energieverbruik van verschillende apparaten. ‘En waarom zouden corporaties geen witgoed aan hun bewoners kunnen leasen?’ Ook het materiaalgebonden energieverbruik dat nodig is voor de bouw, de renovatie en de sloop van een woning moet uiteindelijk CO2-neutraal zijn, vindt Straub. ‘Denk aan bouwmaterialen als beton, de standaardkeukens en het sloopmateriaal. Op dat terrein is echt nog een wereld te winnen. Corporaties kunnen de markt uitdagen om slimme oplossingen te bedenken voor duurzaam materiaalgebruik.’
Technische kennis blijft nodig Ontwikkelingen in het opdrachtgeverschap spelen in het hele duurzaamheidsbeleid van corporaties een belangrijke rol, vervolgt hij. ‘Corporaties stellen marktpartijen steeds vaker open vragen. Zij schrijven niet meer voor welke energetische maatregelen genomen moeten worden, maar formuleren in plaats daarvan de energieprestatie die een woning moet leveren. Het is dan aan de markt om met slimme en betaalbare oplossingen te komen.’ Straub waarschuwt er echter wel voor dat corporaties hierin niet moeten doorslaan. ‘De corporatie is de vastgoedeigenaar en moet de regie in handen blijven houden. Een professionele opdrachtnemer heeft een professionele opdrachtgever nodig.’ Technische kennis bij corporaties blijft dus nodig om goed te kunnen overleggen met de onderhoudsbedrijven en leveranciers.’
Hij zal het niet ontkennen: het CO2-neutraal maken van 2,4 miljoen huurwoningen is een ingrijpende, forse klus. En natuurlijk zijn er valkuilen en beren op de weg. ‘Het is een complex thema en de afwegingen zijn soms behoorlijk ingewikkeld. Soms lijken de discussies over de beste aanpak bovendien meer gebaseerd op meningen en op geloof dan op feiten’, zegt Straub. En dan is er natuurlijk nog de verhuurderheffing die corporaties sinds 2013 aan de overheid moeten betalen (1,7 miljard euro in 2017). ‘Dat is voor corporaties een groot struikelblok geweest om te gaan investeren. En het is natuurlijk nog steeds een belemmering: de verhuurderheffing soupeert een fors deel van de huuropbrengst op. Maar de financiële situatie van corporaties ziet er nu wel beter uit.’
Bij Straub overheerst het optimisme. ‘De corporatiesector zit in een rustigere fase. Corporaties leren hun vastgoed steeds beter kennen. Bijvoorbeeld omdat ze werken met digitale instrumenten waarin ze gegevens over renovatietrajecten kunnen beheren en met bouwbedrijven uitwisselen. Dat maakt het eenvoudiger om keuzes te maken met welke woningen ze op welke manier aan de slag gaan richting CO2-neutraliteit.’ Straub doet ook onderzoek naar de verduurzaming in de particuliere koop- en huursector. In vergelijking daarmee staat de sociale huisvesting van de corporaties er goed voor, zegt hij.
Dat roept de vraag op hoe duurzaam de onderzoeker aan de TU zelf woont. ‘Een koopwoning uit 1996. Toen ik het huis kocht had het label C. Inmiddels heb ik er zonnepanelen op laten zetten en heeft het label A. Mijn cv-ketel heb ik onlangs vervangen, maar ik stook nog wel op gas.’ Straub grinnikt. ‘Over een jaar of vijftien is de levensduur van die ketel ten einde. Maar om dan in een koopwoning zelf het besluit te nemen om van het gas af te gaan, is niet zo eenvoudig. Corporaties hebben meer macht om een gasloze woningvoorraad te realiseren.’
DAT ONDERVOND WILLEM BIJL VAN WOONSERVICE MEANDER DE AFGELOPEN TWEE BELASTINGJAREN. “AL ENIGE TIJD TWIJFELDEN WE OF DE WOZ-WAARDEN VAN ONZE PORTEFEUILLE WEL HELEMAAL CORRECT WAREN VASTGESTELD. VOOR ONS WAS HET FINANCIEEL BELANG VAN EEN CORRECTE WOZ-WAARDE BIJ DE INVOERING VAN DE VERHUURDERSHEFFING ERG GROOT. MAAR ONZE GOEDE VERSTANDHOUDING MET DE GEMEENTE WILDEN WE ONDER GEEN BEDING OP HET SPEL ZETTEN”, ALDUS WILLEM BIJL.
gemeente te overleggen, staan alle neuzen dezelfde kant op. Het contact blijft daardoor goed en WOZwaarden worden correct vastgesteld”.
“De werkwijze van Previcus Vastgoed sloot uitstekend aan bij ons standpunt. De medewerkers van Previcus Vastgoed hebben kennis van zaken en controleren de gehele portefeuille tegen aantrekkelijke tarieven. Previcus Vastgoed verzorgt voor ons jaarlijks de WOZ controle van woningen, het bedrijfsmatig vastgoed en alle ZOG en MOG objecten. Ook de marktwaarde in verhuurde staat hebben wij bij Previcus Vastgoed ondergebracht. Hierdoor hebben we nu alles onder één dak. Previcus kent ons bestand als geen ander en dat is heel erg prettig”, concludeert Willem Bijl.
“Het feit dat Previcus Vastgoed kiest voor een persoonlijk contact met de gemeente en daarnaast niet gaat voor de laagste WOZ-waarde, maar voor een correcte WOZ-waarde sprak ons erg aan,” aldus Willem Bijl. “Dat is helemaal juist”, vult Nicole Moors van Previcus
Vastgoed hem aan. “Woningcorporaties zijn vaak niet gebaat bij de laagste waarden. De waarden moeten correct worden vastgesteld, daar gaat het om. Door samen met de ambtenaar van de
‘Ondanks dat verlagen van de WOZ- waarden niet het hoofddoel was, heeft de bestandscontrole Woonservice Meander een forse besparing op de OZB en de verhuurderheffing opgeleverd.’
Doordat de woningcorporatie de WOZ controle heeft uitbesteed aan een externe partij kunnen ze ook richting huurders en toezichthouders aantonen dat de WOZwaarden correct zijn vastgesteld. “Als wij klaar zijn met de bestandscontrole, ontvangt de woningcorporatie een managementrapportage met de aangepaste WOZwaarden, onze bevindingen en aanbevelingen voor de toekomst.” merkt Nicole Moors nog op.
Dat een meerjarige controle van WOZ-waarden loont, daar zijn beiden van overtuigd.
Jansen Huybregts is een specialist in onderhoud en renovatie. Onze vakmensen zijn allround inzetbaar en kunnen, vanuit elf vestigingen in heel Nederland overal snel ter plaatse zijn. Of het nu gaat om het repareren van een lekkende waterleiding of het oplossen van een verstopping. Uw huurders kunnen binnen de kortste keren weer genieten van optimaal wooncomfort. Weten wat we voor u kunnen betekenen?
Bezoek www.jansen-huybregts.nl of bel 088-0221400.
Het ideale thuisgevoel: de krant kunnen lezen op het toilet
Aan ambities heeft woningcorporatie Elkien geen gebrek. Maar behalve met krimp heeft de Friese regio te maken met verdunning, vergrijzing en verarming van bewoners. Alex Bonnema legt uit wat dat betekent. ‘Wij moeten onze ambities beheerst waarmaken, afgewogen en in zeer goed overleg met onze stakeholders – vooral de huurdersorganisaties en gemeenten.’
Alex Bonnema, directeur-bestuurder ElkienOnze corporatie heeft een enorme ambitie om te investeren. Om bij te dragen aan de grote behoefte aan betaalbare woningen, aan duur zaamheid, aan woningen waar ouderen thuis zorg kunnen krijgen. Betekent dit nú gas geven en onze beschikbare investeringsruimte benutten om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen? Nee, zo eenvoudig is het niet. Sterker nog: als we dat zouden doen, creëren we een enorme onbalans op de fragiele Friese woningmarkt. Bij het waarmaken van onze ambities moeten wij rekening houden met maatschappelijke trends.
Voor heel Nederland geldt: grotere gezinnen zijn echt uit. Er ontstaat steeds meer vraag naar wo ningen voor huishoudens van één of twee personen. In Friesland spelen daarnaast nog specifieke ontwikkelingen. Onze doelgroep is sterk aan het vergrijzen. Uit eigen onderzoek blijkt dat de helft van de huurders van Elkien momenteel rond de 55/60 jaar is. Over tien tot vijftien jaar hebben die mensen waarschijnlijk zorg nodig. Ondertus sen willen ze het liefst zelfstandig blijven wonen. Dat vraagt om woningen waar ze die zorg kunnen krijgen.
Elkien is actief in de stad Leeuwarden en in 81 dorpen daaromheen. Dat zijn grote kernen, zoals Bolsward en Sneek, maar ook dorpen met nog geen 10.000 inwoners, bijvoorbeeld Grou of Akkrum. Steeds meer jonge mensen trekken van uit die kleine dorpen naar de grotere steden. Daar vinden ze werk en andere voorzieningen waar aan ze behoefte hebben. De laatste trend is dat het gemiddelde inkomen van onze bewoners de afgelopen twee jaar schrikbarend daalt. De cijfers laten zien dat de helft van onze klanten – zitten de en nieuwe bewoners – moet rondkomen van minder dan 20.000 euro per jaar.
Elkien heeft dus, behalve met krimp, te maken met verdunning, vergrijzing en verarming. Dat betekent dat wij onze ambities beheerst moeten waarmaken, afgewogen en in zeer goed overleg met onze stakeholders – vooral de huurdersor ganisaties en gemeenten. Als wij nu gaan bijbouwen aan de hand van kortcyclische data, dus de cijfers van 2017, dan veroorzaken we op de lan gere termijn een grote onevenwichtigheid op de woningmarkt in Friesland. Zo zouden we nu best 500 nieuwe sociale huurwoningen kunnen bou wen in Sneek. Huurders zijn snel te vinden. Maar het toevoegen van die voorraad zou direct gevol gen hebben voor de omringende dorpen. En dat is niet de manier waarop wij en onze stakeholders de krimp in die dorpen willen begeleiden. Het realiseren van onze ambities in deze regio vraagt om maatwerk. Maatwerk dat rekening houdt met de specifieke uitdagingen van Fries land. Dat vraagt ook om creativiteit. Om zoeken naar evenwicht, samen met die huurdersorga nisaties, gemeenten en bijvoorbeeld ook zorgaanbieders.
Op termijn zullen we bijvoorbeeld niet meer in ruim 80 dorpen actief zijn, maar nog slechts in tien of vijftien. In de resterende dorpen zullen we maatschappelijke initiatieven begeleiden, zoals een dorpscoöperatie. Of neem het dorp Wons, een gemeenschap van zo’n 100 wonin gen. We hebben hier nu nog vier huurwoningen. In zorgvuldige onderhandelingen met het dorp hebben we afgesproken dat we deze woningen gaan slopen en vervolgens de grond tegen een getaxeerde waarde verkopen. Het dorp zal dan zelf huurwoningen met particuliere financiering exploiteren.
Dat betekent dat Elkien deze woningen tegen boekwaarde moet wegboeken. Laat dat nu tegen het zere been van de externe toezicht houder zijn. Die beschouwt dit als oneigenlijk gebruik van de volkshuisvestelijke middelen. Dus ook van de externe toezichthouder vra gen we creativiteit.
Het waarmaken van regionale ambities be tekent zoeken naar evenwicht. Samen met stakeholders afspraken maken over de juiste vertaling van verschillende maatschappelijke behoeften in investeringen. Dus bijbouwen in Sneek? Misschien, maar alleen na behoed zaam en zorgvuldig onderzoek.
‘500 nieuwe sociale huurwoningen in Sneek zou direct gevolgen hebben voor de omringende dorpen’
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het bisschop Gerard de Korte die blind de vragen kiest. teKst : MarJon Van WeersCh , Foto : Jeroen PoortVliet
Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?
‘Het woord bisschop zal ze niet kennen. Maar een kerk, een gebouw met ‘n heel hoge toren, vast wel. Ik vertel haar dat de kerk het huis is van God en dat ik daarvoor werk.’
Wie wonen er over twintig jaar in corporatiewoningen?
‘Mensen met lagere inkomens. Niet veel anders dan nu. Nederland is van oudsher een corporatieland en dat blijft zo, denk ik.’
Wanneer was u vreselijk boos en waar ging het over?
‘Ik had het er laatst in huis nog over. Medewerkers reageerden nogal boos op een bepaalde situatie. Ik ben dan meestal wat analyserend en vraag me af hoe het komt dat iemand handelt zoals hij handelt. Als ik kijk naar beelden van mensen in Aleppo voel ik wel boosheid, maar die emotie mengt zich met machteloosheid en verdriet.’
Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig? ‘Een getal kan ik niet noemen. Ik hoop dat wij zo beschaafd zijn dat ieder mens op Nederlands grondgebied in ieder geval een fatsoenlijk huis krijgt. En er zijn steeds meer woningen nodig. Omdat er minder mensen in één huis wonen en voor de opvang van vluchtelingen bijvoorbeeld. Ik zag tekeningen van architecten voor goedkope woningen van rond 50.000 euro. Daarmee zou je iedereen een thuis kunnen bieden.’
Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?
‘Dat heeft voor mij natuurlijk te maken met het christelijk geloof. Ik heb de indruk dat veel mensen tegenwoordig wat ontworteld zijn. Ik zou ze graag het basisvertrouwen willen meegeven dat God van ons houdt. Dat kan veel kracht en troost bieden.’
Hoe duurzaam is uw eigen woning?
‘Dat is betrekkelijk. Dit bisschopshuis aan de Parade in ‘s-Hertogenbosch is gebouwd rond 1770. Het heeft niet eens dubbel glas. Ik let wel erg op de knop van de centrale verwarming. U heeft het nu wellicht ook niet warm. De Sint Janskathedraal is wel heel duurzaam, die heeft helemaal geen verwarming.’
Wat heeft u van uw vader?
‘Mijn vader was aannemer. Hij hechtte veel belang aan het gezin. Ik denk dat dit belangrijk is voor de opvoeding van kinderen. Als priester heb ik geen eigen gezin, maar wel een sterke betrokkenheid bij die van mijn zus en broer. Dat heb ik waarschijnlijk van mijn vader.’
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘Zorgen dat corporaties hun oorspronkelijke missie – mensen fatsoenlijk huisvesten – actualiseren. Bijvoorbeeld door die goedkopere woningen van 50.000 euro te bouwen voor starters en vluchtelingen.’
Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?
‘Ik reis vanuit ‘s-Hertogenbosch naar parochies in de provincie. Meestal per auto en gelukkig niet vaak in de spits.’
Wat doet u op zaterdagochtend?
‘Ik sta iets later op en ga naar de bakker of supermarkt. Soms duren die wandelingen langer omdat mensen mij voortdurend aanschieten. Ik word hier vaker herkend dan in mijn vorige bisdom. Hier wonen ook meer katholieken.’
Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?
‘In ieder geval van de kwaliteit van de woning. En ik vind het wel eerlijk dat scheefwoners wat meer huur betalen, dus het moet ook afhangen van het inkomen.’
Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten? ‘Uiteraard met paus Franciscus. Maar premier Rutte lijkt me ook interessant. Hij wordt soms als een wat visieloos oliemannetje gezien. Ik zou meer willen weten van zijn levensbeschouwelijke achtergrond.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Nee. Corporaties zijn ontstaan vanuit de levensbeschouwelijke zuilen omdat dit de markt niet lukte. En dat is niet veranderd.’
Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u dan op letten?
‘Is het huis waterdicht? In de kerk beginnen we ook altijd bovenaan. En voel ik mij er op mijn gemak? Een studeerkamer vind ik belangrijk, een tuin weer niet. Maar ik ben natuurlijk een zeer bevoorrecht mens, door mijn functie woon ik in een huis dat bovenmodaal is. En ruimte went heel snel.’
Wat was uw laatste goede voornemen? ‘Daar ben ik niet zo van. Afvallen hoeft volgens mij niet en ik rook niet.’
Wat maakt een wijk goed om in te wonen? ‘Afwisselende woningen, veel groen ertussen. Winkels, scholen en sportvoorzieningen in de buurt.’
Gerard de Korte (1955) is sinds mei 2016 bisschop van ‘s-Hertogenbosch. Daarvoor stond hij aan het hoofd van bisdom Groningen-Leeuwarden. De Korte woont in het bisschopshuis aan de Parade in ’s-Hertogenbosch.
Met de verspuitbare lak Sigma S2U Nova Spray bent u in één laag klaar. U realiseert dan ook 30% sneller resultaat dan met de kwast of roller. Uiteraard profiteert u hierbij van de unieke kwaliteit van Sigma S2U Nova, de keiharde lak voor binnen. En het resultaat blijft vakmanschap! Kijk voor meer informatie op www.sigma.nl/novaspray.
De Hoop Pekso
Zwam en vocht zijn slecht voor een houten constructie en de gezondheid van bewoner(s). Met name aantasting van de houten vloer kan grote problemen geven, zoals rotte balken en een mu e lucht. Een nieuwe begane grondvloer uit het Renomaatconcept biedt een passende oplossing. Bovendien voelt de gerenoveerde vloer warmer aan en geeft meer comfort voor de bewoner(s).
Geen renovatieproject is hetzelfde Bij het vervangen van een begane grondvloer is het een verrassing wat er onder de houten vloer vandaan komt. Rust de woning op een lichte of zware fundering? Is de kruipruimte droog of staat deze onder water? De Hoop Pekso heeft zich in deze vraagstellingen verdiept en levert met Renomaat de oplossing.
Een oplossing op maat Renomaat biedt vijf renovatievloeren met speci eke eigenschappen en toepassingen waarbij onderscheid wordt gemaakt in droge en natte vloersystemen. Bij een droog systeem komt er geen beton aan te pas, er is geen droogtijd van beton en zandcementvloer waardoor de bewoners gemiddeld binnen één dag terug kunnen keren in de woning. Zo beperkt u de doorlooptijd en kosten van de renovatie én overlast voor de bewoner(s).
En vooral belangrijk, het renoveren van een begane grondvloer moet eenmalig zijn. De vloeren in het Renomaatconcept zijn corrosiebestendig en isolerend, dus een duurzame keuze.
Vocht en schimmel in woningen vormen een serieus probleem, ook in sociale huurwoningen. De oorzaak ervan is niet altijd eenduidig: een bouwkundig probleem, onvoldoende ventilatie of een combinatie van factoren. Hoe gaan woningcorporaties om met vocht en schimmel en hoe werken ze daarin samen met elkaar en met huurders? ‘De impact van vocht en schimmel op huurders is groot.’
»‘Vaak druipt het vocht van het slaapkamerraam af’, vertelt Iman Aaloul uit Amersfoort. Ze woont met haar gezin in een woning van woningcorporatie de Alliantie. Onder het raam staat het bed van haar dochter, op de meest vochtige momenten vangt een handdoek op het bed de druppels op. Op het kozijn en in de hoeken van de kamer zijn kleine en grotere donkere schimmelplekken te zien. Aaloul stookt en ventileert naar eigen zeggen goed, maar het helpt onvoldoende tegen de schimmelvorming. Ook in de badkamer, die geen ramen heeft, zijn schimmelplekken. ‘Na het douchen zetten we de badkamerdeur naar de keuken wijd open, maar het raam van de keuken kan maar een klein stukje open. De stoom kan onvoldoende weg.’
Meerdere huurders, waaronder bewoners van corporatiewoningen, ondervinden net als Aaloul hinder van vocht en schimmel in hun woningen (Zie kader Feiten en
cijfers vocht en schimmel). Afgelopen jaar besteedden achtereenvolgens Omroep West en NOS aandacht aan de problemen. Een klacht van een huurder tegen corporatie Vestia zwengelde de berichtgeving aan. De landelijke en lokale politiek roerde zich en stelde vragen. En Omroep West opende een schimmelmeldpunt.
Dat laatste was bij Vestia aanleiding voor een kort crisisberaad. ‘Als corporatie heb je een grote verantwoordelijkheid op het gebied van vocht en schimmel in huurwoningen, omdat de impact ervan op bewoners groot is. Als het niet lukt om de overlast in één keer op te lossen, vragen bewoners zich af hoe gezond hun woning is. Omdat de problematiek te complex is om als corporatie alleen op te lossen, zochten we al snel de samenwerking met andere partijen’, vertelt Judith de Putter, senior communicatiemedewerker bij Vestia.
Overlast door vocht en schimmel komt voor in zowel huur- als koopwoningen. Ongeveer 10 procent van alle klachten die de GGD krijgt, gaan over schimmel- en vochtproblemen binnenshuis. Die verhogen het risico op gezondheidsproblemen, zoals astma, luchtwegklachten en luchtweginfecties, zo blijkt uit onderzoek in opdracht van het RIVM.
Volgens het RIVM komt de overlast vooral voor in woningen die gebouwd zijn vóór 1992. Een derde van de sociale huurwoningen is gebouwd vóór 1967, daar komen vocht- en schimmelproblemen relatief vaker voor. In totaal kampt in Nederland ruim een half miljoen woningen (huur en koop) met dit soort problemen. Dit is 9 procent van alle woningen.
Woningcorporatie Vestia verbeterde in 2016 de registratie van vocht- en schimmelmeldingen, na een klacht van een huurder. De corporatie registreerde in Den Haag 900 meldingen op 18.600 woningen: de afhandeling varieert van advies over het verwijderen van schimmel in de badkamer tot lekkages oplossen zoals het impregneren van een buitenmuur.
Al snel kwam er op initiatief van Vestia een landelijke actie op gang. De corporatie zocht contact met Aedes en in september 2016 volgde een werksessie over vocht en schimmel met corporaties uit de regio, de Woonbond, GGD Haaglanden en individuele huurders. Ze analyseerden samen allerlei oorzaken waardoor vocht- en schimmeloverlast in woningen kan ontstaan. Ontstaan problemen bijvoorbeeld door een onderbreking in de isolatie, een zogenaamde koudebrug? Is er sprake van optrekkend grondwater? Of hoopt het vocht in een woning zich op door gebrekkige ventilatie? Alle inzichten uit deze bijeenkomst leidden tot een Aedes-handreiking, met onder meer een stappenplan en checklists, die een corporatie bij schimmeloverlast kunnen helpen (zie kader Aedes-handreiking aanpak vocht en schimmel).
Een belangrijke conclusie uit de werksessie is dat er drie aandachtspunten zijn in de bestrijding van vocht en schimmel. Ten eerste moeten huurders beter worden voorgelicht over hoe problemen ontstaan en wat ze er zelf tegen kunnen doen. Dat moet niet alleen gebeuren als er sprake is van overlast, maar ook preventief bij verhuizing en onder nieuwe huurders. Ten tweede moeten corporatiemedewerkers voldoende kennis in huis hebben over de problematiek. Maar als maatregelen niet werken moeten zij niet te lang wachten met het inschakelen van een onafhankelijk expert. Ten derde moet meer duidelijkheid komen over processen. Wie zet welke stappen als een huurder een melding doet?
Opzichter Kenneth Königel van de Alliantie bekijkt de schimmelplekken in de woning van Aaloul en luistert uitgebreid naar het verhaal van de huurster. Bouwkundig lijkt er op het eerste oog niets mis in de woning op de bovenste etage van de portiekflat uit de jaren 60. Königel geeft Aaloul een hygrothermometer, een soort thermostaat die naast de temperatuur ook de luchtvochtigheid in de ruimte aangeeft. De hygrothermometer geeft een luchtvochtigheid van 45 procent aan. De opzichter vertelt dat de ideale luchtvochtigheid in een woning tussen de 40 en 60 procent ligt. ‘Maar ook het weer buiten heeft invloed: als het gaat vriezen wordt de lucht droger en als het lang regent stijgt natuurlijk ook de luchtvochtigheid binnen.’ De wisselwerking tussen temperatuur en luchtvochtigheid is belangrijk, vertelt hij. ‘Warme lucht houdt meer vocht vast dan koude lucht. Als de woning koud is, condenseert het aanwezige vocht dus sneller en slaat dan neer op de koudste plaatsen. Daar ontstaat na verloop van tijd de schimmel.’ Dit proces is enigszins te vergelijken met de brildrager die in de winter een warm gebouw binnen loopt; de bril beslaat vrijwel meteen.
De Alliantie geeft sinds vorig jaar hygrothermometers aan huurders, zodat zij inzichtelijk krijgen hoe hun gedrag – bijvoorbeeld hoeveel ze stoken en ventileren – de hoeveelheid vocht in huis beïnvloedt. ‘Dit betekent niet dat we de problemen afschuiven op het gedrag van de huurders. We onderzoeken natuurlijk altijd of er sprake is van mogelijk bouwkundige oorzaken, zoals onvoldoende ventilatiemogelijkheden, lekkage door een scheur in de buitengevel, een probleem met de dakgoot of een kapotte leiding’, vertelt Sonja van Beek, communicatieadviseur bij de Alliantie. De corporatie publiceerde eind vorig jaar ook een voorlichtingsvideo op YouTube en een flyer. ‘Hierin krijgt de huurder tips voor meer wooncomfort. Bijvoorbeeld dat het helpt om na het douchen de wanden te drogen en meubels zo’n vijf centimeter van de wand te zetten, zodat er lucht achterlangs kan.’ Het klinkt basaal, maar volgens Van Beek levert het veel op.
De communicatieaanpak en bijbehorende middelen die de Alliantie heeft gemaakt om de problematiek aan te pakken, worden met interesse gevolgd. De GGD komt in
Den Haag en Rotterdam met vernieuwde voorlichting. En Vestia ontwikkelt de komende maanden samen met Haagse en Rotterdamse corporaties voorlichtingsmiddelen voor huurders. De Aedes-handreiking en de producten van de Alliantie zijn hierbij een goede inspiratiebron. ‘Het is goed om de bewonerscommunicatie samen te organiseren, juist omdat er tussen Den Haag en Rotterdam veel verhuizingen zijn. Je hebt dan een eenduidige uitstraling.’
In Den Haag ondersteunt het Haagse college lokale woningcorporaties bij de bestrijding van vocht en schimmel. Het is de bedoeling dat binnenkort een onafhankelijke vochtexpert wordt aangesteld, waar zowel huurders als corporaties een beroep op kunnen doen. De kosten van deze adviseur worden gedeeld door de gemeente en de Haagse corporaties. Het stadsbestuur gaat daarnaast jaarlijks een ‘schimmelmeter’ uitbrengen, een overzicht van actuele cijfers over problemen met schimmel in woningen in de stad voor de gemeenteraad. De Putter (Vestia) is blij met de samenwerking met de
‘Corporatiemedewerkers gaan dit jaar in opleiding om klachten van bewoners over vocht of schimmel beter te kunnen afhandelen’
gemeente. ‘Vooral als er sprake is van meerdere meldingen, is het prettig als een onafhankelijk expert oordeelt. Voor de huurder, maar ook voor de corporatie.’ De geza menlijke aanpak moet ervoor zorgen dat in Den Haag in 2020 de problemen wezenlijk zijn teruggedrongen, ook in woningen van particuliere verhuurders.
De Alliantie investeert dit jaar in het opleiden van medewerkers. Dit moet de klachtenafhandeling verbeteren. Zo wil de corporatie voorkomen dat medewerkers te snel handelen zonder dat de oorzaak van het vochtof schimmelprobleem goed is onderzocht. Van Beek: ‘Klantenservice-medewerkers, opzichters, de beheerder Wonen, maar ook vakmannen van de aannemer gaan in training zodat iedereen vanuit dezelfde basis handelt.’ Ook begint de Alliantie in 2017 een speciaal interven tieteam. ‘Dat kan bijvoorbeeld complexen die vocht- en schimmelgevoelig zijn inspecteren. Na de inspectie be
kijken we wat nodig is. Staat er al een verbeterproject op de planning, dan kijken we of het nodig is om de werk zaamheden te vervroegen. De basiskwaliteit van woningen moet altijd voldoende zijn.’ De Alliantie onderzoekt of vocht- en schimmelmeldingen procesmatig hetzelfde kunnen worden aangepakt als asbestmeldingen. ‘We willen vooral alle relevante data op een vergelijkbare wijze registreren.’
Om corporaties te helpen bij een goede aanpak van vocht en schimmel in woningen ontwikkelde Aedes de handreiking Aanpak van vochtproblemen in woningen. Individuele huurders, Woonbond, GGD Haaglanden en medewerkers van vijf corporaties droegen hieraan bij.
De handreiking bestaat uit een stappenplan vanaf eerste melding tot en met nazorg en een checklist met preventieve maatregelen. De vijf stappen (aannemen melding, eerste inspectie, onderzoek oorzaak, maatregelen en nazorg) worden in de handreiking uitgebreid toegelicht en zijn in stroomschema’s verwerkt. Ook bevat het informatie die helpt bij het opsporen van mogelijke oorzaken van vocht en schimmel. Verder staan er communicatieadviezen in hoe woningcorporaties huurders zo begrijpelijk mogelijk kunnen instrueren.
De handreiking is een interactief PDF-document. Het is handig om de PDF zoveel mogelijk digitaal te gebruiken, omdat onderdelen naar elkaar linken en er verwijzingen in zitten naar informatie van andere bronnen.
De handreiking is te downloaden op www.aedes.nl/vochtenschimmel.
De Alliantie begint eerder met het verbeterproject van de portiekflat van Aaloul dan gepland: in 2019 in plaats van 2021. Dit project is onderdeel van een grootscha lige investering van de corporatie om al haar woningen in 2020 naar gemiddeld een energielabel B te krijgen. Königel: ‘Oudere woningen zijn na verbetering over het algemeen wat minder gevoelig voor vochtproblemen. Dit komt doordat in het verleden andere bouweisen aan huizen werden gesteld. Maar tijden zijn veranderd. We gebruiken onze woning nu anders. Zo douchen we ge middeld vaker én langer dan 30, 40 jaar geleden en we hebben misschien ook nog eens een wasdroger. Het blijft hoe dan ook altijd belangrijk om goed te ventile ren en te stoken, ook in de nieuwste woningen.’ Betere isolatie en dubbelglas kunnen helpen tegen vocht- en schimmelproblemen, maar voorkomen deze dus niet. Königel begrijpt dat het voor Aaloul lastig is dat ze geen raam open kan zetten in de badkamer, maar geeft eer lijk aan dat dit ook in de toekomst zo blijft. Wel plaatst de corporatie tijdens het verbeterproject waarschijnlijk mechanische ventilatie. Aaloul lijkt zich ervan bewust dat vernieuwingen niet dé oplossing zijn voor vocht- en schimmelproblemen: ‘Ik ben opgegroeid in Barneveld. Mijn ouders woonden daar in een eengezinswoning met bijna overal dubbelglas. Ook in dat huis hadden we last van vocht en schimmel.’
Bewezen methode in strijd tegen vochtige muren
Natte of vochtige muren? Vanaf nu krijgt optrekkend vocht geen kans meer in woning of bedrijfspand. We rekenen er snel, efficiënt en zonder hak- en breekwerk voorgoed mee af.
Onze methode stopt de opzuigende werking van uw muren met een zwakstroom spanning die de aantrekking tussen vaste- en watermoleculen (adhesie) stopt. Het water zakt vanwege de zwaartekracht weer naar beneden en uw muur droogt op. Het probleem wordt opgelost door het plaatsen van een Delta Unit. Een goed functionerend geaard stopcontact is essentieel.
Bewezen werking
Muurvochtverwijdering.nl is inmiddels ontdekt door ca. 180 woningbouwverenigingen in binnen- en buitenland. Zij zijn enthousiast over de effectiviteit en de eenvoudige installatie. Duizenden woningen zijn al droog dankzij onze methode! Onze methode is terug te vinden in gewone rijtjeshuizen, vrijstaande woningen, nieuwe en oude woningen.
• gratis en vrijblijvend maatwerk advies
• grondige analyse vooraf
• eigen deskundige adviseurs en monteurs
• niet goed? geld terug!
• 20 jaar garantie op werking
Bel ons voor meer informatie, wij helpen u graag!
Maak kennis met onze DELTA verwijderingsunit!muurvocht-Mevrouw Janssen-Rutjens Bewoonster
‘Maak je geen zorgen, wij regelen alles.’ Met die boodschap kondigde Woningbouwvereniging Nederweert de renovatie aan van 24 aanleunwoningen. Bewoners moesten voor drie weken hun appartementen verlaten. Zo ook mevrouw Janssen-Rutjens (90). Ze heeft haar intrek inmiddels weer genomen en kijkt tevreden terug op de renovatie: “Ik hoefde inderdaad nergens naar om te kijken. Het is perfect verlopen.”
De renovatie moest de aanleunwoningen comfortabeler én duurzamer maken. Extra dakisolatie en zonnepanelen stonden al op het programma. Daarnaast moest er een systeem komen dat zowel kan verwarmen als koelen. Want de zomerhitte was voor veel bewoners vaak te veel. De woningbouwvereniging kwam in contact met Kessels Installaties. Lisette Kessels: “We hebben verschillende mogelijkheden onderzocht en kwamen uit op de hybride-oplossing met warmtepomp. Voor het koeltechnische gedeelte hebben we AIR GROUP uit Breda ingeschakeld.”
Op het dak van het seniorencomplex draaien 24 buitendelen van de warmtepompen. Energie krijgen ze via zonnepanelen. De hybride van Daikin is een combinatie van een cv-ketel en een warmtepomp. In de warmtepomp zit een koudemiddel dat energie haalt uit het temperatuurverschil met de buitenlucht. Daarmee kan het systeem verwarmen of koelen. Is het buiten boven de 7 graden, dan is er geen gas nodig voor het verwarmen. Wordt het kouder, dan wordt het rendement van de warmtepomp lager en gaat de hybride gas bijstoken. Elektriciteit is dan wel duurder dan gas, maar ook duurzamer. En dankzij het hoge rendement is de hybride voordeliger dan een traditionele cv-ketel.
De woning van mevrouw Janssen-Rutjens was als eerste aan de beurt. “Dat was fijn, want ik was er ook snel weer vanaf”, vertelt ze. “Ik woon hier al sinds 2003. En ineens moest ik voor drie weken mijn huis uit. Dat was omschakelen. Gelukkig regelde de woningbouwvereniging alles. En nu is het hier weer lekker warm!
Ontdek meer op daikin.nl/hybride
"Het is hier weer lekker warm"
Mohamed loopt zijn huurschuld in dankzij de preventiesamenwerking Vroeg Eropaf en voorkomt zo dat hij zijn huis wordt uitgezet.
‘Ik woon hier sinds . Daarvoor was ik een tijdje dakloos, een vreselijke periode. Ik was vanwege schulden uit mijn huis gezet. Dat was echt een ramp, ik had helemaal niets meer. ’s Nachts sliep ik bij HvO Querido, maar ’s morgens om zeven uur stond ik weer op straat. Uiteindelijk kreeg ik de boel weer op de rit en vond deze woning. Mijn huis is
echt mijn alles. In deze buurt is veel armoede. Het is triest dat dat in Nederland bestaat. Als kind had ik twee krantenwijken, toen voelde ik me rijk. Toen ik deze woning had gekregen, ging het een tijdje goed. Maar vorig jaar stopte mijn uitkering. Steeds meer deurwaarders kwamen aan de deur. De huur ben ik zo lang mogelijk blijven betalen, want ik wil mijn woning niet nog een keer kwijtraken. Toen ik twee maanden achterstand had, heeft Eigen Haard me aangemeld bij Vroeg Eropaf. Dat wist ik niet, maar ik vind het wel heel goed. Op een dag belde Linda
hier onverwacht aan en ik liet haar binnen. Zij haalde me over om mee te doen aan Vroeg Eropaf. Ik heb wel eerder begeleiding gehad, maar daar voelde ik me behandeld als een kleuter. Linda is echt top, ze is er echt voor je. Inmiddels is mijn aanvraag voor schuldsanering de deur uit. In drie jaar ga ik alles afbetalen. De huurachterstand bij Eigen Haard is al een stukje minder. Ik ben nu aan het solliciteren; ik kijk naar wat ik kan en magazijnwerk is ook prima. Ik heb een wasmachine gekocht en train weer in de sportschool. Zo pak ik mijn leven weer op.’
Kwetsbare jongeren zonder zorgindicatie, die om wat voor reden dan ook (nog) niet zelfstandig kunnen wonen, maar wel een woning nodig hebben, kunnen in Doetinchem vanaf deze maand terecht bij OnsHuis. Bedacht door de 29-jarige Hisham el Doeri, die zelf tijdens een moeilijke periode in zijn leven geen vaste woonplaats had.
‘Ik wil voorkomen dat dit anderen ook overkomt’, zegt El Doeri (links op de foto) over zijn initiatief. Hij zocht samenwerking met Sité Woondiensten, die om te beginnen één woning be schikbaar stelt. El Doeri is daar hoofdbewoner, een aantal jongeren huurt er een kamer. Doel is om hen in negen maanden op weg te helpen naar zelfstandig wonen. El Doeri werkt samen met stichting PakAN, De Onderwijsmaker en het Platform Armoedebestrijding Doetinchem. ‘Vanuit de overtuiging om ons extra in te zetten voor kwetsbare groepen, zijn we tot deze mooie samenwerking gekomen’, vertelt Els Birkenhäger (niet op de foto), manager Wonen en Strategie bij Sité. ‘Als er maat werk nodig is, dan zoeken we naar dit soort oplossingen.’ De jongeren in OnsHuis schrijven zich in voor een zelfstandige woning. Mochten zij daarna niet ingeloot zijn, dan zorgt Sité dat ze een fijne plek krijgen om te wonen. De komende weken klust El Doeri samen met de jongeren in de woning. Naar ver wachting wonen de eerste jongeren er begin maart. www.onshuis.org
In de Sittardse wijk Sanderbout gaat ZOwonen sociale huurwoningen voorzien van digitale sloten. De corporatie onderzoekt of met dit experiment het aantal woninginbraken is terug te dringen. Tijdens een informatieavond kre gen de bewoners uitleg over het gebruik.
De sleutel bestaat uit een staafje met een chip waarin een digitale code zit. Het slotbeslag is inbraakbestendig. Bij verlies of diefstal van de sleutel kan de corporatie of de fabrikant de code op afstand wissen. Van de 50 bewoners die voor de proef in aanmerking komen, doen er 34 mee.
De bewoners vinden het vooral belangrijk dat ze zich door deze sloten veiliger voelen. Een van de aanwezigen wilde weten of de sleutels op afstand ‘gehacked’ kunnen worden, zoals dat mogelijk is met digitale autosleutels. Dat is niet het geval; slot en sleutel kunnen alleen met elkaar commu niceren als de sleutel in het slot zit.
De nieuwe sloten kosten de huurders niets. De corporatie investeert 30.000 euro in de slimme sloten. In juli beslist de corporatie of het experi ment is geslaagd en of ze de digitale sloten ook in andere buurten gaat aanbrengen.
Om buurten leefbaar te houden en huurders beter te bedienen werken corporaties samen met bewo ners, maatschappelijke organisaties en bedrijven aan slimme oplossingen.
Zie ook: www.aedes.nl/vernieuwingsagenda
Tja, die buitenmuur oogt als één groot, saai, grijs vlak. Maar dat is dan ook het enige minpuntje van het Acti veWarmth All Electric-huis in de Nijmeegse wijk Tolhuis. Woningbouwstichting De Gemeenschap startte hier in een modelwoning een experi ment waarbij ze op een vernieuwende manier keek naar de verwarming.
In de woning zijn geen radiatoren of andere zichtbare warmtebronnen te bekennen. De verwarming is een dunne mat van kunstrubber die onzichtbaar is verwerkt in de strakke wanden waarin ook sensoren zitten. Zodra de sen sorthermostaat de aanwezigheid van bewoners opmerkt, beginnen de wan den warmte uit te stralen. Kamers worden dus alleen verwarmd wanneer dat nodig is. Binnen een kwartier zijn de wanden acht graden warmer. Die snelle reactietijd zorgt ervoor dat het huis comfortabel blijft.
De woning is fors gerenoveerd. In de wanden zit naast de innovatieve ver warming de infrastructuur van de elektra. Isolatie van onder meer de vloer, de spouw en het dak is een ander cruciaal onderdeel van het concept. Op het dak zijn zonnepanelen aangebracht. Deze complexe combinatie van bouwmaterialen en installatietechniek vraagt om een integrale ketenaanpak van de corporatie, de aannemer, het verwar mingsbedrijf en de leveranciers van wandverwarming. Ook de TU Eind hoven is bij de ontwikkeling en monitoring van het experiment betrokken. Voor de renovatie kende deze jaren 70 hoekwoning de voor die bouwperiode kenmerkende problemen: geluidsover last en een vochtig binnenklimaat.
De bewoners, een gezin met vier kinderen en een hondje, zijn na de renovatie in het huis komen wonen.
Na negen maanden heeft De Gemeenschap hun energieverbruik en ervaringen uitgebreid geëvalueerd. De conclusie: de beloftes van deze nieuwe manier van verwarmen worden waargemaakt. De bewoners ervaren een comfortabele warmte en ze horen geen hinderlijke geluiden van de buren. In combinatie met voldoende zonnepanelen wekt de woning evenveel energie op als het verbruikt, conform de berekeningen. De woning kan zelfs met 26 zonnepanelen toe in plaats van de 30 die zijn geïnstalleerd.
De Gemeenschap kijkt nu hoe zij dit soort energetische maatregelen kan toepassen in woningen in bewoonde staat. Ook onderzoekt de corporatie samen met de twee bedrijven manieren om de kosten te verlagen, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen met een hogere opbrengst.
Ooit polderden we. Werden we wereldberoemd mee. Nu gooien we zo groot mogelijke knuppels in zo klein mogelijke hoenderhokken. Hoewel ik uiteraard vind dat vooral anderen, in het bijzonder politici, zich schuldig maken aan deze praktijk, kan ik niet ontkennen dat ik er zelf aan meedoe. De verslaving aan zwartepieten lijkt als een deken over onze samenleving te liggen. Mijn – inmiddels niet meer zo verse – voornemen voor 2017 is om eenzijdig af te kicken. In de hoop dat anderen volgen. Dat betekent dat ik er niet meer over klaag dat minister Blok in de Corporatiegids (die we alleen zelf lezen) meldt dat hij fan van corporaties is, om in vrijwel diezelfde week in landelijke media te melden dat corporaties als Dagobert Ducks dubbeltjes zitten te poetsen. Ik registreer het. Ook maak ik me er niet langer druk over dat de toezichthouder zijn systeem zo slecht op orde heeft dat op de site van CorpoData het advies staat tijdens kantooruren niet in te loggen. Om vervolgens – na heel lang aandringen van Aedes – ‘uit coulance’ corporaties uitstel te verlenen voor het inleveren van de prognosecijfers. Uit coulance… Ik lach erom. Nee, vanaf nu kijk ik alleen nog naar ons eigen aandeel. Vanaf nu verklaar ik de categorische imperatief van Immanuel Kant integraal op mij van toepassing: wat ik niet wil dat mij geschiedt, doe ik ook de ander niet. Als ik niet wil worden uitgemaakt voor Centenpoetser, dan maak ik minister Blok ook niet uit voor Kampioen Negatief Framen. Dat geeft veel ruimte. Bijvoorbeeld om het Sectorbeeld, waarop de minister zich baseerde, eens rustig te lezen. Het bevestigde mijn vermoeden: we kunnen inderdaad veel meer investeren dan we tot voor kort dachten of op zijn minst beweerden. Daar hadden we een goede reden voor, want een verhuurderheffing van 2 miljard euro is heel veel geld. Maar we blijken hem te kunnen betalen en nog heel veel investeringsruimte over te houden. Draaf ik nu niet door? Ik vind van niet. Integendeel. Want dat je iets kunt betalen, staat los van de vraag of het terecht is dat je het moet betalen. Zo zou ik heel goed elke dag het eten van onze buren kunnen betalen. Zij ons eten ook trouwens. Toch vragen we dat geen van beiden aan elkaar. Kwestie van categorische imperatief.
Marco de Wilde is directeur-bestuurder Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
Dit is een wisselcolumn. De volgende keer is het woord aan Henk Peter Kip, directievoorzitter Mitros in Utrecht.
‘Dat je iets kunt betalen staat los van de vraag of het terecht is dat je het moet betalen’
Nieuwste innovatie op isolatiegebied Vloerisolatie van Neopixels® levert meer huurpunten op
Neopixels® Vloerisolatie is ontwikkeld in het Neopixels Innovation Centre en is gepatenteerd. Na het aanbrengen van de vloerisolatie is het eenvoudig om nog leidingen aan te brengen.
Hoge isolatiewaarde
Lagere energierekening voor huurders
Dankzij de hoge isolatiewaarde is de woning met vloerisolatie direct een stuk beter geïsoleerd. Prettig voor de huurders, want dit betekent voor hen een lagere energierekening. Ook hebben zij geen last meer van tocht vanuit de kruipruimte.
Circulair systeem
Topinstallateurs
Neopixels werkt met een selecte groep topinstallateurs die aan strenge eisen moet voldoen. De Neopixels Academy leidt uitvoerders op om de isolatiewerkzaamheden correct uit te voeren. Ook de kwaliteit van het product wordt voortdurend gecontroleerd.
Maatschappelijk verantwoord
Neopixels®
Vloerisolatie betonvloer Bodemisolatie
Rc 4,27 m2 K/W
Neopixels®
Vloerisolatie houten vloer Rc 3,95 m2 K/W
Voor corporaties die hun woningen maximaal willen isoleren, zijn ook Neopixels® Spouwmuurisolatie en Bodemisolatie serieuze opties. Spouwmuurisolatie isoleert de muren van de woning. Bodemisolatie isoleert de vloer van de begane grond en verbetert de luchtvochtigheid in de kruipruimte. U bespaart hiermee optimaal energie en het woongenot wordt aanzienlijk vergroot.
www.neopixels.nl - 024-324 15 70
Vloerisolatie biedt uitsluitend voordelen voor corporaties
Neopixels® Spouwmuurisolatie
én huurderss
Dat is wat de woningmarkt in Nederland de komende jaren nodig heeft. Woningcorporaties zetten zich daar graag voor in. En dat kan ook weer, na jaren van onzekerheid door de economische crisis en nieuwe wetgeving.
In dit artikel leest u hoe ze dat al doen, wat de sector nodig heeft van een nieuw kabinet en hoe de politieke partijen daarover denken.
Op veel plekken in Nederland zijn nieuwe sociale huurwoningen hard nodig. Zoals hier in Anna Paulowna, waar Isabella en René van der Helden en hun twee zoontjes van 5 en 7 net zijn komen wonen. Woningcorporatie Wooncompagnie bouwde in Elshof-Zuid 12 eengezinswoningen, 18 huurappartementen en een woonzorgcomplex met 28 woningen voor ouderen met dementie. Het dorp in de Kop van Noord-Holland is vanwege zijn voorzieningen (winkels, scholen) aantrekke lijk voor woningzoekenden. In dit huis zit het gezin Van der Helden fijn gezien de zorg voor hun jongste zoon. Isabella: ‘Hij heeft
het zeer zeldzame 3q29-syndroom en is onder meer zwaar autistisch. Mijn man heeft een uitkering en ik werk halve dagen omdat ons zoontje zoveel aandacht nodig heeft. De huurtoeslag kunnen we niet missen.’ Het nieuwbouwhuis is ruim, energiezuinig en goed geïsoleerd. ‘Een verademing. Een rus tige omgeving is voor ons heel belangrijk. Ons zoontje maakt ’s nachts soms veel her rie. In dit huis hoeven we niet bang te zijn dat de buren er last van hebben. En onze oudste zoon slaapt weer door.’
Woningcorporaties willen nieuwe woningen bouwen. Om regio’s vitaal te houden, om de
wachtlijsten te verkorten in drukke woning marktgebieden en om bijzondere doelgroepen te helpen aan een woning. Het is soms een hele puzzel om dit soort woningen onder de aftoppingsgrens (met een huur van maximaal 635,05 euro) te bouwen, vertelt procesmanager Mascha Kramer van Woon compagnie. ‘Na de crisis, de invoering van de verhuurderheffing en de nieuwe Woning wet worden we nu aangespoord snel te gaan bouwen. Dat is ook nodig, maar soms lastig gezien de vele regels en het feit dat bouwen weer duurder wordt omdat de markt aan trekt.’
Stef Brandenburg vertrekt met zijn laatste spulletjes naar een wisselwoning een paar minuten verderop. Waarschijnlijk kan hij in maart of april weer terug naar dit huis in de Amsterdamse wijk Jeruzalem. Het is een van de meer dan 300 woningen die woningcorporatie Rochdale daar renoveert: nieuwe badkamer en keuken, betere geluidsisolatie, dubbelglas en een centrale verwarming. Daardoor gaan de woningen naar energielabel B, net zoals alle andere renovaties van de corporatie.
‘We wilden eigenlijk al veel eerder beginnen met dit project, maar moesten het uitstellen
vanwege de crisis’, vertellen projectleiders Martin van den Broeke en Frank Herscheid van Rochdale. ‘Daar kwam de verhuurder heffing nog eens bovenop.’ Woningcorporaties kunnen een grote bijdra ge leveren aan energiebesparing en streven naar gemiddeld energielabel B in 2020. Dat levert ook de huurder voordeel op: een lage re energierekening en comfort. ‘Ik ga wel een paar tientjes meer betalen, maar dat heb ik ervoor over’, zegt Stef. Hij twijfelde er niet aan om straks weer terug te keren naar zijn eigen woning. ‘Er is hier veel groen, het is rustig en binnen heel knus.’ De verhuizing
naar de wisselwoning was een hele klus. ‘Ik was echt kapot. Je verzamelt heel wat troep door de jaren heen, en dat heb ik nu allemaal uitgezocht. Dus het is ook meteen een nieuwe start.’ Rochdale heeft de bewoners zoveel mogelijk uit handen genomen bij het verhuizen, door er bijvoorbeeld voor te zorgen dat de wisselwoning al gestoffeerd was en een aantal uur verhuishulp aan te bieden.
De woningcorporaties in Zwolle wilden iets doen voor huurders met de laagste inko mens, omdat ze de betaalbaarheidsproblemen zagen toenemen in de afgelopen jaren. Met hulp van de gemeente besloten ze huur verlaging of verhuizing naar een goedkopere woning aan te bieden aan iedereen die tus sen 2012 en 2015 een woning was gaan huren eigenlijk boven hun budget. Patricia Haverink (45) was één van de 520 huurders die afgelopen najaar een brief kreeg. ‘Eerst wilde ik er niets van weten. Maar na een tijd je begon ik te twijfelen. Mijn puberzoon is aan het opgroeien, de woning is vrij klein en
behoorlijk duur. Dus heb ik toch gebeld. Een medewerker van de corporatie heeft me gigantisch goed geholpen.’ Patricia krijgt van de corporatie extra inschrijfduur, zodat ze meer kans maakt als ze op een andere woning reageert. De gemeente draagt bij met een verhuiskostenvergoeding van 1.500 euro. ‘Ik ben nu aan het kijken waar we heen zouden kunnen. Spannend, maar een heel goed initiatief van de woningcorporatie. Ik ga er straks op jaarbasis waarschijnlijk zo’n 1.200 euro op vooruit. Ik zit volledig in de WAO, dus dan zijn dit soort dingen heel belangrijk.’ Het aanbod is onderdeel van een
10-puntenplan betaalbaarheid van deltaWonen, Openbaar Belang, SWZ en de gemeente. ‘Daarvoor hebben we eerst met huurdersverenigingen, zorginstellingen en andere stakeholders gesproken’, vertelt Mathilde Grootjans, beleidsmedewerker bij SWZ. Verder komen er meer flexibele woningen, zijn er energiecoaches en plaat sen de corporaties zonnepanelen om de energielasten omlaag te brengen. ‘Zo dragen wij ons steentje bij aan de betaalbaarheid van het huren. Maar mensen blijven ook afhan kelijk van de huurtoeslag. Wij hopen dat een nieuw kabinet daar niet op bezuinigt.’
Verhuurderheffing
• Verhogen (om verkoop huurwoningen te stimuleren), in ruil voor minder inkomstenbelasting
• Liberalisatiegrens omlaag naar 600 euro
• Zittende huurders eerste recht tot koop bij verkoop woning
• Huurtoeslag alleen baseren op inkomen (en niet op hoogte huur)
• Inkomensgrens sociale huur naar modaal salaris
• Scheefwonen aanpakken
• Vrije-huursector: meer vrijheid huurcontracten, geen WWS
• Opbrengst investeren in betaalbare huren en (nieuw)bouw
• Huurquote vervangt huurtoeslag (maximum huurprijs op basis van inkomen en type huishouden)
• Inkomensgrens sociale huur regionaal i.p.v. landelijk
• Meer huurdersinspraak
• Corporaties ondersteunen wooncoöperaties
• Verlagen (met 1 miljard euro)
• Huurverlaging van 5 procent (financieren met verlaging heffing)
• Omzetten in investeringsplicht voor nieuwbouw, huurverlaging en verduurzaming
• Huurverlaging
• Verlagen, mits korting gebruikt wordt voor verduurzaming Huurbeleid & huurders
• Inkomensgrens naar 1,5 keer modaal
• Jaarlijkse huurverhoging max. inflatie
• Onderzoek naar eigendomsneutrale woontoeslag
• Landelijk systeem wachttijden
• Meer huurdersinspraak
• Huurverhoging o.b.v. jaarlijkse inkomenstoets
• Vaste lasten, zoals huur, inhouden op uitkering bij betalingsproblemen
• Meer huurdersinspraak
• Wooncoöperaties ondersteunen
Duurzaamheid
• Extra geld voor woningeigenaren voor energiebesparing en woningisolatie
• Huurwoningen ‘hoogwaardig’ isoleren voor 2025
• Alle nieuwbouw vanaf 2020 minimaal energieneutraal
• Extra geld voor innovatieve concepten zoals de Stroomversnelling
• Corporatiewoningen minstens gemiddeld label B in 2021
• Alle woningen CO2-neutraal in 2035
• Ontwikkelingsbank oprichten voor technologie, innovatie en duurzaamheid
Bouw
• Beperken bouwleges• Jaarlijks minimaal 50.000 extra woningen
• Rijksfonds voor het Wonen
• Gemeenten verantwoordelijk voor voldoende sociale huur- en koopwoningen (gemengde wijken)
• Meer woonzorgzones
Wonen en zorg
Speciale doelgroepen en leefbaarheid
• Geen voorrang vergunninghouders, huisvesting liefst buiten sociale huursector
• ‘Spoedige’ toewijzing vanwege werk regiogebonden huishoudens
• Meer bevoegdheden burgemeester bij aanpak woonoverlast
• Duizenden woningen per jaar zorggeschikt maken (subsidie uit Rijksfonds)
• Meer geld voor (crisis)opvang verwarde personen
• Voorrang vergunninghouders
• Vergunninghouders zoveel mogelijk huisvesten in regio van eerste asielopvang in Nederland
• Tijdelijke kleinschalige woningen voor vergunninghouders en andere woningzoekenden in schaarstegebieden
• Meer sociale huurwoningen
• Gemengd bouwen (verschillende prijsklassen)
• Leegstaande panden ombouwen tot jongeren- en starterswoningen
• Sloop en verkoop aan banden
• Woningen voor ouderen levensloopbestendig maken
• Gemeenten kunnen bouw middeldure huurwoningen afdwingen
• Corporaties mogen investeren in middeldure huur als markt wegblijft
• Bouw zorgwoningen mogelijk maken (meer ruimte voor zorgwoningen binnen huur- en puntenbeleid huurwoningen)
• Voorrang mensen in kwetsbare/schrijnende situaties
• Gemeente regelt begeleide woonplekken en opvang dak- en thuislozen, afspraken met corporatie over doorstroom zelfstandig wonen
• Woningcorporaties mogen meer investeren in leefbaarheid
• Corporaties mogen meer investeren in leefbaarheid
Korting voor investeringen in nieuwbouw, transformatie en ‘inbreiding’
Passend toewijzen ook op basis van energielasten i.p.v. alleen huurprijs
• Meer ruimte voor regionale verschillen
• Meer huurdersinspraak
Afschaffen (in ruil voor huurverlaging, nieuwbouw en verduurzaming)
Huurtoeslag alleen baseren op inkomen (en niet op hoogte huur); gezinnen met grote woning compenseren via hoger kindgebonden budget
• Omzetten in investeringsplicht nieuwbouw, verduurzaming en betaalbare huren
• Liberalisatiegrens weer indexeren
• Jaarlijkse huurverhoging: lage inkomens: max. inflatie. Hoger percentage voor veelverdienende scheefwoners Belemmeringen woon coöperaties wegnemen
Er zijn in het hele land meer betaalbare, energiezuinige sociale huurwoningen nodig. Meer levensloopbestendige woningen, geschikt voor zorg. En extra woningen voor mensen uit de maatschappelijke opvang en andere bijzondere doelgroepen. Om deze opgaven te kunnen realiseren, moeten woningcorporaties kunnen investeren.
• Schaf de verhuurderheffing – belasting over sociale huurwoningen – af. Of inves teer dit geld (1,7 miljard euro in 2017) in bouw, energiebesparing en betaalbare huren.
• 3 miljoen woningen energieneutraal in 2030; alle woningen in 2050 (nul-op-demeter-normen nieuwbouw ‘snel invoeren’)
• Uiterlijk in 2018 verbod op verwarming nieuwbouw o.b.v. fossiele brandstof
• Aansluitplicht gas bij nieuwbouw vervalt Nieuw, inzichtelijk energielabel
100.000 extra energie neutrale sociale huurwoningen en 80.000 extra vrijesectorhuurwoningen in de komende jaren
• Corporaties mogen alleen investeren in middeldure huur bij marktfalen
• Gemeente stelt eisen aan aan tal vrije-huursector woningen
• Betere voorlichting over brandveiligheid ouderen en verzorgers
• Alle nieuwbouw ten minste energieneutraal vanaf 2018
• Verplicht energiebesparende maatregelen bij verbouw en verhuizingen vanaf 2020
• Beter energielabel
• Verplichte prestatie afspraken over energie besparing
• Alle woningen onafhankelijk van gas binnen 15 jaar
• Investeringsplicht voor corporaties verduurzaming bestaande woningen Totale woonlasten huurders mogen niet stijgen na verduurzaming woning Verbod op verhuren woningen met slechtste energielabels
• Alle nieuwbouw binnen twee jaar energieneutraal
‘Tienduizenden’ betaalbare vrije-sectorhuurwoningen in komende jaren (lagere grondprijzen)
• Meer hergebruik leegstaande panden
• Doorvoeren scheiden van wonen en zorg
• Investeringsagenda voor sociale huurwoningen
• Overheid dwingt gemengde woningbouw af bij corporaties en projectontwikkelaars
• Verminder de grote administratieve lastendruk op woningcorporaties.
• Schrap de vennootschapsbelasting voor sociale taken van woningcorporaties.
• Schrap de overdrachtsbelasting als woningcorporaties woningen verkopen aan collega-corporaties.
• Stimuleer investeringen in het verduur zamen van woningen en neem belemme ringen weg.
• Kijk bij het passend toewijzen van wonin gen ook naar de energielasten in plaats van alleen de huur. Dat bedrag moet passen bij het inkomen van de huurder.
• Begroot de huurtoeslag beter. En onder zoek de mogelijkheid van een maximum aan huurtoeslag dat een huishouden kan ontvangen (kiest de huurder voor een woning met een duurdere huur, dan krijgt diegene over dat gedeelte geen huur toeslag).
• Afspraken tussen Rijksoverheid en studentensteden over meer en kwalitatief betere studentenwoningen
• Leegstaande kantoorpanden ombouwen voor studenten en alleenstaanden
• Corporaties mogen meer investeren in leefbaarheid in wijken met veel bezit
• Woningcorporaties mogen investeren in leefbaarheid in wijken met veel bezit
• Gemeente int twee jaar toeslagen vergunning houders, krijgen onderdak e.d. in natura
• Investeerders moeten leegstaande Rijksgebouwen ombouwen tot woningen voor studenten, starters en middeninkomens Voorzieningen krimp gebieden op peil houden Geld naar gemeenten om te investeren in leefbaarheid
• Geef woningcorporaties ruimte om te investeren in leefbaarheid en, als dat nodig is, meer ruimte om te investeren in middeldure huurwoningen (700-900 euro) als marktpartijen niet kunnen en/of willen.
• Indexeer de nu bevroren liberalisatiegrens voor huurwoningen (grens of een huur woning in de sociale of vrije sector valt) weer jaarlijks en onderzoek of die grens regionaal bepaald kan worden in plaats van landelijk.
Meer weten? Kijk op www.aedes.nl/ verkiezingen.
Verhuurderheffing
Huurbeleid & huurders
• Huurverhoging scheefwoners
• Inkomens- en huurtoeslaggrens gaat uit van besteedbaar inkomen i.p.v. bruto inkomen
Duurzaamheid
• Stimuleringsregeling
energieprestatie huursector verlengen en verruimen
• Iedereen gaat meebetalen aan warmtenetten (geen aansluitplicht)
• Afschaffen
• Afschaffen
• Afschaffen, in ruil voor huurverlaging en betere dienstverlening
• Huurprijs is gekoppeld aan kwaliteit van de woning
• Verbod op liberaliseren sociale huurwoningen in schaarstegebieden
• Meer huurderinspraak
• Beperkte huurverhoging
• Jaarlijkse huurverhoging voor doelgroep sociale huur max. inflatie
• Instemmingsrecht huurders bij verkoop corporatiewoningen
• Nieuwbouw ten minste energieneutraal vanaf 2018
• Nieuwe wijken gasvrij
• Jaarlijks isoleren deel woningen verplicht voor woningcorporaties
• Laag BTW-tarief energierenovaties
• Onroerendezaakbelasting gedifferentieerd naar energielabel
• Energiebesparing fiscaal aanmoedigen (en afdwingen indien nodig)
• Soepelere regels energiezuinig bouwen
• Nieuwbouw energieneutraal vanaf 2018
• Stimuleren verduurzaming bestaande woningen
• Afschaffen voor particuliere verhuurders
Bouw
• Extra huurwoningen voor middeninkomens (door marktpartijen)
Wonen en zorg
Speciale doelgroepen en leefbaarheid
• Onzelfstandige woningen voor vergunninghouders
• Gemeenten mogen niet-Westerse allochtonen bij huisvesting in sociale huur spreiden
• Transformatie van lege kantoorpanden naar nieuwe functie (bijv. wonen) wordt eenvoudiger
• Nationaal programma voor betaalbare huurwoningen
• Woningcorporaties en projectontwikkelaars zorgen voor zorggeschikte woningen
• Huurtoeslag ook voor studenten
• Schuldhulpverlening om huisuitzettingen te voorkomen
• Verplicht bouwen energiezuinige seniorenwoningen
• Fiscaal voordeel voor meergeneratiewoningen
• Overheid verbouwt leegstaande kantoorpanden tot woningen
• Groen- en speelruimtenorm voor wijken
• Nieuw plan van aanpak voor maatschappelijke opvang van dak- en thuislozen, waarin ook woningcorporaties een rol spelen
Eventuele fouten voorbehouden. Van de volgende partijen waren alleen conceptprogramma’s beschikbaar toen dit magazine werd gedrukt: PvdA, CDA, SGP, SP.
• Meer woningbouw
Woningcorporaties koesteren hun kostbare vastgoed. Daarom onderhouden zij hun woningen en andere gebouwen. Hoe langer die meegaan, hoe beter. Dat is duurzaam. Remmers richt zich op de verduurzaming van gebouwen. Met producten die bouwmaterialen beschermen en conserveren, of die nu van steen of beton zijn of van hout.
Voorbeeld
QuickProtect, dé sneldrogende kunstharsvloer voor binnen en buiten
n Voor galerijen, trappenhuizen en balkons n Snel belastbaar n Geringe geurbelasting n Hoe sneller droog, hoe korter de overlast
Funcosil FC, de impregneercrème op silaanbasis voor poreuze, minerale ondergronden
n Gevel blijft langer schoon en is makkelijk te reinigen n Wateropname minimaal, dampdoorlatendheid maximaal n Gevel blijft lang droog en de isolatiewaarde daardoor op peil n Vijftien jaar garantie op basis van ervaring
QuickProtect, Funcosil FC en DL: stuk voor stuk degelijke Duitse producten die woningen en andere gebouwen conserveren en beschermen.
Voorbeeld
Nieuwe buitenlakken DL voor duurzame bescherming van ramen, deuren en kozijnen
n Grondverf, zijde- en hoogglanslak n In bijna alle kleuren leverbaar n Langere onderhoudscyclus door langere levensduur
Duiven Impact 35 6921 RZ Duiven Tel. 026 820 0970
Hoogeveen (Remmers BV)
Stephensonstraat 9 7903 AS Hoogeveen Tel. 0528 229 333
Waalwijk Zinkerweg 9b 5145 NL Waalwijk Tel. 0416 767 274
Zoeterwoude Hoge Rijndijk 207a 2382 AL Zoeterwoude Tel. 071 7511 788
Paul Tholenaars, directeur Wonen bij woningcorporatie Woonbedrijf in Eindhoven
‘We doen dit allang. Zo bouwen wij nu projecten buiten ons oorspronkelijke werk gebied – maar binnen onze woningmarktregio – waar een lokale corporatie niet in staat is te investeren. Veel corporaties zullen uit eigen beweging volgen als de kasstroom gezond is, niet te verwarren met de investe ringsruimte. We moeten wel uitkijken dat we dit als sector niet massaal gaan doen: bij grote geldstromen naar krimpgebieden of de Randstad heeft dat effect op meer dan alleen volkshuisvesting.’
Ronald Schneider, wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie in Rotterdam ‘Ik ben zeker voorstander van verevening. We werken in onze stad hard aan de uitvoering van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) en er is nog veel te doen. De laatste berekeningen laten zien dat onze corporaties een lage bestedings ruimte hebben. Ik heb begrip voor de opgave in de andere regio’s en huurders moeten daar goed bediend worden, maar onze stad heeft een opgave die het Rotterdamse over stijgt. Ik roep corporaties van elders graag op om hun solidariteit met de Rotterdamse corporaties te vertalen naar een gezamenlijke opgave.’
Bij verevening geven ‘rijkere’ corporaties geld aan armere corporaties, in een gebied waar meer behoefte is aan investeringen. Verevening kan ook inhouden dat de ‘rijkere’ corporatie investeert in een gebied waar de lokale corporatie niet in staat is te investeren.
Frank van den Broek, directeur bij huurdersorganisatie De Bewonersraad Friesland
‘Bij een landelijk vereveningsfonds zul je zien dat Fries geld gebruikt wordt voor soci ale woningbouw in de Randstad. Terwijl hier nog zoveel te doen is. De Friese corporaties kunnen beter nu investeren in deze provin cie, voordat landelijke verevening een feit is. En als de rijkere corporaties hun armere Friese broeders kunnen helpen, moeten ze dat ook vooral doen.’
Frans Kooiker, directievoorzitter bij woningcorporatie De Woonplaats in Enschede
‘Ik ben op zich niet tegen verevening. Maar ga nu eerst eens aan de slag volgens de
nieuwe Woningwet. Via het overleg van gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties. Als ze er niet uitkomen, kan de gemeente naar minister Blok stappen. Maar dat lijkt niet nodig blijkt uit de indicatieve bestedingsruimte die de minister bekend maakte: er is voldoende investeringsruimte in alle woningmarktregio’s. Benut die. En áls uiteindelijk toch blijkt dat er onmogelijkheden ontstaan, is het vroeg genoeg om daarvoor maatwerkoplossingen op bovenregionale schaal te ontwikkelen.’
Walter Hamers, bestuursvoorzitter bij woningcorporatie Talis in Nijmegen ‘De vraag of we moeten verevenen is een gepasseerd station. We doen het namelijk al: denk aan de verhuurderheffing en de korting daarop, bijvoorbeeld voor corporaties die investeren in Rotterdam Zuid. Corporaties uit andere regio’s betalen voor die korting. De politiek moet nu keuzes maken: welke opgaven wel en welke niet? 2,4 miljoen huurwoningen verduurzamen of investeren in Rotterdam Zuid? We kunnen niet alles doen, dat is too much.’
Platform31 verkent op dit moment met corpo raties, gemeenten, huurdersorganisaties en adviesbureaus het belang van en de behoefte aan verevening. Meepraten? Mail naar anouk.corel@platform31.nl.
Reageer op de volgende stelling via www.aedes.nl/destelling
Eind maart verschijnt de nieuwe stelling op Aedes.nl.tekst : quinten snijders
Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Deze keer gaan we op pad met commisssaris Marga Bekker. ‘Als je 45.000 huurders hebt en 100 klachten, mag je niet zonder meer aannemen dat de rest dus tevreden is.’
tekst : hanneke nagtzaam , foto : floren van olden
Beleid maken heeft heel weinig zin als dat beleid in de praktijk niet uitvoerbaar is. Dat is één van de belangrijkste lessen die Marga Bekker leerde in de tijd dat ze werkte op het toenmalige ministerie voor Landbouw, Natuur en Visserij en bij het COA. Bij het ministerie begon ze als beleidsmedewerker en 15 jaar later nam ze afscheid als hoofdinspecteur van de Algemene Inspectiedienst. Ze vertelt dit terwijl we in alle vroegte vanaf station Den Haag Centraal naar het gebouw van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) lopen, waar ze tijdelijk werkt als themadirec teur Sociaal domein. Koffie to go in de ene hand, paraplu in de andere. ‘Beleid, uitvoering en handhaving spelen allemaal op elkaar in. Als je op uit voeringsniveau werkt kom je erachter: met wat ik nu weet, had ik dat beleid heel anders bedacht.’
Een les die in haar verdere carrière goed van pas komt, blijkt uit de verhalen die ze tijdens onze wandeltocht vertelt. Ze adviseert beleidsmakers altijd om op de werkvloer te gaan kijken. Bij ‘haar’ corporaties (ze is commissaris bij zowel Havensteder
als Woonbedrijf) gaat ze regelmatig op werkbezoek om zichzelf een beeld te vormen van de materie die regelmatig op de agenda van de raad van commissa rissen verschijnt. De wijk in met gebiedsbeheerders, meerijden in het busje van de onderhoudsdienst, op bezoek bij een renovatieproject waar een andere wijze van renoveren wordt uitgeprobeerd en langs bij de incassoafdeling om zich te laten informeren hoe met schulden wordt omgegaan. ‘Dan zie je voor wie, hoe en waarvoor woningcorporaties hun werk doen’, zegt ze. ‘Dat moet de sector blijven uitleggen, wat mij betreft. Corporaties zijn er niet alleen om een huis beschikbaar te stellen. Ze kunnen op fysiek én sociaal vlak het verschil maken in wijken. Ze zorgen voor menging in wijken, voor huisvesting van bijzon dere doelgroepen. Mensen krijgen er kansen door. Ben daar nou gewoon eens trots op.’ Draagvlak in de gewone wereld is tenslotte belangrijker dan draagvlak in de politiek, vindt Bekker. Aan abstracte gesprekken aan de beleidstafel heeft ze een broertje dood. ‘In de politiek en tijdens bestuurlijke overleg gen gaat het vaak over wat fout is gegaan in de sector en hoe het zou moeten zijn. In plaats van: wat heeft de huurder eraan?’
Als toezichthouder stelt Bekker vooral veel vragen. Om te kijken of de koers nog steeds past bij de omgeving waarin de organisatie opereert. ‘Het hoeft niet per se een antwoord te zijn dat ik zelf zou
COMMISSARIS
De
Verder is Marga Bekker commissaris bij De Wever een organisatie voor ouderenzorg in Tilburg en bij zorgorganisatie Vivent in Den Bosch.
kiezen. Als het maar een goed antwoord is.’ Het fijne aan een commissariaat bij twee woningcorporaties vindt ze dat er altijd vergelijkingsmateriaal is. ‘Dat is ook precies de meerwaarde van een instrument als de Aedes benchmark. Dat wordt natuurlijk elk jaar interessanter. Je moet dat niet zien als een instrument om te oordelen, maar om te vergelijken en ervan te leren.’ Zo was bij Havensteder ondanks een goede totaalscore het huurdersonderdeel op dienstverle ning rond reparaties iets gezakt. ‘Dat bespreken we in de raad met de bestuurder. De corporatie had achterhaald waar de lagere score aan lag en houdt nu strakker in de gaten of een mankement bij een reparatieverzoek in één keer door de huisaannemers wordt opgelost.’
Bij Havensteder werd Bekker geworven op voor dracht van de huurdersorganisatie. Hoe maakt ze die rol waar? ‘Door met hen contact te houden over voor hen belangrijke onderwerpen. Bijvoorbeeld hoe je mensen meer betrekt.’ Dat is lastiger geworden, nu minder huurders te porren zijn om actief te worden in commissies. ‘Als je 45.000 huurders hebt en er zijn 100 klachten, mag je niet zonder meer aannemen dat de zwijgende meerderheid tevreden is. Dus zoeken we samen naar nieuwe manieren.’
‘Corporaties kunnen op fysiek én sociaal vlak het verschil maken in wijken’BIJ: Havensteder in Rotterdam en Woonbedrijf in Eindhoven. raad van commissarissen van Havensteder heeft 6 leden: 4 mannen en 2 vrouwen en die van Woonbedrijf heeft 7 leden: 5 mannen en 2 vrouwen. WERK: heeft een interim- en adviesbureau, is tot 1 maart 2017 waarnemend themadirecteur Sociaal domein bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) STUDIE: Economische geografie in Nijmegen WOONT IN: Poppel REIST: per trein en auto
Het Ubbink Air Excellent luchtverdeelsysteem is een modulair systeem, dat geschikt is voor alle mechanische ventilatiesystemen met of zonder warmteterugwinning.
Voordelen: • Verlaging energieverbruik en geluidsniveau door lagere drukverliezen
Beperkte geluidsoverdracht, geluidsarm, geen kanaalaftakkingen
Professionele inregeling, bewoners kunnen dit niet aanpassen
Anti-statisch en anti-bacterieel
Ontwerpvrijheid door combinatiemogelijkheden ronde en halfronde kanalen • Hoeft niet ingestort, maar kan wel; flexibele huisvesting • Past op iedere ventilatie-unit, ongeacht het merk • TÜV SÜD gecertificeerd
Geschikt voor nieuwbouw en renovatie
Als installateur werkt Feenstra graag nauw samen met woningcorporaties. Co-making heeft veel voordelen: de kwaliteit en veiligheid nemen toe, de kosten gaan omlaag. ‘In de samenwerking sturen we op gezamenlijke doelen, zoals hogere klanttevredenheid en een zo laag mogelijke Total Cost of Ownership.’
In de meer traditionele contracten met woningcorporaties maakt Feenstra praktische afspraken over het onderhoud van alleen cv ketels. ‘Natuurlijk letten onze monteurs vanuit hun vakmanschap wel op de kwaliteit van bijvoorbeeld de rookgasafvoer, maar we hebben daarbij alleen een signalerende rol’, aldus Ernie van Dalen, operationeel directeur bij Feenstra. ‘Als er nieuwe cv ketels of rookgasafvoeren nodig zijn, besteden corporaties die regelmatig zo voordelig mogelijk aan, veelal bij een andere aanbieder dan die het onderhoud uitvoert. Die kosten besparing op korte termijn kan jaren later alsnog duurder uitpakken. Want de installateur heeft dan geen incentive om te kijken naar de totale kosten gedurende de levensduur van het cv systeem.’
Installateurs en woningcorporaties zoeken daarom steeds vaker naar een hechtere en betere manier van samenwerken. ‘Mooi voorbeeld daarvan is het comakership dat Feenstra heeft met diverse woningcorporaties. De insteek van die samen
werking is een hoge tevredenheid en veiligheid bij de huurders, het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen en zo laag mogelijke kosten voor de woningcorporatie tijdens de hele levensduur van het verwarmingssysteem. We spreken een totaalbudget af voor installatie, onderhoud en service van de cv installaties van alle huurders. Wij doen dus onze uiterste best om storingen te voorkomen. Uiteindelijk leidt dit tot een hogere klanttevredenheid.
Verantwoordelijkheid nemen De bewoner en zijn veiligheid staan centraal in deze samenwerking. Ernie van Dalen: ‘We kunnen die veiligheid ook veel beter garanderen als we in zo’n contract zelf verantwoordelijk zijn voor het héle systeem, inclusief bijvoorbeeld de potentieel risicovolle rookgasafvoer. Koolmonoxidevergiftiging blijft een serieus risico. Vooral als de cvinstallatie als een samenraapsel van losse onderdelen wordt gezien, en niet als een integraal systeem. Daarom pleiten wij voor partnerschappen tussen installateurs en corporaties. Uit ervaring weten we hoeveel beter we dan onze verantwoordelijkheid kunnen nemen voor het vergroten van de veiligheid en kwaliteit. Dat kúnnen we ook, omdat we gevaarlijke situaties zelf meteen op de beste manier mogen oplossen.’
In ons partnerschap gaan we bovendien nog een stap verder. Vanuit het concept ‘Veilig verwarmen’ vervangen we alle onveilige, open toestellen door moderne gesloten toestellen. Dat doen we op duizenden adressen, samen met een partnerinstallatiebedrijven en teams van onze opdrachtgevers. Met zo min mogelijk overlast voor huurders. Dat vereist een hechte samenwerking; we trekken echt als een team op.’ Van Dalen wijst hierbij ook op de adviezen van de Onderzoeksraad voor Veiligheid in hun rapport ‘Koolmonoxide – onderschat en onbegrepen gevaar’ uit 2015.
Een hechte samenwerking zoekt Feenstra niet alleen met opdrachtgevers, maar ook met leveranciers. Zoals fabrikanten van cvketels en thermostaten. Recent voorbeeld van zo’n waardevol partnerschap is dat tussen Feenstra en Burgerhout, een producent van rookgasafvoeren. [Zie kader.] ‘Het resultaat is een betaalbare innovatie die de veiligheid van bewoners vergroot. Daarom is dit een project naar mijn hart. We ontwikkelen samen de beste en veiligste oplossing voor gebruikers, houden de kosten in de hand en stimuleren tegelijk innovatie in de markt. Dat is de kracht van ketensamenwerking.’ Meer info: www.feenstra.com
Feenstra installeert de innovatieve en vei lige afvoerbuis van producent Burgerhout bij nieuwe cv-ketels, als de situatie dat toelaat. Bij een ‘concentrische’ buis is de luchtafvoer onzichtbaar verwerkt ín de toevoerpijp. ‘Deze pijp-in-pijpconstructie is veel veiliger’, aldus Ernie van Dalen. ‘Mocht de afvoerpijp van de rookgasafvoer lekken, dan komt het rookgas niet in de woning terecht, maar in de buis eromheen, namelijk de luchttoevoer van de ketel. De ketel krijgt dan te weinig zuurstof en zal een storing geven. De storingsmonteur kan vervolgens de lekkage verhelpen.’
‘De techniek bestond al langer, maar de productie was nog te kostbaar. Daarom hebben we samen met Burgerhout een al ternatief onderzocht en op de markt ge bracht met hetzelfde prijskaartje als de traditionele systemen. Ook traint Burger hout onze vakmensen, zodat zij de nieuwe afvoerbuis goed en veilig kunnen instal leren. We vullen elkaars expertise op die manier perfect aan. Zowel Feenstra als Burgerhout dragen kwaliteit en veiligheid hoog in het vaandel, en we houden elkaar daarin scherp.’
Nederland telt bijna 2 miljoen laaggeletterden. Ook veel huurders van corporaties hebben (grote) moeite met lezen en schrijven. In deze tijd van digitalisering lopen zij sneller tegen problemen aan. Online hun woonzaken regelen lukt vaak niet: laaggeletterden willen liever een persoonlijk gesprek. Meerdere corporaties bieden de helpende hand.
»Vera Moet (53) uit Amsterdam-Noord kreeg pas op 48-jarige leeftijd hulp aangeboden, nadat ze na een au to-ongeluk in een revalidatiecentrum belandde. Nooit had ze goed leren lezen en schrijven: op haar zestiende jaar verliet ze school. Vera Moet wist haar handicap –zoals ze het zelf noemt – altijd voor de buitenwereld verborgen te houden. Haar man en – na haar scheiding – haar vriendinnen sprongen bij als het nodig was. In het revalidatiecentrum kreeg ze het aanbod om weer naar school te gaan. Een geluk bij een ongeluk. Al snel bleek dat ze dyslectisch was. ‘Als ik terugkijk, zou ik willen dat ik eerder hulp had gekregen.’
Moet kreeg twee jaar taalonderwijs op het ROC en weet zich inmiddels aardig te redden. Toch heeft ze tot op de dag van vandaag last van haar handicap. Ze heeft nog steeds moeite met ingewikkeld taalgebruik in brie ven van instanties. Regelingen waar ze als alleenstaande moeder met twee kinderen aanspraak op kan maken, kan ze vaak alleen digitaal aanvragen. En dat lukt zonder hulp niet. ‘Op een website weet ik niet hoe het werkt, dan laat ik het soms maar zo. Ik wil niet altijd om hulp hoeven vragen. Ik heb een uitkering en geen schulden. Het is loodzwaar, maar ik red het net met mijn kinderen.’
Uit cijfers die stichting Lezen en Schrijven publiceert, blijkt dat laaggeletterdheid vaak voorkomt. Bijna 2 mil joen Nederlanders van 16 jaar en ouder hebben (grote) moeite met lezen en schrijven. Dat aantal neemt niet af, eerder toe. Dat heeft te maken met de trend dat de maatschappij steeds ingewikkelder wordt. Digitalisering speelt hierin een grote rol: overheden en instanties bie den hun diensten online aan. Dat vraagt om specifieke vaardigheden die niet iedereen heeft. Daarnaast is er nog steeds een groep jongeren die van school komt en de Nederlandse taal onvoldoende beheerst. Ook nieuw komers die Nederlands niet als eerste taal hebben, lopen tegen problemen aan.
Volgens voorzitter Wil van Dijk van stichting ABC, die zich als vrijwilligersorganisatie inzet voor laaggeletter den, moeten corporaties zich realiseren dat een grote groep huurders (grote) moeite heeft met lezen en schrij ven. Van Dijk, lid van de raad van commissarissen van woningcorporatie Poort6, constateert dat ook corpora ties steeds meer hun diensten online aanbieden: van een reparatieverzoek tot een melding voor overlast. Voor de meeste huurders is dat een vooruitgang: zij kunnen 24 uur per dag, 7 dagen per week hun woonzaken regelen. Bewoners die willen bellen of een afspraak op kantoor willen, kunnen echter niet meer altijd terecht. ‘Laag geletterden willen juist persoonlijk contact. Daar wordt eerder op bezuinigd.’
Van Dijk stelt dat veel laaggeletterden zich desondanks weten te redden, net als Vera Moet. Maar dat betekent volgens hem niet dat corporaties zich niet moeten in spannen voor die doelgroep. ‘Veel mensen die moeite hebben met lezen en schrijven, hebben een vangnet gecreëerd. Zij schakelen hulptroepen in als ze een brief
Wil van Dijk, stichting ABC: ‘Laaggeletterden willen persoonlijk contact, daar wordt eerder op bezuinigd’
niet begrijpen. Het probleem blijft voor instanties vaak verborgen. Bovenal is het voor laaggeletterden niet prettig om steeds bij de buurvrouw aan te moeten klop pen voor hulp. Dat geeft een deuk in je zelfvertrouwen. De meesten willen zelf hun zaken oplossen. Daar moe ten corporaties zich bewust van zijn.’ Het bewustzijn is er wel bij veel corporaties, zoals HEEMwonen in Kerkrade. De corporatie zet op de eer ste plaats in op persoonlijk contact met de huurders: aan de balie, via de telefoon of in de wijk. En niet, zoals veel instanties, op digitalisering. Het kantoor is alle werkdagen open en telefonisch bereikbaar. Daarnaast zijn medewerkers van HEEMwonen zichtbaar in de wijk, zodat bewoners hen kunnen aanspreken. ‘Wij willen dat ál onze huurders zich bij ons welkom voelen, ook de laaggeletterden. Zij moeten zelf kunnen kiezen hoe zij contact willen, persoonlijk of digitaal. Wij willen daarin ook niet sturen. Als je alleen op dinsdagochtend een spreekuur hebt, dan stuur je al’, licht communicatieadviseur Heika Bouwman toe.
Volgens Bouwman heeft HEEMwonen niet alle laaggeletterden in beeld, maar gaat het wel om een substantiele groep: in Kerkrade heeft globaal één op de vijf huurders (grote) moeite met lezen en schrijven. Dat vraagt in de organisatie continu om aandacht: de corporatie checkt momenteel alle 150 standaardbrieven op toegankelijk taalgebruik. Soms gaat er een brief de deur uit die bij huurders vragen oproept. ‘We zijn extra alert op signalen uit de buurt. Als een welzijnsorganisatie door geeft dat huurders een brief over de servicekosten niet snappen, dan doen we daar wat mee. En intern is de afspraak: laat een brief eerst door een collega lezen.’
In de buur t Heilust, waar het percentage laaggeletterde huurders vermoedelijk hoger ligt, vragen de sloopplan nen om extra inspanningen van de corporatie. Huis en haard verlaten is een ingrijpende gebeurtenis. Wijk consulenten, zoals Jan Pieter Bovendorp, gaan bij alle huurders persoonlijk langs om een toelichting te geven. ‘We hebben een sociaal statuut voor de huurders, maar de tekst is niet gemakkelijk te lezen. Niet iedereen zal dat zeggen. Vaak uit schaamte. Als een huurder zegt dat hij zijn bril is vergeten, is dat meestal een signaal dat hij of zij het niet begrijpt. Tijd en aandacht zijn de sleutel woorden. Als er vertrouwen is, kan je het bespreekbaar maken.’ HEEMwonen was eind vorig jaar – samen met lokale partners – aanwezig op een congres van Tel Mee
Vera Moet:
met Taal, een landelijk actieprogramma van drie ministe ries. Bovendorp was onder de indruk van het verhaal van een man die lange tijd op zijn werk wist te verbergen dat hij niet kon lezen en schrijven. Toen de man taallessen ging volgen, groeide zijn zelfververtrouwen. Voor de wijkconsulent is dat verhaal een extra stimulans om laag geletterde huurders door te verwijzen. Het ROC Arcus College geeft in Kerkrade taalcursussen, onder meer in de Buur tkamer die HEEMwonen in Heilust heeft geopend. In dit pand zijn veel activiteiten, bewoners kunnen er ook terecht voor een kopje koffie. ‘De drem pel om binnen te stappen is heel laag’, stelt Bovendorp.
Kleurrijk Wonen, onder meer actief in Tiel, heeft eind vorig jaar een digitale balie geopend, waar klanten 24/7 hun woonzaken online kunnen regelen. De balie op de website is gebruiksvriendelijk: met een heldere en slimme structuur, weinig tekst en icoontjes. Persoon lijk contact blijft hoog in het vaandel staan, benadrukt communicatieadviseur Mirella van Maaren. ‘Klanten die
‘Ik wil niet steeds bij de buurvrouw aan hoeven kloppen als ik een brief of website niet begrijp’
moeite hebben met lezen en schrijven kunnen ons altijd spreken. Wij signaleren dat zelf vaak al. Voorop staat dat de huurder zelf kiest welke vorm van contact het beste bij hem of haar past. Een afspraak kan op ons kantoor, op een wijkpunt of bij de huurder thuis.’
Daarnaast is de corporatie – net als HEEMwonen – zicht baar in de wijk. Wijkbeheerders en wijkconsulenten zijn er aan het werk. Medewerkers van de Servicedienst komen bij de mensen thuis voor reparaties. ‘We staan graag in direct contact met ál onze huurders, dan horen we wat er speelt en leeft.’
Specifieke cijfers over het aantal laaggeletterde huur ders heeft Kleurrijk Wonen niet. Op basis van gegevens van onder meer stichting Lezen en Schrijven gaat de corporatie uit van circa 10 procent. Volgens Van Maaren is de trend dat álle communicatie korter, sneller en vaker visueel wordt, niet alleen voor laaggeletterden. Zo zet Kleurrijk Wonen steeds meer beeld en filmpjes in voor huurders. Op YouTube is bijvoorbeeld een instructie
2,5 miljoen mensen in Nederland hebben grote moeite met lezen, schrijven en/of rekenen. Vaak hebben zij ook moeite om met een computer om te gaan. Van alle Nederlanders (vanaf 16 jaar en ouder) is 1,9 miljoen laaggeletterd. Hiervan zijn 600.000 mensen ouder dan 65 jaar. Naar schatting zijn 400.000 tot 600.000 Nederlanders analfabeet.
Meer informatie: www.lezenenschrijven.nl/feiten
Een leesbare tekst heeft korte en duidelijke zinnen. Een actieve schrijfstijl (zo min mogelijk zinnen met worden en hebben) met veel voorbeelden helpt ook. En gebruik eenvoudige woorden die iedereen kent: bijvoorbeeld ‘vragen’ in plaats van ‘verzoeken’ en ‘gebouw’ in plaats van ‘complex’.
Corporaties kunnen – tegen een geringe vergoeding – gebruikmaken van een testpanel van stichting ABC. Taalambassadeurs beoordelen bijvoorbeeld teksten van brieven of een website.
Meer informatie: www.a-b-c.nu
filmpje te zien over de digitale balie. Begin dit jaar start de corporatie met een pilot Facebook in de wijk. ‘We bekijken of dit kanaal zorgt voor directer contact met de bewoners en leidt tot meer verbinding in de buurt. Facebook is laagdrempelig, met korte teksten en foto’s en filmpjes. We hopen dat bewoners gaan meedoen, ook laaggeletterden.’
Toch blijft het soms lastig voor corporaties om alle huurders tegemoet te komen, omdat laaggeletterden niet steeds hun handicap willen benoemen. Vera Moet, die als taalambassadeur van stichting ABC over haar erva ringen lezingen geeft, regelt haar zaken het liefst zelf. In een persoonlijk gesprek gaat dat haar goed af. Recent belde ze naar haar corporatie om een afspraak op kan toor te maken. Ze overweegt om in Friesland te gaan samenwonen en wil haar huurhuis op naam van haar kinderen zetten. Ze kreeg te horen dat ze de informatie op internet kon vinden. ‘Ik heb opgehangen. Nee, ik heb niet gezegd dat ik laaggeletterd ben. Ik hoef toch niet uit te leggen waarom ik een persoonlijk gesprek wil?’ Moet heeft samen met een vriendin op internet naar informatie gezocht. Als ze bij de corporatie een verzoek wil indienen, moet ze daarvoor een brief schrijven. Dat is voor haar een te grote stap. ‘Ik ben niet de enige huur der die moeite heeft met lezen en schrijven. Ik heb twintig jaar altijd netjes mijn huur betaald. Ik ben niet boos, wel een beetje teleurgesteld. Ik hoop dat corporaties meer begrip hebben en hulp bieden. Zonder dat ik hoef te zeggen dat ik laaggeletterd ben.’
Er komt veel op u af: onder andere veranderende regelgeving en verplicht taxeren op marktwaarde. Hoe houdt u grip op uw portefeuille? MVGM Vastgoedtaxaties biedt hierin ondersteuning en is gespecialiseerd in:
· Taxaties ten behoeve van de jaarrekening
· De IPD Corporatie Vastgoedindex
· Regelgeving omtrent complexgewijze verkoop Wij weten waar we over praten en helpen u graag bij het maken van de juiste beslissingen.
Bel Roger Felix 06 25 08 60 71 of bezoek mvgmvastgoedtaxaties.nl
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
WADDINXVEEN - Per 1 januari 2017 is Remco Spiering bij de Stichting RGS in de rol van programmamanager aan de slag gegaan als ambassadeur van het gedachtengoed van resultaatgericht samenwerken (RGS). ‘RGS is een ver nieuwende onderhoudsaanpak die steeds meer aan populariteit wint’, vertelt hij. ‘Met lagere kosten, budgetzekerheid, een betere kwaliteit en een hogere bewonerstevredenheid. Ik zal fungeren als vraagbaak aan zowel de opdracht geverskant als aan de opdrachtnemerskant om RGS verder te promoten.’
Met RGS onderscheiden onderhoudsbedrijven zich met hun aanpak en hun kennis. Zij zijn vanaf de initiatieffase tot en met de beheerfase nauw betrokken bij een project en nemen de opdrachtgever daarbij veel werk uit handen. “Juist omdat de onderhoudsbedrijven hun specifieke kennis en kunde inbrengen, zorgt RGS bij regisserend opdrachtgeverschap aantoonbaar voor 20% minder directe onderhoudskosten en circa 50% minder indirecte onderhoudskosten,” legt Spiering uit. “Daarnaast staan de onder houdsbedrijven gedurende de looptijd van een langdurige onderhoudscontract garant voor een vooraf afgesproken kwaliteit
sniveau tegen een vaste prijs. Financiële verrassingen, zoals betalen voor meerwerk, zijn hierdoor uitgesloten. Afgezien van deze budgetzekerheid, zorgt RGS ook voor een hogere score qua bewonerstevredenheid.”
Om RGS verder te promoten, heeft de Stichting RGS – in het leven geroepen om RGS onafhankelijk te positioneren en het gedachtengoed te bewaken – Remco Spiering per 1 januari 2017 aangesteld als RGS-pro grammamanager. “Vanaf die datum is op www.rgsnl.nl ook één centraal platform beschikbaar met alle tools, opleidingen, publicaties, modelovereenkomsten en initiatieven op het
gebied van RGS,” voegt hij er gelijk aan toe. “Via dat platform kan iedereen tegen betaling producten bestellen, zoals het boekwerk ‘Leidraad Resultaatge richt Samenwerken bij Investeren en Onderhoud’. Naast deze losse verkoop, kan ook een RGS-abonnement worden afgesloten. Men kan ook lid worden van de Community of Practice: een netwerk van opdrachtgevers en opdrachtne mers om RGS-kennis met elkaar te delen en de toepassing van RGS te versnellen.”
RGS-verhalen
De methodiek van resultaat gericht samenwerken is beproefd door verschillende onafhankelijke instanties. Zo heeft SBRCURnet deze werk wijze afgezet tegen regulier aanbesteden. De verschillende ervaringen uit de praktijk zijn gebundeld in een onderzoeks-
rapport. Maar ook zijn inmiddels twee RGS-magazines verschenen met cases van o.a. woningcorporaties. Hierin geven zij precies aan hoe zij met resultaatgericht samenwerken een betere kwaliteit gerealiseerd hebben tegen lagere kosten. Maar ook gemeenten, vve’s en zelfs zorginstellingen zijn begonnen met de implementatie van RGS als leidraad in de uitvoering van hun onderhoud. OnderhoudNL heeft inmiddels een breed pallet aan opleidingen ontwikkeld om zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers op weg te helpen bij resultaatgericht samenwerken. Dat kan zijn om zich te oriënteren op deze nieuwe werkwijze of om er een verdiepingsslag mee te gaan maken. De trainingen zijn ontwikkeld voor drie doel groepen, te weten management, middenkader en uitvoerend personeel.
De Stichting RGS heeft ten doel het bevorderen van de kwaliteit en duurzaamheid van vastgoedonderhoud en het daarbij toepassen van resultaatgericht samenwerken. Het bestuur bestaat uit vertegenwoordigers van opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen in het vastgoedonderhoud. Een programmaraad ondersteunt het bestuur en organiseert het beheer en de ontwikkeling van publicaties, opleidingen, normen en stimuleert kennisontwikkeling en -uitwisseling. RGS-programmamanager Remco Spiering kunt u bereiken via 06-41191105 of remco.spiering@sbrcurnet.nl.
Remco Spiering, programmamanager RGS (foto: Michel Porro)
Wie hoge kwaliteit op nummer één heeft staan, wil een partner voor wie dat ook geldt. Een partner die overtuigt met producten van uitzonderlijk hoge kwaliteit voor sanitair, gas en verwarming en die zelfs bij de grootste uitdagingen de details niet uit het oog verliest. Of dat nu persoonlijk op de bouwplaats is, telefonisch of in één van de s eminarcentra van Viega. Viega. Höchster Qualität verbunden.
Als bevlogen socialist loopt de Haarlemse architect Han van Loghem (-) warm voor het idee van de tuinstad. Waarin de grond van de gemeenschap is en arbeidersgezinnen in een laagbouwwoning wonen, zodat kinderen ‘in blijheid in de natuur kunnen opgroeien’. Zelf is hij zoon van een bemiddeld bollenkweker en de eerste jaren als architect bouwt hij vooral villa’s voor vrienden en relaties van zijn vader. Vanaf krijgt hij in verschillende opdrachten in Haarlem en Amsterdam de kans om zijn socialistische idealen gestalte te geven in arbeiders- en middenstandswoningen. Voor de bouw neemt hij het liefst coöperaties van vaklieden in de arm in plaats van traditionele aannemers die hun bouwvakkers uitknijpen. De idealist Van Loghem verandert zelfs zijn eigen architectenbureau in een coöperatie zodat ook zijn tekenaars en bouwopzichters kunnen delen in de winst – overtuigd als hij is dat het kapitalisme z’n langste tijd gehad heeft. In Haarlem bouwt hij onder andere het buurtje Rosehaghe, hier op de foto. De woningen zijn revolutionair in : niet alleen door hun strakke vorm maar ook door de keuken, het kolen- en fietsenhok aan de straat. De woonkamer aan de achterkant kijkt uit op de tuin! In de pers raakte men er niet over uitgepraat. Tegenwoordig is Rosehaghe een Rijksmonument. Het bijbehorende gemeenschapshuis is gemoderniseerd en onder de naam Het Zaeltje – passend bij de gemeenschapsidealen van Van Loghem – een ontmoetingsplek voor de buurt. Woningbouwvereniging Rosehaghe beheert de woningen nog steeds met een bestuur van vrijwilligers. En dat vinden ze een flinke uitdaging onder de huidige Woningwet.
Zie ook rosehaghe.nl. Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Ontdek precies wat er waar speelt binnen de gehele organisatie door middel van diepgaand en op maat gemaakt onderzoek.
Verzamel feedback van nieuwe en vertrekkende medewerkers om gericht te verbeteren en onnodig verloop bij jouw corporatie te voorkomen.
Vraag naar de mening van je medewerkers over de interne diensten en de samenwerking en communicatie tussen teams om gericht te verbeteren.
Neem zelf de regie en houd haarscherp in de gaten hoe medewerkers (binnen een bepaald team, afdeling of de hele organisatie) hun werk ervaren aan de hand van korte, flexibele vragenlijsten.
Versterk de prestaties, samenwerking en de dynamiek binnen teams, zodat er klantgerichter gewerkt zal worden.
Zoom met kort en gericht onderzoek in op specifieke thema’s zoals werkdruk, (persoonlijk) leiderschap, klantgericht werken of duurzame inzetbaarheid en ga met concrete verbeterpunten aan de slag.
Ontdek wat er precies speelt binnen jouw woningcorporatie. Maak gebruik van de feedbackinstrumenten van Effectory.
‘
Steeds weer krijgen corporaties van de politiek te horen dat ze een groot, steeds stijgend vermogen hebben en op hun geld blijven zitten. Minister Blok dichtte cor poraties in december zelfs een ‘Dagobert Duck-complex’ toe. Dat zal dit jaar niet anders zijn. Door een andere manier van waarderen líjkt het vermogen van corpo raties flink te stijgen. Hoe zit dat precies?
Vanaf 2016 waarderen we onze woningen net als reguliere vastgoedbedrijven tegen marktwaarde en niet meer tegen bedrijfs waarde. Marktwaarde is altijd hoger, dus daarmee stijgt ons eigen vermogen in de boeken. Daarmee zijn we niet rijker: van de boekhoudkundige waardestijging van je woningen kun je de aannemer niet betalen. Corporaties hebben inderdaad een groot
bestuurder van woonzorg nederlandvermogen. Dat zit voor een groot deel in de stenen. Belangrijker is de kasstroom: hoe veel geld heb je in kas. Om echt te weten hoeveel geld corporaties kunnen investeren in nieuwe woningen, zou je de reguliere kosten, de investeringen in bestaand vast goed en een buffer voor toekomstige rentestijgingen moeten aftrekken van de kasstroom. Dat doet minister Blok niet met zijn Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorpo raties (IBW): hij gaat ervan uit dat corporaties de kasstroom minus reguliere kosten volledig kunnen inzetten om leningen aan te trekken. Naast dat corporaties vaste kosten betalen zoals bedrijfslasten en heffingen, investeren zij ook in de woningen die ze al hebben: leefbaarheid, onderhoud, verduur zaming. En corporaties hebben veel leningen afgesloten. Bij een stijgende rente moe-
ten ze de rentelasten wel kunnen betalen. Om makkelijk duidelijk te maken in hoeverre een corporatie kan investeren in nieuwe woningen, zouden we – net als de pensioenfondsen met hun dekkingsgraad – een indicator moeten hebben. Er is al een indicator om te bepalen of een bedrijf in staat is toe komstige renteverplichtingen op te vangen: de interest coverage rate (ICR). Die gecorri geerd met de voorgenomen investeringen in bestaande woningen geeft een adequatere indicator van de vrije bestedingsruimte van corporaties. Met dat geld kunnen ze lenin gen aflossen, een buffer opbouwen voor toekomstige rentestijgingen óf meer inves teren. Dat is een betere indicator dan we nu hebben.’
Meer feiten en cijfers over dit onderwerp op www.aedes.nl/financiering.
BEDRIJFSWAARDE 2015 154,6 miljard euro 51,9 miljard euro MARKTWAARDE 2015‘Van een boekhoudkundige waardestijging kun je de aannemer niet betalen’
,
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.
Aedes is de branche vereniging voor woning corporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een
corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Mariet Bolluijt, Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Rutger Spanjer en Marjon van Weersch (redac
tie); Devika Mangal, Carolien van der Ploeg en Ingeborg van Velzen (productie). M.m.v. Christine van Eerd, Lisette Vos en Marco de Wilde.
Redactiesecretariaat T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl
Grafische vormgeving
Corporaties staan aan de vooravond van de indiening van het ontwerpvoorstel voor de scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten. Het scheiden kan administratief dan wel juridisch. Maar waar de corporatie ook voor kiest de Autoriteit Woningcorporaties gaat erop toezien dat de niet-DAEB werkzaamheden marktconform worden uitgevoerd. Uitgangspunt van het ministerie daarbij zijn marktconforme huren en een marktconform rendement op totaal niveau van het niet-DAEB segment. Voor de corporaties betekent dit dat ze deze bezigheden financieel gestuurd moeten gaan managen om aan deze condities te voldoen. Amvest biedt corporaties daarbij ondersteuning.
Leonore Reijnen, manager corporaties Amvest: “Vanwege de financiële gesteldheid in de sector is er op dit moment weinig of geen urgentie om tot verkoop van niet-DAEB bezit over te gaan. De liquiditeit die vrijkomt bij verkoop is vanwege de lage rentestand momenteel niet gewenst. De vervroegde aflossing van leningen brengt hoge boetes met zich mee. Daar komt bij dat de corporaties ook graag de regie willen behouden over de toekomst van het (potentieel) niet-DAEB bezit. Het bevorderen van de doorstroming en het voorzien in de woningbehoefte van middeninkomens is daarbij de meest aangehaalde reden.”
ontwikkelaar en fondsmanager op zoek gaan naar een maatwerkoplossing voor het (potentiële) niet-DAEB bezit.
Reijnen vervolgt: “Een ervaren en dedicated team bestaande uit een portfoliomanager, een assetmanager en een technisch manager zal in nauwe samenwerking met de corporatie de individuele woningportefeuille superviseren. Het voordeel voor de woningcorporatie is het marktconforme rendement op de portefeuille en het zich bekwamen in het door Amvest op marktconforme wijze uitvoeren en rapporteren van het portefeuille-, asset-, en property management.”
van de woning portefeuille. Amvest treedt op als manager van het nieuw op te richten beleggingsfonds.
Als de corporatie in de toekomst een liquiditeitsbehoefte heeft omdat er afgelost kan worden op de leningenportefeuille of als ze wil investeren in de kernportefeuille, kan de corporatie het beleggingsfonds openstellen voor overige participanten. Voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, is participatie in een woningbeleggingsfonds interessant. Op deze wijze kan de corporatie, indien gewenst, haar participatie in een bepaalde periode afbouwen naar nul en hoeft de corporatie niet langjarig betrokken te blijven bij het betreffende fonds.
Het is op dit gebied dat Amvest meer waarde kan bieden. Reijnen: “Amvest stelt haar kennis op het gebied van het managen en het structureren van woningportefeuilles nu ook beschikbaar aan de corporatiesector. Amvest heeft jarenlange ervaring met het marktconform aansturen van portefeuilles met zowel middeldure huurwoningen als huurwoningen onder de liberalisatiegrens.” Samen met de individuele corporatie wil de vastgoed-
Een mogelijke vervolgstap is het structureren van de niet-DAEB portefeuille als een zelfstandig woningbeleggingsfonds waar de corporatie 100 procent aandeelhouder van is (separate account).
De benefits voor de corporatie zijn het behouden van de kasstroom uit dit bezit en de mogelijkheid om in de toekomst flexibel vermogen vrij te spelen. De cor poratie bepaalt met advies van Amvest de toekomststrategie
Leonore Reijnen: “Een goed voorbeeld van een woningbeleggingsfonds met een corporatie als aandeelhouder is ‘Hartje Eindhoven’. Een fonds van circa 500 vrijesectorhuurwoningen waarvan woningcorporatie Laurentius en Amvest samen aandeelhouder zijn. Amvest treedt op als manager van het fonds.”
Neem voor meer informatie contact op met Leonore Reijnen op 06 12 57 77 58 of via lreijnen@amvest.nl
Hartje Eindhoven
“Amvest biedt corporaties ondersteuning bij het marktconform aansturen van het niet-DAEB bezit.”
De invoering van de nieuwe Woningwet brengt zoals bekend een stelselwijziging met zich mee door de herwaardering van bedrijfswaarde of historische kostprijs naar marktwaarde in verhuurde staat. Ook dient er vanaf 2016 een winst- en verliesrekening gepresenteerd te worden volgens de functionele indeling. Er blijven echter onzekerheden over de uitwerking hiervan. Hofmeier volgt de wijzigingen in wet- en regelgeving op de voet en ziet mogelijkheden om deze onzekerheden om te zetten in kansen bij de begeleiding van uw corporatie in dit traject.
De onzekerheden worden gevormd door de verschillende verantwoordelijke partijen. De partners in de keten die zorgen voor een juiste waardering van het vastgoed, hebben ieder een eigen rol. Zo zorgt het ministerie voor de tijdige aanlevering van spelregels. De accountant wenst bij de controle bepaalde zekerheden om de waardering te controleren en de taxateur heeft zijn eigen informatiebehoeften om te komen tot de juiste marktwaardering. Uiteraard is de belangrijkste rol weggelegd voor de corporatie zelf.
Data is waardevol
Bij de corporaties is al veel werkt verzet, maar er is nog werk aan de winkel. Het thema datakwaliteit is nog steeds nadrukkelijk aanwezig op de agenda. Een thema dat in veel gevallen makkelijker wordt uitgesproken dan uitgevoerd. Juist de kwaliteit van de data biedt betere kansen om de marktwaarde als sturingsmiddel in te zetten om te bepalen in welke richting de vastgoedportefeuille zich moet ontwikkelen.
Er ontstaan ook uitdagingen die de nodige hoofdbrekens kosten. Daarbij wordt vaak de vraag gesteld waar het allemaal toe dient. Op dat gebied ligt wellicht de grootste uitdaging. De wetgever heeft deze wijze van waarderen bepaald, daar is geen ontkomen aan. Maar kunnen we van die nood een deugd maken?
Creëer kansen
Naast uitdagingen ontstaan er ook kansen, zowel bij de waardering op marktwaarde volgens de light als de full versie. De kansen zitten in het omzetten van de marktwaarde data naar informatie. Informatie om inzicht te krijgen in rendementen (financieel, maatschappelijk & sociaal) en prestaties in vergelijking met andere (sociale) vastgoed aanbieders. En er ontstaat informatie om interne processen te optimaliseren voor een meer efficiënte bedrijfsvoering.
Kortom; die kansen zijn waardevol. Met extra inzet kan een verplichte stelselwijziging nieuwe mogelijkheden bieden. Hofmeier kan daarbij helpen. We hebben praktische ervaring in het opstellen en begeleiden van zowel full als light waarderingen. Onze professionals weten waar de kansen liggen die de marktwaardering geeft.
Meer informatie Nieuwsgierig geworden? Meer informatie over waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat, vindt u op de corporatiepagina van onze website (www.hofmeier.nl). U kunt natuurlijk ook contact opnemen met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst op 06-51415946 of via p.vangilst@hofmeier.nl
“Maak van de nood een deugd: zet de marktwaarde data om in waardevolle informatie.”