Volgend artikel
Aedes-Magazine editie 1-2017

Opinie

‘Ambities waarmaken in krimpregio vraagt creativiteit’

Alex Bonnema, directeur-bestuurder Elkien, Friesland

3 minuten leestijd

Aan ambities heeft woningcorporatie Elkien geen gebrek. Maar behalve met krimp heeft de Friese regio te maken met verdunning, vergrijzing en verarming van bewoners. Alex Bonnema legt uit wat dat betekent. ‘Wij moeten onze ambities beheerst waarmaken, afgewogen en in zeer goed overleg met onze stakeholders – vooral de huurdersorganisaties en gemeenten.’

Onze corporatie heeft een enorme ambitie om te investeren. Om bij te dragen aan de grote behoefte aan betaalbare woningen, aan duurzaamheid, aan woningen waar ouderen thuis zorg kunnen krijgen. Betekent dit nú gas geven en onze beschikbare investeringsruimte benutten om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen? Nee, zo eenvoudig is het niet. Sterker nog: als we dat zouden doen, creëren we een enorme onbalans op de fragiele Friese woningmarkt. Bij het waarmaken van onze ambities moeten wij rekening houden met maatschappelijke trends. 

Dalend inkomen
Voor heel Nederland geldt: grotere gezinnen zijn echt uit. Er ontstaat steeds meer vraag naar woningen voor huishoudens van één of twee personen. In Friesland spelen daarnaast nog specifieke ontwikkelingen. Onze doelgroep is sterk aan het vergrijzen. Uit eigen onderzoek blijkt dat de helft van de huurders van Elkien momenteel rond de 55/60 jaar is. Over tien tot vijftien jaar hebben die mensen waarschijnlijk zorg nodig. Ondertussen willen ze het liefst zelfstandig blijven wonen. Dat vraagt om woningen waar ze die zorg kunnen krijgen.

‘500 nieuwe sociale huurwoningen in Sneek zou direct gevolgen hebben voor de omringende dorpen’

Elkien is actief in de stad Leeuwarden en in 81 dorpen daaromheen. Dat zijn grote kernen, zoals Bolsward en Sneek, maar ook dorpen met nog geen 10.000 inwoners, bijvoorbeeld Grou of Akkrum. Steeds meer jonge mensen trekken vanuit die kleine dorpen naar de grotere steden. Daar vinden ze werk en andere voorzieningen waaraan ze behoefte hebben. De laatste trend is dat het gemiddelde inkomen van onze bewoners de afgelopen twee jaar schrikbarend daalt. De cijfers laten zien dat de helft van onze klanten ‒ zittende en nieuwe bewoners ‒ moet rondkomen van minder dan 20.000 euro per jaar.

Maatwerk
Elkien heeft dus, behalve met krimp, te maken met verdunning, vergrijzing en verarming. Dat betekent dat wij onze ambities beheerst moeten waarmaken, afgewogen en in zeer goed overleg met onze stakeholders – vooral de huurdersorganisaties en gemeenten. Als wij nu gaan bijbouwen aan de hand van kortcyclische data, dus de cijfers van 2017, dan veroorzaken we op de langere termijn een grote onevenwichtigheid op de woningmarkt in Friesland. Zo zouden we nu best 500 nieuwe sociale huurwoningen kunnen bouwen in Sneek. Huurders zijn snel te vinden. Maar het toevoegen van die voorraad zou direct gevolgen hebben voor de omringende dorpen. 

En dat is niet de manier waarop wij en onze stakeholders de krimp in die dorpen willen begeleiden. Het realiseren van onze ambities in deze regio vraagt om maatwerk. Maatwerk dat rekening houdt met de specifieke uitdagingen van Friesland. Dat vraagt ook om creativiteit. Om zoeken naar evenwicht, samen met die huurdersorganisaties, gemeenten en bijvoorbeeld ook zorgaanbieders.

Evenwicht
Op termijn zullen we bijvoorbeeld niet meer in ruim 80 dorpen actief zijn, maar nog slechts in tien of vijftien. In de resterende dorpen zullen we maatschappelijke initiatieven begeleiden, zoals een dorpscoöperatie. Of neem het dorp Wons, een gemeenschap van zo’n 100 woningen. We hebben hier nu nog vier huurwoningen. In zorgvuldige onderhandelingen met het dorp hebben we afgesproken dat we deze woningen gaan slopen en vervolgens de grond tegen een getaxeerde waarde verkopen. Het dorp zal dan zelf huurwoningen met particuliere financiering exploiteren. Dat betekent dat Elkien deze woningen tegen boekwaarde moet wegboeken. Laat dat nu tegen het zere been van de externe toezichthouder zijn. Die beschouwt dit als oneigenlijk gebruik van de volkshuisvestelijke middelen. Dus ook van de externe toezichthouder vragen we creativiteit.

Het waarmaken van regionale ambities betekent zoeken naar evenwicht. Samen met stakeholders afspraken maken over de juiste vertaling van verschillende maatschappelijke behoeften in investeringen. Dus bijbouwen in Sneek? Misschien, maar alleen na behoedzaam en zorgvuldig onderzoek.

Illustratie: Han Hoogerbrugge