GEVRAAGD: ‘HARDE’ BOUWLOCATIES

Woningcorporaties willen jaarlijks ten minste 34.000 nieuwe woningen bouwen de komende kabinetsperiode, dat spraken ze af in de Woonagenda. Een mooi streven. Maar zijn er wel genoeg bouwlocaties om die ambities te verwezenlijken? Ja die zijn er, maar vaak zijn die nog onzeker, blijkt uit een inventarisatie van Aedes-Magazine.

‘Geef ons kansen meer nieuwe sociale huur te bouwen’, zo luidde de kop van een persbericht van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) in juni. De Amsterdamse woningcorporaties willen de nieuwbouw van sociale huurwoningen in Amsterdam opschroeven naar 2.400 per jaar. Dat is een verdubbeling ten opzichte van de prestatieafspraken die in 2015 met de gemeente zijn gemaakt. De nieuwbouw is nodig om de vraag naar betaalbare huurwoningen bij te kunnen benen en het percentage sociale huur op peil te houden, zei Egbert de Vries destijds, directeur van de AFWC. Die oproep had succes, blijkt nu nog geen half jaar later. Inmiddels zijn er voldoende locaties voor de korte en middellange termijn – zo’n vier tot vijf jaar. ‘Ze komen nu in een mooi tempo op ons af’, zegt De Vries.

De bouwsnelheid is nog wel deels afhankelijk van onder meer regelgeving en planprocessen van de gemeente. Daarom wil de AFWC graag wat extra planvoorraad. Hoe snel er nieuwe locaties beschikbaar komen voor de periode na 2021-2022 is nog grotendeels ongewis. Die zijn er wel, maar ten dele nog erg zacht. Het college verdient wat De Vries betreft echter een ‘groepspluim’ voor de lokale afspraken over het woonbeleid en vooral voor de verdeelsleutel – elk project moet bestaan uit 40 procent sociale huur, 40 procent middeldure huur en koop en 20 procent dure huur en koop.

Goed nieuws: in de hoofdstad kunnen de corporaties voorlopig vooruit. Maar hoe zit dat in de rest van het land? Aedes-leden spraken in de Woonagenda (zie kader) af dat ze 34.000 nieuwe woningen per jaar gaan bouwen. Zijn daar voldoende locaties voor? Waar zitten de bottlenecks? En hoe kan de beschikbaarheid van bouwlocaties worden bevorderd? Een rondje langs de velden.

Boterzacht
In de regio Utrecht is sprake van minder optimisme. De 22 woningcorporaties verenigd in het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht zijn financieel bereid en in staat om de komende vijf jaar zo’n 8.500 woningen te bouwen. Maar de bouwlocaties daarvoor zijn grotendeels onzeker, schreef voorzitter Ed de Groot van het Regioplatform recent in Aedes-Magazine. Door die onzekerheid is 40 procent van de bouwplannen volgens De Groot ‘boterzacht’. In de stad Utrecht zelf houdt het aantal locaties niet over. ‘Het geld is er. We zouden veel meer kunnen doen, maar we hebben te weinig planvoorraad’, vertelt Bastiaan Staffhorst, manager Strategie en Advies bij Mitros. Deze Utrechtse corporatie wil de komende vijf jaar zo’n 2.000 woningen bouwen. Daarvan is volgens Staffhorst slechts 30 procent ‘echt hard’.

Ook Provides, een corporatie met zo’n 3.700 woningen, voornamelijk in de gemeente IJsselstein, staat te trappelen om te beginnen met de bouw van ruim 700 sociale huurwoningen. De locatie is er: IJsselstein-Zuid. Draagvlak is er binnen de gemeente eveneens. Maar mede omdat het college binnen korte tijd twee keer is gevallen, laat definitieve toestemming op zich wachten. Verder moet de provincie het streekplan nog aanpassen. IJsselstein-Zuid ligt buiten de rode contouren.

Wonen voor de Feyenoord-supporter
Buiten Amsterdam en de regio Utrecht is het beeld wisselend. De 25 grote, grootstedelijke corporaties van De Vernieuwde Stad (DVS) die actief zijn in het gehele land willen tot en met 2021 jaarlijks gemiddeld 8.000 woningen bijbouwen. ‘Grosso modo kun je zeggen dat het planaanbod voor onze leden de komende drie tot vier jaar redelijk hard is. Daarna droogt de voorraad op’, zegt DVS-bestuurslid Willem Krzeszewski. Maar er zijn uitzonderingen. Rotterdam bijvoorbeeld.

‘Kan de Feyenoord-supporter wonen in Feyenoord City?’ Met deze vraag begon Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen, bestuursvoorzitter van Woonbron, recent zijn blog op de website van de Rotterdamse corporatie. Feyenoord City is het nieuw te bouwen, ambitieuze woon-, werk- en leefgebied rond het nieuwe Feyenoord-stadion. Een project met tal van nieuwe dure en middeldure woningen. ‘Maar is er ook plaats voor Rotterdammers met een modaal of lager inkomen? De trouwe Feyenoord-supporter die al zijn leven lang zijn mouwen opstroopt?’, schreef Wijbenga van Nieuwenhuizen. Hij refereerde daarmee aan het streven van de gemeenteraad naar minder sociale huurwoningen. Met dit plan, vastgelegd in de Woonvisie 2030, kan de Woonbron-directeur op zich best leven. Mensen met lage inkomens zijn in Rotterdam nu eenmaal relatief oververtegenwoordigd. Maar dan moet er op regionaal niveau wel goed worden samengewerkt en moeten er niet teveel goedkope huurwoningen worden gesloopt. Want daar wringt hem volgens Wijbenga van Nieuwenhuizen de schoen. ‘We zien nu al dat er van de woningen die vrijkomen meer dan de helft naar urgente gevallen en herhuisvesters gaat. Als dit doorzet voorzie ik grote problemen.’

De hoofdprijs betalen
Rotterdam lijkt een uitzondering. In veel steden en gemeenten hebben corporaties wel locaties, maar speelt een ander probleem: veel van de plancapaciteit is nog zacht oftewel onzeker.

‘In de regio Utrecht is bij veel plannen de grond van een commerciële partij. En die rekent meestal de hoofdprijs’, schreef De Groot eerder in Aedes-Magazine. Is de gemeente eigenaar, dan kan het zijn dat ook die geen haast maakt. ‘Dat kan namelijk leiden tot het zakken van de prijs voor de overige kavels waarop koopwoningen zijn gepland’, weet de voorzitter van het Regioplatform. Ook zijn er volgens hem gemeenten die zelf de hoofdprijs vragen. Welke gemeenten dat zijn, laat De Groot in het midden. Utrecht zelf voelt zich in ieder geval niet aangesproken. ‘Per saldo komen er in Utrecht de komende vier jaar liefst 1.800 sociale huurwoningen bij’, reageert Paulus Jansen, wethouder Wonen. ‘Daarmee lopen we nagenoeg in de pas met de jaarlijkse stijging van de vraag.’ Dan resteert er nog steeds een stevig tekort, beaamt hij. Maar dat ligt volgens de wethouder niet aan een deficit aan bouwlocaties. ‘Utrecht telt momenteel 350.000 inwoners. Er is voldoende ruimte om door te groeien tot 410.000 inwoners.’

Mismatch voorkomen
Een echt tekort aan bouwlocaties voorzien de meeste corporaties pas op zijn vroegst op de langere termijn. Hoe deze mismatch kan worden voorkomen? Vroegtijdig nieuwe locaties in kaart brengen en langetermijnafspraken kunnen helpen. Amsterdam is daar al druk mee bezig. Niet alleen heeft de gemeenteraad in juli besloten dat alle nieuwe projecten tot en met 2025 uit ten minste 40 procent goedkope huurwoningen moeten bestaan, ook zijn binnen de stadsgrenzen onlangs twaalf nieuwe locaties aangewezen waar tot en met 2025 liefst 50.000 nieuwe woningen kunnen worden gebouwd.

Een beroep doen op de provincie om de rode contouren te verruimen, is een andere optie. Net als bijvoorbeeld gemeenteraden versneld laten kiezen om locaties specifiek aan te wijzen voor sociale woningbouw. Of gemeentes in overleg met commerciële partijen de noodzaak voor sociale woningbouw laten verankeren. De gemeente Utrecht helpt woningcorporaties daarbij zoveel mogelijk. ‘We trekken graag samen op, ook bij particuliere projecten door aan te dringen op een stevig percentage sociale huur. Daar zetten we veel power op’, zegt wethouder Jansen.

Maar volgens Jansen mogen de corporaties de hand ook wel eens in eigen boezem steken. ‘Ik hoor vaak: “De gemeente moet dit, de gemeente moet dat.” Wat mij betreft zouden de corporaties best iets proactiever kunnen opereren. In Utrecht is bijvoorbeeld veel particuliere grond eigendom van de NS. Dat is een sociale partij. Maar dan moeten ze daartoe wel het initiatief nemen.’

Interventie door Rijk
Mocht er uiteindelijk toch een grote mismatch dreigen dan lijkt de ultieme remedie een interventie door Den Haag. Dat is niet geheel denkbeeldig. Het Rijk wil op het gebied van woningbouw meer de regie naar zich toetrekken, waarschuwde Chris Kuijpers, directeur-generaal Bestuur en Wonen van het ministerie van Binnenlandse Zaken eind september tijdens een woningmarktdebat. ‘Waar de markt en lokale overheden falen, gaat het Rijk ingrijpen’, kondigde hij aan.

Zo’n besluit, daar laten de meeste corporatiebestuurders het niet op aankomen. Zij zien voldoende mogelijkheden om er in goed overleg met gemeenten, ontwikkelaars en andere partijen zelf uit te komen. Alleen bestuursvoorzitter Wijbenga van Nieuwenhuizen van Woonbron maakt een voorbehoud. Hij vindt het mooi dat de directeur-generaal in de bouwopgave een rol voor het Rijk ziet weggelegd. ‘In Rotterdam is nu al bijna geen sociale huurwoning meer te krijgen. Daar dreigt een groot probleem.’